АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ 

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025, тел. 

<

***>; факс 

<

***> 

https://irkutsk.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск Дело № А19-25665/2024 «30» сентября 2025 года  

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.09.2025. Решение в полном объеме изготовлено 30.09.2025.  

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыковой Я.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регион» (адрес: 664047, Иркутская обл., Иркутск г., ул. Партизанская, д. 112, корп. 2, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к администрации Ушаковского муниципального образования - администрация сельского поселения (адрес: 664511, Иркутская область, 

<

...> стр. 8, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о признании права собственности, 

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Прокуратура Иркутской области, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  

при участии в заседании 03.09.2025: 

от истца – ФИО14.(паспорт), ФИО15 (паспорт, доверенность от 20.09.2024, диплом);  

от ответчика – не явился, извещен. 

от третьего лица ФИО10 – ФИО16 (доверенность 38АА 3609828 от 12.05.2022, документ об образовании, паспорт),  

от третьего лица ФИО9 – ФИО16 (доверенность от 02.02.2023, документ об образовании, паспорт),  

от третьего лица ФИО11 (паспорт) от третьих лиц – не явились, извещены; в судебном заседании 10.09.2025: 

от истца –ФИО15 (паспорт, доверенность от 20.09.2024, диплом);  

от ответчика – ФИО17 (паспорт, доверенность от 23.09.2024);  

от третьего лица ФИО10 – ФИО16 (доверенность 38АА 3609828 от  

12.05.2022, документ об образовании, паспорт), 

от третьего лица ФИО9 – ФИО16 (доверенность от 02.02.2023,  

документ об образовании, паспорт), 

от третьего лица – Прокуратура Иркутской области ФИО18 (удостоверение) от третьих лиц- не явились, извещены;  

в судебном заседании 16.09.2025: 

от истца –ФИО15 (паспорт, доверенность от 20.09.2024, диплом); от ответчика – ФИО17 (паспорт, доверенность от 23.09.2024);  

от третьего лица ФИО10 – ФИО16 (доверенность 38АА 3609828 от  

12.05.2022, документ об образовании, паспорт), 

от третьего лица ФИО9 – ФИО16 (доверенность от 02.02.2023,  

документ об образовании, паспорт), 

от третьего лица – Прокуратура Иркутской области ФИО19 (удостоверение) от третьих лиц- не явились, извещены;  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Регион» первоначально обратилось в  

Арбитражный суд Иркутской области с иском к Управлению Федеральной службы  

государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании  

за истцом права собственности на следующее недвижимое имущество - объекты  

незавершённого строительства: 

п/п  

Наименование  

Местоположение  

Назначение 

Площадь 

Степень  

готовности  

 № 

1. 

Сооружение 1  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

2. 

Сооружение 2  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

3. 

Сооружение 3  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с  

кадастровым номером  

38:06:143519:15296  

4. 

Сооружение 4  

Иркутская область, Иркутский  

нежилое  

49,0 кв.м  

39% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

5. 

Сооружение 5  

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

49,8 кв.м  

33 %  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

6. 

Сооружение 6  

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

49,8 кв.м  

33 %  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

7. 

Сооружение 17  

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

102,1 кв.м  

67% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

8. 

Сооружение 18  

нежилое  

102,1 кв.м  

54% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

9. 

Сооружение 19  

Иркутская область, Иркутский  

нежилое  

102,1 кв.м  

54% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Ответчик – Управление Росреестра возражал против удовлетворения заявленных  

требований по мотиву – он является ненадлежащим ответчиком по иску.  

Определением от 03.12.2024 судом произведена замена ненадлежащего ответчика по делу на надлежащего – администрацию Ушаковского муниципального образования - администрация сельского поселения.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Прокуратура Иркутской области, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, администрация Иркутского районного муниципального образования.  

Ответчик в представленном отзыве иск оспорил. 

Обстоятельства дела. 

В собственности общества с ограниченной ответственностью «Регион» находится земельный участок с кадастровым номером 38:06:143519:15296, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Новолисиха, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.03.2022, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание - КОД 3.1.  

На принадлежащем обществу земельном участке и на основании выданного администрацией Ушаковского муниципального образования - администрация сельского  

поселения разрешения на строительство собственником было осуществлено строительство гаражного комплекса.  

Однако распоряжением администрации от 28.08.2023 № 98 ранее выданное обществу разрешение на строительство № 38-508316-13-2022 от 15.06.2022 было отменено по причине вынесения Прокуратурой Иркутской области соответствующего протеста.  

Отмена разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, органом, выдавшим такие разрешения, признание судом при рассмотрении споров относительно самовольной постройки названных разрешений ненадлежащими, незаконными не может само по себе являться основанием для вывода о том, что строительство капитального объекта осуществлялось в отсутствие данного разрешения.  

Указанная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2010 № 365/10 по делу № А33-14295/2008, в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».  

К моменту отмены разрешения на строительство застройщиком было частично осуществлено строительство гаражей, которые в настоящее время представляют собой объекты незавершенного строительства:  

Наименование  

Местоположение 

Назначение 

Площадь 

Степень 

готовности 

Сооружение 1  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 2  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 3  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с  

кадастровым номером  

38:06:143519:15296  

Сооружение 4  

Иркутская область, Иркутский  

нежилое  

49,0 кв.м  

39% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 5  

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

49,8 кв.м  

33 %  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 6 

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

49,8 кв.м 

33 %  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 17  

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

102,1 кв.м  

67% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 18  

нежилое  

102,1 кв.м  

54% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 19  

Иркутская область, Иркутский  

нежилое  

102,1 кв.м  

54% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

В силу положений статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.  

Учитывая, что оформление права собственности на возведенные гаражи в отсутствие разрешения на строительства в административном порядке невозможно, истец обратился в суд с настоящим иском.  

Ответчик в представленном отзыве иск оспорил по следующим мотивам.  

15.06.2022 администрацией Ушаковского муниципального образования выдано разрешение на строительство № 38-508316-13-2022/ю на строительство гаражного комплекса «Хрустальный парк» в д. Новолисиха Иркутского района Иркутской области (далее - Объект) на земельном участке с кадастровым номером 38:06:143519:15296, затем срок действия Разрешения на строительство с учетом продления срока его действия установлен до 15.06.2024.  

18.08.2023 в администрацию Ушаковского муниципального образования был внесен протест Прокуратуры Иркутского района Иркутской области № 7-16-2023/Прдп496-23-20250024 в отношении выданного разрешения на строительство № 38-508316-13-2022/ю от 15.06.2022.  

Согласно указанному протесту в ходе проведенной прокуратурой проверки выявлено, что размещение гаражного комплекса в составе 31 сооружения общей площадью 2 308,05 кв.м., с количеством проектируемых машино-мест - 91 не соответствует разрешенному виду использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519:15296 - «коммунальное обслуживание» (код 3.1), который предполагает размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц  

коммунальными услугами, в том числе: размещение зданий и сооружений, обеспечивающих постав воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений).  

По результатам рассмотрения указанного протеста администрацией Ушаковского МО издано распоряжение от 28.08.2023 № 98 «Об отмене разрешения на строительство 38-508316-2022/ю от 15.06.2022».  

Таким образом, легализация построек невозможна, поскольку они размещены на земельном участке, не предназначенном для строительства гаражного комплекса для нужд физических лиц.  

Согласно Правил землепользования и застройки (в действующей редакции) земельный участок расположен в территориальной зоне «Р3-1 «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)».  

Применительно к указанной территориальной зоне установлены основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства «Отдых (рекреация) - КОД 5.0», «Охрана природных территорий - КОД 9.1», «Земельные участки (территории) общего пользования - КОД 12.0». В качестве вспомогательного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка «Коммунальное обслуживание - КОД  

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее - Классификатор) вид разрешенного использования земельного участка «Коммунальное обслуживание (3.1)», включая вид «Предоставление коммунальных услуг (3.1.1)», предусматривает размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание такого вида также включает в себя содержание видов с кодами 3.1.1-3.1.2.  

Предусмотренное содержанием вида разрешенного использования «Предоставление коммунальных услуг» (код 3.1.1) размещение стоянок и гаражей является конкретизацией перечня объектов коммунального обслуживания, а именно зданий и сооружений, призванных обеспечивать поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод  

канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости непосредственным обслуживанием жилой застройки не связано.  

В соответствии с Классификатором размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в то числе с разделением на машино-места, включено в вид разрешенного использование «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1.).  

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что часть из объектов, признание права собственности на которые является предметом иска, им реализована физическим лицам: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.  

В подтверждение указанных обстоятельств истцом представлены предварительные договоры купли-продажи и нежилого помещения.  

С учетом изложенного, указанные лица привлечены в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, как это предусмотрено статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.  

Кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО9, ФИО10 и ФИО11, Прокуратура Иркутской области, ФИО12, ФИО13, администрация Иркутского районного муниципального образования.  

Третьи лица - ФИО10, ФИО9 в представленном отзыве считают исковые требования не подлежащими удовлетворению по мотиву злоупотребления истцом гражданскими правами, его недобросовестности, что выразилось в строительстве гаражей при очевидном отсутствии разрешения на строительства.  

Легализация построек, по мнению третьих лиц, невозможна, поскольку приведет к нарушению их прав и законных интересов, публичных интересов, постройки размещены на земельном участке, не предназначенном для строительства гаражного комплекса.  

Дополнительные пояснения указанных третьих лиц сводятся к тому, что учредитель, являющийся и руководителем общества с ограниченной ответственностью ООО «Регион» (застройщик), при строительстве гаражного комплекса в целях личного использования гражданами нежилых помещений под хранение автомобилей на земельном участке с кадастровым номером: 38:06:143519:15296 в д. Новолисиха Иркутского района  

Иркутской области, привлекал денежные средства от граждан с нарушением требований законодательства о долевом строительстве.  

Спорный земельный участок, на котором расположено самовольные строения «гаражи», имеет смежную границу с земельным участком 38:06:143519:6439 с видом разрешённого использования под объекты дошкольного образования, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В соответствии со Сводом правил СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 г. № 1034/пр) пунктом 7.2 предусмотрено расстояние от границ участков производственных объектов, размещаемых в общественно-деловых и смешанных зонах, до жилых и общественных зданий, а также до границ участков дошкольных образовательных и общеобразовательных организаций, медицинских организаций и отдыха не менее 50 м.  

Размещение гаражного комплекса (при этом не имеет значение, какого именно назначения: для хранения личного автотранспорта или коммунальной техники, нарушает требование п. 7.2 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 г. № 1034/пр), входящего в состав Федерального закона" Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 № 384-ФЗ.  

Истец в представленных возражениях на отзыв ответчика вновь обратил внимание, что ООО «Регион», являясь собственником земельного участка площадью 4 912 кв.м., с видом разрешенного использования – «коммунальное обслуживание - КОД 3.1.», с кадастровым номером 38:06:143519:15296, запись о праве в едином государственном реестре прав № 38:06:143519:15296-38/116/2022-1 от 09.03.2022, выполнило все необходимые проектно-изыскательские работы и в соответствии с требованиями ч.7 ст.51 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ получило разрешение на строительств, на основании которого в период с июня 2022 года по август 2023 года осуществило за свой счет строительство гаражного комплекса под коммунальную технику.  

По мнению истца, администрацией неверно трактуются нормы материального права, в том числе статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации № А27-10489/2022  

от 19.03.2014 (далее Обзор судебной практики от 19.03.2014), Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 (далее Обзор судебной практики № 2 (2020), истцом не допущено злоупотребления правом при совершении действий, направленных на получение разрешительной документации в отношении спорного объекта.  

Спорный объект не может квалифицироваться самовольной постройкой по основанию отсутствия разрешения на строительство. В данном случае, только проведенной по делу судебной строительно - технической экспертизой могут быть установлены признаки, указывающие на возможность квалификации спорной постройки в качестве имеющей признаки самовольной, но по иному предусмотренному пунктом 1 статьи 222 ГК РФ основанию – возведение постройки с нарушением строительных и иных норм и правил.  

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по вопросам:  

- соответствуют ли спорные объекты обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренным законом (установленным требованиям)?  

- соответствуют ли спорные объекты обязательным требованиям, установленным правилами землепользования и застройки (установленным требованиям)?  

- если не соответствуют, возможно ли их привести в соответствие с градостроительными и строительными нормами и правилами?  

Проведение экспертизы просил поручить обществу с ограниченной ответственностью Бюро экспертиз «Вектор».  

Истец возразил относительно доводов третьих лиц (ФИО10, ФИО9) о злоупотреблении правом по мотиву того, что строительство объекта велось не по законному разрешению, так как подобное поведение ни в коем образе не может быть характеризовано намеренным недобросовестным поведением и злоупотреблением права, которое может явиться самостоятельным основанием для отказа в признании права собственности на спорный объект строительства.  

 Как указано в пункте 43 Постановления № 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. По мнению истца, вопросы соответствия земельного участка правилам землепользования с момента его образования, аукциону по продаже земельных участков и проекту планировки не имеют правового отношения к настоящему спору и не входят в предмет доказывания по делу.  

Третье лицо (ФИО12) в представленном отзыве возражал относительно правовой позиции ответчика и третьих лиц (ФИО10, ФИО9), указав, что инициативная группа граждан не является жильцами поселков девелоперской группой «Хрустальный» и не имеют отношения к делу, а земельный участок с кадастровым номером 38:06:143519:15296, на котором расположен гаражный комплекс, назначение которого оспаривается инициативной группой, преобразован из земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519: 6402, который образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519:4778, не имел и не мог иметь «статуса территорий общего пользования».  

Застройщик ООО «Регион» заключил с потенциальными покупателями предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений гаражей боксового типа (производственных объектов) исключительно после получения разрешения на строительство от 15.06.2022, в связи с чем считает требования истца законными и обоснованными.  

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).  

При этом строительно-технические экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р включены в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (Распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями»).  

С учетом вышеуказанных разъяснений и распоряжения Правительства РФ суд предложил истцу представить кандидатуру государственного экспертного учреждения, согласие последнего на проведение экспертизы.  

Истец во исполнение определения суда представил согласие ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России на проведение по делу строительно-технической экспертизы со сроком проведения 30 дней, стоимость – 195 000 руб.  

Третье лицо ФИО11 ходатайствовала о постановке перед экспертом следующих вопросов:  

- Согласно СП 56.13330.2021 установлен ли минимальный размер (в метрах) зоны для таких объектов как гаражи для коммунальной техники и соблюден ли он в отношении объектов общеобразовательных учреждений?   

- Согласно СП 42.13330.2016 соблюден ли расчет минимального размера выделяемого участка на данный объект?  

- Согласно СанПин 21.3684-21 соблюден ли санитарный разрыв до ближайших жилых строений и общественно-деловых объектов?  

- Согласно СП 153.13130 соблюдены ли нормы пожарной безопасности для данного объекта?  

Истец возражал относительно заявленных третьим лицом вопросов, указав, что судом, рассматривающим иск о признании права собственности на самовольную постройку, следует включать в предмет исследования вопрос о существенности (значительности) допущенных при ее возведении нарушений градостроительных, строительных норм и правил, именные названные вопросы имеют значение для правильного рассмотрения указанного спора. Следовательно, ставить эксперту на разрешение вопросы, связанные с видом разрешенного использования рядом расположенных объектов, нет необходимости.  

В ходе судебного разбирательства истец поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, однако уточнил перечень вопросов, необходимых для разрешения экспертом:  

 - Соответствуют ли спорные объекты незавершенного строительства (ОНС) проектно-сметной документации и требованиям закона, с учетом, что их строительство не завершено?  

- Возможно ли завершить строительство ОНС и использовать их в соответствии с первоначальным назначением?  

 - Если спорные объекты ОНС частично либо полностью не соответствуют обязательным требованиям к ОНС, возможно ли привести их в соответствие со строительными нормами и правилами, в том числе путем приведения в нужное техническое состояние, выполнив ряд мероприятий - окончив строительство?  

Третьи лица (ФИО10, ФИО9) ходатайствовали о назначении по делу судебной экспертизы по определению границ земельного участка под объекты дошкольного учреждения до спорного объекта незавершённого строительства, проведение которой просили поручить эксперту – кадастровому инженеру ФИО20, являющейся членом Саморегулируемой организации Ассоциации кадастровых инженеров «Содружество». На разрешение эксперта просили поставить вопрос:  

- определить расстояния от границы земельного участка с кадастровым номером: 38:06:143519:6439 с видом разрешённого использования под объекты дошкольного образования до объектов незавершённого строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:06:143519:15296? Отобразить результаты исследования схематически.  

Кроме того, третьи лица ходатайствовали об участии при проведении экспертизы при условии ее назначения судом.  

 Истец возражал против удовлетворения ходатайства третьих лиц и назначения судебной экспертизы по мотиву того, что вопрос третьих лиц является несущественным и не повлияет на разрешение спора, а также возражал относительно кандидатуры эксперта, являющегося членом негосударственного учреждения.  

 Истец представил проект санитарно-защитной зоны для проектируемого объекта «Реконструкция гаражей боксового типа (производственный объект) в проекте «Хрустальный парк» в д. Новолисиха Иркутского района Иркутской области. 1-я очередь строительства, размещаемого на земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Новолисиха, кадастровый номер земельного участка 38:06:143519:15296», выполненный ООО «Экопроект».  

Администрацией Ушаковского муниципального образования - администрация сельского поселения во исполнение определения суда представлен Генеральный план Ушаковского муниципального образования Иркутского района Иркутской области в части д. Новолисиха.  

Третьим лицом – ФИО10 в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ФИО20, в выводах которого указано, что расстояния от границы земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519:6439 с видом разрешенного использования «под объекты дошкольного образования», до объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 38:06:143519:15296, площадью 441 кв.м., не существует, при этом он налагается на границы участка 38:06:143519:6439.  

Расстояние от границы земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519:6439 до объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 38:06:143519:15296, площадью 363 кв.м., составляет 14 м.  

Объекты на земельном участке с кадастровым номером 38:06:143519:15296 не соответствуют параметрам разрешенного строительства зоны рекреационного назначения и виду разрешенного использования земельного участка.  

Истец заключение специалиста ФИО20 оспорил, представил заключение ФИО21, согласно которому гаражи расположены в границах принадлежащего истцу земельного участка.  

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.  

Как видно из материалов дела, в собственности общества с ограниченной ответственностью «Регион» находится земельный участок с кадастровым номером 38:06:143519:15296, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Новолисиха, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.03.2022, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание - КОД 3.1.  

На принадлежащем обществу земельном участке и на основании выданного администрацией Ушаковского муниципального образования - администрация сельского поселения разрешения на строительство собственником было осуществлено строительство гаражного комплекса.  

Распоряжением администрации от 28.08.2023 № 98 ранее выданное обществу разрешение на строительство № 38-508316-13-2022 от 15.06.2022 было отменено по причине вынесения Прокуратурой Иркутской области соответствующего протеста.  

Отмена разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, органом, выдавшим такие разрешения, признание судом при рассмотрении споров относительно самовольной постройки названных разрешений ненадлежащими, незаконными не может само по себе являться основанием для вывода о том, что строительство капитального объекта осуществлялось в отсутствие данного разрешения.  

Указанная правовая позиция отражена в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».  

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что к моменту отмены разрешения на строительство застройщиком было частично осуществлено строительство гаражей, которые в настоящее время представляют собой объекты незавершенного строительства:  

Наименование  

Местоположение 

Назначение 

Площадь  

Степень 

готовности 

Сооружение 1  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 2  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 3  

нежилое  

49,8 кв.м  

39% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с  

кадастровым номером  

38:06:143519:15296  

Сооружение 4  

Иркутская область, Иркутский  

нежилое  

49,0 кв.м  

39% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 5  

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

49,8 кв.м  

33 %  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 6  

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

49,8 кв.м  

33 %  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 17  

Иркутская область. Иркутский  

нежилое  

102,1 кв.м  

67% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 18  

нежилое  

102,1 кв.м  

54% 

Иркутская область. Иркутский  

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

Сооружение 19  

Иркутская область, Иркутский  

нежилое  

102,1 кв.м  

54% 

район, д. Новолисиха, в границах  

земельного участка с кадастровым  

номером 38:06:143519:15296  

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на  

самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее  

постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.  

Необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.  

В соответствии с пунктом 43 Постановления № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.  

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд  

вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).  

 Следовательно, обращаясь в суд настоящим иском, истец должен представить доказательства, подтверждающие факт принадлежности ему земельного участка под самовольно возведенным объектом суд на вещных правах и соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.  

Судом установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что в собственности общества с ограниченной ответственностью «Регион» находится земельный участок с кадастровым номером 38:06:143519:15296, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Новолисиха, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.03.2022, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание - КОД 3.1.  

На принадлежащем обществу земельном участке и на основании выданного администрацией Ушаковского муниципального образования - администрация сельского поселения разрешения на строительство собственником было осуществлено строительство гаражного комплекса.  

Впоследствии распоряжением администрации от 28.08.2023 № 98 ранее выданное обществу разрешение на строительство № 38-508316-13-2022 от 15.06.2022 было отменено по причине вынесения Прокуратурой Иркутской области соответствующего протеста.  

Таким образом, материалами дела документально подтверждена принадлежность истцу земельного участка на праве собственности, на котором размещены спорные постройки, а также принятие застройщиком мер по получению разрешения на строительство, при этом такие меры следует признать надлежащими.  

В этой связи суд приступил к проверке доводов истца о соответствии построек параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах – в свете представленных ответчиком и третьими лицами доказательств.  

Судом установлены следующие обстоятельства формирования земельного участка истца.  

Постановлением администрации Ушаковского муниципального образования Иркутского района Иркутской области от 20.12.20212 утверждена документация по  

планировке земельного участка с КН № 38:06:143519:4778 (далее - ППТ 2012 года), ранее преданного по договору аренды № ДЗ-274 комплексного освоения в целях жилищного строительства Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства (позднее АО «ДОМ.РФ») - АО «СибирьЭнергоТрейд».  

Согласно ППТ 2012 года данный земельный участок был расположен в зоне парков, скверов, бульваров, с видом разрешенного использования - «Под объекты зеленых насаждений, лесопарков».  

03.07.2013 произведен раздел земельного участка 38:06:143519:4778 с выделением из него участков с кадастровыми номерами 38:06:143519:6400, 38:06:143519:6401, 38:06:143519:6402. Согласно ППТ данные земельные участки расположены в зоне парков, скверов, бульваров, с видом разрешенного использования - «Под объекты зеленых насаждений, лесопарков».  

23.11.2019 вышеуказанные земельные участки переданы в собственность Ушаковского муниципального образования Иркутского района Иркутской области на основании решения Правления АО «ДОМ.РФ» в соответствии с частью 5 статьи 3, части 1 статьи 16.3. Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», земельный участок с кадастровым номером 38:06:143519:6401 на основании решения Правления АО «ДОМ.РФ» в соответствии с частью 5 статьи 3, подпункта «г» пункта 9 части 1 ст. 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Зона Р-1 не изменена.  

19.05.2021 администрацией Ушаковского муниципального образования изданы распоряжения:  

- № 67 от 19.05.2021 «Об установлении вида разрешённого использования земельного участка» (кадастровый номер 38:06:143519:6401);  

- № 68 от 19.05.2021 «Об установлении вида разрешённого использования земельного участка» (кадастровый номер 38:06:143519:6402);  

- № 69 от 19.05.2021 «Об установлении вида разрешённого использования земельного участка» (кадастровый номер 38:06:143519:6400).  

Согласно указанным распоряжениям земельным участкам был установлен вид разрешенного использования: «Коммунальное обслуживание - КОД 3.1.  

01.10.2021 администрацией Ушаковского муниципального образования издано распоряжение № 128 о проведении аукциона по продаже (реализации) муниципального имущества с лотом № 1 - земельный участок с НК 38:06:143519:6400, лотом 2 - земельный участок с КН 38:06:143519:6401, лотом 3 - земельный участок с КН 38:06:143519:6402,  

лотом 4 - земельный участок с КН 38:06:143519:14603. Указанным распоряжением была так же утверждена дата аукциона 05.11.2021 года.  

По результатам проведения аукциона победителем аукциона было признано ООО «Регион» и на основании результатов аукциона с истцом заключены договоры купли-продажи указанных земельных участков.  

Впоследствии земельный участок с КН 38:06:143519:6402 разделен ООО «Регион» на земельные участки с кадастровым номером 38:06:143519:15296 и 38:06:143519:15297.  

Согласно выписке из правил землепользования и застройки Ушаковского муниципального образования, земельный участок с кадастровым номером 38:06:143519:15296 расположен в территориальной зоне «РЗ-1» «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)».  

Применительно к указанной зоне установлены следующие основные виды разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства:  

- коммунальное обслуживание – КОД 3.1, - отдых (рекреация) – КОД 5.0., - охрана природных территорий – КОД 9.1., - земельные участки (территории) общего пользования – КОД 12.0. 

Вспомогательный вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание – КОД 3.1: размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.  

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования земельного участка «Коммунальное обслуживание» (3.1) позволяет размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1 - 3.1.2   

В свою очередь код 3.1.1 – «Предоставление коммунальных услуг» - это размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега)   

Судом установлено и истцом не оспаривается, что созданные им на земельном участке с кадастровым номером 38:06:143519:15296 строения являются гаражами, часть которых им реализована физическим лицам.  

Никаких доказательств того, что спорные гаражи предназначены для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега, как на то указывает истец, суду не представлены, напротив, из договоров купли-продажи гаражей следует, что они подлежат отчуждению в личную собственность граждан для их собственных нужд.  

К доводам третьих лиц о приобретении ими гаражных боксов в целях размещения уборочной техники суд относится критически, поскольку никаких доказательств того, что спорные гаражи отчуждались под условием размещения в них не личного транспорта, а уборочной техники, суду не представлено, а из представленных третьим лицом фотографий рекламы по продаже гаражей наглядно усматривается, что гаражи строились для хранения техники с антресолями для хранения вещей.  

Доводы истца о продаже гаражей иным обществом правового значения не имеют, поскольку, очевидно, их реализация осуществлялась посредником с согласия застройщика, более того, данные доводы противоречат данным истцом пояснениям в настоящем заседании, согласно которым необходимость возведения гаражей была вызвана активным строительством на территории поселка и необходимостью соответствующего места хранения транспорта для данных целей и целей уборки - ведь в случае необходимости гаражей для уборочной техники застройщик осуществляет строительство для себя, а не продает гаражные боксы физическим лицам и через посредников.  

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2, , включено в вид разрешенного использования «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1).  

Следовательно, возведенные истцом гаражи не соответствуют разрешенному виду использования земельных участков, расположение на земельном участке гаражей не соответствует целям разрешенного использования земельного участка и документации по планировке территории, ссылки на которую имеются в разрешении на строительстве -  

Градостроительный план земельного участка от 28.04.2022 № РФ-38-4-11-2-16-2021-0015, выданный администрацией Ушаковского муниципального образования, и постановление от 19.03.2019 № 165 «Об утверждении документации по проекту планировки и проекту межевания территории под жилую застройку в Ушаковском муниципальном образовании Иркутского района Иркутской области.  

Из представленного в материалы дела Проекта планировки и проекта межевания территории под жилую застройку в Ушаковском муниципальном образовании Иркутского района Иркутской области, равно как и из Генерального плана Ушаковского муниципального образования не следует возможность возведения на земельном участке, из которого сформирован земельный участок истца с кадастровым номером 38:06:143519:15296, каких-либо капитальных построек, территория отведена в качестве мест под газоны и зеленые насаждения.  

И в этой связи расположение на земельном участке гаражей не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, документации по планировке территории.  

В соответствии с пунктом 43 постановления № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.  

В данном случае, по мнению суда, истец как профессиональный застройщик знал и должен был знать, что возводимые им гаражи для их последующей реализации гражданам – жителям поселка не соответствуют разрешенному виду использования земельных участков, документации по планировке территории, тем более, в свете его доводов о застройке посёлка Хрустальный собственными силами и средствами.  

В этой связи оснований для легализации построек суд не находит. В иске следует отказать. 

И при изложенных обстоятельствах суд не усматривает назначение по делу судебной экспертизы по причине нецелесообразности в таковой, в ходатайстве следует отказать.  

Иные доводы, в частности, третьих лиц, о нарушении муниципальным образованием процедур продажи земельных участок, установления категории земельных участков судом рассмотрены и отклоняются, поскольку соответствующие сделки не оспорены в установленном законом порядке, при этом третьи лица не лишены права обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.  

Расходы по оплате государственной пошлины в силу части 1 статьи 110  

Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  

Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

в иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в  

течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, и по  

истечении этого срока вступает в законную силу. 

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного  

усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. Судья Е.А.Исаева