АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г. Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

30 октября 2019 года

Дело №

А55-5419/2019

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2019 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Гордеевой С.Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шестало С.С.

рассмотрев в судебном заседании 28 октября 2019 года дело по заявлению

Департамента градостроительства городского округа Самара

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

о признании незаконными отказов

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Общества с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест»

2) Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области

 

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО1

от заинтересованного лица – ФИО2

от третьего лица 1 - ФИО3

от третьего лица 2 – не явился, извещен

Установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара (заявитель, департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (заинтересованное лицо, управление, Управления Росреестра по Самарской области) от 19.12.2018 № 63/001/318-018-72 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:1073 площадью 968.0 кв.м. расположенного в границах улиц Самарской. Полевой. Садовой. ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара: от 10.12.2018 № 63/001/318/2018-71 об отказе в государственном регистрации соглашения о расторжении договора аренды № 950 и обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды № 950 от 24.07.20IX. а также прекращений ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:1073 площадью 968.0 кв.м., расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара.

Представитель заявителя требования поддержал по доводам заявления.

Представитель заинтересованного лица заявленные требования считает необоснованными, просит отказать в их удовлетворении.

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Маяк-Стройинвест» поддерживает позицию заявителя.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между министерством строительства Самарской области и ООО «Маяк-Стройинвест» заключен договор аренды от 29.12.2014 № 950 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:1073 площадью 968,0 кв.м, расположенного в Границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара, для строительства (десятой очереди), на срок до 30.12.2017 (далее - договор).

До истечения срока действия договора № 109 ООО «Маяк-Стройинвест» обратилось   в   Департамент   с   заявлением   о   намерен ни   продолжить использование указанного земельного участка на условиях договора №109 на неопределенный срок.

Департаментом градостроительства городского округа Самара  12.05.2016 направлен в адрес ООО «Маяк-Стройинвест» разъяснительное письмо о возобновлении договора па неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды №109 был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 62! Гражданского кодекса РФ.

Департаментом и ООО «Маяк-Стройинвест» 24.07.2018 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2014 № 950 в связи с заключением договора аренды земельного участка от 24.07.201 8 № 92а.

Земельный участок, переданный по договору аренды, был возвращен Департамент по Акту приема-передачи.

Департамент обратился в Управление Роереестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:1073 площадью 968.0 кн.м. расположенного в границах улиц Самарской. Полевой, Садовой. ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара для строительства (десятой очереди), представив соглашение, заключенное между сторонами договора, о его расторжении: а также о государственной регистрации соглашения от 24.07.2018 о расторжении указанного договора аренды.

Управление Роереестра по Самарской области уведомлениями от 19.12.2018 № 63/001/318/2018-66 и № 63/001/318/2018-68 отказало Департаменту в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении указанного земельною участка, а также в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды № 109 от 24.07.2018. в связи с тем. что положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок не применяется с 01.03.2015, В связи с чем Управление Роереестра по Самарской области считает, что на государственную регистрацию прекращения обременения аренды представлен документ, не соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации.

Считая отказы управления нарушающими права и законные интересы общества в экономической сфере, заявитель обратился в арбитражный суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В обоснование заявленных требований департамент ссылается на то, что согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия наступают после ее регистрации.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной пли муниципальной собственности. определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (часть I статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается но основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федерального закона № 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В обоснование возражений на заявление, управление ссылается на то, что в качестве основания для осуществления заявленных регистрационных действий в орган регистрации прав было представлено Соглашение от 24.07.2018 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2014 № 950, согласно которому ранее заключенный договор аренды считается расторгнутым с 24.07.2018. Вместе с тем, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости договор аренды земельного участка был заключен на срок по 30.12.2017, и, таким образом, действие договора прекратилось 30.12.2017, а соглашение о расторжении договора аренды, заключенное после указанной даты, является несоответствующим требованиям действующего законодательства.

Довод заявителя о продлении договоров аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считаем необоснованным, поскольку применение данного положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обусловлено не заключением первоначального договора, а необходимостью урегулирования   отношений   по   истечении   срока   действия первоначального договора и фактически направлено на заключение иного договора аренды на неопределенный срок, что подтверждается определенным в названии данной статьи предметом регулирования, состоящим в установлении порядка заключения договора аренды на новый срок.

При этом, согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Управление считает, что с учетом положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 01.03.2015 (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Доводы заинтересованного лица отклоняются судом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;  иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение    права    или    ограничение    права    и обременение    объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем на основании договора аренды земельного участка, заключенного до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу с 01.03.2015, подлежат урегулированию нормами гражданского законодательства.

Довод заинтересованного лица относительно неправомерного применения в рассматриваемом случае положений Гражданского кодекса РФ, в том числе положений статьи 621 гражданского кодекса РФ, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статьей 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей). При этом согласно ч. 2 данной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Учитывая, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка № 109 в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на неопределенный срок, ООО фирма «Маяк-Стройинвест» были соблюдены требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, поскольку были приняты надлежащие меры для прекращения арендных отношений, отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области является незаконным и нарушает права и законные интересы Департамента, как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, обремененным правом аренды.

Учитывая отсутствие каких-либо возражений от прекращения договора аренды  со стороны арендатора, суд полагает, что при таких обстоятельствах регистрация прекращения обременения соответствует воле обеих сторон сделки.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 статьи 70 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу. Таким образом, положения части 5 статьи 70 АПК РФ распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 АПК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13 по делу N А46-12382/2012).

В связи с чем доводы заявителя о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора  в силу названной выше нормы следует считать доказанными.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах уведомления Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении от 19.12.2018 № 63/001/318/2018-71 и об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды от 19.12.2018 № 63/001/318-018-72 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:1073 площадью 968.0 кв.м., расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Выводы суда согласуются со сложившейся в арбитражных судах правоприменительной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2019 по делу № А55-29661/2018, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А55-5421/2019).

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180-181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить полностью.

Признать недействительными вынесенные Управлением Росреестра по Самарской области решения:

- Уведомление об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении от 19.12.2018 № 63/001/318/2018-71;

- Уведомление об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды от 19.12.2018 № 63/001/318-018-72 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:1073 площадью 968.0 кв.м., расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области в течение десяти дней с даты вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды № 950 от 24.07.2018 и государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:1073 площадью 968.0 кв.м., расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара в течение месяца со дня его принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

С.Д. Гордеева