Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

                                

РЕШЕНИЕ

№ А32-42045/2023

г. Краснодар

13 февраля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2024 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кауфман И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ФГУП «РОСМОРПОРТ» (ИНН 

<

***>) 

к АО «Сочинский морской торговый порт» (ИНН 

<

***>) 

третье лицо: ООО «МАГАЗИНЫ БОСКО» (ИНН 

<

***>) 

о взыскании 3 723 501 руб. 96 коп. неустойки по договору аренды недвижимого имущества от 26.02.2010 №482/ДО-09 за период с 11.01.2022 по 29.03.2023

 

при участии:

от истца: ФИО1

от ответчика: ФИО2, ФИО3

от третьего лица: не явился, извещен 

 

УСТАНОВИЛ:

ФГУП «РОСМОРПОРТ» обратилось в арбитражный суд с иском к АО «Сочинский морской торговый порт» о взыскании 3 723 501 руб. 96 коп. неустойки по договору аренды недвижимого имущества от 26.02.2010 №482/ДО-09 за период с 11.01.2022 по 29.03.2023 г.

Определением суда от 03.10.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «МАГАЗИНЫ БОСКО».

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Ответчик в судебном заседании против иска возражал, представил документы по определению суда и дополнительные возражения.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В судебном заседании 29.01.2024 г. объявлялся перерыв до 12 час. 10 мин. 06.02.2024 г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителей истца – ФИО1 и ответчика – ФИО2, ФИО3

Истец настаивал на иске, в судебном заседании подтвердил, что ФИО4 является его сотрудником, вместе с тем, указал, что у данного сотрудника отсутствуют полномочия на получение документации для общества. 

Ответчик против иска возражал, представил нотариальный протокол осмотра электронной почты (письмо от 04.10.2021г. с вложением копии спорного договора субаренды).    

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится нежилое здание Морвокзала с галереей порт Сочи, количество этажей: 7, в том числе подземных: 1, общей площадью 9409,8 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204025:1003, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, д. 1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.10.2022 г.

Указанное здание на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 30.03.2004 г. № 1244-р передано в хозяйственное ведение ФГУП «РОСМОРПОРТ».

26.02.2010 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП «РОСМОРПОРТ» № 482/ДО-09, согласно п. 1.1 которого арендодатель в целях эффективного использования федерального имущества предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимости: помещения в здании Морского вокзала с галереей площадью 6768,8 кв.м., с кадастровым (условным) номером 23:50/01:02:97:01:00, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, д. 1, в соответствии с целевым назначением: многофункциональное использование, в том числе размещение сотрудников и оборудования арендатора.

В соответствии с п. 1.3 договора, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действие договора распространяется на правоотношения сторон с даты передачи арендодателем арендатору объектов по акту сдачи-приемки. Срок аренды объектов 49 (сорок девять) лет с даты передачи арендатору объектов по акту сдач-приемки.

Согласно п. 3.1 договора в соответствии с отчетом об оценке арендная плата за пользование объектом устанавливается в размере 29 001 465,10 руб. в год, включая НДС 18% 4 423 952,30 руб.

По акту сдачи-приемки от 28.04.2010 г. арендодатель передал, а арендатор принял в аренду вышеуказанные помещения в здании Морского вокзала с галереей порта Сочи, площадью 6768,8 кв.м. (л.д. 15, Т.1).

В приложении № 2 к договору стороны согласовали пообъектный перечень арендованного имущества (номера и площадь помещений).

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 03.07.2010 г.

20.12.2021 г. сторонами подписано дополнительное соглашение № 8 к договору аренды, согласно которому стороны установили, что арендатору предоставляется в аренду часть здания Морвокзала с галереей порт Сочи, общей площадью 7454,1 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204025:1003, в связи с чем, изложили п. 1.1 договора, а также пообъектный перечень арендованного имущества в новой редакции (л.д. 47-52, Т.1).

Согласно п. 4 дополнительного соглашения № 8 стороны дополнили договор аренды пунктом 2.2.18, предусматривающим, что арендатор обязуется не заключать договоры субаренды объекта, либо части объекта с размером арендной платы по договору субаренды, превышающим размер арендной платы по договору аренды, рассчитанной пропорционально площади объекта. В случае заключения договора субаренды (вторичной субаренды) с согласия арендодателя, арендатор обязуется предоставить арендодателю оригинал или нотариально заверенную копию в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты заключения договора субаренды.

В силу п. 5 дополнительного соглашения № 8 стороны изложили п. 2.3.3 договора аренды в следующей редакции: «2.3.3. Арендатор вправе сдавать объект в субаренду при наличии письменного согласия арендодателя. Размер арендной платы по договору субаренды не должен превышать размер арендной платы по договору аренды, рассчитанной пропорционально площади объекта. Положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатор, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, на заключение договора аренды на новый срок не распространяется».

В соответствии с п. 8 дополнительного соглашения № 8 стороны дополнили раздел 4 договора аренды пунктом 4.18, предусматривающим, что в случае нарушения арендатором п. 2.2.18 договора аренды и непредставления в срок 20 (двадцать) календарных дней оригинала или нотариально заверенной копии договора субаренды (вторичной субаренды), заключенного с согласия арендодателя, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,1% от суммы ежемесячного арендного платежа, указанного в п. 3.1 договора аренды, за каждый день просрочки.

Указанное дополнительное соглашение № 8 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 27.01.2022 г.

Дополнительным оглашением № 11 от 13.09.2022 г. к договору аренды стороны установили, что в аренду арендатору предоставляется часть здания Морвокзала с галереей порт Сочи, общей площадью 7482,6 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204025:1003, в связи с чем изложили п. 1.1 договора, а также пообъектный перечень арендованного имущества в новой редакции (л.д. 24-27, Т.1).

Также указанным дополнительным соглашением увеличен размер арендной платы за пользование объектом до 82 104 583 руб. в год.

В соответствии с письмом от 24.01.2023 г. № Ф1060/04-14/Б9-ис истец на основании п.7 дополнительного соглашения № 8 к договору аренды уведомил ответчика об индексации арендной платы с 01.01.2023 г. на величину фактического уровня инфляции с использованием индекса потребительских цен до суммы 110 289 444 руб. 24 коп. в год.

Из материалов дела следует, что 28.09.2010 г. между ответчиком и ООО «БОСКО ривьера» (с 16.03.2021 г. прекратил деятельность юридического лица в результате реорганизации в форме присоединения к ООО «Магазины Боско», ИНН 

<

***>) был заключен договор субаренды № 11/32510, на основании которого последнему предоставлены в субаренду помещения в спорном здании Морвокзала, общей площадью 3438,7 кв.м.

Письмом от 26.05.2021 г. № 01.1.01-6-06/514 ответчик в соответствии с п. 2.3.3 договора аренды направил в адрес истца запрос о даче согласия на заключение договора вторичной субаренды между ООО «Магазины Боско» и ООО «Фэшн Плюс» (л.д. 127, Т.2).

Ответным письмом от 23.06.2021 г. исх. № АС-31/6249-27 истец указал, что не возражает против предоставления во вторичную субаренду ООО «Фэшн Плюс» нежилых помещений №№ 122, 123, общей площадью 20,1 кв.м., расположенных на первом этаже в здании Морвокзала с галереей порт Сочи по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, д. 1, сроком до 20.09.2025 г.

По выписке из ЕГРН от 23.01.2023 г. истцом было установлено, что между ООО «Магазины Боско» и ООО «Фэшн Плюс» заключен договор вторичной субаренды № МБ11/11/136 от 30.03.2021 г., который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 23.01.2023 г. (запись регистрации № 53/138-н/77-2023-2-213).

Истец полагает, что в нарушение п. 2.2.18 договора аренды № 482/ДО-09 в редакции дополнительного соглашения № 8, оригинал, либо заверенная копия указанного договора вторичной субаренды ответчиком в адрес истца в срок до 10.01.2022г. (в течение 20 календарных дней с даты заключения договора) ответчиком направлен не был.

Спорный договор вторичной субаренды получен истцом только 29.03.2023 г., что подтверждается отметкой о получении на соответствующем письме ответчика (л.д. 53, Т.1).

В связи с указанными обстоятельствами, истцом произведено начисление неустойки в соответствии с п. 4.18 договора аренды № 482/ДО-09 (в редакции дополнительного соглашения № 8) за несвоевременное предоставление договора вторичной субаренды за период с 11.01.2022 г. по 29.03.2023 г. в сумме 3 723 501 руб. 96 коп.

06.06.2023 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия от 05.06.2023 г. исх. № Ф1060/СЧ-14/530-ис с требованием об оплате начисленной неустойки в сумме 3 723 501 руб. 96 коп., которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на отсутствие оснований для взыскания неустойки по заявленному пункту договора, поскольку указанный пункт 4.18 был включен в договор аренды дополнительным соглашением №8 от 20.12.2021г., то есть после того, как спорный договор вторичной субаренды № МБ11/11/136 от 30.03.2021 г. был подписан и исполнялся его сторонами. 

Также ответчик указывает, что задержка в представлении договора с отметкой о регистрации в Росреестре обусловлена поздним получением самим ответчиком экземпляра договора от субарендатора - ООО «Магазины Боско», который самостоятельно обеспечивал проведение государственной регистрации договора. Экземпляр договора субаренды с отметкой Росреестра представлен ответчику 27.03.2023 г. 

При этом, как отмечает ответчик, проект договора субаренды еще до его заключения направлялся ответчиком в адрес истца в рамках получения согласия на его заключение (письмо от 26.05.2021г. № 01.1.01.6-06/514) и условия заключенного договора субаренды не изменились относительно изложенных в проекте договора. 

Также ответчиком заявлено ходатайство о снижении предъявленной ко взысканию неустойки до суммы 40 439 руб. 46 коп. в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ,  в случае удовлетворения исковых требований. 

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нарушение ответчиком положений пункта 2.2.18 договора аренды № 482/ДО-09 от 26.02.2010 г., устанавливающего обязанность арендатора по предоставлению договоров субаренды (вторичной субаренды) в течение двадцати календарных дней с даты их заключения.

Как следует из материалов дела, 30.03.2021 г. между ООО «Магазины Боско» и ООО «Фэшн Плюс» подписан договор субаренды нежилого помещения № МБ/11/11/136, по условиям которого ООО «Магазины Боско» передает, а ООО «Фэшн Плюс» принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания Морского вокзала города Сочи по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, д. 1, общей площадью 40,8 кв.м. для организации магазина для продажи товаров под маркой «Eres», а также в качестве подсобного помещения, а именно: помещение № 122, площадью 34,10 кв.м., помещение № 123, площадью 6,70 кв.м.

Согласно п. 1.6 договора субаренды, стороны установили 25 мая 2021 года датой открытия магазина в арендуемом помещении.

Срок субаренды установлен в соответствии с п. 1.7 договора субаренды по 19.09.2025 г. (включительно).

Согласно акту приема-передачи к договору субаренды нежилого помещения № МБ11/11/136 от 30.03.2021 г., нежилые помещения №№ 122, 123 переданы в аренду ООО «Фэшн Плюс» 30.03.2021 г. (л.д. 19, Т.3).

В выписке из ЕГРН от 28.01.2023 г. также отражено, что срок действия договора субаренды установлен с 30.03.2021 г. по 19.09.2025 г.

Как пояснило третье лицо - ООО «Магазины Боско» в отзыве на исковое заявление, передача помещений по договору субаренды ООО «Фэшн Плюс» была произведена 30.03.2021 г. Продолжительный период государственной регистрации спорного договора связан с тем, что площадь помещений, которые были переданы третьему лицу по договору субаренды с ответчиком, отличались от площади, указанной в договоре аренды, заключенном между истцом и ответчиком. После устранения указанных разночтений, 22.12.2022 г. спорный договор был представлен в Управление Росреестра по Краснодарскому краю на регистрацию.

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Предоставив и, соответственно, получив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной в ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, учитывая, что ООО «Фэшн Плюс» приняло спорное имущество по акту приема-передачи от 30.03.2021г., пользовалось им, суд приходит к выводу о том, что договор субаренды № МБ11/11/136 от 30.03.2021 г. был заключен его сторонами 30.03.2021 г.

При этом, условия пункта 2.2.18 договора аренды недвижимого имущества от 26.02.2010 №482/ДО-09 о необходимости направлять в адрес арендодателя оригинал или нотариально удостоверенную копию договора в течение двадцати календарных дней с даты его заключения, также как и пункт 4.18 договора, устанавливающий ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от суммы ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки предоставления экземпляра договора, были внесены в договор аренды дополнительным соглашением № 8 от 20.12.2021 г.

Согласно п. 11 дополнительного соглашения № 8 от 20.12.2021 г. данное дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется арендодателем за его счет в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и применяется к правоотношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения.

Данное дополнительное соглашение №8 зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 27.01.2022 г.

В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

С учетом указанной правовой нормы, а также, исходя из буквального толкования п. 11 дополнительного соглашения № 8 от 20.12.2021 г., суд приходит к выводу, что указанное соглашение №8 распространяется на правоотношения сторон, возникшие с даты подписания дополнительного соглашения, то есть с 20.12.2021 г.

Вместе с тем, как установлено судом спорный договор вторичной субаренды был заключен и исполнялся его сторонами до заключения истцом и ответчиком указанного дополнительного соглашения №8. 

На основании вышеизложенного, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, учитывая, что на дату подписания истцом и ответчиком дополнительного соглашения № 8 от 20.12.2021 г. спорный договор вторичной субаренды № МБ/11/11/136 от 30.03.2021 г. уже был подписан и исполнялся его сторонами, суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствовала обязанность по направлению в адрес истца экземпляра данного договора, в связи с чем, основания для начисления неустойки по условиям п. 2.2.18 и п. 4.18 договора, в редакции дополнительного соглашения №8,  в рассматриваемом случае отсутствуют.

Кроме того, суд отмечает, что ответчик, действуя добросовестно и в соответствии с условиями договора аренды от 26.02.2010 №482/ДО-09, 26.05.2021г., направлял в адрес истца запрос о даче согласия на заключение договора вторичной субаренды между ООО «Магазины Боско» и ООО «Фэшн Плюс», к которому был приложен проект спорного договора (л.д.127, Т.2)

Истец выразил свое согласие на заключение указанного договора в ответном письме от 23.06.2021г. (л.д.81, Т.1).

04.10.2021 г. ответчиком с электронного адреса специалиста АО «Морпорт Сочи» ФИО5 (lukicheva@morport-sochi.ru) на электронную почту специалиста истца  - Сочинского управления АЧБФ ФГУП «Росморпорт» ФИО4 (e.korableva@soc.rosmorport.ru) была направлена светокопия договора субаренды от 30.03.2021 г. № МБ11/11/136, заключенного между ООО «Магазины Боско» и ООО «Фэшн Плюс».

В судебном заседании истец подтвердил, что ФИО4 является его сотрудником.

При этом, доводы истца об отсутствии у ФИО4 полномочий на получение документов для истца в данном случае не имеют правового значения, поскольку указанное обстоятельство оценивается судом в совокупности добросовестности поведения ответчика по выполнению своих договорных обязательств.   

Согласно выписке из ЕГРН, спорный договор вторичной субаренды от 30.01.2021г. с ООО «Фэшн Плюс» зарегистрирован Росреестром 23.01.2023г. (л.д. 87, т. 1).

Экземпляр договора субаренды с отметкой Росреестра представлен ответчику 27.03.2023 г., а истцом получен 29.03.2023 г., что подтверждается отметкой о получении на соответствующем письме ответчика (л.д. 53, Т.1).

Таким образом, несмотря на отсутствие у ответчика обязанности направлять указанные документы истцу, поскольку условия дополнительного соглашения №8 от 20.12.2021г. обратной силы не имеют, ответчик, действуя добросовестно, предоставил истцу нотариально заверенную копию спорного договора вторичной субаренды от 30.01.2021г., получив его от своего контрагента. 

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ФГУП «РОСМОРПОРТ» о взыскании с ответчика 3 723 501 руб. 96 коп. неустойки по договору аренды недвижимого имущества от 26.02.2010 №482/ДО-09 следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины по данному делу подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

   Судья                                                                                                                       Н.А. Ермолова