АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12138/2019

г. Ярославль

25 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области 

в составе судьи  Чистяковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изъятии имущества

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Ярославльводоканал», акционерного общества «Газпром газораспределение Ярославль» 

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 24.12.2020;

от ответчика: ФИО4 оглы – предприниматель; 

от третьих лиц: 1.2. не явились; 

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее-Агентство) обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее-Предприниматель) с иском об изъятии объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома № 8 на земельном участке площадью 751 кв.м. с кадастровым номером 76:23:040401:43 (далее-объект), путем продажи с публичных торгов.

         К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Ярославльводоканал» (далее-Ярводоканал) и акционерное общество «Газпром газораспределение Ярославль» (далее-Газпром). 

         Решением от 24.12.2019 в иске Агентству отказано.

         Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 решение от 24.12.2019 отменено, исковые требования Агентства удовлетворены, объект у Предпринимателя изъят путем продажи с публичных торгов.  

         Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.11.2020 судебные акты арбитражного суда первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение ввиду того, что судами первой и апелляционной инстанций не исследовались имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства, такие как нарушение срока строительства объекта Предпринимателем вследствие действий (бездействия) третьих лиц.

       При новом рассмотрении дела представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал, указывает на нарушение прав и законных интересов Агентства, связанных с распоряжением земельным участком.

Предприниматель в письменном отзыве и в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что здание фактически построено в 2018 году, имеет степень готовности 100%, подключено к системам снабжения, Предприниматель принимал меры к оформлению прав на законченное строительством здание, однако нарушение сроков окончания строительства в части ввода объект в эксплуатацию вызвано длительностью выполнения работ по подключению объекта к системам жизнеобеспечения.

Ярводоканал и Газпром, надлежащим образом извещенные, в судебное заседание представителей не направили, Представитель Ярводоканала ранее в судебном заседании подтвердил выполнение работ по подключению объекта к сетям водоснабжения 03.04.2019 по договору о подключении от 18.05.2018. Газпром сообщил о выполнении всех мероприятий по подключению здания к системе газоснабжения в 2019 году по договору о подключении от 10.05.2018, пуск газа не произведен, поскольку у Предпринимателя отсутствует зарегистрированное право собственности на вновь возведенный объект. 

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

На основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 12.10.2012 № 1323-р и договора от 15.10.2012 № 695-яс ФИО5 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040401:43 общей площадью 751 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> у дома № 8 для строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями. Срок действия договора определен с 12.10.2012 по 11.10.2015. Договор зарегистрирован в ЕГРН 21.12.2012.

07.04.2014 ФИО5 выдано разрешение на строительство № RU76301000-136-2014. 

14.07.2015 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства (площадь застройки 376,3 кв.м. кв.м.) со степенью готовности 16% по адресу: 

<

...> у дома № 8. 

21.10.2015 для завершения строительства здания с ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № 695/1-яс на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018 для завершения строительства объекта незавершенного строительства салона красоты и фитнес-клуба  с инженерными коммуникациями. Заключению договора предшествовало заявление ФИО5 от 30.09.2015 о переоформлении договора аренды на 3 года. 

В соответствии с договором купли-продажи от 06.12.2016 Предприниматель приобрел у ФИО5 в собственность объект незавершенного строительства. Право собственности Предпринимателя зарегистрировано в ЕГРН 14.12.2016.

Дополнительным соглашением № 1 от 20.01.2017 к договору аренды от 21.10.2015 № 695/1-яс права и обязанности арендатора возложены на Предпринимателя.

В связи с истечением срока действия договор аренды земельного участка от 21.10.2015 № 695/1-яс прекратил свое действие, о чем Предпринимателю Агентство направило уведомление от 03.07.2018 № 5844.

Поскольку объект не был введен в эксплуатацию, Агентство обратилось с иском об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. 

Из пояснений Предпринимателя и материалов дела следует, что строительство здания салона красоты и фитнес-клуба  площадью 376,3 кв.м. фактически завершено в 2018 году, проведены работы по подключению к системам водо-, газо-, энергоснабжения, препятствием к вводу объекта в эксплуатацию является отсутствие действующего договора аренды в отношении земельного участка.

Договоры на подключение к сетям водо-, электро-, газоснабжения Предпринимателем заключены заблаговременно до окончания срока действия договора аренды земельного участка: к сетям электроснабжения – в 2008 году, к сетям водоснабжения – 18.05.2018, к сетям газоснабжения – 10.05.2018. Однако мероприятия по подключению к сетям Ярводоканал и Газпром произвели после окончания действия договора аренды земельного участка. 21.02.2019 ПАО «ТНС энерго Ярославль» уведомило Предпринимателя о том, что в связи с истечением срока действия разрешения на строительство и аренды земельного участка договор энергоснабжения расторгается. Согласно акту от 01.03.2019 объект от электроснабжения отключен.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 6 указанной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. 

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий: 

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона; 

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта. 

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

В статье 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5): 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Договор аренды земельного участка № 695/1-яс для завершения строительства объекта незавершенного строительства салона красоты и фитнес-клуба  с инженерными коммуникациями заключен на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018, в который Предпринимателем не было полностью завершено строительство объекта (отсутствовало подключение с сетям водо-, газоснабжения, объект не введен в эксплуатацию), следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на земельном участке, предоставленном ФИО5 для строительства в 2012 году, возведено здание салона красоты и фитнес-клуба, которое на момент рассмотрения спора имеет степень готовности 100%, но не введено в эксплуатацию. Строительство здания начато ФИО5 и завершено Предпринимателем, который приобрел объект незавершенного строительства у ФИО5. 

С учетом сроков выполнения работ Ярводоканалом и Газпромом по подключению объекта к сетям жизнеобеспечения, в действиях Предпринимателя не усматривается злоупотребления правом, уклонения от строительства объекта в установленные разрешением сроки, необоснованного нарушения сроков и ненадлежащего использования земельного участка.  

Учитывая, что цель предоставления земельного участка указанным лицам, в том числе Предпринимателю, достигнута завершением строительства объекта, определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта строительства, законный интерес Агентства должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. Исковые же требования истца направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта, который им возведен полностью.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В рассматриваемом случае фактически завершенный в 2018 году строительством объект, является незавершенным, поскольку не введен в эксплуатацию. Причиной отсутствия своевременного ввода объекта в эксплуатацию послужило то, что все работы по технологическому подключению возведенного объекта к системам жизнеобеспечения третьими лицами произведены после окончания срока действия договора аренды земельного участка. При этом Предпринимателя нельзя признать недобросовестным лицом, поскольку все договоры на технологическое подключение были заключены им заблаговременно, за 6 месяцев до  окончания действия договора аренды земельного участка. 

Таким образом, нарушение Предпринимателем срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) лиц, осуществляющих технологическое подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения иска Агентства.

 

Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

         Судья                                                                                          О. Н. Чистякова