АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-29060/2016

г. Краснодар

19 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации Багаевского района (ИНН 6103003220, ОГРН 1026100705388) – Иванова В.И. (доверенность от 15.01.2018), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Фирма Гранд» (ИНН 6166038024, ОГРН 1026100663335), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Кристал», администрации Багаевского сельского поселения Багаевского района, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Багаевского района Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А53-29060/2016, установил следующее.

Администрация Багаевского сельского поселения Багаевского района Ростовской области (далее – администрация поселения) подала в Арбитражный суд Ростовской области иск к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Гранд» (далее – общество-1) о взыскании 110 905 рублей 39 копеек долга по договору от 15.10.2002 № 1090 аренды земельного участка площадью 283 кв. м с кадастровым номером 61:03:0600009:2, расположенного по адресу (местоположение): 30-й км автодороги «Ольгинская – Волгодонск», (далее – земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:2) и 8495 рублей 56 копеек пени. Общество-1 подало встречный иск о расторжении договора от 15.10.2002 № 1090 аренды земельного участка (с учетом изменения предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Кристал» (далее – общество-2), администрация Багаевского района Ростовской области (далее – администрация района).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2017 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Определением от 25.08.2017 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду принятия судебного акта о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса). Данным определением произведена процессуальная замена истца – администрация поселения заменена на администрацию района. Администрация поселения привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2017 отменено, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован следующим. В связи с наличием кадастровой ошибки земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:2 фактически не был передан арендодателем арендатору. Общество-1 в целях размещения автозаправочной станции использовало часть земельного участка площадью 3002 кв. м с кадастровым номером 61:03:0600009:64, расположенного по адресу (местоположение): Ростовская область, Багаевский район, Багаевская станица, 30 км автодороги Ольгинская – Волгодонск (далее – земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:64), принадлежащего на праве собственности обществу-2. Земельные участки с кадастровыми номерами 61:03:0600009:2, 61:03:0600009:64 не являются смежными (не имеют общей границы). Стороны договора аренды от 15.10.2002 № 1090 заблуждались относительно фактического расположения земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2. Арендатор не обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком, который в его фактическое пользование не поступал. В момент заключения договора аренды от 15.10.2002 № 1090 стороны не обладали информацией о действительных координатах земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2.

Администрация обжаловала постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:2 предоставлен обществу-1 в аренду по заключенному в 2002 году договору. Земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:64 предоставлен в аренду правопредшественнику общества-2 в 2004 году. Местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:64 согласовывалось с уже существовавшим в то время смежным землепользователем – обществом-1 (акт согласования границ от 12.11.2003). Земельные участки с кадастровыми номерами 61:03:0600009:2, 61:03:0600009:64 являлись смежными. Соответствующие сведения отражены в акте согласования границ от 12.11.2003. Местоположение земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2 не менялось. Допущенная органом кадастрового учета кадастровая ошибка в сведениях о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:64 не могла повлиять на существовавшие арендные отношения.

В отзыве на кассационную жалобу общество-1 выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя администрации района, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация района (арендодатель) и общество-1 (арендатор) заключили договор от 15.10.2002 № 1090 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:03:60:00:09:0002 для размещения автозаправочной станции. Годовая арендная плата составила 34 158 рублей 10 копеек (пункт 2.2) с возможностью ее изменения арендодателем в одностороннем порядке на основании решения Багаевского районного Собрания депутатов об изменении базовых ставок арендной платы (пункт 2.4). Арендная плата подлежала внесению ежеквартально равными частями не позднее 10-го числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 25 ноября текущего года (пункт 2.5). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный реестр прав) 04.01.2003. 

Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы у общества-1 с 20.12.2015 по 20.06.2016 образовалась задолженность в размере 110 905 рублей 39 копеек, орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд.

Встречный иск общество-1 обосновало тем, что им в целях размещения и эксплуатации автозаправочной станции используется часть земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:64, собственником которого является общество-2. Приложения к договору аренды от 15.10.2002 № 1090 (план и характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:03:60:00:09:0002) содержат сведения об обществе-2 и БУОС как смежных землепользователях. При этом в заключении кадастрового инженера от 10.06.2016 содержится вывод о том, что принадлежащее обществу-1 имущество автозаправочной станции расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:03:0600009:64, принадлежащем на праве собственности обществу-2. Кадастровый номер объекта аренды, указанный в договоре аренды от 15.10.2002 № 1090, не соответствует месторасположению земельного участка, фактически предоставленного обществу-1. Эти обстоятельства послужили основанием направления арендатором арендодателю письма от 22.03.2016 № 56 с предложением о расторжении договора аренды от 15.10.2002 № 1090. В ответном письме от 21.04.2016 № 365 арендодатель, сославшись на наличие кадастровой ошибки в сведениях об объекте аренды и отсутствие между сторонами разногласий относительно его фактического расположения, указал на отсутствие оснований для расторжения договора.

Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор, в силу статей 450, 620 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 12 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. Кадастровая ошибка, допущенная при образовании новых земельных участков, не влечет исчезновение прежнего земельного участка как природного объекта. Такая ошибка может привести лишь к изменению описания границ прежнего участка, что не препятствует восстановлению достоверных кадастровых сведений о его границах. Схожая правовая позиция приведена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07, от 13.09.2011 № 3413/11.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции не установил обстоятельства, связанные с образованием земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:64, согласованием его границ с обществом-1 как пользователем смежного земельного участка с кадастровым номером 61:03:60:00:09:0002, наличием (отсутствием) между сторонами договора аренды от 15.10.2002 № 1090 разногласий (неопределенности) относительно места расположения объекта аренды в момент заключения договора и размещения на нем обществом-1 имущества автозаправочной станции, в период его длительного использования обществом-1 и исполнения им встречной обязанности по внесению арендных платежей, наличием (отсутствием) препятствий в использовании земельного участка с кадастровым номером 61:03:60:00:09:0002 в предусмотренных договором аренды от 15.10.2002 № 1090 целях. 

В отсутствие названных разногласий и препятствий, в условиях фактически сложившихся арендных отношений между администрацией района и обществом-1, фактического использования обществом-1 объекта аренды в согласованных сторонами целях земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:64 не мог быть образован таким образом, что в его границы вошел образованный ранее и введенный в хозяйственный оборот земельный участок с кадастровым номером 61:03:60:00:09:0002. Кадастровая ошибка в сведениях о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 61:03:60:00:09:0002 также не могла повлиять на его фактическое расположение (на местности), согласованное сторонами при заключении договора и обоюдном исполнении его условий. Такая ошибка могла и должна была быть исправлена при согласовании границ и постановке на кадастровый учет смежного земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:64.

 Содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы о том, что кадастровая ошибка препятствовала передаче арендодателем арендатору объекта аренды, фактически находившегося в согласованном сторонами месте, что общество-1 в целях размещения автозаправочной станции использовало часть земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:64, принадлежавшего на праве собственности обществу-2, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:03:0600009:2, 61:03:0600009:64 не являются смежными (не имеют общей границы), что стороны договора аренды от 15.10.2002 № 1090 заблуждались относительно фактического расположения земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2, что общество-1 как арендатор не обязано вносить арендную плату за фактическое использование являющегося объектом аренды земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2, что последний в фактическое пользование арендатора не поступал, что в момент заключения договора аренды от 15.10.2002 № 1090 стороны заблуждались относительно действительного расположения земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2, не соответствуют (противоречат) установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А53-29060/2016 отменить. Дело № А53-209060/2016 направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин