АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А08-12218/2021

город Калуга

29» марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена    22.03.2023

Постановление изготовлено в полном объеме     29.03.2023

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

Председательствующего

Нарусова М.М.,

судей

Серокуровой У.В.,

ФИО1,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.07.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2022 по делу № А08-12218/2021,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к администрации Расховецкого сельского поселения, администрации муниципального района «Красненский район» Белгородской области о внесении изменений в предмет договора № 3 от 19.07.2011 года, заключенного между истцом и ЗАО «Восход» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Белгородской области по делу № А08-92/2010-11Б, читать его в части новой, а именно: «Покупатель приобрел на торгах по продаже имущества ЗАО «Восход» посредством публичного предложения Лот № 2 Здание пекарни площадью 99,5 кв. м с кадастровым номером 31:07:0904005:156 (инвентарный номер 3265), назначение нежилое, расположенное по адресу: 

<

...>»; о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее-ЕГРН) в наименовании и назначении объекта недвижимости с кадастровым номером 31:07:0904005:156 (инвентарный номер 3265), указав наименование: «здание пекарни, назначение нежилое»; о признании права собственности на Здание пекарни площадью 99,5 кв. м с кадастровым номером 31:07:0904005:156 (инвентарный номер 3265), назначение нежилое, расположенное по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.07.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП ФИО2, не  согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, указывая на нарушение судами норм материального права, обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью или в части и передать дело на новое рассмотрение другого арбитражного суда первой или апелляционной инстанции в пределах одного и того же судебного округа.

Лица, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц в порядке, установленном статьями 284, 286 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец на основании договора от 19.07.2011 года, заключенного с ЗАО «Восход», приобрел на торгах по продаже имущества ЗАО «Восход» здание пекарни (под разбор), расположенное по адресу: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что расчет по договору производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Сторонами договора составлен акт приема передачи техники от 19.07.2011 года, согласно которому ЗАО «Восход» передало, а истец принял здание пекарни (под разбор), расположенное по адресу: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец.

10.02.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО «Восход» на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 20.12.2011 по делу № А08-92/2010.

Истец, ссылаясь на то, что на момент заключения договора купли-продажи спорное здание было учтено в органах БТИ, что подтверждается техническим паспортом от 2007 года, но по неизвестным истцу причинам поименовано как «часть нежилого дома», а также указывая на отсутствие возможности государственной регистрации права собственности на здание пекарни в связи с ликвидацией продавца - ЗАО «Восход», обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

  Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об  отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как верно установлено судами двух инстанций, заявляя требования о внесении изменений в договор аренды, истец фактически указывает на дополнение п. 1.1 договора - предмета договора, дополнив его указанием площади пекарни - 99,5 кв. м, кадастрового номера 31:07:0904005:156, инвентарного номера 3265, назначения: нежилое и адреса: 

<

...>. В обоснование истец представил технический паспорт от 12.09.2007 года на объект индивидуального жилищного строительства - квартиру 1985 года постройки, площадью 99,5 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> и выписку из ЕГРН из которой следует, что по адресу: 

<

...> на учет поставлен жилой дом площадью 99,5 кв. м, с кадастровым номером 31:07:0904005:156.

При этом истец указывает, что представленный им технический паспорт и сведения ЕГРН содержат недостоверную информацию о наименовании (жилой дом) и назначении спорного объекта недвижимости (жилое), поскольку данный объект на протяжении всего времени являлся пекарней.

Между тем, учитывая, что доказательств недостоверности сведений в отношении спорного объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРН и техническом паспорте от 2007 года истцом не представлены, суды первой и апелляционной инстанции области  обоснованно признали указанный выше довод несостоятельным,  как противоречащий материалам дела.

Как видно из ответа администрации муниципального района «Красненский район» от 19.10.2021 года № 154-2-5/414 по данным Алексеевского филиала ГУП Белгородской области «Белоблтехинвентаризация» в 2007 году по заявлению ЗАО «Восход» была проведена инвентаризация и изготовлен технический паспорт на объект индивидуального жилищного строительства - часть жилого дома по адресу: 

<

...>. В 2012 году кадастровая палата по взаимодействию с БТИ, приняла на учет и присвоила кадастровый номер ранее учтенному объекту капитального строительства.

При рассмотрении настоящего дела установлен факт ликвидации в 2012 году продавца спорного объект недвижимости. Ответчики - администрация Расховецкого сельского поселения и администрация муниципального района «Красненский район» сторонами данного договора не являются.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По правилу абзаца первого пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункты 1, 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22) разъясняется, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 постановления Пленумов № 10/22).

   В силу положений пункта 1 статьи 2, пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу 01.01.2020) обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела и установлено судами, договор купли-продажи между ЗАО «Восход» и ФИО2 был заключен после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в связи с чем положения пункта 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 к данным правоотношениям сторон не применимы, поскольку право собственности на отчуждаемый по указанному договору объект не было зарегистрировано за продавцом на момент совершения данной сделки, оно не могло перейти к ИП ФИО2 в установленном законом порядке.

Доказательств возникновения права собственности на спорный объект у ЗАО «Восход» до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ или регистрация права собственности после вступления в силу названного закона истцом в материалы дела не представлены. Кроме того, как установлено судами, доказательств оплаты приобретенного на торгах здания истец не представил, обосновал возникновение права собственности договором купли-продажи от 19.07.2011 года, заключенным в ходе конкурсного производства с ЗАО «Восход». В то же время ЗАО «Восход» прекратило деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 20.12.2011 по делу № А08-92/2010.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 62 постановления Пленумов № 10/22, при ликвидации продавца - юридического лица - надлежащим способом защиты, способным обеспечить правовую определенность в положении добросовестного приобретателя, является возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Между тем с учетом возведения спорного объекта после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судам верно указано на то, что данные разъяснения к настоящим правоотношениям с не применимы, доказательств оспаривания в установленном законом порядке отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на спорный объект истцом не представлено.

Как верно указано судами нижестоящих инстанций признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты права, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом положений статей 9, 65 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств, суды правомерно отказали в иске.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы. 

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.07.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2022 по делу № А08-12218/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                                М.М. Нарусов

 

Судьи                                                                                                 У.В. Серокурова                                                                                       

                                                                                                  ФИО1