АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-3793/2019

г. Белгород

08 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 08 августа 2019 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Коновалова А. И.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио-видео записи секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуальных предпринимателей Ивашкина Игоря Вячеславовича (ИНН 312800214426, ОГРН304312832401091), Устинова Сергея Николаевича (ИНН 312812745809, ОГРН 304312832400720) к АО "Белгородский трест инженерно-строительных изысканий" (ИНН 3124010110, ОГРН 1023101650934)

о взыскании 5 136 712 руб.

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО4, доверенность от 10.04.2019  № 31АБ1418062, паспорт РФ

от ответчика: ФИО5, доверенность от 16.01.2017, паспорт РФ;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели  ФИО6, ФИО3 обратились в Арбитражный суд Белгородской области с иском к АО "Белгородский трест инженерно-строительных изысканий" о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 5 136 712 руб. по 2 568 356 руб. в пользу каждого.

В обоснование заявленной суммы требований истцы ссылаются на осуществление ими неотделимых улучшений недвижимого имущества ответчика (арендодателя) по договорам аренды нежилого помещения заключенных между ответчиком и ИП ФИО2 от 20.09.2001 и ИП ФИО3 20.09.2002.

В судебном заседании представитель истцов исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал, считает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать. В обоснование возражений указывает на прекращение договоров аренды в связи с истечением их срока. Заявил о применении срока исковой давности.

Изучив материалы дела,  выслушав представителей истца и ответчика, оценив в силу ст. ст. 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, в отзывах на иск арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.09.2001 между ОАО «Белгородтисиз» и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения в отношении подвального помещения здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 150 кв.м.

Согласно п. 1.2 договора, арендованное помещение предназначается для организации кафе-магазина, при этом арендатором допускается возможность изменения использования нежилого помещения без согласия арендодателя в пределах деятельности, осуществляемой арендатором.

Согласно п. 3.1.3, 4.4 договора аренды ОАО «Белгород ТИСИЗ» обязано возместить ИП ФИО2 стоимость произведенных им улучшений и реконструкции по действующим расценкам.

Договор был заключен на 10 лет, при этом согласно п. 2.1 сумма ежемесячной платы за арендованные помещения на период ремонта определена в размере 1 рубль за 1 кв.м, а после ввода в эксплуатацию - 20 руб. за 1 кв.м.

20.09.2002 между ОАО «Белгородтисиз» и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения в отношении подвального помещения здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 110 (сто десять) кв.м.

Согласно п. 1.2 договора, арендованное помещение предназначается для организации сауны и магазина, при этом арендатором допускается возможность изменения использования нежилого помещения без согласия арендодателя в пределах деятельности, осуществляемой арендатором.

Согласно п. 3.1.3, 4.4 договора аренды ОАО «Белгород ТИСИЗ» обязано возместить ИП ФИО3 стоимость произведенных им улучшений и реконструкции по действующим расценкам.

30.12.2013 между истцами и ответчиком  заключены договоры аренды нежилых помещений по условиям, которых ИП ФИО3 предоставлено нежилое (подвальное) помещение общей площадью 133,3 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0212001:1541, арендатору ИП ФИО2 - нежилое (подвальное) помещение площадью 123,2 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0212001:1545, по адресу: 

<

...>, в здании с кадастровым номером 31:06:0212001:44.

Договора от 30.12.2013  заключены сроком с 01.01.2014 по 31.01.2019 (п.7.1. договоров).

Арендуемые ответчиками помещения использовались для размещения сауны и магазина (п.1.2.).

Согласно п. 2.1.1. договоров от 30.12.2013, в редакции дополнительных соглашений от 29.01.2015 к договорам аренды, имущество передано арендаторам с момента подписания договоров.

Согласно п.3.8 договоров в случае прекращения/расторжения договора по решению арендодателя, арендодатель выплачивает в пользу арендатора стоимость произведенных затрат на неотделимые улучшения за период с 2001 года по момент прекращения договорных отношений, по рыночной стоимости за вычетом процента износа.

15.08.2018 предприниматели обратились с обществу с заявлением об оформлении арендных отношений в связи с истечением срока действия договоров аренды от 30.12.2013.

17.08.2018 общество уведомило предпринимателей об отказе в заключении договора аренды на новый срок в связи с неисполнением арендаторами обязательств по оплате аренды по договорам от 30.12.2013 и уведомило о необходимости возврата помещения по окончании срока действия договора.  

По истечении срока договоров аренды 31.01.2019 арендуемые истцами помещения возвращены ответчику по актам приема-передачи, арендные отношения прекращены.

Считая, что ответчиком нарушены условия п. 3.8. договоров аренды от 30.12.2013 и положения п. 2 ст. 623 ГК РФ истцы обратились  к ответчику с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений в сумме 5 136 712 руб. по 2 568 356 руб. в пользу каждого и получив отказ обратились в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В силу п.2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст. 623 ГК РФ).

В соответствии с абз.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании условий п. 3.8 договоров от 30.12.2013 судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и поскольку решения о прекращении либо расторжении договоров от 30.12.2013 ответчик не принимал, а их прекращение 31.01.2019 связано с истечением их срока согласованного сторонами в п. 7.1. данных договоров, оснований  считать договора прекращенными/расторгнутыми по решению арендодателя не имеется.

Фактически истцы ссылаются на отказ ответчика от заключения новых договоров аренды, на новый срок.

Согласно п. 31, 32 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Ответчиком принято решение об отказе заключения с истцами договоров аренды на новый срок, то есть новых договоров аренды, что нельзя рассматривать как принятие арендодателем решения о прекращении/расторжении договоров от 30.12.2013.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, к юридически значимому обстоятельству относится наличие у арендодателя обязательности заключать новые договора аренды с истцами, а у истцов преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок в силу ст. 621 ГК РФ.

Согласно п. 7.2. договоров от 30.12.2013, по истечении срока настоящего договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно актам сверки взаимных расчетов от 31.01.2019 задолженность ИП ФИО3 по арендным платежам по договору аренды от 30.12.2013 составляет 315000 руб., задолженность ФИО2 225 000 руб.

Таким образом, преимущественное право заключения договоров аренды на новый срок истцами утрачено в виду неоднократного ненадлежащего исполнения своих обязательств по внесению арендной платы (п. 7.2. договоров, ст. 621 ГК РФ).

В п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или односторонне изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой стороной.

Применяя данное разъяснение к правоотношениям сторон, суд приходит к выводу о не допустимости требования  о взимании платы за отказ арендодателя от заключения с истцами договоров аренды на новый срок, вызванное ненадлежащим исполнением истцами обязательств по оплате арендуемых помещений.

В соответствии с п. 2.3.3. договоров от 30.12.2013 арендатор обязуется письменно согласовывать с арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

Согласно п. 3.2.5 договоров от 20.09.2001-2002 арендатор обязуется производить улучшения и реконструкцию с уведомлением арендодателя.

В силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Из содержания указанной нормы и условий договоров следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

Истец, обратившийся с иском о возмещении стоимости неотделимых улучшений, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Вместе с тем, истцы в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не предоставили доказательств, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием на конкретный объем и вид работ, их стоимость и то, что произведенные ими в арендуемых помещениях работы (их объем и состав) согласовывались с арендодателем, а также что ответчик осуществлял или привлекался к приемке выполненных работ.

(Аналогичная судебная практика отражена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2017 № Ф05-4838/2017 по делу № А41-29163/2016, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.10.2017 № Ф04-4294/2017 по делу № А46- 13437/2016, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 03.04.2018 № Ф10- 568/2018 по делу № А35-4267/2017).

Изложенные обстоятельства, также указывают на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.

Пунктом 3.2.2 договоров аренды от 20.09.2001-2002. предусмотрена обязанность арендатора при необходимости производства капитального, текущего и косметического ремонта за свой счет.

Согласно п. 3.1.3. договоров от 20.09.2001-2002 арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость произведенных им улучшений и реконструкций в случае расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по действующим на момент расторжения договора ценам.

Таким образом, в случае выполнения истцами капитального и текущего ремонта в указанный период и согласование  данных работ сторонами с  отнесением расходов на счет арендаторов (истцов), возмещению арендодателем таких работ подлежали бы только в случае досрочного расторжения договоров аренды от 20.09.2001 и от 20.09.2002.

Так как указанные договора от 20.09.2001-2002 досрочно расторгнуты не были, и прекратили свое действие по истечении сроков, на которые они заключались, оснований удовлетворения требований истцов о возмещения стоимости неотделимых улучшений со ссылкой на п. 3.1.3 договоров и п. 2 ст. 623 ГК РФ не имеется.

Возражая против предъявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п.2 ст. 199 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 ГК РФ срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в судебных актах, одним из конституционно значимых принципов, присущих гражданскому судопроизводству, является принцип диспозитивности, который означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются, главным образом, по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами и спорным материальным правом, к которым относится и предусмотренное ст. 199 ГК РФ право на заявление о применении срока исковой давности.

Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам (пункты 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности

По окончании срока действия договоров аренды от 20.09.2001 и 20.09.2002 арендаторы с требованиями о взыскании с АО «Белгородтисиз» стоимости неотделимых улучшений не обращались.

Новые договора аренды заключены - 30.12.2013, действовали с 01.01.2014 по 31.01.2019.

При таких обстоятельствах, по требованиям о взыскании стоимости неотделимых улучшений выполненных в период действия договоров аренды от 20.09.2001 и от 20.09.2002 срок исковой давности пропущен.

Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон (ст. 198 ГК РФ).

Согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 43 от 29.092015 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз.2 п.2 ст. 199 ГК РФ).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, в соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат возложению на истцов. 

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуальных предпринимателей ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН304312832401091), ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

А.И.Коновалов