Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-49006/2019

г. Краснодар

05 февраля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 05 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. (в  порядке  ст.  18  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

администрации города Сочи Краснодарский край (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АО «Мацестинский Чай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

к ООО «Мацестинская Чайная фабрика»

третьи лица: 

Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, 

Управление Росреестра по Краснодарскому краю

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому использованию, о возвращении земельного участка, о погашении регистрационной записи, 

при участии: 

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчиков: ФИО2 – доверенность, приказ;

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи Краснодарского края, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к  АО «Мацестинский Чай», к ООО «Мацестинская Чайная фабрика» о расторжении договора аренды от 08.12.2005 № 4900770083 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1014, об обязании привести в состояние, соответствующее целевому использованию, возвратить по акту приема – передачи, погасить регистрационную запись.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью  «Мацестинская чайная фабрика».

В связи с болезнью судьи Семушина А.В., определением и. о. председателя судебной коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2020, дело передано на рассмотрение судье Кирий О.В.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2020 принято к рассмотрению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2020 в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказано.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2020 г. производство  по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-48983/2019.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2020 производство по делу возобновлено.

Представители истца и ответчиков в судебном заседании поддержали ранее занимаемые позиции по делу.

Третьи лица, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что между ТУФАУГИ по Краснодарскому краю (арендодатель) и АО «Мацестинский Чай» на основании распоряжения ТУФАУГИ по Краснодарскому краю  от 29.11.2005 г. № 04-04/1999 «О переоформлении открытому акционерному обществу «Мацестинский чай» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Хостинском районе города Сочи» заключен договор аренды от 08.12.2005 г. № 04-24/83С (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение  арендатору земельный участок с  кадастровым номером 23:49:0308003:1014 (ранее 23:49:0309000:91) общей площадью  30  000 кв.м (далее – спорный земельный участок), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с.  Семеновка, участок № 9, для сельскохозяйственного использования (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 08.12.2054.

Между администрацией и АО «Мацестинский Чай» заключено дополнительное соглашение № 1 от 25.05.2010, согласно п. 1 которого в связи с государственной регистрацией муниципальной собственности г. Сочи на спорный земельный участок  договор аренды 08.12.2005 г. № 04-24/83С считать договором аренды от  08.12.2005  №  4900770083 (далее - договор).

Права и обязанности по спорному договору на основании договора уступки от  03.08.2018 перешли к ООО «Мацестинская чайная фабрика». Государственная регистрация перехода права аренды произведена управлением росреестра 02.10.2019 г.

Между ООО «Мацестинская чайная фабрика» (арендатор) и АО «Мацестинский Чай» (субарендатор) заключен договор субаренды от 18.11.2019.

Согласно п. 6.2.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре.

Арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию (п. 6.2.8. договора).

Как следует из письма Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 24.12.2018 № 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки в период с 10.02.2016 по 10.03.2016 АО «Мацестинский чай» привлечено к административной ответственности по ч.2 ст.8.7 КоАП РФ, выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства РФ сроком до  25.01.2018. Однако срок исполнения предписания был продлен до 01.07.2018. 

В июле 2018 на спорном земельном участке проведена внеплановая проверка по контролю предписания. По результатам повторной проверки АО «Мацестинский чай» привлечено к административной ответственности по ч.25 ст. 19.5 КоАП РФ и выдано новое предписание сроком до 01.02.2019.

В ходе проверки спорного земельного участка, общей площадью 3,0 га, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, установлено, что на участке расположена чайная плантация площадью 2,83 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха) под дорогами 0,17 га. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 № 09-09/ВП2551 - не выполнено.

В адрес АО «Мацестинский чай» письмом от 05.04.2019 № 7267/02-05-16 отправлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии предоставить в адрес департамента имущественных отношении администрации города Сочи документ, подтверждающий исполнение предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства. Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал.

В связи с дальнейшим уклонением от устранения выявленных нарушений, в адрес АО «Мацестинский чай» письмом от 17.06.2019 № 13771/02-05-16 направлена претензия с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды. 

Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Исходя из п.2 ст. 45 ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при: использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

- на сенокосах не производится сенокошение;

- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

- на пастбищах не производится выпас скота;

- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

- залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Из материалов дела следует, что чайный куст произрастает на территории, составляющей площадь 2,83 га.

При этом лишь незначительная часть участка, предназначенного для выращивания чайного куста, заросла сорной и древесно-кустарниковой растительностью.

По смыслу вышеуказанных разъяснений нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

В ходе рассмотрения дела ООО «Мацестинская Чайная фабрика» указало на то,  что  обществом с ФИО3 и с ФИО4 заключен договор от  01.11.2019 №  03/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребание срезанного кустарника на спорном земельном участке. Общество представило составленный генеральным директором ООО «Мацестинская чайная фабрика» акт осмотра земельного участка от 24.11.2019, согласно которому на участке выполнены работы по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезного кустарника.

При этом, в материалы дела представлен акт административного обследования объекта земельных отношений № 45 от 18.12.2019 г., составленный Россельхознадзором, согласно которому установлено, что на спорном участке начаты работы по расчистке от сорной (сассапарель, папоротник и др.) и древесно-кустарниковой (ольха, граб и др.) растительности, ориентировочно на площади 2.5 га, на оставшейся площади 0,5 га не осуществляется охрана земель, не проводятся агротехнические (в том числе обработка почвы) и фитосанитарные мероприятия, что способствовало его зарастанию сорной и древесно-кустарниковой растительностью.

Определениями суда по настоящему делу неоднократно предлагалось сторонам провести осмотр спорного земельного участка и составить акт осмотра.

Однако, администрация пояснила, что составить акт осмотра не предоставляется возможным, ввиду отсутствия у ГКУ КК «Кубаньземконтроль» полномочий на проведение обследования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, а также собственности граждан и юридических лиц. В связи с чем, администрация заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы по ряду вопросов, в том числе, по установлению факта проводится ли работы по уходу и уборке многолетних насаждений.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2020 в удовлетворении ходатайства администрации о назначении экспертизы отказано по основанию необоснованности и нецелесообразности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 ААПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Доказательств то, что на спорном земельном участке зарощенность сорной и древесно-кустарниковой растительностью не устранена администрацией не представлено.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Кроме того, «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Само по себе невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 8.8. КоАП.

Лицами, уполномоченными на проведение проверок на предмет наличия действий лица признаков указанного правонарушения, являются должностные лица, осуществляющие государственный земельный надзор - Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы (ст. 71 ЗК РФ, п. 4 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре»).

Наличие данного вида правонарушения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

В связи с этим ссылку администрации на положения пункта 6.2.7 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Кроме того, суд отмечает, что при существующем расположении предмета аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. Нахождение участка в лесном массиве предопределяет специфику его использования арендатором. 

Иных доказательств неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2020 № А32-48983/2019.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                 О.В. Кирий