/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А78-13094/2017

12 июля 2018 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Первушиной М. А.,

судей:   Барской А.Л., Палащенко И.И.,

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Пригородный» Дандарон Б.Г. (доверенность от 05.01.2018), общества с ограниченной ответственностью «Славел» Мирьян В.В. (доверенность от 20.02.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью «Пригородный» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 января 2018 года по делу № А78-13094/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции: Бочкарникова Л.В., суд  апелляционной инстанции: Сидоренко В.А., Каминский В.Л., Желтоухов Е.В.), 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пригородный» (ОГРН 1117536011856, ИНН 7536122109, г.Чита, далее – ООО «Пригородный», истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Славел» (ОГРН 1047550031803, ИНН 7536057185, г.Чита, далее – ООО «Славел», ответчик) о взыскании суммы реального ущерба в размере 2 396 438 рублей 65 копеек, причиненного в связи с нарушением преимущественного права на заключение договора аренды, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 34 578 рублей.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 10 января 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2018 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Пригородный», не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 10 января 2018 года и постановление суда апелляционной инстанции от 28 марта 2018 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Из кассационной жалобы следует, что истцом в полной мере доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Славел» считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности  доводов  кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.12.2015 ООО «Славел» (арендодатель) и ООО «Пригородный» (арендатор) заключили договор № 121/28.12.2015/СЛ о предоставлении во временное пользование помещения, по условиям которого ООО «Славел» обязуется передать за плату нежилое помещение во временное владение и пользование, а ООО «Пригородный» обязуется его принять и своевременно оплачивать плату за пользование помещением общей площадью 1432 кв. м. место № 5, находящегося на первом этаже одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Шилова, 100, стр.2, ТРЦ «Макси». Здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 75 АБ 232437 от 23.01.2008, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.01.2008 сделана запись № 75-75-01/171/2007/152, кадастровый номер 75:32:030621:481.  Целевое назначение помещения: помещение передается арендатору для организации в нем магазина «Супермаркет Спутник» (пункт 1.1. договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 2 к договору),  договор зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2016.

Согласно пункту 1.2. срок аренды помещения по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок по истечении срока аренды по настоящему договору. О желании заключить новый договор аренды на новый срок арендатор уведомляет арендодателя не менее чем за 60 дней до окончания срока аренды.

Пунктом 3.2.7 договора установлено, что Пользователь обязан не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений Помещения без письменного согласия ООО «Славел».

В соответствии с пунктами 6.1, 6.2, 6.3 договора, Пользователь обязан предоставить ООО «Славел» для предварительного согласования перечень работ на любые изменения и улучшения помещения, в том числе любой ремонт. Арендатор вправе с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения за свой счет по своей проектной документации осуществить необходимые отделочные работы в помещении.

Все отделимые улучшения, произведенные Пользователем в помещении и указанные в согласованной с ООО «Славел» проектной документации, находятся в собственности Пользователя и при прекращении договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами Пользователя в день расторжения договора или в иной срок, согласованный с ООО «Славел».

Согласно пункту 9.5 договора арендодатель вправе (без обоснования причин) отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке, посредством направления письменного уведомления арендатору до прекращения договора не менее чем за 60 календарных дней.

Письмом от 15.03.2017 № 11сл арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора по истечению 60 календарных дней с момента получения уведомления, но не позднее 15.05.2017, в связи с чем, просил арендатора в указанный срок заблаговременно осуществить все взаиморасчеты, предусмотренные настоящим договором, подготовить помещение к передаче арендодателю по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и коммуникациями, специальным оборудованием, средствами противопожарной защиты, установленным в Помещении, свободным от имущества арендатора, в том числе и от отделимых улучшений, принадлежащих арендатору

12.04.2017 истец уведомил ответчика о том, что с 17.04.2017 супермаркет «Спутник» полностью прекращает свою торговую деятельность в арендуемом у            ООО «Славел» помещения ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю.

24.04.2017 ООО «Пригородный» в ответ на письмо ответчика от 15.03.2017 сообщает о желании заключить новый договор аренды на новый срок.

27.04.2017 ООО «Славел» в ответ на письмо истца от 24.04.2017 указало, что 12.04.2017 арендатор направил в адрес арендодателя письмо о прекращении деятельности в арендуемом помещении ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю, в связи с этим, и учитывая позицию арендатора на 24.04.2017, арендодатель заключил новый договор аренды с новым арендатором на спорное помещение.

Таким образом, перезаключить договор на новый срок не представляется возможным по причине направления уведомления со стороны арендатора менее чем за     60 дней.

12.05.2017 арендатор освободил помещение и передал его арендодателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений и замечаний.

В претензии от 15.05.2017 № 568 ООО «Пригородный», ссылаясь на недобросовестное поведение ООО «Славел», которое досрочно прекратило отношения по договору аренды и заключило новый более выгодный для арендодателя договор с новым арендатором, просило вернуть денежные средства в размере 2 315 618 рублей 22 копеек, затраченные на монтажные и демонтажные работы.

Поскольку ООО «Славел» отказало в удовлетворении данной претензии, ООО «Пригородный» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из недоказанности обстоятельств несения расходов, в силу норм статей 15, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, утраты преимущественного права на заключение договора аренды.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации  в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что преимущественным правом на заключение договора аренды по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении арендатора заключить новый договор аренды, которое должно быть направлено в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

В силу приведенных положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требований статьи 15, пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования о взыскании убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить с арендатором договор аренды, могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации  лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Убытки в понимании пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации  – это в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности.  В силу чего, по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся в арбитражный суд с требованием о возмещении убытков, обязано доказать факт нарушения обязательства ответчиком, причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер убытков.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Обязанность доказывания необходимых условий для наступления гражданско- правовой ответственности в виде возмещения убытков  в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на истца.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу, что истец не доказал обстоятельства несения расходов, в силу норм статей 15, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды.

Доводы  кассационной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, указанные доводы судами рассмотрены и им дана надлежащая оценка, что нашло свое отражение в судебных актах. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 января 2018 года по делу № А78-13094/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2018 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 января 2018 года по делу № А78-13094/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

М.А. Первушина

А.Л. Барская

И.И. Палащенко