ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-84/2024

07 февраля 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Бацман Н.В., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12090/2024) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.10.2024 года по делу № А70-84/2024 (судья Маркова Н.Л.),

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 2 016 371 руб. 52 коп.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Зачётка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от индивидуального предпринимателя ФИО1   - ФИО3 по доверенности от 30.05.2024;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании 2 016 371,52 руб., из которых: 1 976 371,52 руб. – убытки в связи с невозможностью использования нежилого помещения по целевому назначению, 40 000 руб. - регистрационный сбор.

            К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Зачётка» (далее – ООО «Зачётка», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.10.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

09.12.2024 от ИП ФИО1 поступили дополнения к апелляционной жалобе.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что сумма убытка подтверждена заключением специалиста и ответчиком не опровергнута; вопреки выводу суда первой инстанции, помещение ответчиком не было обеспечено электроэнергией; полагает, что поведение ответчика является недобросовестным.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО2 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО1 поддержал апелляционную жалобу.

Представители надлежаще извещенных ответчика и третьего лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) 01.05.2023 на неопределенный срок заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 31,5 кв.м., и входной группы площадью 12,5 кв.м., итого общей площадью 44 кв.м., с предоставлением арендных каникул на период до 31.05.2023. 

Согласно п.1.3 договора объект аренды предоставлен в качестве помещения для размещения предприятия общественного питания. Согласно п.1.4 договора объект аренды находится в исправном состоянии, отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатационным помещениям, используемым в соответствии с назначением и конструкцией; сведения об арендуемом помещении являются достаточными для использования в соответствии с назначением, указанным в п.1.3 Договора.

Согласно п.3.3.5 договора арендодатель обязан, обеспечивать сохранность арендованного помещения, поддерживать его в технически исправном  и пригодном для эксплуатации состоянии на полный срок аренды, арендатор оплачивает текущий ремонт помещения по требованию арендодателя в соответствии с действующими строительными нормами. При необходимости проведения текущего ремонта помещения, объем работ, сроки их проведения определяются арендодателем. Расходные материалы, необходимые для эксплуатации арендуемого помещения, обеспечиваются за счет арендатора.

В соответствии с пунктом 3.3.7 договора стороны арендатор обязан не производить без предварительного письменного согласия Арендодателя перепланировок, реконструкций, переоформления помещения или его части и изменения его функционального назначения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения, а также, выполненных ремонтных работ, произведенных арендатором, возмещению не подлежат.

В соответствии с п.3.3.22 договора по истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязан передать арендодателю помещение по акту приема-передачи, предварительно убрав мусор и произведя в передаваемом помещении влажную уборку. 

Дополнительным соглашением от 24.08.2023 стороны внесли изменения в договор в части идентификации и площади помещения, стоимости аренды, прав и обязанностей сторон; установлен срок аренды – 5 лет. Пунктом 17 соглашения установлено право арендатора отказаться от договора и порядок такого отказа.

29.09.2023 истец освободил помещение, о чем 12.10.2023 был подписан акт передачи ключей обоими сторонами.

Как указывает истец, за период аренды им произведены неотделимые улучшения на общую сумму 1 976 371,52 руб., определенную экспертом ООО «Эко-Н Эксперт» в заключении от 20.09.2023. По утверждению истца, все выполняемые работы по ремонту и оснащению арендуемого помещения производились с согласия арендодателя, уведомления о них надлежаще направлялись в его адрес и были им получены. В целях досудебного урегулирования спора 29.09.2023 истец направил ответчику письмо с требованием о расторжении договора и возмещении понесенных трат на ремонт. ИП ФИО1 указывает, что без произведения улучшений использовать помещение по целевому назначению было невозможно.

Поскольку во внесудебном порядке сторонам не удалось урегулировать спорную ситуацию, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции по существу спора, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

ИП ФИО1 в рамках настоящего дела заявлены требования:

- о взыскании 1 976 371,52 руб. убытков в связи с невозможностью использования нежилого помещения по целевому назначению, по существу представляющих собой стоимость неотделимых улучшений, ремонта помещения;

- 40 000 руб. сумма регистрационного сбора, по существу представляющим собой обеспечительный платеж. 

В соответствии с пунктами 2-3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В рассматриваемом случае правила о возмещении стоимости неотделимых улучшений предусмотрено договором.

Буквальное содержание пункта 3.3.7 договора следующее: «арендатор обязан не производить без предварительного письменного согласия Арендодателя перепланировок, реконструкций, переоформления помещения или его части и изменения его функционального назначения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения, а также, выполненных ремонтных работ, произведенных арендатором, возмещению не подлежат».

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального содержания пункта 3.3.7 договора следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения и выполненных ремонтных работ, произведенных арендатором, возмещению не подлежат в любом случае, независимо от того, были ли они согласованы с арендодателем.

Таким образом, по условиям договора стоимость произведенных истцом ремонтных работ, в том числе, согласованных, возмещению ответчиком не подлежит.

Договор подписан истцом без разногласий, данное условие договора было ИП ФИО1 известно, не оспорено, недействительным в установленном порядке не признано.

Истец ссылается на необходимость произведения работ в связи с непригодностью помещения для эксплуатации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В договоре указано, что передаваемые помещения находятся в исправном состоянии, отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым помещениям, используемым в соответствии с назначением и конструкцией (пункт 1.4 договора).

При заключении договора, приемке помещения в аренду ИП ФИО1 не предъявлял замечаний к состоянию имущества.

Также в период аренды ИП ФИО1 не заявлял о том, что помещение непригодно к эксплуатации, правами, предоставленными ему статьей 612 ГК РФ, не воспользовался. 

Таким образом, из материалов дела не следует, что помещение передано истцу в состоянии, о котором он не был осведомлен по независящим от него обстоятельствам и которое препятствовало его эксплуатации.

Напротив, из материалов дела, переписки сторон, их пояснений следует, что ИП ФИО1 при заключении договора было известно состояние помещения и необходимость проведения в нем ремонта. При этом, ремонт производился истцом для приспособления помещения именно под свои нужды, с целью извлечения прибыли, что неравнозначно невозможности использовать помещение в принципе в смысле статей 611-612 ГК РФ.  Также из представленной переписки следует, что ИП ФИО1 испрашивал согласие на расчистку и произведение ремонта в обнаруженном им подземном этаже здания с целью увеличения площади, то есть такие работы также не вызваны невозможностью в противном случае эксплуатировать объект.

С учетом данных обстоятельств, предприниматель, согласовывая условия договора, как разумный хозяйствующий субъект, должен был оценить экономическую выгоду для себя аренды данного помещения и формулировки пункта 3.3.7 договора; подписав договор на данных условиях, ИП ФИО1 самостоятельно несет последствия такого решения.

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что арендованное помещение является объектом культурного наследия (памятник истории и культуры), согласно п.1.5 договора арендатор, заключая настоящий договор, принимает и гарантирует выполнение условий охранного обязательства № 465 от 26.11.2014. В том числе, указанным объясняется формулировка пункта 3.3.7 договора, обязывающая в любом случае согласовывать с арендодателем проведение ремонтных работ. Документов, подтверждающих соответствие порядка произведения работ условиям охранного обязательства, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, основания для взыскания с ответчика стоимости произведенных ремонтных работ у истца отсутствуют.

Согласно пункту 4.1.1 договора в редакции пункта 10 дополнительного соглашения, регистрационный сбор взымается единовременно при заключении настоящего Договора и составляет 40 000 руб. Регистрационный сбор является способом обеспечения исполнения обязательств арендатором, предусмотренным настоящим договором, согласованным сторонами в порядке статьи 329 ГК РФ. Регистрационный сбор может быть зачтен арендодателем в счет платежа, а именно: неоплаты (несвоевременной оплаты) арендатором арендной платы, в счет арендной платы за последний месяц срока аренды, оплаты текущего ремонта, возмещения вреда, причинённого арендатором имуществу арендодателя, оплаты неустойки и в иных случаях, предусмотренных настоящим договором. В случае наличия оснований для вычета из регистрационного сбора арендодатель вправе произвести вычет в размере сумм, причитающихся ему по денежным обязательствам арендатора. После исполнения всех денежных обязательств перед арендодателем арендатор обязан восстановить сумму регистрационного сбора в указанном размере. После прекращения действий настоящего договора арендодатель возвращает арендатору полученную арендодателем сумму регистрационного сбора за вычетом сумм, зачтенных арендодателем в соответствии с настоящим пунктом договора аренды.

ИП ФИО1 заявлено требование о возвращении ему данного обеспечительного платежа.

Между тем, в рамках дела № А70-679/2024 рассматривается исковое заявление ИП ФИО2 к ИП ФИО1 о взыскании арендной платы по спорному договору.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2024 решение от 29.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 12.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-679/2024 отменены в части, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением Арбитражного суда Тюменской области от 14.01.2025 назначено судебное заседание.

Таким образом, с учетом предъявляемых арендодателем требований о взыскании задолженности оснований полагать, что условия для возвращения обеспечительного депозита наступили и депозит удержан необоснованно, в рамках настоящего спора у суда не имеется. При этом, на дату вынесения решения по настоящему делу уже рассматривался спор о взыскании арендной платы, который не разрешен по существу и на дату вынесения настоящего постановления. Вопрос о судьбе обеспечительного платежа, возможности его зачета в счет задолженности (в случае ее установления) либо возврата, по убеждению суда апелляционной инстанции, может и должен быть разрешен в рамках дела о взыскании арендной платы.

С учетом изложенного, исковые требования ИП ФИО1 удовлетворению не подлежат, в исковых требованиях отказано правомерно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.10.2024 года по делу № А70-84/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Н.В. Бацман

 Е.С. Халявин