ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-12754/2023

01 февраля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   18 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 февраля 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Масенковой И.В., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 10.01.2024,

от ответчиков: 1. представитель ФИО3, на основании доверенности от 10.01.2024, 2. представитель не явился, извещен, 

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39236/2023) закрытого акционерного общества «Ассоциация «Стройкомплекс – XXI» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2023 по делу № А56-12754/2023 (судья Целищева Н.Е.), принятого по иску: 

истец: закрытое акционерное общество «Ассоциация Стройкомплекс ХХI»

ответчики: 1. общество с ограниченной ответственностью «Аллегро»; 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-и лица: 1. Закрытое акционерное общество «Стройкомплекс XXI»; 2. Товарищество собственников недвижимости «Жилой комплекс «Аллегро-Парк»; 3. Комитет по градостроительству и архитектуре

об обязании, 

 

установил:

Закрытое акционерное общество «Ассоциация «Стройкомплекс ХХI» (далее - Ассоциация) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Безопасные технологии» (впоследствии - общество с ограниченной ответственностью «Аллегро»; далее - Общество) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) об обязании Общества совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора аренды парковочного места от 01.09.2021 (далее - договор); об обязании Управления зарегистрировать договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Стройкомплекс XXI».

Определением суда от 23.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников недвижимости «Жилой комплекс «Аллегро-Парк» (далее - Товарищество).

Определением от 04.08.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по градостроительству и архитектуре (далее - КГА).

Решением от 09.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Ассоциация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая его незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права. Податель жалобы считает, что применение Закона о Защите прав потребителей, Федерального закона № 214-ФЗ, при разрешении настоящего спора неправомерен. Ассоциация ссылается на то, что спорный земельный участок не использовался в общественных интересах, а его нахождение в частной собственности не причиняет вреда неограниченному кругу лиц. Податель жалобы полагает, что собственник земельного участка был вправе выделить часть принадлежащего ему земельного участка под парковочные места и распорядится им по своему усмотрению.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Управления не явился, направил отзыв, в котором просил в удовлетворении жалобы на решение, в части требований к Управлению, отказать, в остальной части, требований к Обществу, просил оставить на усмотрение суда.   

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как указал истец в обоснование иска, 01.09.2021 Ассоциация (арендатор) и ЗАО «Стройкомплекс XXI» (арендодатель) заключили договор, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> под парковочные места №№ 2, 3, 4.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды установлен с даты подписания договора на 49 лет.

29.07.2022 ООО «Безопасные технологии» (кредитор), ЗАО «Стройкомплекс XXI» (должник) в лице генерального директора ФИО4 и ФИО4 заключили соглашение об отступном (далее - соглашение), по условиям которого в счет исполнения обязательств должника, вытекающих из договора займа от 16.02.2016 (далее - договор займа), заключенного ООО «Факторинг-Финанс» и ЗАО «Стройкомплекс XXI», должник и ФИО4 предоставляют кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением.

Согласно пункту 1.3 соглашения срок исполнения обязательства (пункт 5.1 договора займа в редакции дополнительного соглашения № 17 от 29.09.2021) - 31.12.2021.

В силу пункта 1.2 соглашения право требования долга перешло к кредитору на основании договора уступки прав требования от 16.02.2022.

Обязательства должника по возврату займа обеспечены залогом недвижимого имущества, о чем 22.03.2022 за N№ 78:12:0714802:6415-78/011/2022-4 в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу ООО «Безопасные Технологии», залогодатели ЗАО «Стройкомплекс XXI» и ФИО4 (пункт 1.4 соглашения).

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2.1 соглашения земельный участок площадью 1678 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> кадастровый номер 78:34:0004427:3376, принадлежит ЗАО «Стройкомплекс XXI» на праве собственности на основании заявления о государственной регистрации прав на земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3 от 15.05.2018 № 78/075/700/2018-71. Право собственности ЗАО «Стройкомплекс XXI» на земельный участок зарегистрировано Управлением 05.06.2018 за № 78:34:0004427:3376-78/038/2018-1.

Земельный участок имеет следующие обременения в отношении частей № 1-6: договор аренды парковочного места б/н N 2,3,4 от 01.09.2021, заключенный с Ассоциацией сроком на 49 лет; договор аренды парковочного места б/н № 1 от 01.09.2021, заключенный с ФИО5 сроком на 49 лет; договор аренды парковочного места б/н № 5 от 01.09.2021, заключенный со ФИО6, сроком на 49 лет; договор аренды парковочного места б/н № 6 от 01.09.2021, заключенный со ФИО7 сроком на 49 лет.

Ассоциацией 24.10.2022 в Управление был подан пакет документов для регистрации договора; заявление зарегистрировано под номером MFC-0575/2022-512887-1.

Ассоциацией 23.11.2022 было получено уведомление № КУВД-001/2022-47461447/1 от 28.10.2022 о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения по основанию пункта 4 части 1 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), поскольку в ЕГРН в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> кадастровый номер 78:34:0004427:3376, внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя).

Указанная запись была внесена по заявлению нового собственника земельного участка - ООО «Безопасные технологии».

Как указала Ассоциация в обоснование иска, в пакете документов, поданных на регистрацию, соглашение было представлено в орган регистрации; по просьбе истца в заявлении о регистрации сделки в пункте 20 сделана отметка для регистрирующего органа о том, что Общество в подпункте 11 пункта 2.1 соглашения согласовало наличие обременения на земельном участке в виде имеющихся долгосрочных договоров аренды парковочных мест, следовательно, Общество (новый собственник земельного участка) было проинформировано о заключенных долгосрочных договорах аренды в отношении частей земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376, однако 10.10.2022 Общество направило в орган регистрации уведомление о запрете регистрации обременения на данном земельном участке, что свидетельствует о недобросовестном поведении Общества, как стороны договора и злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).

24.11.2022 истец направил в адрес Общества обращение с просьбой не чинить препятствий в регистрации договора.

Указав в поданном в суд иске, что ответа на обращение от Общества не последовало, препятствие не устранено, такие действия ответчика свидетельствуют об уклонении от государственной регистрации договора, Ассоциация просила суд обязать Общество совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора, а Управление - зарегистрировать договор.

Суд первой инстанции, исследовав, представленные в материалы дела документы, с учетом правильно примененных правовых норм, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Возражая против иска, Общество указало, что земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 был образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов); строительство индивидуальных жилых домов на указанном выше земельном участке осуществлялось силами ЗАО «Стройкомплекс XXI» в рамках реализации инвестиционного договора, заключенного с жилищно-строительным кооперативом «Аллегро-Парк»; земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3 был разделен на земельные участки по числу возводимых индивидуальных жилых домов (земельные участки под ИЖД), наряду с которыми был образован земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 с разрешенным видом использования земли (территория) общего пользования (асфальтированные проезды, проходы между домами, въезд на территорию), призванный обслуживать общие потребности жильцов, приобретающих индивидуальные жилые дома; кроме того, до момента передачи участка на основании соглашения, он был обременен ипотекой в пользу ООО «Факторинг-Финанс», следовательно, его фактическая передача в аренду и государственная регистрация указанного обременения не могли быть проведены без согласия залогодержателя (ООО «Факторинг-Финанс»), такого согласия ЗАО «Стройкомплекс XXI» от залогодержателя не получало, то есть, прежний собственник земельного участка - ЗАО «Стройкомплекс XXI» - не обладал полномочиями на заключение договора (в отсутствие согласия залогодержателя) и не мог фактически передать земельный участок в аренду.

Как установлено судом первой инстанции на основании представленных в материалы дела доказательств, земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 был образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов).

Строительство индивидуальных жилых домов на указанном выше земельном участке осуществлялось силами ЗАО «Стройкомплекс XXI» в рамках реализации инвестиционного договора, заключенного с жилищно-строительным кооперативом «Аллегро-Парк».

Земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3 был разделен на земельные участки по числу возводимых индивидуальных жилых домов (земельные участки под ИЖД), наряду с которыми был образован земельный участок 78:34:0004427:3376 с разрешенным видом использования земли (территория) общего пользования (асфальтированные проезды, проходы между домами, въезд на территорию).

Как видно из проектной декларации на строительство комплекса индивидуальных блокированных жилых домов «Аллегро-Парк» по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, утвержденной 11.01.2016, цель проекта: строительство комплекса из 33-х индивидуальных блокированных жилых домов «Аллегро-Парк»; пункт 3 проектной декларации (права застройщика на земельный участок, информация о собственнике земельного участка, если застройщиком не является его собственником, границы и площадь земельного участка, элементы благоустройства) предусмотрено ограждение периметра всего участка; проезды - асфальт, бордюрный камень; тротуары и площадки - тротуарная плитка; ограждение индивидуальных участков - живая изгородь; газоны, клумбы, зеленые насаждения (деревья, кустарники); малые архитектурные формы; контейнерная площадка; в пункте 5 указаны технико-экономические показатели индивидуальных блокированных жилых домов: общая площадь участка 9193 кв. м, общая площадь домов - 7300 кв. м, этажность - 3 этажа, высота домов - 15 м; согласно пункту 11 проектной декларации иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве, отсутствуют.

Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  предусмотрено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора.

 В материалы дела также представлена схема планировочной организации земельного участка с экспликацией зданий и сооружений, согласно которой было запроектировано строительство индивидуальных одноквартирных жилых домов, парковки на 8 машино-мест, пункта охраны, детской игровой площадки, площадки для установки контейнеров для ТБО, ГРП.

Судом первой инстанции верно указано, что из материалов настоящего дела не следует, что при заключении с гражданами, впоследствии приобретшими право собственности на жилые дома в комплексе «Аллегро-Парк», договоров участия в долевом строительстве, застройщик предупреждал покупателей о том, что пользование частью расположенных на территории жилого комплекса объектов инфраструктуры, в частности, парковкой, жителям будет ограничено либо будет предоставлено за отдельную плату, в связи с чем материалами дела не подтверждено, что приобретая дома в жилом комплексе, расположенном на едином земельном участке, имеющем в своем составе выделенную охраняемую территорию, объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения, с учетом градостроительной документации и законодательства покупатели не могли рассчитывать, что будут пользоваться расположенными в жилом комплексе на земельном участке, отнесенном согласно сведениям ЕГРН к землям (территориям) общего пользования, объектами инфраструктуры, в том числе, парковкой. Иное истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не доказано.

Предоставление земельного участка на территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование ограничивает права на беспрепятственное пользование таким участком.  

Как указывалось выше, согласно сведениям ЕГРН видом разрешенного использования участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 является - земельные участки (территории) общего пользования.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования» (код 12.0) включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.0.1 - 12.0.2 и предполагает, в том числе размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры; размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств (код 12.0.1).

При таком положении суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности доводов Общества о том, что передача в индивидуальное пользование части спорного земельного участка приводит к изменению его функционального назначения, поскольку исключает возможность его использования неограниченным кругом лиц в целях удовлетворения общественных потребностей, в том числе граждан, приобретших право собственности на жилые дома в комплексе «Аллегро-Парк» на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком.

При этом также судом первой инстанции обоснованно принята во внимание правовая позиция, изложенная в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П.

Суд первой инстанции правильно указал на то, что из материалов настоящего дела не следует, что собственники входящих в состав комплекса участков и домов не несут расходы, связанные с содержанием земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 либо, что собственники этих участков и домов приняли решение об исключении из состава расходов, связанных с содержанием имущества общего пользования, расходы, связанные с содержанием земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 и объектов инфраструктуры на нем.

Доводы Товарищества, правовая позиция которого повторяет правовую позицию истца по делу и ЗАО «Стройкомплекс XXI», судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств того, что спорная территория не относится к территориям общего пользования, либо, что собственниками входящих в состав комплекса участков и домов, приняты какие-либо решения по вопросу исключения спорного участка из состава территорий общего пользования, и индивидуальное арендное пользование спорным участком не нарушает прав и законных интересов собственников входящих в состав комплекса участков и домов, в материалы дела не представлено.  

При этом, как указало Товарищество в отзыве, в настоящее время парковочные места N 2, 3, 4 фактически используются владельцами домов поселка, что также свидетельствует об использовании собственниками входящих в состав комплекса участков и домов данного участка как территории общего пользования.

Кроме того, судом первой инстанции также обоснованно принята во внимание позиция Общества о том, что поскольку договор не прошел государственную регистрацию, а до момента передачи на основании соглашения спорный земельный участок был обременен ипотекой в пользу ООО «Факторинг-Финанс» (залогодержателя), согласия которого на передачу имущества в аренду получено не было, прежний собственник участка - ЗАО «Стройкомплекс XXI» - не мог передать земельный участок в аренду. Ссылки истца на положения статьи 617 ГК РФ о сохранении существующих арендных отношениях при переходе права собственности безосновательны. Само по себе включение в текст подпункта 11 пункта 2.1 соглашения сведений об обременении участка арендными отношениями, согласием нового собственника на передачу имущества в аренду не является.

Как усматривается из материалов дела, Ассоциация обратилась за государственной регистрацией договора в Управление 24.10.2022, до этого момента договор зарегистрирован не был.

С учетом изложенного, доводы Ассоциации о наличии в действиях Общества признаков злоупотребления правом, судом первой инстанции правомерно отклонены как безосновательные.

 Ассоциацией в иске также заявлено требование об обязании Управления зарегистрировать договор.

В ходе рассмотрения дела Ассоциация действия, бездействие Управления не оспаривало.

Как указало Управление, по сведениям ЕГРН в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> кадастровый номер 78:34:0004427:3376, внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя); поскольку заявление на государственную регистрацию прав от ООО «Безопасные Технологии» не поступало, Управление в порядке пункта 4 части 1 статьи 25 Закона № 218-ФЗ возвратило заявление и приложенные к нему документы их подателю без рассмотрения.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что доказательств неправомерности действий, бездействия Управления не представлено, в связи с чем требования Ассоциации в этой части также правомерно оставлены без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции оспариваемого решения, с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, с учетом правильного применения норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.10.2023 по делу №  А56-12754/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

И.В. Масенкова

 

 Н.С. Полубехина