АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-12938/2020

02 декабря 2020 года

город Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 02 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дюн» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика администрации города Джанкоя Республики Крым о взыскании денежных средств,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 03.02.2020; ФИО3, по доверенности от 03.02.2020;

от ответчика – ФИО4, по доверенности № 2 от 19.05.2020;

от третьего лица – не явился,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Дюн» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым (далее – Управление, ответчик) о взыскании 3 798 840 рублей стоимости затрат, связанных с выполнением капитального ремонта объекта недвижимости – встроенно-пристроенных помещений № 2-19, 32-36, 39 и части помещения № 28, общей площадью 249,8 кв.м, расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 36, гор. Джанкой, 

<

...> 395,41 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, с их последующим начислением по день фактической оплаты долга.

Определением от 30.07.2020 суд принял исковое заявление к производству и назначил предварительное судебное заседание. Также указанным определением суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика администрацию города Джанкоя Республики Крым (далее – администрация, третье лицо).

Исковые требования мотивированы тем, что после заключения договора аренды недвижимого имущества с Управлением, истцу имущество передано в состоянии, требующем проведения капитального ремонта для его дальнейшей эксплуатации. Данный капитальный ремонт с согласования администрации города Джанкой Республики Крым был произведен Обществом. В дальнейшем истец обратился к администрации за возмещением затрат, понесенных Обществом на производство капитального ремонта. В свою очередь администрация издала постановление о зачёте стоимости затрат на капитальный ремонт в счёт арендной платы, направив в адрес Общества дополнительное соглашение о зачёте стоимости капитального ремонта. Данное дополнительное соглашение подписано истцом с протоколом разногласий, которые администрацией отклонены, в связи с чем истец направил в адрес Управления претензию с требованием возместить стоимость затрат на капитальный ремонт, в ответ на которую ответчик отказал в таком возмещении со ссылкой на пункт 9.8 договора. В связи с отказом Управления от возмещения, произведенного Обществом капитального ремонта, последний и обратился в арбитражный суд с иском о взыскании его стоимости и процентов за пользование чужими денежными средствами со следующего дня после получения 29.05.2020 ответчиком претензии. 

Ответчик относительно заявленных исковых требований возражал, сославшись на находящееся в производстве Арбитражного суда Республики Крым дело № А83-3767/2020 по иску ООО «Дюн» к управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым об урегулировании разногласий, возникшим между Обществом и Управлением при заключении дополнительного соглашения о зачёте стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором в счет арендной планы к договору аренды от 27.12.2019 № 94 путем принятия пунктов 3, 4 дополнительного соглашения в редакции истца. По мнению ответчика, путём подачи иска по делу № А83-3767/2020, истцом выбран зачёт стоимости ремонта в счёт арендной платы, как способ возмещения стоимости капитального ремонта. В свою очередь положения статьи 616 ГК РФ не предусматривают одновременно произведение зачёта стоимости капитального ремонта и её взыскание. Кроме того, в соответствии с пунктом 9.8 договора, после прекращения или расторжения договора аренды, неотделимые улучшения, осуществленные арендатором являются собственностью муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и возмещению не подлежат (том 2 л.д. 47-48). 

Представитель третьего лица в судебном заседании возражал против исковых требований, просил отказать в их удовлетворении.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.

Между Управлением (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 15.08.2017 заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым № 94, согласно условий которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное платное владение и пользование недвижимое имущество, находящееся в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым: встроенно-пристроенные помещения №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 32, 33, 34, 35, 36,39 и часть помещения № 28, общей площадью 249,8 кв.м, (далее –имущество), расположенные по адресу: 

<

...>. Имущество передается в аренду с целью размещения салона по оказанию парикмахерских и косметических услуг (далее – договор, том 2 л.д. 33-39).

В соответствии с пунктом 2.1 договора приём-передача имущества осуществляется Арендодателем Арендатору по акту приёма-передачи.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата, определенная по результатам торгов (конкурс, аукцион) протокол № 14 от 03.08.2017 на право аренды имущества составляет без НДС за базовый месяц расчёта (июнь 2017 года) 70 194 рубля.

Арендатор обязан проводить капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия Арендодателя, предоставленного на основании решения администрации города Джанкой Республики Крым, полученного в соответствии с порядком согласования, установленного Положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа Джанкой Республики Крым, утвержденного решением Джанкойского городского совета от 27.02.2015 № 133 (пункт 10.1 договора).

Пунктом 9.8 договора предусмотрено, что в случае прекращения или расторжения договора улучшения арендованного имущества, осуществленные Арендатором за счёт собственных средств, которые можно отделить от арендованною имущества не нанося ему вреда, признаются собственностью Арендатора, а неотъемлемые улучшения – имуществом муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и возмещению не подлежат.

Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев и действует с 15.08.2017 по 15.07.2018. Данный договор действует с момента его заключения и распространяется в соответствии со статьёй 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения между сторонами, которые возникли до его заключения (пункты 9.1 и 9.2 договора).

Во исполнение условий договора Арендодатель передал Арендатору вышеуказанное недвижимое имущество в пользование, что подтверждается подписанными между ними актом приёма – передачи имущества. Арендатор претензий к техническому состоянию имущества не имел (том 2 л.д. 40).

В дальнейшем сторонами к указанному договору заключались дополнительные соглашения 26.07.2018 и 27.07.2019, которыми продлевался срок действия договора аренды. Согласно последнего соглашения, заключенного на основании постановления администрации от 23.05.2019 № 236 (том 1 л.д. 64) договор аренды действует с 27.06.2019 по 27.05.2020 (том 1 л.д. 24-25).

В соответствии с пунктом 9.6 действие договора прекращается, в частности, в случае истечения срока действия, на который он был заключен, если за месяц до окончания срока действия договора Арендодатель выразил возражение о заключении договора на новый срок. 

Ответчиком в адрес истца направлялся договор аренды на новый срок, который последним был подписан с протоколом разногласий (том 2 л.д. 113-121). Спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды на новый срок сторонами передан на рассмотрение Арбитражного суда Республики Крым (дело №А83-14907/2020). При этом Общество продолжает пользоваться арендованным имущество и вносить арендную плату, что не отрицается Управлением. 

Таким образом, в отсутствие возражений Арендодателя и при наличии неразрешенного в судебном порядке спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды на новый срок, суд приходит к выводу, что права и обязанности сторон по аренде имущества в настоящее время урегулированы договором аренды от 15.08.2017 № 94, которой является действующим.     

Как указывает истец, им в августе 2017 года было произведено обследование арендуемого недвижимого имущества и визуально установлено, что оно передано Арендодателем без проведения капитального ремонта нежилых помещений, в связи с чем истец обратился к ИП ФИО5 для изготовления технического заключения о состоянии нежилых помещений.

В соответствии с техническим заключением, установлено, что все несущие конструкции находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации, однако необходимо произвести капитальный ремонт нежилых помещений, а именно: облицовка фасада; капитальный ремонт крыльца и ступеней; устройство пандуса; замена входной двери; капитальный ремонт стен; капитальный ремонт пола, потолков; демонтаж аварийной перегородки и устройство новой; устройство дополнительных перегородок; устройство оборудования санузлов и душевых; замена существующих внутридомовых стояков канализации, водопровода; капитальный ремонт водопровода, канализации, электроснабжения (том 1 л.д. 26-36).

Администрация, рассмотрев обращение Общества о даче согласия на выполнение капительного ремонта имущества, представленного в аренду, вынесла постановление от 06.10.2017 № 469 «О даче согласия на выполнение капитального ремонта» (том 1 л.д. 65-66), которым согласовала выполнение капитального ремонта арендуемого имущества за исключением устройства дополнительных перегородок.

27.11.2018 Общество направило в адрес администрации письмо исх. № 387 вместе со сметной документацией и планом – графиком проведения работ капитального ремонта встроено-пристроенных помещений на согласование с Управлением (том 2 л.д. 99).

Письмом от 26.12.2018 № 02.3-18/12627/1 администрацией вышеуказанная документация была согласована (том 1 л.д. 67).

Как указывает истец и не оспаривает ответчик, Обществом капитальный ремонт нежилых помещений был произведен.

Письмом от 26.06.2019 исх. № 263 Общество обратилось к администрации с ходатайством о произведении зачёта подтвержденной документами суммы затрат на проведение неотделимых улучшений встроенно-пристроенных помещений № № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 32, 33, 34, 35, 36,39 и часть помещения № 28, общей площадью 249,8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> с согласия арендодателя в счёт арендной платы за пользование вышеуказанным объектом недвижимого имущества в соответствии с договором от 15.08.2017 № 94 (том 2 л.д. 100-105).

В ответе от 23.08.2019 № 02.3-14/6991/1/1 на данное письмо администрация указала на невозможность осуществления зачёта суммы затрат на капитальный ремонт нежилых помещений в размере 4 418 486,80 рублей на основании представленных документов, в связи с замечаниями по ней (том 2 л.д. 110-112).

Истец обратился в ООО «Империал Эксперт» с целью определения стоимости выполненных работ по капитальному ремонту. Согласно акту экспертного исследования от 04.10.2019 № ИЭ24-09.19 стоимость работ по капитальному ремонту нежилых помещений составила 3 798 840 рублей (том 1 л.д. 71-96).  

Письмом от 12.11.2019 исх. № 355 Общество направило в адрес администрации вышеуказанный акт экспертного исследования для принятия дальнейших действий в соответствии с действующим законодательством (том 2 л.д. 106-109).

В ответе от 08.12.2019 № 02.3-14/12334/1 на данное письмо администрация  сообщила о разработке проекта постановления «О зачёте в счёт арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества», в соответствии с которым между Обществом и Управлением будет заключено дополнительное соглашение о зачёте стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором в счёт арендной платы, которое будет направлено в адрес Общества не позднее 25.12.2019 (том 3 л.д. 8).

24.12.2019 администрацией принято постановление № 682 «О зачёте в счёт арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества», которым поручено Управлению заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору аренды от 15.08.2017 № 94 о зачёте стоимости капитального ремонта, включив в него, в том числе условие о том, что при зачёте стоимости капитального ремонта в счёт арендной платы, все произведенные им неотделимые и отделимые улучшения арендуемого объекта являются собственностью муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и в последующем их стоимость не подлежит возмещению (том 3 л.д. 11).

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 24.12.2019 о зачёте стоимости капитального ремонта, произведенного Арендатором в счёт арендной платы, стороны пришли к соглашению о зачёте с 01.01.2020 3 798 480 рублей стоимости капитального ремонта в счёт арендной платы, установленной договором аренды недвижимого имущества от 15.08.2017 № 94 (далее – соглашение, том 1 л.д. 59-60).

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что в случае прекращения или расторжения договора, стоимость капитального ремонта, указанного в пункте 1 соглашения, не подлежит возмещению Арендатору.

Все произведенные затраты при капитальном ремонте, неотделимые и отделимые улучшения арендуемого объекта являются собственностью муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и их стоимость последующему возмещению не подлежит.

Письмом от 27.12.2019 исх. № 414 Общество направило в адрес Управления подписанное им дополнительное соглашение от 24.12.2019 с протоколом разногласий к пунктам 3 и 4 дополнительного соглашения для его последующего согласования (том 1 л.д. 52,59-62).

В ответе от 27.01.2020 № 02.3-14/14490/1 на данное письмо администрация отклонила протокол разногласий со ссылками на статьи 616 и 623 ГК РФ, поскольку договором аренды недвижимого имущества предусмотрена обязанность арендатора на основании решения администрации провести капитальный ремонт помещений. Также пунктом 9.8 договора предусмотрено, что в случае прекращения или расторжения договора отделимые улучшения, произведенные за собственный счёт арендатором, признаются его собственностью, а неотделимые улучшения имуществом муниципального образования. Таким образом, арендатор имеет право на отделимые улучшения в случае прекращения или расторжения договора аренды, но на возмещение затрат на неотделимые улучшения помещений после прекращения или расторжения договора Общество в соответствии с условиями договора не имеет права. Кроме того, администрация расценила ответ Общества с протоколом разногласий на оферту (дополнительное соглашение о зачёте) отказом от её акцепта и в то же время новой офертой (том 1 л.д. 53-55).

В связи с указанными обстоятельствами Обществом в адрес Управления направлена претензия от 29.05.2020 исх. № 169 с требованием со ссылкой на положения статьи 616 и 623 ГК РФ о возмещении в месячный срок суммы затрат в связи с осуществлением капитального ремонта арендуемых нежилых помещений в размере 3 798 840 рублей (том 1 л.д. 68-70).

Письмом от 29.06.2020 № 02.3-24/6386/1 администрация направила в адрес Общества ответ Управления от 29.06.2020 № 482/1 на вышеуказанную претензию, в котором сослался на дело № А83-3767/2020 по иску Общества к Управлению с требованиями о понуждении ответчика подписать протокол разногласий к дополнительному соглашению о зачёте стоимости капитального ремонта в счёт арендной платы, что свидетельствует о том, что Общество не отказалось от зачёта стоимости ремонта в счёт арендной платы. Также Управление, сославшись на пункт 9.8 договора аренды и положения статьи 623 ГК РФ, указало, что право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений может возникнуть у Общества только после прекращения или расторжения договора, в случае отсутствия в нём запрета на возмещение такой стоимости (том 1 л.д. 56-58).

Указанные обстоятельства и послужили основаниями для обращения Общества с данным иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 616 ГК РФ дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как указывалось ранее, в производстве арбитражного суда находится дело № А83-3767/2020 по иску ООО «Дюн» к управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым об урегулировании разногласий, возникшим между Обществом и Управлением при заключении дополнительного соглашения о зачете стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором в счет арендной планы к договору аренды от 27.12.2019 № 94 путем принятия пунктов 3, 4 дополнительного соглашения в редакции истца.

Таким образом, обратившись с вышеуказанным иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения, истец не отказался от инициированного им же путем направления главе администрации письма от 26.06.2019 исх. № 263 (том 1 л.д. 51) зачёта стоимости капитального ремонта в счёт арендной платы. Обращение истца о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы удовлетворено постановлением администрации от 24.12.2019 № 682 «О зачете в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества» (том 3 л.д. 11).  

Следовательно, избрав в качестве способа компенсации стоимости ремонта ее зачет в счет арендной платы, истец утратил право на взыскание стоимости ремонта с арендодателя. 

Кроме того, при передаче арендуемых нежилых помещений Общество каких – либо претензий к техническому состоянию имущества не имело, что отражено в акте приёма – передачи имущества (Приложение № 1 к договору аренды от 15.08.2017 № 94, том 2 л.д. 40). Тем самым опровергаются доводы истца о том, что Управлением ему изначально передано недвижимое имущество, требующее производства капитального ремонта. 

То обстоятельство, что по истечению некоторого времени нахождения имущества во владении истца по его заказу было составлено техническое заключение о состоянии строительных конструкций, внутренних и наружных сетей встроенно-пристроенных помещений не свидетельствует о том, что имущество было передано в аренду изначально в ненадлежащем техническом состоянии.   

Вместе с тем, арендатор получает по своему выбору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы только при условии нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта (абзац третий пункта 1 статьи 616 ГК РФ).

Доказательств нарушения Управлением как арендодателем обязанности по производству капитального ремонта (обращение арендатора к арендодателю за производством капитального ремонта, отказ арендодателя от его производства и т.д.)  материалы дела не содержат. Напротив, как следует из постановления администрации от 06.10.2017 № 469 «О даче согласия на выполнение капитального ремонта» (том 1 л.д. 65-66) проведение капитального ремонта было инициативой самого истца, который и обратился за получением согласия на капитальный ремонт имущества в порядке, предусмотренном пунктом 10.1 договора и Положением о порядке управления и распоряжение муниципальным имуществом городского округа Джанкой Республики Крым, утвержденного решением Джанкойского городского совета от 27.02.2015 № 133.  

При этом, Порядком согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда и возмещения затрат на их проведение, действовавшего в период производства Обществом капитального ремонта (Приложение № 4 к Положению о порядке управления и распоряжение муниципальным имуществом городского округа Джанкой Республики Крым, утвержденного решением Джанкойского городского совета от 27.02.2015 № 133, том 2 л.д. 144-150) иного порядка возмещения арендатору стоимости капитального ремонта, нежели уменьшение установленной за объект нежилого фонда арендной платы на сумму произведенных затрат (или части затрат) арендатора на выполнение ремонтных работ, по сути зачет стоимости ремонта в счет арендной платы, не предусматривалось.

При таких обстоятельствах, суд отказывает истцу во взыскании стоимости произведенного капитального ремонта.   

Не подлежат понесенные истцом затраты на производство капитального ремонта арендованного имущества взысканию с ответчика и в качестве неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений объекта аренды исходя из следующего. 

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ являются диспозитивной нормой. Условия и порядок возмещения арендатору стоимости произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений могут быть установлены договором аренды. 

По условиям пункта 9.8 договора в случае прекращения или расторжения договора улучшения арендованного имущества, осуществленные Арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного имущества не нанося ему вреда, признаются собственностью Арендатора, а неотъемлемые улучшения имуществом муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым.  

Из приведенных положений договора следует, что расходы арендатора на неотделимые улучшения имущества арендодателем не возмещаются.

Доводы истца о том, что поскольку договор не прекращен, положения пункта 9.8 договора не подлежит применению, судом отклоняются по следующим основаниям.

В силу прямого указания пункта 2 статьи 623 ГК РФ право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращение договора аренда.

При этом неотделимые улучшения, произведенные в арендованном имуществе, являются одной из составляющих встречных предоставлений сторон договора аренды, в силу чего, поскольку при использовании имущества с учетом произведенных неотделимых улучшений арендатор продолжает использовать в том числе их потребительскую ценность, вопрос о возмещении стоимости таких неотделимых улучшений разрешается после прекращения договора аренды.

Таким образом, поскольку договор аренды не прекращен и продолжает действовать у истца отсутствует право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период действия названного договора.

Отказ в удовлетворении требования о взыскании стоимости затрат, связанных с производством капитального ремонта влечет за собой и отказ в удовлетворении вытекающего из него требования о взыскании процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ и начисленных на эту стоимость. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья В.Н. Шкуро