ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-96415/2021

24 ноября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 ноября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Пивцаева Е.И., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 26.01.2022;

от ответчиков: 1) ФИО3 – по доверенности от 23.08.2022 (посредством сервиса «онлайн-заседание»); 2) ФИО4 – по доверенности от 11.05.2022 (посредством сервиса «онлайн-заседание»); 3) не явился, извещен; 

от третьих лиц: 1), 2) – не явились, извещены; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера  13АП-31930/2022, 13АП-31951/2022, 13АП-31949/2022)  Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности», индивидуального предпринимателя ФИО5 и Общества с ограниченной ответственностью «Отраслевые решения» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2022 по делу № А56-96415/2021 (судья Целищева Н.Е.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Отраслевые решения» (адрес: 199406, 

<

...>, лит. А, помещ. 8-Н, ОГРН: 

<

***>);

к 1) Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (адрес: 107113, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>); 2) индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);                              3) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>); 

третьи лица: 1) Акционерное общество «Экран»; 2) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области 

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Отраслевые решения» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Предприятие), в котором просил:

– признать недействительным односторонний отказ Предприятия от исполнения обязательств по договору от 05.04.2021 №01-04/2021 на право пользования защитным сооружением гражданской обороны; 

– применить последствия недействительности сделок в виде признания договора от 05.04.2021 № 01-04/2021 на право пользования защитным сооружением гражданской обороны действующим; 

– признать последующую сделку – договор аренды от 16.02.2022                             № Д2022-А/17 федерального недвижимого имущества - защитного сооружения гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А, недействительной; 

– применить последствия недействительности последующей сделки – договора аренды от 16.02.2022 № Д2022-А/17 федерального недвижимого имущества - защитного сооружения гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А, от 16.02.2022 – истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя ФИО5 защитное сооружение гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А;

– обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) погасить регистрационную запись об аренде от 25.02.2022 № 78:42:1811607:3147-78/011/2022-18 в отношении сооружения, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» (правопреемник АО «Экран»), индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – Предприниматель), Управление Росреестра, а также Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области  (далее – Управление).

Впоследствии определением суда от 29.04.2022 Предприниматель и Управление Росреестра исключены из состава третьих лиц и привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

Решением суда от 23.08.2022 уведомление от 16.09.2021 № исх. - 1695/2021 об одностороннем отказе Предприятия от исполнения обязательств по договору аренды от 05.04.2021 № 01-04/2021 признано недействительным, договор аренды от 05.04.2021 № 01-04/2021 на право пользования защитным сооружением гражданской обороны признан действующим, в удовлетворении остальной части иска отказано, с Предприятия в пользу Общества взыскано 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении иска, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение от 23.08.2022 в означенной части отменить, исковые требования истца удовлетворить в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не учел, что спорный объект был передан арендодателем Обществу ранее, чем Предприятию, что подтверждается актом от 05.04.2021, обратно последней не передавался и фактически находится во владении Общества. При этом, как указал истец, представленный Предприятием акт от 16.09.2021, надлежащим доказательством не является, поскольку подписан в одностороннем порядке. С учетом приведенного, по мнению Общества, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что истцом избран ненадлежащим способ защиты права. Общество также указало, что, поскольку на момент подписания нового договора аренды с Предпринимателем, имелся судебный спор о расторжении договора, а объект находился в фактическом владении истца, правовые основания для заключения договора с Предпринимателем отсутствовали, что, в свою очередь, свидетельствует о его ничтожности. В этой связи истец указал, что право аренды на основании договора к последнему не перешло, а потому запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении Предпринимателя является недостоверной. 

Предприятие и Предприниматель, также не согласившись с решением от 23.08.2022, подали апелляционные жалобы, доводы которых фактически аналогичны друг другу, в которых просили означенный судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. В апелляционных жалобах ее податели указали, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. Так, податели жалоб указали, что в материалы дела представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о невозможности использования объекта по целевому назначению, что также подтверждается актом осмотра от 17.08.2021, отсутствием на объекте документов, предусмотренных пунктом 4.1.20 договора. По мнению Предприятия и Предпринимателя, судом не приняты во внимание обстоятельства, связанные с тем, что АО «Экран» утратило право хозяйственного ведения в отношении спорного объекта уже на следующий день после подписания договора аренды с Обществом. Предприятие также полагает, что суд пришел к ошибочному выводу об исполнении Обществом обязанности по страхованию объекта, поскольку представленный последним договор страхования не может считаться заключенным, а также по заключению договоров с поставщиками коммунальных и иных услуг. Ответчики также отметили, что суд первой инстанции оставил без внимания факт того, что о наличии арендатора на объекте Предприятию стало известно только во время осмотра объекта в августе 2021 года, при этом ни сам арендатор, ни предыдущий арендодатель не уведомляли Предприятие о наличии подписанного договора аренды.  В апелляционной жалобе Предприниматель также отметил, что в ходе рассмотрения дела имело место злоупотребления правом со стороны Общества. 

В судебном заседании представитель Общества доводы своей апелляционной жалобы поддержал, против удовлетворения апелляционных жалоб ответчиков возражал.

Представители Предприятия и Предпринимателя просили суд их апелляционные жалобы удовлетворить, в удовлетворении жалобы истца – отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФГУП «Экран» (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор от 05.04.2021 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сооружение 1 (убежище), назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), площадь застройки 636,2 кв.м, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> сооружение 1 (убежище), литера А, являющееся федеральной собственностью, а так же защитным сооружением гражданской обороны (ЗС ГО).

По акту приема-передачи и технического состояния от 05.04.2021 имущество передано арендатору.

Срок действия договора устанавливается на 15 лет, то есть по 05.04.2036 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата определяется в соответствии с протоколом о результатах проведения аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества № 2 от 12.03.2021 на помещения ЗС ГО.

Распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях № 33-566-р от 06.04.2021 ЗС ГО с кадастровым номером 78:42:1811607:3147 закреплено за Предприятием. 

Право хозяйственного ведения зарегистрировано за Предприятием 11.08.2021.

В пункте 7.3 договора указано, что арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по Договору и расторгнуть Договор досрочно в одностороннем (внесудебном) порядке с письменным уведомлением арендатора о расторжении Договора в следующих случаях: 

7.3.1. Отказа арендатора от подписания акта приема-передачи имущества. 

7.3.2. Если арендатор два раза и более по истечении установленного договором срока для внесения арендной платы не вносит арендную плату в полном объеме. 

7.3.3. Если арендатор в течение двух месяцев не оплачивает коммунальные, эксплуатационные услуг и услуги телефонной связи. 

7.3.4. При использовании ЗС ГО не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.3 договора, а также при предоставлении арендатором ЗС ГО иным лицам, в том числе при передаче арендатором ЗС ГО либо его части в субаренду либо третьим лицам без согласования с арендодателем. 

7.3.5. В случаях, предусмотренных пунктом 4.4.2 договора. 

7.3.6. При эксплуатации арендованного ЗС ГО с нарушением правил санитарной, противопожарной и технической безопасности. 

7.3.7. Неисполнение арендатором полностью или частично условий договора, а именно: использование помещений ЗС ГО по не целевому назначению, указанному в пункте 1.3 договора, невнесение платы за предоставленные коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги телефонной связи, более одного срока, либо недоплата, повлекшая задолженность в размере более двухмесячной арендной платы, существенное ухудшение состояния ЗС ГО, передачи арендуемых помещений ЗС ГО арендатором другим лицам без согласия арендодателя, проведения арендатором переоборудования или перепланировки ЗС ГО, без согласования с арендодателем и Главным управлением МЧС России по г. Санкт-Петербургу, нарушения норм природоохранного и экологического законодательства, требований Федерального закона от 12.02.1998 № 28- ФЗ «О гражданской обороне», Федерального закона от 21.12.1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», «Правил противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390, «Правил эксплуатации ЗС ГО», утвержденных приказом МЧС от 29.12.2002 № 583, «Порядка содержания и использовании ЗС ГО в мирное время», утвержденного приказом МЧС от 21.07.2005 № 575, СП 88.13330.2014 «СНиП II11-77* Защитные сооружения гражданской обороны». При этом остаток обеспечения внесенного в денежной форме, на счет арендатора не возвращается, а засчитывается в доход предприятия или расходуется предприятием на возмещение затрат, связанных с ремонтом ЗС ГО. 

7.3.8. При систематическом нарушении (два и более раза) арендатором принятых на себя любых обязательств по договору, а также при наличии других оснований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и договором.

31.08.2021 в адрес Общества поступила претензия Предприятия, в которой последнее указало на переход к нему прав арендодателя по договору, а также сообщило о выявлении в ходе осмотра объекта 17.08.2021 нарушений условий договора, потребовав устранить их в десятидневный срок с момента получения претензии.

Ссылаясь на неустранение  ранее выявленных в ходе проверки 17.08.2021 нарушений, Предприятие направило в адрес Общества уведомление от 16.09.2021 № исх-1695/2021, в котором указало, что в порядке пункта 7.3 договора отказывается от исполнения договора, а также потребовало до 30.09.2021 освободить занимаемые помещения и передать их по акту.

Впоследствии на основании проведенного открытого аукциона по извещению № 301221/8050415/02 и протокола от 31.01.2022 № 2 Предприятие 16.02.2022 заключило в отношении спорного ЗС ГО договор аренды № Д2022-А/17 с Предпринимателем, Управлением Росреестра осуществлена государственная регистрация указанного договора, по акту от 16.02.2022 объект передан арендатору.

Полагая односторонний отказ Предприятия от договора  незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, истец обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд. 

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции признал исковые требования Общества подлежащими частичному удовлетворению.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, устанавливающей также право сторон установить и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ

В соответствии с разъяснениями пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как указано ранее, в пункте 7.3 спорного договора сторонами согласованы случае, при которых арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения.

При этом в уведомлении от 16.09.2021 № исх-1695/2021 Предприятие сослалось на неустранение выявленных в ходе проверки 17.08.2021 нарушений, выразившихся в: 

1) несоблюдении арендатором в нарушение п. 1.3, п. 4.1.2 Договора требований, установленных Министерством РФ по делам гражданской обороны, ЧС и ликвидации стихийных бедствий, предъявляемых к объектам ЗС ГО; 

2) неисполнении в нарушение п.п. 1, 4.1.3 Договора обязанности по регистрации Договора в Управлении Росреестра; 

3) неисполнении арендатором в нарушение п.п. 3, п. 4.1.3 Договора обязательства по страхованию Объекта; 

4) незаключении арендатором в нарушение п.п. 2, 4.1.3 Договора договоров с ресурсоснабжающими организациями (ГВС, водоотведение, электричество); 

5) неосуществлении арендатором в нарушение п. 4.1.4 Договора текущего ремонта Объекта, ремонта находящегося внутри Объекта оборудования электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, равно как и специального инженерно-технического оборудования ЗС ГО; 

6) прокладке в нарушение п. 4.1.5 Договора скрытым/открытым способом электрической проводки, монтаже скрытым/открытым способом разводки системы водоснабжения, водоотведения; 

7) осуществлении в нарушение п. 4.1.8 Договора врезки к инженерным системам ЗС ГО (канализация, водоснабжение);

8) необеспечении в нарушение п. 4.1.19 Договора противопожарной безопасности Объекта, невыполнении требований, предъявляемых МЧС к эксплуатации объектов ЗС ГО; 

9) нехранении в нарушение п. 4.1.20 Договора на Объекте указанных в данном пункте документов; 

10) несодержании в нарушение п. 4.1.23 Договора территории над Объектом в надлежащем состоянии, зарастании ее сорняками; 

11) неразработке и неутверждении арендатором в нарушение п. 4.1.26 Договора плана-графика освобождения ЗС ГО на период ЧС;

12) необслуживании в нарушение п. 4.1.31 Договора металлических частей оборудования.

Так, из пункта 1.3 договора следует, что ЗС ГО предоставляется арендатору для использования в мирное время исключительно с соблюдением установленных Министерством РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий порядка содержания, использования и правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, установленных в нормативных актах. Помещения ЗС ГО передаются в аренду для использования на условиях Договора под торговые площади, складские, офисные помещения, а также для иных целей, не противоречащих Законодательству Российской Федерации и в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

В силу пункта 4.1.2 договора арендатор обязан использовать арендуемые в ЗС ГО помещения в соответствии с указанным в пункте 1.3 договора назначением.

Между тем, из представленного Предпринимателем акта от 17.08.2021 следует и судом первой инстанции верно установлено, что сведения, позволяющие однозначно установить нецелевое использование помещений, отсутствуют. 

Каких-либо иных надлежащих и достаточных доказательств, подтверждающих нецелевое использование арендатором помещений Предприятием вопреки своим доводам и части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах вопреки доводам Предприятия и Предпринимателя апелляционный суд соглашается с выводом суда о недоказанности нарушения Обществом пунктов 1.3, 4.1.2 договора в части нецелевого использования помещений. 

Кроме того, из материалов дела следует, что, отказываясь от исполнения договора, Предприятие указало на неисполнение Обществом обязанности по регистрации договора в Управлении Росреестра.

Так, пунктом 4.1.3 договора предусмотрено, что арендатор обязан зарегистрировать договор в Управлении Росрсестра в течение трех месяцев с даты подписания договора в установленном законом порядке. Все расходы по регистрации договора возложены на арендатора. Ответственность за несвоевременную государственную регистрацию договора возлагается на арендатора и не освобождает последнего от своевременной уплаты арендных и коммунальных платежей.

При этом, как правильно установлено судом первой инстанции, во исполнение вышеуказанной обязанности Обществом был сдан необходимых документов на регистрацию, что подтверждено описью, выданной Сектором № 2 МФЦ Колпинского района. 

Вместе с тем, Управлением Росреестра в ответе от 08.06.2021 № КУВД - 001/2021-20960012/1 на соответствующее заявление Общества было указано, что  регистрационные действия были приостановлены в связи с тем, что на момент подачи документов на регистрацию договора, право хозяйственного ведения у ФГУП «Экран» уже отсутствовало, а право хозяйственного ведения Предприятия еще не было зарегистрировано.

Право хозяйственного ведения Предприятия зарегистрировано 11.08.2021 за номером 78:42:1811607:3147-78/011/2021-16, что подтверждено соответствующей выпиской. 

Кроме того, Общество обращалось к ФГУП «Экран» с письмом от 23.06.2021 с целью разъяснить ситуацию, так как уведомление Управления Росреестра от 08.06.2021 не содержало информации о том, кому передано право оперативного управления, и истцу на тот момент не было известно о передаче объекта в хозяйственное ведение Предприятию.

В то же время, как указало АО «Экран», в письме от 18.06.2021 исх. № 676 им направлено в адрес Предприятия дополнительное соглашение о замене стороны к договору в 4 экз., однако, последним указанное соглашение не подписано.

В этой связи суд первой инстанции, приняв во внимание, что из материалов дела не усматривается осуществление Предприятием действий, направленных на устранение препятствий при государственной регистрации истцом договора, в то время как в отсутствие в рассматриваемом случае содействия со стороны арендодателя с учетом приостановления Управлением Росреестра государственной регистрации права аренды у арендатора отсутствовала возможность надлежащим образом исполнить обязанность по государственной регистрации договора, руководствуясь положениями статей 405, 406 ГК РФ, правомерно исходил из недоказанности факта исполнения Предприятием его встречных обязательств, а потому ссылка подателей жалоб на нарушение арендатором пунктов 1, 4.1.3 договора также отклоняется апелляционным судом как несостоятельная.

Доводы Предприятия и Предпринимателя, изложенные в апелляционной жалобе о неисполнении арендатором обязательства по страхованию объекта (пункты 3,  4.1.3 договора), также были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

В силу пункта 4.1.3 договора арендатор обязан не позднее пятнадцатидневного срока с момента заключения договора арендодателем застраховать на весь период действия договора арендуемое имущество на случай риска его утраты (гибели), повреждения вследствие наступления указанных в означенном пункте страховых случаев.

Договор страхования заключается за счёт средств арендатора на срок фактического использования арендованного имущества, выгодоприобретателем по данному договору страхования выступает арендодатель. 

В течение вышеуказанного в данном пункте срока представить арендодателю копию страхового полиса, договора страхования и дополнительных соглашений о продлении срока его действия арендодателю. Условия страхования должны быть согласованы с арендодателем.

При этом, отклоняя доводы ответчиков о несоответствии полиса условиям договора со ссылкой на то, что на страхование принимаются лишь объекты площадью не более 500 кв.м, в то время как площадь объекта составляет 636,2 кв.м, суд первой инстанции обоснованно указал, что согласно техническому паспорту убежища 636,2 кв.м составляет площадь застроенного земельного участка (раздел II технического паспорта), а площадь страхуемого сооружения составляет только 291,5 кв.м. (раздел III технического паспорта). 

Довод Предпринимателя о том, что истец не застраховал объект на случай пожара, произошедшего по причине аварии электросети и залива, произошедшего по причине действия подпочвенных (грунтовых) вод, также обоснованно отклонен судом первой инстанции как противоречащий полису страхования № 2022-0366146/21 ИМЮГО от 26.04.2021 и Правилам страхования имущества юридических лиц ООО «СК «Согласие», поскольку согласно абзацу 3 подпункта «д» пункта 4.2.5 Правил страхования «выход подпочвенных вод» означает выход грунтовых вод на поверхность земли из-за переувлажнения почвы и относится к страховым случаям (пункт 4.2.5. Стихийные бедствия). 

В соответствии с пунктом 4.2.1 Правил страхования «Пожар» означает воздействие открытого пламени, высокой температуры, горячих газов, продуктов горения (дыма, копоти и тому подобное) вследствие неконтролируемого процесса горения в форме открытого пламени или тления, внезапно возникшего вне специально отведенного для этого места и способного дальше распространяться самостоятельно, а также мер, принятых для спасания имущества и пожаротушения.

При этом, как следует из пункта 4.8.1.15 Правил страхования, не является страховым случаем внутреннее возгорание застрахованного имущества вследствие воздействия электроэнергии в виде короткого замыкания электрического тока, перегрузки электросети, падения напряжения, атмосферного разряда и прочих подобных явлений, и не повлекшего возникновения пожара и так далее. 

Таким образом, вопреки доводу Предпринимателя суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование договора по страхованию от пожара, произошедшего по причине аварии электросети, относится к страховому риску «Пожар», а не к внутреннему возгоранию, не повлекшему пожар (пункт 4.8.1.15), и, соответственно, Обществом застраховано.

В свою очередь то обстоятельство, что объект застрахован 26.04.2021, то есть позднее срока, установленного договором, применительно к обстоятельствах настоящего дела само по себе основанием для расторжения договора не является, поскольку в данном случае в уведомлении от 16.09.2021 № исх.1695/2021 Предприятие указало именно на неисполнение арендатором обязательства по страхованию объекта, а не на просрочку в его страховании, тем более, что допущенная Обществом просрочка являлась незначительной. 

С учетом приведенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу и об отсутствии нарушений со стороны Общества пунктов 3, 4.1.3 договора в части обязательства по страхованию объекта.

Правомерно отклонены судом первой инстанции и доводы ответчиком о незаключении арендатором в порядке пунктов 2, 4.1.3 договора договоров с ресурсоснабжающими организациями (ГВС, водоотведение, электричество), поскольку как пояснило АО «Экран» в отзыве на иск, на момент заключения договора все указанные договоры ФГУП «Экран» были заключены, в связи с чем у арендатора имелась предусмотренная пунктом 5.4 договора обязанность компенсировать арендодателю понесенные расходы по оплате коммунальных платежей.

Более того, в адрес ФГУП «Экран» арендатором был направлен запрос о предоставлении комплектов заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями, в том числе и с целью их перезаключения, однако, такой комплект документов со стороны арендодателя предоставлен не был.

Кроме того, как отмечено судом первой инстанции, в пункте 3 статьи 433 ГК РФ указаны последствия отсутствия государственной регистрации договора, согласно которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 4 пункта 34 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, потребитель (покупатель), имеющий намерение заключить с гарантирующим поставщиком договор энергоснабжения, должен предоставить документы, подтверждающие право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и иные законные права владения и (или) пользования энергопринимающими устройствами.

Аналогичные требования также содержатся в Правилах холодного водоснабжения и водоотведения, утв. постановлением Правительства РФ от 29.07. 2013 № 644, Правилах горячего водоснабжения № 83, утвержденных постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 642, согласно которым для заключения договора холодного снабжения и водоотведения необходимо представление зарегистрированного договора аренды, который в силу подпункта «а» пункта 17 Правил № 644 и подпункта б), пункта 8 Правил № 642 является документом, подтверждающим законность владения истцом Объектом. 

С учетом приведенного материалами дела не опровергнут довод истца об отсутствии у него в отсутствие государственной регистрации договора объективной возможности заключить с ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры на предоставление коммунальных, эксплуатационных услуг.

Судом первой инстанции также принят во внимание и обоснованно отклонен довод Предприятия о неосуществлении арендатором в нарушение пункта 4.1.4 договора текущего ремонта объекта, ремонта находящегося внутри объекта оборудования электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, равно как и специального инженерно-технического оборудования ЗС ГО.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, по смыслу положений пунктов 4.1.4, 4.1.6 договора (статья 431 ГК РФ) текущий ремонт арендованного имущества подлежал согласованию с арендодателем, однако доказательств того, что арендодатель требовал от арендатора выполнить конкретные работы в рамках текущего ремонта, предоставлял арендатору для выполнения этих работ разумный срок, а арендатор уклонялся от исполнения соответствующей обязанности, материалы дела не содержат, доказательств обратного Предприятие в материалы дела также не представило, а потому суд первой инстанции пришел также к верному выводу об обоснованности довода истца о ненаступлении на момент предъявления Предприятием претензий предусмотренной договором обязанности по осуществлению текущего ремонта объекта.

Приняты судом первой инстанции во внимание и правомерно отклонены как неподтвержденные надлежащими доказательствами и доводы Предприятия о прокладке в нарушение пункта 4.1.5 договора скрытым/открытым способом электрической проводки, монтаже скрытым/открытым способом разводки системы водоснабжения, водоотведения, осуществлении арендатором в нарушение пункта 4.1.8 договора врезки к инженерным системам ЗС ГО (канализация, водоснабжение), необеспечении в нарушение пункта 4.1.19 договора противопожарной безопасности объекта, невыполнении требований, предъявляемых МЧС к эксплуатации объектов ЗС ГО.

В силу пункта 4.1.5 договора арендатор обязался не производить перепланировку и переоборудование переданных в пользование помещений ЗС ГО без письменного разрешения арендодателя, согласованного с Главным управлением МЧС России по г. Санкт-Петербургу, не производить на арендуемых площадях прокладку скрытых и открытых проводок, инженерных коммуникаций без письменного согласия арендодателя, соблюдать требования санитарно-эпидемиологических станций, Госпожнадзора, содержать за свой счет пожарную сигнализацию, вентиляцию тому подобное, оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им Объекта аренды, а также принятие мер противопожарной безопасности, ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность арендуемых помещений, их экологическое, санитарное и инженерно-техническое состояние; нести полную ответственность за подготовку ЗС ГО по пожарной безопасности в соответствии с требованиями законодательства и компетентных органов, в том числе материальную перед контролирующими и надзорными органами, а также иными лицами, за выполнение норм и правил пожарной безопасности, соблюдение чистоты и порядка на входах, пандусах, выходах и прилегающей к ЗС ГО территории; в случае выявления нарушений контролирующими и надзорными органами арендатор обязуется компенсировать арендодателю расходы, в том числе на оплату штрафов. 

Согласно пункта 4.1.19 договора истец обязался нести ответственность, в том числе материальную перед контролирующими и надзорными органами, за выполнение норм и правил пожарной безопасности.

Как пояснило ФГУП «Экран»  в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, в период хозяйственного ведения ФГУП «Экран» предписаний контролирующих органов в адрес арендодателя/арендатора не поступало.

Получение соответствующих предписаний контролирующих органов в последующий период Предприятием также не доказано.

При этом из акта приема-передачи и технического состояния от 05.04.2021 следует, что объект был передан истцу с вентиляцией, энергоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением и канализацией, при этом водоснабжение, канализация и теплоснабжение находились в неудовлетворительном состоянии, что также подтверждается и фотографиями технического состояния (13 шт.), являющимися приложением № 4 к договору. 

В то же время доказательств того, что акты от 17.08.2021, от 15.09.2021 подтверждают, что состояние помещения по состоянию на указанные даты было отличным от состояния, указанного в акте от 05.04.2021 и приложении № 4 к договору, в материалы дела не представлено. 

Кроме того, ни акт осмотра от 17.08.2021, ни претензия от 31.08.2021 исх.1593/2021, ни уведомление о расторжении договора от 16.09.2021, не содержат каких-либо сведений о конкретных нарушениях истцом норм противопожарной безопасности.

Не было представлено Предприятием и надлежащих доказательств, подтверждающих нарушение Обществом иных упомянутых в уведомлении об одностороннем отказе  условий договора и их существенности.

Ссылки подателей жалоб на злоупотребление правом со стороны арендатора также подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку имеющимися в деле доказательствами не подтверждается наличие признаков злоупотребления правом со стороны Общества, в том числе с учетом вышеприведенного. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, учитывая, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды, выраженный в уведомлении от 16.09.2021 № исх. - 1695/ 2021, совершен Предприятием в отсутствие предусмотренных законом и/или договором оснований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Предприятия законных оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, в связи с чем правомерно удовлетворил иск, признав означенное уведомление недействительным, а договор в порядке применения последствий недействительной сделки - действующим.

По существу доводы Предприятия и Предпринимателя, изложенные в апелляционных жалоб, не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного акта.

Кроме того, Обществом заявлено требование о признании последующей сделки – договор аренды от 16.02.2022 № Д2022-А/17 – недействительной, применении последствий ее недействительности - истребовании из чужого незаконного владения Предпринимателя защитного сооружения гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А, а также обязании Управления Росреестра погасить регистрационную запись об аренде № 78:42:1811607:3147-78/011/2022-18 от 25.02.2022 в отношении сооружения, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А.

Вместе с тем, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска Общества в означенной части, обоснованно исходил из того, что предоставление одновременно в аренду одного и того же имущества не влечет безусловное признание последующего договора недействительным, а соответствующие договоры лишь порождают различные обязательства арендодателя перед контрагентами.

Такой подход отражен в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, согласно которому, если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

Кроме того, судом также верно приняты во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункт 13 которых указано, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм и разъяснений действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, а именно требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки, если соответственно она была предусмотрена. 

Доводы Общества об обратном основаны на ошибочном толковании норм материального право и приведены без учета вышеозначенных разъяснений, а потому также отклоняются апелляционным судом как несостоятельные. 

При таких обстоятельствах, установив, что в рассматриваемом случае спорное имущество (ЗС ГО) передано в рамках договора аренды от 16.02.2022 № Д2022-А/17 Предпринимателю (доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договора от 16.02.2022 № Д2022-А/17 недействительным, истребования имущества из чужого незаконного владения и обязания Управления Росреестра погасить регистрационную запись об аренде № 78:42:1811607:3147-78/011/2022-18 от 25.02.2022 на основании договора от 16.02.2022 № Д2022-А/17, а потому в удовлетворении иска в означенной части судом первой инстанции отказано обоснованно и правомерно.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых не опровергают правомерности выводов суда и не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

При вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение суда от 23.08.2022 следует оставить без изменения, а жалобы Общества, Предприятия и Предпринимателя – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателей жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 23.08.2022 по делу №  А56-96415/2021  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Е. И. Пивцаев

Н. С. Полубехина