АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-11632/2021

Дело № А57-9338/2021

г. Казань

05 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Самсонова В.А.,

судей Ивановой А.Г., Третьякова Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии посредством веб-конференции представителя ФИО2 – ФИО3, доверенность от 28.07.2022,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО10 Агибы Нурбахитовны

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 18.10.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023

по делу № А57-9338/2021

по заявлению кредиторов о разрешении разногласий в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Федоровская-1», г. Саратов, Саратовская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.05.2022 жилищно-строительный кооператив «Федоровская 1» (далее – ЖСК «Федоровская 1», должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО9 (далее – конкурсный управляющий, ФИО9).

В рамках дела о банкротстве должника ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО5 (далее – ФИО5), ФИО6 (далее – ФИО6), ФИО7 (далее – ФИО7), ФИО8 (далее – ФИО8), ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО10 (далее – ФИО10) обратились с заявлением об урегулировании разногласий, возникших с конкурсным управляющим ФИО9, в соответствии с которым кредиторы просили: 

- обязать конкурсного управляющего ФИО9 актуализировать отчет об оценке стоимости одного квадратного метра жилого помещения в объекте незавершенного строительства, общей площадью застройки 40 321,7 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 64:48:010115:9083, адрес (место нахождения) объекта: Саратовская область, г. Саратов, п. Новосоколовогорский, (1 очередь, блок-секция 1А,1БДВ,1Г); 

- обязать конкурсного управляющего ФИО9 актуализировать отчет №109 от 07.12.2022 об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 18.10.2023 в удовлетворении заявления об обязании конкурсного управляющего ЖСК «Федоровская-1» ФИО9 актуализировать отчеты об оценке стоимости одного квадратного метра жилого помещения в объекте незавершенного строительства и рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023 определение суда первой инстанции от 18.10.2023 оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2 и ФИО10 обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неверное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просили определение суда первой инстанции от 18.10.2023 и постановление апелляционного суда от 18.12.2023 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителей в полном объеме.

По мнению заявителей кассационной жалобы, выводы судов об отсутствии необходимости актуализации отчетов независимых оценщиков противоречат действующему законодательству и нарушают материально-правовой интерес заявителей, поскольку лишает их возможности возмещения причиненных им убытков в полном объеме; актуализация отчетов об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок необходима для установления объективной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, а также для установления наличия или отсутствия у Фонда обязанности по перечислению денежных средств, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции в соответствии со статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представитель заявителей поддержала доводы кассационной жалобы в полном объеме, просила обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования участников долевого строительства.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, требования кредиторов (заявителей) включены конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства ЖСК «Федоровская-1» в составе третьей очереди по возмещению убытков.

В рамках настоящего дела 25.08.2022 публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – ППК «Фонд развития территорий», Фонд) обратилась с заявлением о намерении приобрести права застройщика ЖСК «Федоровская 1» на объекты незавершенного строительства и земельный участок, а именно: объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 40 321,7 кв.м, степенью готовности 2%, кадастровый (или условный) номер: 64:48:010115:9083, адрес (местонахождения) объекта: Саратовская область, г. Саратов, п. Новосоколовогорский, (1 очередь, блок-секция 1А,1Б,1В,1Г) и права аренды земельного участка под ним; а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Согласно имеющемуся в материалах дела отчету об оценке стоимость одного квадратного метра жилого помещения в объекте незавершенного строительства общей площадью застройки 40321,7 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 64:48:010115:9083, адрес (местонахождения) объекта: Саратовская область, г. Саратов, п. Новосоколовогорский, (1 очередь, блок-секция 1А,1Б,1В,1Г) по состоянию на 26.07.2022 составляет от 46 110 руб./кв.м до 58 200 руб./кв.м. 

Судами также установлено, что согласно представленного конкурсным управляющим в материалы дела отчета № 109 от 07.12.2022 рыночная стоимость права аренды земельного участка, кадастровый номер 64:48:010115:45, общей площадью 6 865 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, п. Новосоколовогорский, по состоянию на 07.12.2022 в рамках сравнительного подхода, с учетом округлений, будет составлять: 22 997 132 руб.

Обращаясь в суд, заявители полагали, что поскольку заявление Фонда о намерении приобрести права застройщика ЖСК «Федоровская 1» на объекты незавершенного строительства и земельный участок подано в суд 25.08.2022 и до сих пор не рассмотрено, в связи с чем определенная конкурсным управляющим рыночная стоимость одного квадратного метра жилого помещения в объекте незавершенного строительства и рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок утратила свою актуальность, поскольку в 2022-2023 годы рыночная стоимость объектов недвижимости значительно выросла и к моменту разрешения судом вопроса о передаче Фонду прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок стоимость этих объектов будет занижена, что повлияет на размер убытков, причитающихся к выплате заявителям.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды указали, что размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества, был учтен конкурсным управляющим при установлении размера денежного требования кредиторов – участников долевого строительства в реестр требований. 

Суды также отметили, что действующее законодательство не предусматривает правовой возможности актуализации отчета о стоимости жилого помещения на дату фактической выплаты денежной компенсации, что означает отсутствие у конкурсного управляющего обязанности автоматической актуализации отчета о стоимости жилого помещения в случае изменения (повышения или понижения) стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения.

В то же время, по мнению судов, заявители по настоящему обособленному спору не лишены возможности в рамках рассмотрения обособленного спора по заявлению ППК «Фонд развития территорий» о намерении приобрести права застройщика ЖСК «Федоровская 1» на объекты незавершенного строительства и земельный участок заявить возражения относительно стоимости прав застройщика и неактуальности отчета, а также самостоятельно обратиться с ходатайством о проведении экспертизы.

Суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения доводов кассационной жалобы оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривает.

Специальная процедура банкротства застройщика, регламентированная параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, предусматривает несколько вариантов возможности реализации нарушенных прав участников строительства, в том числе, и в случае, когда Фонд принял решение о возможности финансировать мероприятия по завершении строительства объектов незавершенного строительства.

Статьей 201.15 Закона о банкротства установлены условия передачи объекта незавершенного строительства (или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, как в настоящем случае) в целях обеспечения погашения требований участников строительства с использованием финансирования строительства в соответствии, кроме прочего, со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве.

Независимо от того, кто будет являться приобретателем имущества застройщика-банкрота (в том числе имущественных прав) и обязательств в целях финансирования достройки - Фонд или иной соответствующее требованиям лицо (абзац шестой пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве), в определении об удовлетворении намерений согласно пункту 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве указываются, кроме прочего, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

Таким образом, актуальная оценка рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в объекте незавершенного строительства и рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок имеет существенное значение для определения размера возмещения, подлежащего выплате кредиторам должника.

При этом абзацем пятым пункта 4 резолютивной части Постановления Конституционного суда Российской Федерации № 34-П от 21.07.2022 Конституционным судом Российской Федерации установлен временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться), а также лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, обязательства по оплате которых ими полностью исполнены, предусмотрев механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны Фонда. За ними также сохранено право на удовлетворение денежных требований в процедуре банкротства застройщика в определенных пределах. 

Из материалов дела и открытых данных Каталога арбитражных дел (www.kad.arbitr.ru) видно, что как на момент рассмотрения судами настоящих разногласий, так и на момент рассмотрения кассационной жалобы поданное 25.08.2022 заявление Фонда о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, а также вопрос определения условий (суммы и срока) выплаты компенсации денежных средств ППК «Фонд развития территорий» участникам строительства, судом первой инстанции по существу не рассмотрены.

Принимая во внимание, что заявление Фонда подано 25.08.2022 и до сих пор судом по существу не рассмотрено, а также истечение установленного статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) шестимесячного срока с даты проведения оценки, доводы заявителей о неактуальности выполненных в июле 2022 года отчетов о рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в объекте незавершенного строительства и рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок являются обоснованными, а выводы судов об отсутствии правовой возможности актуализации отчета о стоимости жилого помещения на дату фактической выплаты денежной компенсации - ошибочными.

Однако этот ошибочный вывод не привел к принятию неправильного решения.

Суд округа полагает правильным указание апелляционного суда на возможность заявителей по настоящему обособленному спору заявить свои возражения относительно стоимости прав застройщика и неактуальности отчета в рамках рассмотрения обособленного спора по заявлению ППК «Фонд развития территорий» о намерении приобрести права застройщика ЖСК «Федоровская 1» на объекты незавершенного строительства и земельный участок, а также самостоятельно обратиться в рамках того же спора с ходатайством о проведении экспертизы.

Разрешая вопрос о приобретении Фондом прав застройщика на земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства суд одновременно должен определить условия (сумму и срок) выплаты компенсации денежных средств Фонда участникам строительства. 

В противном случае в случае длительного рассмотрения судом заявления Фонда о намерении неизбежно возникнет вопрос об утрате актуальности стоимости прав застройщика на земельный участок и размещенный на нем объект незавершенного строительства, а также вопрос о том, с какой периодичностью и как часто необходимо эту стоимость актуализировать.

Поскольку неправильного применения судом норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 18.10.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023 по делу № А57-9338/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                              В.А. Самсонов

 

Судьи                                                                                                                      А.Г. Иванова

 

                                                                                                                      Н.А. Третьяков