Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14560/22

30 декабря 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения изготовлена 21 ноября 2022 года 

Решение в полном объеме изготовлено 30 декабря 2022 года 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Волтекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Администрации городского округа Красногорск Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об обязании произвести соразмерное уменьшение арендной платы по договору № 252 от 08.07.2010, по договору № 253 от 08.07.2010, установлении размера арендной платы, взыскании излишне уплаченной арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Волтекс» (далее – ООО «Волтекс», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Администрации городского округа Красногорск Московской области (далее – Администрация, ответчик) об обязании произвести соразмерное уменьшение арендной платы по договору № 252 от 08.07.2010 за пользование земельным участком с кад. ном. 50:11:0020401:21, по Договору № 253 от 08 июля 2010 года за пользование земельным участком с кад. ном. 50:11:0020401:22, с учетом ограничений прав на земельный участок, возникших в результате принятия Постановлений Правительства Московской области от 23.11.2015 №1097/44 и от 25.03.2016 № 230/8.

2.Установить арендную плату по Договору № 252 от 08 июля 2010 года за пользование земельным участком с кад. ном. 50:11:0020401:21 за период с 01 апреля 2016 года по 31 декабря 2021 года в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» с учетом ограничений прав на земельный участок, возникших в результате принятия Постановлений Правительства Московской области от 23.11.2015 №1097/44 и от 25.03.2016 № 230/8, согласно таблице, представленной ниже:

Показатели

2016 г.

2017 г.

2018 г.

2019 г.

2020 г.

2021 г.

Годовая рыночная арендная плата за пользование ЗУ с кад. ном. 50:11:0020401:21 с учетом

180 468.75

240 625

240 625

240 625

218 203.12

249 375

невозможности размещения объектов капитального

строительства и сокращения площади ЗУ, руб.

 

3.Установить арендную плату по Договору № 253 от 08 июля 2010 года за пользование земельным участком с кад. ном. 50:11:0020401:22 за период с 01 апреля 2016 года по 31 декабря 2021 года в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» с учетом ограничений нрав на земельный участок, возникших в результате принятия Постановлений Правительства Московской области от 23.11.2015 №1097/44 и от 25.03.2016 № 230/8, согласно таблице, представленной ниже:

Показатели

2016 г.

2017 г.

2018 г.

2019 г.

2020 г.

2021 г.

Годовая рыночная арендная плата за пользование ЗУ с кад. ном. 50:11:0020401:22 с учетом невозможности размещения объектов капитального строительства и сокращения площади ЗУ. руб.

193 050

257 400

257 400

257 400

233 415

266 760

4.Взыскать с Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) излишне уплаченную арендную плату за период с 01 апреля 2016 года по 01 июля 2021 года в общей сумме 10 272 883.50 (десять миллионов двести семьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят три) рубля 50 коп.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных требований по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал относительно заявленных требований по доводам, изложенных в отзыве на заявление.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения заявителя, возражения ответчика, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.07.2010 между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО «Волтекс» (Арендатор) были заключены:

-договор № 252 аренды земельного участка, находящегося по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, вблизи д. Марьино, с кадастровым номером 50:11:0020401:21, площадью 7000 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для размещения автосервиса (п. 1.2. Договора);

-договор № 253 аренды земельного участка, находящегося по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, вблизи д. Марьино, с кадастровым номером 50:11:0020401:22, площадью 3000 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для размещения автосервиса п. 1.2. Договора);

Срок аренды установлен пунктами 2.1. договоров и составляет 46 лет с момента заключения, т.е. период с 11 августа 2010 года по 11 августа 2056 года.

14.07.2020 истец обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (далее по тексту - Мособлархитектура) с заявлением № Р001 -9438891398- 36376737 «об определении вида документации, необходимой для размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020401:21.

07.08.2020 ООО «Волтекс» получено решение об отказе в определении вида документации с приложением заключения ГБУ МО «МОСОБЛГЕОТРЕСТ», в связи с тем, что «на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020401:21 предусмотрено размещение линейного объекта».

07.09.2020 истцом в Мособлархитсктуру были направлены заявления № Р001- 9438891398-38158944. № Р001 Р001-8891398-38159211 «об определении вида документации, необходимой для размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020401:22.

01.10.2020 вынесено решение об отказе в определении вида документации с приложением заключения ГБУ МО «МОСОБЛГЕОТРЕСТ», в связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020401:22 предусмотрено размещение линейного объекта».

Как усматривается из материалов дела, проектом планировки территории - "Строительство автомобильной дороги "Пятницкое шоссе" на участке "Митино - ЦКАД" на территории Московской области", утвержденным Постановлением Правительства Московской области от 23.11.2015 №1097/44, разработанным в том числе в соответствии со Схемой территориального планирования Московской области, утвержденной Постановлением Правительства Московской области от 11.07.2007 №517/23, зону транспортной развязки предполагалось разместить вне арендуемых объектов, что позволяло построить на арендуемых земельных участках объект капитального строительства.

Из решений об отказе определения вида документации, необходимой для размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области по заявлениям следует, что в соответствии с новой Схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8:

-земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020401:21 частично (52%) расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Пятницкое шоссе»;

-земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020401:21 частично (75%) расположен в зоне планируемого размещения транспортной развязки регионального значения на пересечении автомобильных дорог: «I [ятницкое шоссе» - «Путилково - Пятницкое шоссе»;

-земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020401:22 частично (36%) расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Пятницкое шоссе»;

-земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020401:22 частично (37,6%) расположен в зоне планируемого размещения транспортной развязки регионального значения на пересечении автомобильных дорог: «Пятницкое шоссе» - «Путилково - Пятницкое шоссе».

Таким образом истец указал, что используемая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020401:21 сокращается с 7000 кв. м до 1750 кв. м, а используемая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020401:22 сокращается с 3000 кв. м до 1872 кв. м.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец, ссылаясь на отказ в удовлетворении требования ООО «Волтекс» о замене предоставленных земельных участков на другие аналогичные, оформленный письмом №1.2.7/5291 от 24.12.2020, просит суд обязать арендодателя соразмерно уменьшить размер арендной платы.

В материалы дела представлено Заключение специалиста №21/БК-032 от 09.07.2021, выполненного ООО «Центр экономико-правовой экспертизы собственности», согласно которому специалистами определена годовая рыночная арендная плата за пользование земельными участками с кадастровым номером 50:11:0020401:21 площадью 7000.0 кв. м и с кадастровым номером 50:11:0020401:22 площадью 3000.0 кв. м. с учетом ограничений прав на земельные участки, возникших в результате принятия Постановлений Правительства Московской области от 23.1 1.2015 №1097/44 и от 25.03.2016 № 230/8, которыми утвержден проект планировки территории - «Строительство автомобильной дороги «Пятницкое шоссе» на участке «Митино - ЦКАД» на территории Московской области» и новая схема территориального планирования.

Истцом произведен расчет арендной платы, исходя из изменения площади земельных участков и соответственно изменением целевого назначения земельных участков на основании формулы, предусмотренной ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:11:0020401:21 с учетом невозможности размещения объектов капитального строительства и сокращения площади земельного участка: 

2016 г. 1 212 750 *2,5/4,2*1750/7000 = 180 468.75 

2017 г. 1 617 000 *2,5/4,2* 1750/7000 = 240 625

2018 г. 1 617 000 *2,5/4,2* 1750/7000 = 240 625

2019 г. 1 617 000 *2,5/4,2*1750/7000 = 240 625

2020 г. 2 094 750 *2,5/6* 1750/7000 = 218 203,12

2021 г. 2 394 000*2,5/6* 1750/7000 = 249 375

Расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:11:0020401:22 с учетом невозможности размещения объектов капитального строительства и сокращения площади земельного участка:

2016 г. 519 750*2,5/4.2*1872/3000 = 193 050 

2017 г. 693 000 *2,5/4,2* 1872/3000 = 257 400

2018 г. 693 000 *2.5/4,2* 1872/3000 = 257 400

2019 г. 693 000 *2,5/4,2* 1872/3000 = 257 400

2020 г. 897 750 *2.5/6* 1872/3000 = 233 415

2021 г. 1 026 000 *2.5/6* 1872/3000 = 266 760

Таким образом, истец полагает, что поскольку в период с 01.04.2016 по 01.07.2021 арендатор вносил арендную плату, предусмотренную договорами аренды земельных участков без учета имеющихся ограничений прав на арендуемое имущество, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, подлежащее возврату истцу.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

Согласно ч. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендуемого имущества арендатор вправе требовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.

Возражая относительно исковых требований, ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что арендная плата устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации и не может быть определена на основании заключения специалиста, просит суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства. Соответственно, в настоящем случае независимо от условий договора аренды арендная плата должна исчисляться на основании норм законодательства. 

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю (ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ. 

При этом в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. 

Судом установлено частичное нахождение спорных земельных участков в зоне планируемой реконструкции а/д регионального значения Пятницкое шоссе, утвержденной Постановлением Правительства МО от 25.03.2016 № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области», Проектом планировки территории для размещения линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги «Пятницкое шоссе» на участке «Митино - ЦКАД», утвержденный постановлением Правительства Московской области от 23.11.2015 № 1097/44 3).

Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об ограничениях оборотоспособности и градостроительных ограничениях земельных участков с кадастровыми номерами 50:11:0020401:22 и 50:11:0020401:21.

Таким образом, размер арендной платы по договору № 252 от 08.07.2010 за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:11:0020401:21, по договору № 253 от 08.07.2010 за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:11:0020401:22 должен определяться в соответствии с Основными принципами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в частности, принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Между тем, обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец просит установить размер арендной платы в соответствии с формулой, предусмотренной ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ, исходя из площади земельного участка, не подпадающей под ограничения, связанные со строительством автодороги.

Таким образом, из содержания искового заявления следует, что основанием исковых требований является изменение арендной платы в нарушение нормативных правовых актов, регулирующих отношения между сторонами договора в части определения регулируемой цены договора.

Между тем к данным правоотношениям подлежат применению императивные нормы федерального законодательства: п. 1 ст. 424 ГК РФ, п.п. 1, 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ; а с 12.08.2017 г. размер арендной платы регулируется также абзацем 8 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Однако истцом таких требований не заявлено, соответствующий расчет не представлен. Удовлетворение требований в соответствии с расчетом, представленным истцом, противоречит положениям действующего законодательства и не может быть принято судом. 

Стороны согласно ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

С учетом указаний пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы подлежат применению.

Между тем, вопрос правовой квалификации судом спорных правоотношений и определение надлежащего способа защиты права не предполагает право суда фактически предъявлять за истца и рассматривать новый иск с иным предметом и основанием.

Изменение оснований иска или предмета иска по инициативе суда не соответствует принципу диспозитивности, вытекающему из статей 1, 9 ГК РФ, согласно которому заинтересованное лицо не может быть ограничено в выборе способа защиты нарушенного права и самостоятельно осуществляет этот выбор по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В отзыве администрация заявила о пропуске срока исковой давности по части заявленных истцом требований о взыскании излишне уплаченной арендной платы за период до 04.03.2019.

По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса).

Согласно правовым подходам Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 12.10.2010 № 4864/2010, от 01.12.2011 № 10406/2011, течение срока исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы не может начаться ранее прекращения договора аренды.

Нарушение прав арендатора происходит не в момент осуществления им платежа, превышающего договорную величину, а после прекращения договора аренды, когда остающиеся у арендодателя средства не могут более засчитываться в счет арендных платежей.

В данном случае договоры аренды между сторонами не расторгнуты, следовательно исковая давность истцом не пропущена, в связи с чем заявление администрации о применении исковой давности отклоняется судом, как необоснованное. 

При таких установленных по делу обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Волтекс» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд отмечает, что истец не лишен возможности восстановить свои права, избрав надлежащий способ защиты нарушенного права.

Государственная пошлина распределяется в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго