АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2577/2021

15 июня 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от ООО «Даниловка»: ФИО1, представитель, доверенность                       от 04.11.2019 (до перерыва).

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: ФИО2, представитель, доверенность от 25.12.2020 № 1-22-10062.

от Министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края: ФИО3, представитель, доверенность от 23.12.2020 № 05.1-8-11321.

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края, Министерства имущественных отношений Хабаровского края

на решение от 11.12.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021

по делу №  А73-25322/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Даниловка»                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680505, 

<

...>)

к министерству имущественных отношений Хабаровского края                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

третье лицо министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000,  

<

...>)

об урегулировании разногласий по договору   

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Даниловка»                (далее - ООО «Даниловка») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к министерству имущественных отношений Хабаровского края об урегулировании разногласий по договорам аренды земельных участков от 15.10.2019              № 1028 и от 21.10.2019 № 1029 по пунктам: 3.12, 4.4.15, 4.4.24, 4.4.26, 4.4.33, 4.4.34, 4.4.35, 6.2, 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.13, 6.2.15, 6.3 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края. 

Решением от 11.12.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021, заявленные требования удовлетворены.

На состоявшиеся судебные акты поданы две кассационные жалобы                        от: министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края, в которых заявители просят отменить решение, постановление как необоснованные. Не согласны с позицией судебных инстанций относительно пунктов 3.12, 4.3.7, 4.4.24, 4.4.26, 4.4.33, 4.4.34, 4.4.35, 6.2.13, 6.2.15, 6.2.12, 6.2, 8, 6.3 договоров. Полагают, что в данном случае заключение спорных договоров связано с продлением ранее действующих договоров, что не носит обязательный характер для ответчика; разногласия могут быть переданы только в отношении договоров, обязанность заключения которых предусмотрена действующим законодательством. Приводит доводы, что предлагаемые со стороны арендодателя условия договоров аренды являются общеустановленными, основанными на типовой форме договора и представляют равные условия всем юридическим лицам, заключающим соответствующие договоры. 

В отзыве на кассационные жалобы ООО «Даниловка» приводит свои возражения против их доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационных жалобах и отзыве на нее, дав суду соответствующие пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационных жалоб и возражений на них, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела, земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2749, 27:17:000000:2759, 27:17:0000000:3649, 27:17:0329204:2238, 27:17:0000000:2748, 27:17:000000:2750, 27:17:0000000:2756, 27:17:0000000:2753, 27:17:0000000:2760, 27:17:0300807:229 использовались ООО «Даниловка» на условиях аренды по договорам  от 10.03.2017 № 846 и от 28.12.2018  № 1012 (арендодатель - министерство имущественных отношений Хабаровского края); земельные участки предоставлены для целей ведения сельскохозяйственного производства на срок  до 30.09.2019.

11.07.2019 ООО «Даниловка» обратилось в министерство с заявлением о заключении новых договоров в отношении арендуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения, в ответ на которое последнее предоставило обществу тексты договоров, в том числе от 15.10.2019 № 1028 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2753 и 27:17:0300807:229; от 21.10.2019 №1029 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2749, 27:17:000000:2759, 27:17:0000000:3649, 27:17:0329204:2238, 27:17:0000000:2748, 27:17:000000:2750, 27:17:0000000:2756, 27:17:0000000:2760, для их подписания.

Общество, не соглашаясь с редакцией пунктов 4.3.7, 4.4.26, 6.2 договоров, направило в адрес министерства протоколы разногласий к договорам №№ 1028, 1029, просило принять указанные пункты договоров в редакции арендатора, а также просило исключить из договоров пункты 3.12, 4.4.24, 4.4.33, 4.4.34, 4.4.35, 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.13, 6.2.15, 6.3.

Письмом от 28.11.2019 №1-11-9834 министерство ответило отказом в урегулировании разногласий, что послужило основание для обращения ООО «Даниловка» в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 49) разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума ВС РФ № 49, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Аналогично, в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 40 Постановления Пленума ВС РФ N 49 при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.01.2012 № 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Установлено, что собственником земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2749, 27:17:000000:2759, 27:17:0000000:3649, 27:17:0329204:2238, 27:17:0000000:2748, 27:17:000000:2750, 27:17:0000000:2756, 27:17:0000000:2753, 27:17:0000000:2760, 27:17:0300807:229, относящихся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения и имеющих вид разрешенного использования: сельскохозяйственное производство, для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, расположенных в районе сел Гаровка и Ракитное, в районе протоки Челнинской Хабаровского района Хабаровского края, является Хабаровский край, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются нормами Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 1 Закона № 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона №101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Пунктом 5 этой же статьи Закона №101-ФЗ предусмотрено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды законом № 101-ФЗ прямо не урегулированы.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу пункта 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, к таким исключениям, в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Судами установлено, что ООО «Даниловка» более 10 лет является арендатором вышеназванных земельных участков; предыдущее использование земельных участков осуществлялось по  договорам аренды от 10.03.2017 № 846 и от 28.12.2018  № 1012. 

Доказательств того, что при использовании земельных участков имелись нарушения действующего законодательства в дело не представлено; наличие у общества преимущественного права на продолжение арендных отношений министерством не отрицается.

В этой связи суды обоснованно признали, что общество  обладает правом на предоставление арендуемых им земельных участков на новый срок, а министерство обязано заключить с обществом договор аренды в отношении вышеназванных земельных участков и, как следствие, подлежит рассмотрению спор о разногласиях, возникших при заключении последующих договоров аренды, а именно от 15.10.2019 № 1028, от 21.10.2019 № 1029.

Выводы судебных инстанций в этой части спора не обжалуются.

В данном случае общество оспаривает пункты 3.12, 4.4.15, 4.4.24, 4.4.26, 4.4.33, 4.4.34, 4.4.35, 6.2, 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.13, 6.2.15, 6.3 договоров.

При разрешении спора суд установил, что часть пунктов договоров подлежат исключению. В частности, пункт 3.12, предусматривающий обязанность арендатора в каждом случае нарушения срока внесения ежемесячного платежа перечислить арендодателю обеспечительный платеж равный (однократному или более) размеру ежемесячной арендной платы; пункт 4.4.24 об обязанности арендатора в случае изменения размера арендной платы и опубликования этой информации самостоятельно пересчитывать величину арендной платы и производить соответствующие платежи; пункт 4.4.33, включающий обязанность арендатора засеивать участки кормовыми культурами, картофелем и овощами – не менее 70% от общей площади участков, соей – не более 30% от общей площади участков; пункт 4.4.34, устанавливающий обязанность арендатора выращивать сою на одном поле не более 2-х лет подряд; пункт 4.4.35, обязывающий арендатора представлять в министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности края отчет об исполнении условий договора ежегодно, в срок, не позднее 20 января года, следующего за отчетным; пункты 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.13, 6.2.15, устанавливающие случаи, позволяющие арендодателю в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды (неисполнение арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4 договора (пункт 6.2.6), неисполнение арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 3.12 договора (пункт 6.2.8), использование участков иностранными физическими лицами, лицами без гражданства, находящимися на территории Хабаровского края в нарушение миграционного законодательства (пункт 6.2.12), если арендатор допустит снижение поголовья крупного рогатого скота молочного и мясного направления продуктивности на 10 и более процентов от общего количества имеющегося (планируемого) поголовья на момент заключения договора и не восстановит его в течение года с момента окончания событий, вызвавших указанное снижение, за исключением обстоятельств непреодолимой силы (пункт 6.2.13), в случае расторжения договора пользования крупного рогатого скота, находящегося в собственности Хабаровского края (пункт 6.2.15).

Исключая эти пункты договоров суды, проанализировав их содержание во взаимосвязи с другими условиями и действующим законодательством, правомерно исходили из того, что предложенные  в договоре условия, касающиеся уплаты обеспечительного платежа (пункт 3.12), противоречат пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ и не обеспечивают баланс имущественных интересов сторон; содержания пунктов 4.4.33, 4.4.34, 4.4.35 произвольно ограничивают арендатора по использованию земель сельскохозяйственного назначения и ведению обществом своей хозяйственной деятельности; установленные министерством основания для расторжения договора в одностороннем порядке (пункты 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.13, 6.2.15) фактически связаны с вопросами хозяйственной деятельности общества, которые не могут регулироваться договорами аренды; исключая пункт 4.4.24 договора, суды признали его противоречащим пункту 3.6, устанавливающим обязанность арендодателя уведомить арендатора о произведенном перерасчете арендной платы, а также учли, что плата за пользование спорными земельными участками действующим законодательством относится к категории регулируемой.

Условия договора, приведенные в пункте 4.4.15 (об обязанности арендатора «приостанавливать по письменному требованию арендодателя любые работы, ведущиеся арендатором или иными лицами по его поручению на участках с нарушением, по мнению арендодателя, условий настоящего договора, требований земельного законодательства»), в пункте  4.4.26 («За действие (бездействие третьих лиц на участках ответственность несет арендатор. Действие (бездействие) третьих лиц на участках, действующих как по поручению (соглашению) арендатора (с арендатором), так и без такового, считаются действиями (бездействием) арендатора»), суды сочли возможным принять в редакции арендатора, поскольку предложенная редакция указанных пунктов (пункт 4.4.15 «Приостанавливать по письменному требованию арендодателя любые работы, ведущиеся арендатором или иными лицами по его поручению на участках с нарушением условий настоящего договора и требований земельного законодательства», пункт 4.4.26 «За действие (бездействие) третьих лиц на участках ответственность несет арендатор. Действия (бездействия) третьих лиц на участках, действующих по поручению (соглашению)арендатора (с арендатором), считаются действием (бездействием) арендатора») обеспечивает баланс интересов сторон и исключает субъективное мнение арендодателя по толкованию этих условий договора.

Разрешая разногласия относительно пункта 6.2, устанавливающего, что «договор аренды расторгается в  одностороннем порядке (односторонний отказ) в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ по решению арендодателя в следующих случаях», пункта 6.3, предусматривающего, что «О расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель должен уведомить арендатора. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении тридцати дней с момента получения данного уведомления арендатором, за исключением случая, установленного подпунктом 6.2.14 настоящего договора», суды приняли пункт 6.2 в предложенной арендатором редакции «Договор аренды расторгается в установленном законом порядке по требованию арендодателя в следующих случаях», полагая, что судебный порядок расторжения договора в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения и в отсутствии воли арендатора на односторонний отказ от договора в полной мере защищает интересы сторон договора и не противоречит принципу равенства участников гражданских правоотношений (статья 1 ГК ФРФ), как следствие этому, пункт 6.3 договора исключен из его текста.

Суд округа, соглашаясь с выводами суда первой и апелляционной инстанций, не выявил нарушений в применении норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения; не установил императивных норм, в силу которых спорные условия договора носят существенный характер и подлежат обязательному сохранению в редакции ответчика.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, не опровергают эти выводы, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и отклонены с учетом установленных фактических обстоятельств.

Ссылка на типовую форму договора, утвержденную распоряжением министерства,  судом округа не принимается, поскольку как установлено, содержание спорных условий договора подчиняется общим правилам гражданского законодательства и не может быть ограничено типовой формой; суды, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установили, что предложенные истцом разногласия не противоречат действующему законодательству.

По результатам рассмотрения жалоб суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и  постановление  приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.12.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу № А73-25322/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

В.А. Гребенщикова