именем Российской Федерации

решение

г. Москва

07.05.2018 г.             Дело № А40-53481/2017-28-497

Резолютивная часть объявлена  23 апреля 2018 г. 

Полный текст решения изготовлен  07 мая 2018 г.             

Арбитражный суд г. Москвы

в составе: председательствующего судьи Яниной Е.Н.

судей: (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества «ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Управлению делами Президента Российской Федерации (ОГРН 

<

***>) 

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 года № М-02-508273 

третье лицо - ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента РФ» 

При участии: 

от истца – ФИО2 по доверенности от 15.06.2017г., ФИО3 по доверенности от 01.11.2017г. 

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 30.03.2017г. №УДИ-1149,

от 3-его лица – ФИО5 по доверенности от 29.12.2017 г. № 35 (после объявленного перерыва);

эксперты – ФИО6 (с/у от 19.02.2015 г. № 000800), ФИО7 (с/уд от 27.02.2015 г. № 000806),

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ с 16.04.2018 г по 23.04.2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ» обратилось в суд с требованием к Управлению делами Президента Российской Федерации об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 года № М-02-508273.

Определением суда от 01.08.2017 (резолютивная часть 31.07.2017 г.) в порядке ст. 82 АПК РФ судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России (109028, 

<

...>, тел. 

<

***>, факс.9162629) экспертам ФИО6, ФИО7.

Через канцелярию суда 15.08.2017г. от истца поступило ходатайство о замене экспертной организации. 

13.09.2017г. от 3-его лица поступили документы для перенаправления эксперту, в целях организации экспертного осмотра.

18.09.2017г. от ответчика поступил ответ от 14.08.2017г. №УДИ-6-2712.

Протокольным определением от 18.09.2017г. суд отказал в удовлетворении ходатайства о замене экспертов и экспертной организации, поскольку оснований для замены экспертов и экспертной организации судом не установлено, а заявленные истцом основания таковыми не являются.

20.11.2017 года от ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России поступило экспертное заключение.

Протокольным определением от 28.02.2018г. принял уточнение предмета иска исходя из выводов судебно-оценочной экспертизы, а также в части пунктов дополнительного соглашения в отношении, которых имеются разногласия.

Таким образом, спор рассматривается по требованиям об урегулировании разногласий, возникших между Управлением делами Президента Российской Федерации и ЗАО «Инвестреконстуркция» при заключении соглашении к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 г. №М-02-508273 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:02:0001002:18, местоположение: Москва, Дмитровское шоссе, вл. 116, общей площадью 14 526 кв.м., с видом разрешённого использования «Эксплуатация зданий складского комплекса, также строительство торгово-складского комплекса, изложив следующие пункты Соглашения в редакции истца:

- пункт 5 Соглашения в части внесения изменений в п.3.1 договора аренды земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273:

«3.1. Размер годовой арендной платы за Участок с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 11 894 043,70 рублей (одиннадцать миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи сорок три рубля 70 копеек).

Размер годовой арендной платы за Участок с 12.08.2017 составляет 2 095 939,80 рублей (два миллиона девяноста пять тысяч девятьсот тридцать девять рублей 80 копеек),

Арендная плата за Участок установлена на основании заключения эксперта № 3279/19-3 от 09.11.2017, подготовленного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Расчет годовой арендной платы на Участок, прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью».

- пункт 5 Соглашения в части внесения изменений в п. 3.7 договора аренды земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273:

«3.7. Арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.

Начиная с 12.08.2017 арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще одного раза в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом и отчетом об оценке, подтверждающим изменение рыночной стоимости земельного участка, сопроводительным письмом направляется Арендатору (Арендаторам) Арендодателем, является обязательным для Арендатора (Арендаторов) и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора.

Новый размер арендной платы устанавливается с 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы».

- приложение № 1 к Соглашению («Расчет годовой арендной платы земельного участка»):

«Управление делами Президента Российской Федерации произвело расчет годовой арендной платы земельного участка (кадастровый номер 77:02:0001002:18).

Площадь

земельного участка (кв.м.)

Рыночная стоимость земельного участка (руб.)

Ставка

рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

Размер арендной платы в год (руб.)

14 526

118 940 437

10%

11 894 043,70

Размер годовой арендной платы за Участок с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 11 894 043,70 рублей (одиннадцать миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи сорок три рубля 70 копеек).

Площадь

земельного участка (кв.м.)

Рыночная стоимость земельного участка (руб.)

Общий срок договора аренды – долгосрочный

Размер арендной платы в год (руб.)

14 526

102 701 050

5 лет

20 540 21,00

Размер годовой арендной платы за Участок с 12.08.2017 составляет 2 095 939,80 рублей (два миллиона девяноста пять тысяч девятьсот тридцать девять рублей 80 копеек).

Размер годовой арендной платы определен на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, на основании заключения эксперта № 3279/19-3 от 09.11.2017, подготовленного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, выполненного в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Указания Банка России от 11 декабря 2015 г. № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России».

- приложение №1 к Расчету годовой арендной платы земельного участка («Расчет годовой арендной платы, начисляемой Арендатору № 1 пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок»):

«Управление делами Президента Российской Федерации произвело расчет годовой арендной платы земельного участка, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально помещениям, которые принадлежат предприятию на праве хозяйственного ведения, расположенным в административном здании, находящемся на земельном участке (кадастровый номер 77:02:0001002:18).

Общая площадь административного здания (кв.м.)

Общая площадь помещений в административном здании,

принадлежащих на праве

хозяйственного

ведения

Арендатору № 1 (кв.м)

Доля в праве на арендованный земельный участок

Размер арендной платы в год

за земельный участок

(руб.)

Размер арендной платы в год, начисляемый Арендатору № 1 (руб.)

15 408,2

7152,9

46,4 %

11 894 043,70

5 518 836,28

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 5 518 836,28 рублей (пять миллионов пятьсот восемнадцать тысяч восемьсот тридцать шесть рублей, 28 копеек).

Общая площадь административного здания (кв.м.)

Общая площадь помещений в административном здании,

принадлежащих на праве

хозяйственного

ведения

Арендатору N91 (кв.м)

Доля в праве на арендованный земельный участок

Размер арендной платы в год

за земельный участок

(руб.)

Размер арендной платы в год, начисляемый Арендатору № 1 (руб.)

15 408,2

7 152,9

46,4 %

2 095 939,80

972 516,07

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 12.08.2017 составляет 972 516,07 рублей (девятьсот семьдесят две тысячи пятьсот шестнадцать рублей, 07 копеек).

Арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально безналичным платежом. Арендная плата в квартал составляет 2 917 548,21 руб. (два миллиона девятьсот семнадцать тысяч пятьсот сорок восемь рублей, 21 копейка). Арендная плата за квартал вносится в полном объеме не позднее 5-го числа первого месяца квартала».

- приложение №2 к Расчету годовой арендной платы земельного участка в

следующей редакции:

«Управление делами Президента Российской Федерации произвело расчет годовой арендной платы земельного участка, начисляемой закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» пропорционально помещениям, которые принадлежит закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» на праве собственности, расположенным в административном здании, находящемся на земельном участке (кадастровый номер 77:02:0001002:18).

Общая

площадь

административного здания (кв.м,)

Общая площадь помещений в административном здании,

принадлежащих на нраве

собственности Арендатору № 2 (кв.м.)

Доля в праве на арендованный земельный участок

Размер арендной платы в год

за земельный участок

(руб.)

Размер арендной платы в год, начисляемый Арендатору

№2 (руб.)

15 408,2

8 255,3

53,6 %

11 894 043,70

6 375 207,42

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 6 375 207,42 рублей (шесть миллионов триста семьдесят пять тысяч двести семь рублей. 42 копейки).

Общая

площадь

административного здания (кв.м,)

Общая площадь помещений в административном здании,

принадлежащих на нраве

собственности Арендатору № 2 (кв.м.)

Доля в праве на арендованный земельный участок

Размер арендной платы в год

за земельный участок

(руб.)

Размер арендной платы в год, начисляемый Арендатору

№2 (руб.)

15 408,2

8 255,3

53,6 %

2 095 939,80

1 123 423,73

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 12.08.2017 составляет 1 123 423,73 рублей (один миллион сто двадцать три тысячи четыреста двадцать три рубля, 73 копейки).

Арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально безналичным платежом. Арендная плата в квартал составляет 3 370 271,19 руб. (три миллиона триста семьдесят тысяч двести семьдесят один рубль, 19 копеек).Арендная плата за квартал вносится в полном объеме не позднее 5-го числа первого месяца квартала».

Протокольным определением от 27.03.2018г. суд вызвал в судебное заседание экспертов - ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России (109028, 

<

...>, тел. 

<

***>, факс.9162629) ФИО6, ФИО7

Истец исковые требования поддержал в полном объеме с учетом уточнений.

Ответчик, заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Третье лицо представило письменный отзыв по делу, полагало возможным удовлетворить заявленные требования.

Суд, выслушав стороны, представителя 3-его лица, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, приходит к выводу, что заявленные требованияподлежат удовлетворениючастичнопо следующим основаниям: 

В ходе судебного разбирательства установлено, что 14.11.2003 между Управлением делами Президента РФ (Распорядитель, Управление), Федеральным государственным унитарным предприятием по поставкам продукции Управления делами Президента РФ (Предприятие) и ООО «Торговый Дом Мастер- Мебель» (Инвестор) был заключен инвестиционный договор № УД-1376д//Р372-ХЗ/05 (Инвестиционный договор) с целью строительства торгово-выставочного и складского комплекса на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 14 526 кв.м, с кадастровым номером 77:02:0001002:18, в соответствии с которым, Распорядитель обязался согласовать и проконтролировать реализацию инвестиционного проекта, Предприятие – обеспечитьстроительство инвестиционного объекта, а Инвестор - обеспечить финансирование инвестиционного проекта.

Дополнительным соглашением к Инвестиционному договору №3 от 28.09.2010 все права и обязанности Инвестора были переданы ЗАО «Инвестреконструкция».

09.11.2010 Мосгосстройнадзором было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-складского комплекса.

09.12.2010 был подписан акт окончания взаимных расчетов, которым Распорядитель подтвердил полное и надлежащим образом исполнение Обществом обязанностей Инвестора по Инвестиционному договору. На момент окончания реализации инвестиционного проекта общий объем инвестиций составил 499711 265 (четыреста девяносто девять миллионов семьсот одиннадцать тысяч двести шестьдесят пять) рублей 99 копеек.

Протоколом от 10.02.2011 были распределены площади по Инвестиционному договору.

Согласно п. 2 указанного Протокола Истец приобрел право собственности на определенную Протоколом долю инвестиционного объекта (а именно - 53,6% - помещения, площадью 8 255,3 кв.м), право собственности на другую долю (а именно - 46,4% - помещения, площадью 7 152,9 кв.м) было зарегистрировано за Российской Федерацией и передано в хозяйственное ведение Предприятию.

06.04.2012 между Предприятием и Обществом был заключен договор аренды нежилого помещения № Д 160-Х/12, в соответствии с которым Общество получило в аренду долю инвестиционного объекта, переданную в собственность РФ и закрепленную за Предприятием, а именно: помещения, площадью 7152,9 кв.м.

Общая сумма арендной платы в год была установлена в размере 35 857 487 руб. 70 коп., кроме того, НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ.

11.11.2016 Обществом было получено от Управления делами Президента РФобращение №УДИ-2-6127 с предложением оформить арендные отношения, подписав соглашение к договору аренды Земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273, подписанное со стороны Предприятия.

К указанному обращению был приложен проект предлагаемого к подписанию Соглашения. В соответствии с данным Соглашением размер годовой арендной платы был определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости Земельного участка от 24.06.2016 № Р421-Х/16, выполненного ООО «Ай-Эс Консалтинг», составляет 35 564 992,98 руб.

15.11.2016 Обществом на электронный адрес Управления было направлено уведомление о дате получения обращения и просьбе отсчитывать срок для ответа с указанной даты.

Обществом был направлен ответ (вх.№ 12400), в котором было указано на необоснованность предлагаемого размера арендной платы, предложено согласовать техническое задание оценщику с целью определения рыночной стоимости земельного участка, а также выражено согласие подписать Соглашение с учетом указанных обстоятельств.

В ответ на указанное уведомление, 14.12.2016, Общество направило письмо с просьбой рассмотреть по существу направленный ранее ответ от 21.11.2016 вх.№ 12400, оценить изложенные в нем доводы и проинформировать о принятом решении. Кроме того, в указанном письме Общество еще раз подтвердило свою готовность оформить арендные отношения на Земельный участок.

20.12.2016 Обществом был получен ответ № УДИ-2-7593, в котором Управлением было отказано в пересмотре арендной платы за пользование Земельным участком.

Таким образом, между Обществом и Управлением возникли разногласия относительно содержания Соглашения, в связи с чем Обществом 14.02.2017 был направлен протокол разногласий, в котором была предложена редакция п.3.1 договора аренды, устанавливающая общую сумму арендной платы в год на основании Отчета об оценке рыночной стоимости Земельного участка от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17 в размере 16 700 000 руб., а также приложен расчет годовой арендной платы Земельного участка.

Согласно трекингу почтовых отправлений (https://www.pochta.rU/trackinq#19903494582923) указанный протокол был получен Управлением 20.02.2017.

В связи с тем, что извещение о результатах рассмотрения протокола разногласий не было получено Обществом в течение 30-ти дней с момента его (протокола разногласий) получения Управлением, Общество обратилось в суд с целью урегулирования, возникших при заключении Соглашения.

Указанное требование в исковом заявлении основано на положении пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Дополнительное соглашение к договору также является договором.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора относительно земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод сформулирован в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», подлежит применению и к рассматриваемой ситуации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора)

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор в отношении земельного участка, в том числе дополнительное соглашение об изменении условий договора, может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

Из положений статей 421, 422 Гражданского кодекса РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

 В пункте 1 статьи 424 ГК РФ указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Указанные принципы установлены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582.

Согласно п.6 правил определения размера арендной платы, установленным указанным Постановлением, по общему правилу арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, арендная плата должна была быть определена в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (Федеральный закон от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее - «№135-Ф3»).

С учетом положений указанного закона Управлением был предложен размер арендной платы, определенный на основании Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24.06.2016 № Р 421-Х/16, выполненного ООО «Ай-Эс Консалтинг» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).

При этом необходимо отметить, что в силу ст.12 №135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 (шести) месяцев с даты составления отчета.

С учетом того, что на момент направления Управлению протокола разногласий (14.02.2017) срок для применения Отчета от 24.06.2016 № Р 421-Х/16, выполненного ООО «Ай- Эс Консалтинг», в целях совершения сделки истек, Обществом был вместе с протоколом разногласий направлен отчет о рыночной стоимости Земельного участка от 10.02.2017 № Р-ОН- 2/17, подготовленный ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт» (ОГРН 

<

***>; 7810805197).

Истец предлагал установить арендную плату на основании отчета об оценке, подготовленного ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт», актуального на дату составления настоящего протокола.

По мнению истца, размер годовой арендной платы, указанный в Отчете об оценке рыночной стоимости Земельного участка № Р421-Х/16 от 24.06.2016, выполненном ООО «Ай-Эс Консалтинг» (а именно, 35 564 992,98 рубля 70 копеек), не соответствует реальному размеру годовой арендной платы, который был в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности определен в отчете от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, подготовленном ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт», и составил 16 700 000 (шестнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей.

Таким образом, на сегодняшний день Отчет об оценке от 24.06.2016 № Р 421-Х/16, выполненный ООО «Ай-Эс Консалтинг», не может быть применен в целях расчета размера арендной платы. С другой стороны, отчет от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, подготовленный ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт», в полной мере отвечает законодательству об оценочной деятельности.

Так/ в п. 2.9 договора от 30.01.2017 №БК-ОБ№02 на проведение работ по оценке, заключенном между ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт» и ЗАО «Инвестреконструкция», Исполнитель обязался составить отчет об оценке в полном соответствии с требованиями №135-Ф3 и федеральными стандартами оценки (полный перечень содержится в соответствующем пункте договора на проведение работ по оценке).

Аналогичное указание на соответствующие правила и нормы содержится в Отчете об оценке от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, подготовленном ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт».

14.02.2017 протокол разногласий, в котором была предложена редакция п.3.1 договора аренды, устанавливающая общую сумму арендной платы в год на основании Отчета об оценке рыночной стоимости Земельного участка от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, подготовленного ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт», в размере 16 700 000 руб.

Ответчик возражал против установления льготной цены аренды земельного участка.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 01.08.2017 (резолютивная часть 31.07.2017 г.) в порядке ст. 82 АПК РФ судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России (109028, 

<

...>, тел. 

<

***>, факс.9162629) экспертам ФИО6, ФИО7.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 1) Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001002:18, общей площадью 14 526 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на дату натурного осмотра земельного участка экспертом? 2) Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001002:18 общей площадью 14 526 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 16.06.2016 года.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По результатам проведения судебной экспертизы в суд представлено экспертное заключение.

Согласно выводам экспертов, изложенных в экспертном заключении №3379/19-3 от 09.11.2017 г., Рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001002:18, общей площадью 14 526 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на дату натурного осмотра земельного участка экспертом (17.10.2017 г.) составляет 102 701 050 (Сто два миллиона семьсот одна тысяча пятьдесят рублей) (ответ на вопрос № 1).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001002:18, общей площадью 14 526 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 16.06.2016 года составляет 118 940 437 (Сто восемнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч четыреста тридцать семь) рублей (ответ на вопрос № 2).

Проведение судебной экспертиза должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

В порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ в судебном заседании 16.04.2018 г. были допрошены экспертыФИО6, ФИО7, поддержавших свое заключение, допрос экспертов отражен в протоколе судебного заседании от 16.04.2018-23.04.2018 г. и аудиопротоколе к нему.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперты демонстрируют компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания экспертов при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении сформулирован экспертамина основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертами соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентными лицами, имеющими значительный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением.

Сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло, относительно вопросов, возникших у ответчика, экспертами были даны четкие и емкие пояснения в судебном заседании 16.04.2018 г.

По результатам проведенной экспертизы, истец уточнил заявленные требования с учетом дополнения к заявлению об уточнении исковых требований (т. 6 л.д. 25-29).

При этом, истец прости установить размера годовой арендной платы, исходя из предельного срока аренды, установленного п. 17 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Ответчик против такого срока аренды в 49 лет возражал.

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Условия о сроке определено в договоре аренды от 10.12.2002 г. № М-02-508273 изначально как 5 лет. Срок действия договора исчисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации настоящего договора в Москомземе (п.2.1.). Арендные отношения сторон основаны на долгосрочном договоре, исходя из представленного проекта соглашения и протокола разногласия к нему, волеизъявление сторон не было направлено на изменение срока аренды, и установления иного нежели установленного в 5 лет, отношения сторон продолжаются на тех же условиях с учетом пунктов прямо, предусмотренных дополнительным соглашением, и в отношении которых у сторон возникли разногласия.

При этом сам истец в своих уточнениях (т. 6 л.д. 3) указывает, что проект соглашения, являющийся предметом спора, одновременно представляет собой как оформление присоединения истца к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 г. № М-02-508273.

Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила) (ст. 39.7 ЗК РФ).

При этом в соответствии с п. 6 Правил в редакции, действующей до 12.08.2017, арендная плата за земельный участок рассчитывалась на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В соответствии с п. 6 Правил в редакции, действующей с 12.08.2017, ежегодный размер арендной платы за земельный участок определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Размер годовой аренной платы за участок с 01.01.2017 г. по 11.08.2017 г. составляет 11.894.043 руб. 70 коп., размер годовой арендной платы за участок с 12.08.2017 г. составляет 20.540.210 руб., исходя из площади земельного участка 14 526 кв.м., рыночная стоимость права аренды земельного участка 102 701 050 руб., исходя из общего срока договора 5 лет.

Таким образом, суд п. 3.1. пункт 5 Соглашенияв части внесения изменений в п.3.1 договора аренды земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273, полагает правомерным урегулировать в следующей редакции:

«3.1. Размер годовой арендной платы за Участок с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 11 894 043,70 рублей (одиннадцать миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи сорок три рубля 70 копеек).

Размер годовой арендной платы за Участок с 12.08.2017 составляет 20.540.210 руб. 00 коп. (двадцать миллионов пятьсот сорок тысяч двести десять) руб.

Арендная плата за Участок установлена на основании заключения эксперта № 3279/19-3 от 09.11.2017, подготовленного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Расчет годовой арендной платы на Участок, прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью».

Приложение № 2 к Расчету годовой арендной платы земельного участка, суд полагает правомерным изложить в следующей редакции:

«Управление делами Президента Российской Федерации произвело расчет годовой арендной платы земельного участка, начисляемой закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» пропорционально помещениям, которые принадлежит закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» на праве собственности, расположенным в административном здании, находящемся на земельном участке (кадастровый номер 77:02:0001002:18).

Общая

площадь

административного здания (кв.м,)

Общая площадь помещений в административном здании,

принадлежащих на нраве

собственности Арендатору № 2 (кв.м.)

Доля в праве на арендованный земельный участок

Размер арендной платы в год

за земельный участок

(руб.)

Размер арендной платы в год, начисляемый Арендатору

№2 (руб.)

15 408,2

8 255,3

53,6 %

11 894 043,70

6 375 207,42

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 6 375 207,42 рублей (шесть миллионов триста семьдесят пять тысяч двести семь рублей. 42 копейки).

Общая

площадь

административного здания (кв.м,)

Общая площадь помещений в административном здании,

принадлежащих на нраве

собственности Арендатору № 2 (кв.м.)

Доля в праве на арендованный земельный участок

Размер арендной платы в год

за земельный участок

(руб.)

Размер арендной платы в год, начисляемый Арендатору

№2 (руб.)

15 408,2

8 255,3

53,6 %

20.540.210,00

1 123 423,73

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 12.08.2017 составляет 11.009.552,56 руб. (одиннадцать миллионов девять тысяч пятьсот пятьдесят два руб. 56 коп.).

Арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально безналичным платежом. Арендная плата в квартал составляет 2.752.388,14 руб. (два миллиона семьсот пятьдесят две тысячи триста восемьдесят восемь руб. 14 коп.) Арендная плата за квартал вносится в полном объеме не позднее 5-го числа первого месяца квартала».

Что касается требования о внесении изменений п. 5 Соглашения в части внесения изменений п. 3.7 договора аренды 

В силу пункта 2 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Передавая разногласия, возникшие при заключении Соглашения к Договору аренды, на рассмотрение суда Общество не представило суду доказательства того, что до обращения в суд предлагало Управлению делами Президента Российской Федерации рассмотреть возможность изложения п./п. 3.7 п. 5 Соглашения к Договору аренды в редакции Общества.

Поскольку досудебный порядок Истцом не соблюдён, исковое заявление в части требования изложения п./п. 3.7 п. 5 соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273 в редакции Общества подлежит оставлению без рассмотрения.

Относительно Приложения № 1 к Соглашению (Расчет годовой арендной платы земельного участка), и Приложение № 1 к Расчету годовой арендной платы земельного участка («Расчет годовой арендной платы, начисляемой арендатору № 1 пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок), по расчету ФГУП «Предприятие по поставкам продукции управления делами Президента Российской Федерации», суд полагает правомерным отказать.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, применять условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно только по соглашению сторон.

Поскольку такое соглашение не достигнуто, отсутствуют основания для включения в соглашение условия о распространении его действия на период, предшествующий его заключению.

Здание торгового комплекса, одна часть которого принадлежит на праве собственности Истцу, а другая - на праве хозяйственного ведения - Третьему лицу, расположено на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, то есть на неделимом земельном участке (п. 2 ст. 39.20. ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 39.20. ЗК РФ такой земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Исходя из вышеуказанного, размер арендной платы за пользование неделимым земельным участком устанавливается для каждого соарендатора по одной и той же ставке арендной платы, но пропорционально площади здания, занимаемого каждым из соарендаторов.

Таким образом, отношения, касающиеся прав, обязанностей, порядка исчисления арендой платы третьего лица, имеют значение при непосредственных взаимоотношений Управления и третьего лица, устанавливать такой порядок исчисления арендной платы в отношении третьего лица, истец прав в рамках спора урегулирования разногласий по обязательствам истца и ответчика, не имеет, и такими полномочиями ни в рамках закона, ни договора, не обладает.

С учетом изложенного иск подлежит удовлетворению частично.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ и с учетом итоговрассмотрения дела относятся на ответчика. Расходы по оплате судебной экспертизы распределяются судом также в порядке ст. 86, 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12,445ГК РФ, и ст.ст.4, 65, 75,82, 110, 167, 170, 171, 180, 181,АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением делами Президента Российской Федерации и ЗАО «Инвестреконструкция» при заключении соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 г. № М-02-508273 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:02:0001002:18, местоположение: Москва. Дмитровское шоссе, вл. 116, общей площадью 14 526 кв.м., с видом разрешенного использования «эксплуатация зданий складского комплекса, также строительство торгово-складского комплекса, изложив пункт 5 Соглашения в следующей редакции:

«3.1.Размер годовой арендной платы за Участок с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 11 894 043,70 рублей (одиннадцать миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи сорок три рубля 70 копеек).

Размер годовой арендной платы за Участок с 12.08.2017 составляет 20.540.210 руб. 00 коп. (двадцать миллионов пятьсот сорок тысяч двести десять) руб.

Арендная плата за Участок установлена на основании заключения эксперта № 3279/19-3 от 09.11.2017, подготовленного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Расчет годовой арендной платы на Участок, прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью».

Приложение № 1 к Соглашению  «Расчет годовой арендной платы земельного участка» изложить в следующей редакции: «Управление делами Президента Российской Федерации произвело расчет годовой арендной платы земельного участка ( кадастровый номер 77:02:0001002:18)

Площадь земельного участка (кв.м.)

Рыночная стоимость земельного участка

(руб.)

Ставка

рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

Размер арендной платы в год (руб.)

14 526

118 940 437

10%

11 894 043,70

Размер годовой арендной платы за Участок с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 11 894 043,70 рублей (одиннадцать миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи сорок три рубля 70 копеек).

Площадь земельного участка (кв.м.)

Рыночная стоимость

права аренды земельного участка

(руб.)

Общий срок договора аренды - долгосрочный

Размер арендной платы в год (руб.)

14 526

102 701 050

5 лет

20.540.210

Размер годовой арендной платы за Участок с 12.08.2017 составляет 20.540.210 рублей.

Размер годовой арендной платы определен на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, на основании заключения эксперта  №3279/19-3 от 09.11.2017, подготовленного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, выполненного в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации», Указания Банка России от 11 декабря 2015 г. № 3894-У «О  ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России».

Приложение № 2 к Расчету годовой арендной платы земельного участка, изложить в следующей редакции:

«Управление делами Президента Российской Федерации произвело расчет годовой арендной платы земельного участка, начисляемой закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» пропорционально помещениям, которые принадлежит закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» на праве собственности, расположенным в административном здании, находящемся на земельном участке (кадастровый номер 77:02:0001002:18).

Общая

площадь

административного здания (кв.м,)

Общая площадь помещений в административном здании,

принадлежащих на нраве

собственности Арендатору № 2 (кв.м.)

Доля в праве на арендованный земельный участок

Размер арендной платы в год

за земельный участок

(руб.)

Размер арендной платы в год, начисляемый Арендатору

№2 (руб.)

15 408,2

8 255,3

53,6 %

11 894 043,70

6 375 207,42

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 6 375 207,42 рублей (шесть миллионов триста семьдесят пять тысяч двести семь рублей. 42 копейки).

Общая

площадь

административного здания (кв.м,)

Общая площадь помещений в административном здании,

принадлежащих на нраве

собственности Арендатору № 2 (кв.м.)

Доля в праве на арендованный земельный участок

Размер арендной платы в год

за земельный участок

(руб.)

Размер арендной платы в год, начисляемый Арендатору

№2 (руб.)

15 408,2

8 255,3

53,6 %

20.540.210,00

11.009.552,56

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 12.08.2017 составляет 11.009.552,56 руб. (одиннадцать миллионов девять тысяч пятьсот пятьдесят два руб. 56 коп.).

Арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально безналичным платежом. Арендная плата в квартал за период с 01.01.2017 г. по 11.08.2017 г. составляет 1.593.801,86 (один миллион пятьсот девяносто три тысячи восемьсот один рубль 86 коп.), за период с 12.08.2017 г. – 2.752.388 (два миллиона семьсот пятьдесят две тысячи триста восемьдесят восемь) руб. 14 коп.. Арендная плата за квартал вносится в полном объеме не позднее 5-го числа первого месяца квартала».

Исковое требование об урегулировании разногласий по п. 3.7. договора в п. 5 Соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 г. № М-02-508273, - оставить без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.

В удовлетворении требования ЗАО «Инвестреконструкция об урегулировании разногласий приложения № 1 в части к дополнительному соглашению «Расчет годовой арендной платы земельного участка» приложения № 1 приложения к Расчету годовой арендной платы земельного участка по арендатору № 1 по условиям, касающихся размера арендной платы в отношении ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации  отказать.

Взыскать с Управления Делами Президента РФ в пользу ЗАО «Инвестреконстуркция» расходы по уплате госпошлины в сумме 6.000 (шесть тысяч) руб., расходы за выполненную судебную экспертизу в сумме 268.571 (двести шестьдесят восемь тысяч пятьсот семьдесят семь) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.Н. Янина