АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-19583/2020

01 марта 2021 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 19 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 марта  2021 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению ФИО2 

заинтересованные лица: 

1. Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области

2. Управление имущественных и земельных отношений администрации Саратовского муниципального района Саратовской области 

3. ФИО3   

4. ФИО4 

5. ФИО5 

6. Короткое Владимир Иванович 

7. Яковлев Денис Александрович 

8. Букин Роман Геннадьевич 

9. Ярцев Виктор Александрович 

10. Калинина Устинья Юрьевна 

11. Кошелев Павел Вячеславович 

12. Кифоришин Александр Александрович 

13. Макарова Ольга 

14. Нарыгин Евгений Юрьевич 

15. Лузик Лариса Васильевна 

16. Смоляков Артем Сергеевич 

17. Давыдов Сергей Михайлович 

18. Силантьев Дмитрий Николаевич 

19. Юров Антон Александрович 

20. Надоршин Роман Алексеевич 

21. Донин Алексей Сергеевич 

22. Рыськова Екатерина Анатольевна 

23. ООО «Производственно-коммерческий центр «АРС» 

о признании решения Саратовского УФАС России от 21.07.2020 № 064/10/18.1-980/2020 недействительным

при участии:

от Саратовского УФАС России  – ФИО22 по доверенности от 11.01.2021, диплом о ВЮО обозревался,

от Управления имущественных и земельных отношений администрации СМР СО - ФИО23 по доверенности от 11.01.2021, 

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился ФИО2 с вышесказанным заявлением.

       Представитель заявителя в судебное заседание не явился.   

Заинтересованные лица просят в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в отзывах. 

Представители заинтересованных лиц пояснили, что договор аренды земельного участка заключен, произведена государственная регистрация права аренды. 

Как следует из поданного заявления, в Саратовское УФАС России поступила жалоба ФИО2 на действия организатора торгов - Управления имущественных и земельных отношений администрации Саратовского муниципального района Саратовской области при проведении аукциона по извещению № 220520/1373697/01 от 22.05.2020 на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, 

<

...>.

Из жалобы заявителя следует, что при организации и проведении Аукциона организатором торгов были допущены нарушения действующего законодательства.

21.07.2020 комиссией Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области вынесено решение по делу № 064/10/18.1-980/2020 по результатам рассмотрения жалобы ФИО2, согласно которому жалоба признана необоснованной.

Считая решение Саратовского УФАС России незаконным и недействительным, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области.  

Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений указанной статьи и учитывая разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данные в Постановлении от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным ненормативного правового акта, решения органа местного самоуправления, действий (бездействия) должностных лиц является одновременное несоответствие этого ненормативного правового акта либо решения, действий (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием. 

Так, 22.05.2020 на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» было размещено извещение № 220520/1373697/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Предметом Аукциона по Лоту № 1 является аренда земельного участка общей площадью 282 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, 

<

...> кадастровый номер 64:32:000000:22878, разрешенное использование - магазины, начальная цена ежегодной арендной платы – 37 600 рублей.

В соответствии с пунктом 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах  разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях  подключения (технологического присоединения)  объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения,  предусматривающих предельную свободную  мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования  земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

В извещении о проведении Аукциона Организатором торгов указано: ограничения в использовании земельного участка с кадастровым номером 64:32:000000:22878: 

-охранная зона приаэродромных территорий на земельном участке площадью 282 кв.м.

-в границах вышеуказанного земельного участка, расположено сооружение «Газопровод высокого давления от места врезки у ГРП п. Дубки до котельной ПТФ» протяженностью 2177 м., с кадастровым номером 64:32:000000:22275. Газопровод состоит на балансе АО «Газпром газораспределение Саратовская область». На сегодняшний момент не проводились кадастровые работы по формированию частей земельных участков, входящих в охранную зону газораспределительных сетей. Оформление охранной зоны указанного газопровода намечены на 2021 год.

-в границах вышеуказанного земельного участка, расположено сооружение ВОЛП до аэропортного комплекса «Центральный», протяженностью 28082 м., глубиной 1,2 м., высотой 8 м.

В ходе рассмотрения жалобы представитель Организатора торгов пояснил, что в процессе осуществления мероприятий по подготовке проведения аукциона на право заключения договора аренды данного земельного участка специалистами СФ АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» было проведено обследование данного земельного участка.

В заключении кадастрового  инженера ООО «АМ Стройгеодезия» указано: в результате проведения вычислений и построений плана земельного участка с кадастровым номером 64:32:000000:22878, установлено – земельный участок, имеющий фактическую площадь 282 кв.м. фактически расположен в границах, отображенных в кадастровых сведениях, представленных заказчиком кадастровых работ  (кадастровый план территории от 16.12.2019 № 64/ИСХ/19/1440715). На участке расположен фрагмент ограждения (забора) и фрагмент площадки, на основании Градостроительного кодекса являющиеся элементами неотделимого улучшения земельного участка. Объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют.

Заявитель указывает, что согласно заключению кадастрового инженера ООО «Геопро64» ФИО24 земельный участок с кадастровым номером 64:32:000000:22878 огорожен частным забором и обременен объектом незавершенного строительства.

Суд не принимает данный довод на основании следующего.

Организатором торгов представлено техническое заключение Саратовского областного отделения Средне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», на спорный земельный участок, в котором указано, что на земельном участке ограждение высотой 2,0 м., представляет собой металлический профиль, закрепленный на металлических стойках. Фундамент под стойками отсутствует. Площадка представляет собой плиточное замощение, которое имеет под основанием блоки ФСК. Фундамент под блоками отсутствует. При натурном обследовании строительных конструкций ограждения и площадки выявлено, что они не являются самостоятельными конструктивно-обособленными объектами и несут вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и функционально связаны с основными зданиями и сооружениями  данного   объекта.   Ограждение  и  площадку  невозможно  выделить  в самостоятельный объект недвижимого имущества, его необходимо отнести к элементам благоустройства земельного участка.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В силу пункта 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании  технического  плана  таких  объектов  недвижимости  и  правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в силу пункта 22 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ приостанавливается по решению государственного регистратора прав также в случае, если созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений.

Согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с подпунктом 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом частью 1 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно позиции, изложенной в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, являющиеся в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности объектами вспомогательного использования по отношению к объектам капитального строительства производственного назначения или непроизводственного назначения - зданиям, сооружениям жилищного, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, могут быть осуществлены в порядке, предусмотренном частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, при условии, что такой объект вспомогательного использования отвечает требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу, а также у него отсутствуют признаки самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 отмечено, термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», ограждение может иметь признаки благоустройства, функциональное назначение ограждения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования. Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса. В связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Строительные конструкции ограждения и площадка на земельном участке с кадастровым номером 64:32:000000:22878 не являются самостоятельными конструктивно-обособленными объектами и несут вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка.

Таким образом, суд соглашается с антимонопольным органом, что ограждение и площадка не являются недвижимым имуществом, их наличие не препятствует использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, не нарушает прав третьих лиц.

В связи с чем, спорные сведения не подлежат включению в извещение о проведении Аукциона.

Что касается законности определения начальной цены предмета торгов, судом установлено следующее.

В соответствии с частью 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

Представитель Организатора торгов пояснил, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка - была установлена рыночная стоимость земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В свою очередь, вопрос о правомерности проведения рыночной оценки не входит в полномочия антимонопольного органа.

Согласно части 15 статьи 39.12 ЗК РФ результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе указываются:

1) сведения о месте, дате и времени проведения аукциона;

2) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении и площади земельного участка;

3) сведения об участниках аукциона, о начальной цене предмета аукциона, последнем и предпоследнем предложениях о цене предмета аукциона;

4)  наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства (для гражданина) победителя аукциона и иного участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона;

5) сведения о последнем предложении о цене предмета аукциона (цена приобретаемого в собственность земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа).

Вместе с тем, заявителем не указано, каким именно положениям ЗК РФ не соответствует протокол о результатах аукциона.

Представленное заявителем в рамках настоящего дела заключение эксперта от   28.08.2020   № 2642/6-5   не   может   быть   принято   во   внимание   ввиду следующего.

Согласно выводам эксперта на спорном земельном участке располагается объект капитального строительства - подпорная стена, выполненная из блоков ФБС с возведенным на нем ограждением из керамического кирпича и профлиста.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 ГрК РФ.

При этом, требования подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ направлены на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.

Здания, строения, сооружения, указанные в подпункте 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее говорить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат, при выставлении такого земельного участка на аукцион.

Представленные заявителем материалы не подтверждают то обстоятельство, что данные объекты принадлежат гражданам или юридическим лицам, что данные объекты препятствуют использованию земельного участка.

Также не представлены доказательства о регистрации прав на эти объекты в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция изложена в  Определении Верховного Суда РФ от 19.07.2019 № 309-ЭС19-10454 по делу № А60-25610/2018; в Определении Верховного Суда РФ от 20.04.2020 № 306-ЭС20-4335 по делу № А65-14186/2019. 

Кроме того, представители заинтересованных лиц просили учесть, что данный спор не может восстановить прав заявителя, так как результаты аукциона в данном случае не оспариваются, а договор аренды подписан, зарегистрирован и исполняется, что подтверждено Выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка (предмета аукциона).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Таким образом, обращение в суд должно восстанавливать права заявителя. 

В данном случае заявителем не приведены ссылки на нормы права, которые были нарушены заинтересованными лицами. 

Рассмотрев спор, суд считает, что подтверждена правомерность позиции антимонопольного органа.

Суд считает изложенные заинтересованными лицами доводы обоснованными, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований не имеется.  

Требования заявителя о признании решения Саратовского УФАС России недействительным, действий Организатора торгов незаконными не подлежат удовлетворению.   

Нарушения прав заявителя не установлено. 

Все доводы заявителя исследованы судом и признаны необоснованными.

Суд отказывает в удовлетворении требований. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд     

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области. 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова