АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                             Дело № А67-2881/2019

25.09.2019 – дата оглашения резолютивной части решения

30.09.2019 – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Гребенников Д. А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании передать нежилое помещение площадью 312,9 кв.м., находящееся на мансардном этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>,В, на предусмотренных договором условиях,

третьи лица, 1.ФИО2, 2.ФИО3, 3.Сарыкову Марию Тимофеевну. 

без участия сторон, третьих лиц извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» передать обществу с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» нежилое помещение площадью 312,9 кв.м., находящееся на мансардном этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, В, на предусмотренных обязательством (договором) условиях, а также о государственной регистрации перехода права собственности в отношении данного недвижимого имущества.

Иск обоснован тем, что между истцом и ответчиком возникли обязательственные отношения, вытекающие из договора от 01.06.2015 № 1, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» обязалось по окончании строительства передать обществу с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» в собственность 312,9 кв.м., находящихся на мансардном этаже в офисном здании по адресу: 

<

...>, В, а последнее, в свою очередь, обязалось инвестировать в строительство 7 813 988,95 руб. Поскольку после ввода в эксплуатацию здания, в котором находятся спорные квадратные метры, нежилое помещение не передано истцу, общество «Компания Аспект» считает заявленные им требования подлежащими удовлетворению на основании статей 12, 309, 310, 398, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7-11).

Определением от 27.06.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены ФИО2, ФИО3 и ФИО4.

Определением от 31.08.2019 судебное разбирательство отложено на 18.09.2019, в заседании был объявлен перерыв до 25.09.2019.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, отзывы на исковое заявление не представили. 

Дело рассмотрено по имеющимся в нем материалам в отсутствие представителей участвующих в деле лиц по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных исковых требований. 

Из материалов дела усматривается, что между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» (подрядчиком) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» (заказчиком) заключен строительного подряда от 20.10.2014 (л.д. 12-16, 35-37), по условиям которого подрядчик принял на себя обязательство построить (выполнить комплекс работ) по заданию заказчика объект «Административно-офисное здание по ул. Суворова, 17 А, В в городе Томске», а заказчик, в свою очередь, взял обязательство принять качественно выполненные в соответствии с проектно-сметной документацией работы, оплатить их результат в размере и сроки, предусмотренные договором (пункты 1.1, 1.3 договора).

Срок начала работ на объекте определяется моментом, указанным в пункте 4.1 договора, но не позднее 01.11.2014; дата ввода объекта в эксплуатацию и окончания производства работ – не позднее 22.10.2015 (пункты 9.2, 9.3 договора).

В соответствии с условием пункта 4.1 договора строительного подряда от 20.10.2014 подрядчик в течение 14 дней после передачи ему строительной площадки и копии разрешения на подготовительный этап строительства оборудует строительную площадку согласно требованиям постановления Администрации города Томска от 26.01.2011 № 55 «об утверждении правил благоустройства территории муниципального образования «Город Томск» и ПОС. Совместно с заказчиком сдает строительную площадку администрации района и комитету земельного и строительного контроля Департамента архитектуры и градостроительства и после получения от заказчика копии основного разрешения на строительство работ приступает к производству работ.

Цена договора составляет 13 671 590,45 руб., без НДС, является фиксированной (пункты 2.2, 2.3 договора).

Исходя из условия пунктов 2.3, 2.4 договора строительного подряда от 20.10.2014, заказчик производит оплату только за фактически выполненные работы и затраченные материалы после подписания сторонами акта КС-2 и справки КС-3 для этапа работ. Платежи по договору осуществляются любым не запрещенным ГК РФ способом, в том числе путем проведения зачетов взаимных требований (передачи кв.м. либо имущественных прав на них в других объектах на условиях протокола зачета). Заказчик имеет право произвести оплату по договору путем передачи кв.м. в мансардном этаже объекта из расчета стоимости кв.м. в 25 000 руб. и иными способами.

Срок действия договора устанавливается с момента подписания договора и до исполнения сторонами своих обязательств по договору (пункт 9.1 договора).

На основании договора строительного подряда от 20.10.2014 между сторонами подписан акт от 20.10.2014 передачи площадки под строительство объекта «Административно-офисное здание по ул. Суворова, 17 А, В в городе Томске» (л.д. 17), согласно которому ответчик как заказчик передал, а истец как подрядчик принял под строительство объекта «Административно-офисное здание по ул. Суворова, 17 А, В в городе Томске» земельные участки (площадку) со следующими характеристиками: 

- местонахождение участка: 

<

...>:

1) участок принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» на праве аренды; 2) кадастровый номер участка 70:21:0100032:223; 3) общая площадь участка 726 кв.м.; 4) зарегистрированные обременения земельного участка № 70-70-01/348/2011-305 от 31.01.2014 (аренда); 5) ограничения использования: нет; 6) разрешенное использование: административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации районного значения; 7) разрешение на застройку земельного участка: №  RU 70301000-278-О/14;

- местонахождение участка: 

<

...>:

1) участок принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» на праве аренды; 2) кадастровый номер участка 70:21:0100032:39; 3) общая площадь участка 433 кв.м.; 4) зарегистрированные обременения земельного участка № 70-70-01/077/2008-285 от 31.01.2014 (аренда); 5) ограничения использования: нет; 6) разрешенное использование: для строительства административного здания; 7) разрешение на застройку земельного участка: №  RU 70301000-278-О/14 (л.д. 17).

Кроме того, 01.06.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» (заказчиком) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» (инвестором) и заключен договор инвестирования строительства объекта «Административно-офисное здание по ул. Суворова, 17 А, В в городе Томске» в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.09.2015 (л.д. 18-20, 21), предметом которого является совместное строительство объекта «Административно-офисное здание по ул. Суворова, 17 А, В в городе Томске» (далее – офисное здание) (пункт 1.1) (л.д. 12-16).

Согласно пункту 1.1 договора инвестирования от 01.06.2015 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.09.2015 инвестор принимает участие в строительстве путем инвестирования денежных средств на условиях, установленных заключенным договором, заказчик, в свою очередь, осуществляет строительство офисного здания и после принятия его в эксплуатацию передаёт инвестору 312,9 м2, находящихся на мансардном этаже в офисном здании, номера помещений и окончательная площадь будут уточнены дополнительным соглашением к заключенному договору.

Вкладом инвестора являются денежные средства в размере 7 813 988,95 руб. Объем инвестирования составляет 7 813 988,95 руб.  и определен сторонами из расчета 25 000 руб. за один квадратный метр общей площади нежилых помещений. Стоимость оного квадратного метра является окончательной и не может быть изменена (пункты 2.1 и 2.2 договора инвестирования от 01.06.2015 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.09.2015).

Согласно условию пункта 2.3 договора № 1 инвестирования от 01.06.2015 инвестор осуществляет оплату вклада, указанного в пункте 2.1 заключенного договора, в срок  до момента ввода в эксплуатацию объекта Административно-офисное здание по ул. Суворова, 17 А, В в городе Томске. Оплата вклада осуществляется путем выполнения работ по договору строительного подряда на строительство «Административно-офисного здания по ул. Суворова, 17 А, В в городе Томске» от 20.10.2014.

В соответствии с разделом 3 договора инвестирования от 01.06.2015 «Обязательства и права сторон» заказчик обязуется:

- организовать строительство и сдать законченное строительством офисное здание в эксплуатацию в сроки, указанные в разделе 5 заключенного договора (пункт 3.2.1);

- после окончания строительства офисного здания и получения разрешения о вводе объекта в эксплуатацию в течении шести месяцев передать инвестору по акту приема-передачи нежилые помещения согласно пункту 1.3 заключенного договора  и все необходимые документы для оформления в собственность инвестором данных нежилых помещений (пункт 3.2.2);

- представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы необходимые для регистрации права собственности инвестора на нежилые помещения (пункт 3.2.3).

Исходя из содержания пункта 5.2 договора инвестирования от 01.06.2015 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.09.2015, ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию 2 квартал 2016 года. Срок оформления акта приема-передачи нежилых помещений на результат инвестиционной деятельности инвестора согласно пункту 1.3 заключенного договора определяется в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств (пункт 5.1).

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» в рамках договора строительного подряда от 20.10.2014 выполнило для ответчика работы на общую сумму 11 687 728,95 руб., что подтверждается актами о приемке выполненных работ № 1 от 01.12.2014, № 2 от 20.05.2015, № 3 от 15.09.2015, справками о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 01.12.2014, № 2 от 20.05.2015 и № 3 от 15.09.2015 (л.д. 25-29, 22-24).

Указанные документы со стороны ответчика подписаны директором общества с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» без замечаний по объему и качеству выполненных работ. Подпись удостоверена печатью организации.

В период с июня по сентябрь 2015 года между сторонами был  проведен ряд зачетов встречных однородных требований на общую сумму 7 813 988,95 руб., оформленных соответствующими протоколами:

- от 01.06.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» подписан протокол № 1 проведения взаимозачета, по условиям которого сторонами был осуществлен зачет встречных однородных требований, вытекающих из договора строительного подряда от 20.10.2014 и договора инвестирования от 01.06.2015 на сумму 1 511 301,05 руб. (л.д. 30).

- от 01.09.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» подписан протокол № 2 проведения взаимозачета, по условиям которого сторонами был осуществлен зачет встречных однородных требований, вытекающих из договора строительного подряда от 20.10.2014 и договора инвестирования от 01.06.2015 на сумму 2 791 669,50 руб. (л.д. 31).

- от 15.09.2015 между истцом и ответчиком подписан протокол № 3 проведения взаимозачета, по условиям которого сторонами был осуществлен зачет встречных однородных требований, вытекающих из договора строительного подряда от 20.10.2014 и договора инвестирования от 01.06.2015 на сумму 3 511 018,40 руб. (л.д. 32).

Письмом за подписью директора общество с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» гарантировало передачу обществу с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» 350 кв.м. площади мансардного этажа в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора инвестирования от 01.06.2015 (л.д. 33).

Письмом исх. №  01 от 15.08.2018 истец известил ответчика о необходимости исполнения обязательства по передаче нежилого помещения (площадью ориентировочно 300-350 кв.м.), расположенного на мансардном этаже административно-офисного здания по ул. Сувоврова, 17 А, В, по договору № 1 инвестирования строительства от 01.06.2015  в течение месяца с даты получения претензии (л.д. 38, 39).

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как указано в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54 от 11.07.2011), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса РФ и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из указанных разъяснений и содержания заключенного между истцом и ответчиком договора № 1 инвестирования строительства от 01.06.2015, суд квалифицирует данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (спорного нежилого помещения, площадью 312,9 кв.м., находящегося на мансардном этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, В,), по которому общество с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» (инвестор) является покупателем, а общество с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» - продавцом.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 5 Постановления № 54 от 11.07.2011 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.03.2019 № КУВИ-001/2019-6369138 земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100032:223, общей площадью 726 кв.м.+/- 9 кв.м., расположенный относительно ориентира с почтовым адресом: 

<

...>, принадлежит с 26.01.2012 на праве собственности Российской Федерации, с 24.01.2018 обременен правами аренды в пользу ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на основании договора № 02 08 18 : 112 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и дополнительными соглашениями к нему (л.д. 46-49).

Кроме того, в соответствии с уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21.03.2019 № КУВИ-001/2019-6369760, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об объекте недвижимости: здание по адресу: 

<

...> (л.д. 50). Вместе с тем, в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись об объекте незавершенного строительства (степень готовности 15 %, проектируемое назначение: нежилое здание), с кадастровым номером 70:21:0100032, расположенном по адресу: 

<

...>, которое принадлежит ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности с 01.11.2017 (л.д. 51-53).

На основании вышеуказанного суд приходит к выводу о том, что спорным помещением общество с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» как продавец по договору № 1 от 01.06.2015 не владеет, право собственности ответчика на помещение в ЕГРН не зарегистрировано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (абзац 3 пункта 4 Постановления № 54 от 11.07.2011).

Как следует из материалов дела, право собственности на спорное помещение в ЕГРН за обществом с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» не зарегистрировано. Доказательств обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на созданный объект недвижимости и отказа в такой регистрации права истец в материалы дела не представил. 

При таких обстоятельствах исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Компания Аспект», адресованные обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс», удовлетворению за счет данного ответчика не подлежат ввиду фактического отсутствия во владении ответчика спорного помещения и отсутствия у него зарегистрированных прав на это помещение.

В абзаце 6 пункта 5 Постановления № 54 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В рамках настоящего спора общество с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» такие требования к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь ресурс» не предъявляло, но не лишено возможности предъявить их в отдельном производстве.

Определением от 10.04.2019 истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску подлежит взысканию в доход федерального бюджета с истца.

Руководствуясь  ст. 110, 167-175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» в  доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. 

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

           Судья                                        Д.А. Гребенников