Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41295/2023

07 июля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 07 июля 2023 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе: судьи Синицына Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-промышленная группа "Легирус"

Ответчик: 1. ГУ ФССП по г. Санкт – Петербургу; 2. Межрайонный ОСП ИОИП ГУФССП по г. Санкт-Петербургу; 3. Судебный пристав-исполнитель  МОСП ИОИП ГУФССП по г. Санкт-Петербургу  ФИО2 

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос";  

об оспаривании постановления от 06.04.2023 о принятии результатов оценки

при участии

от заявителя  - ФИО3, доверенность от 29.05.2023, удостоверение № 9533

от заинтересованного лица –ФИО4, удостоверение ТО № 072729

третье лицо – 1. ФИО5, доверенность от 30.06.2022 № 78 АВ 1776758, 2-3 не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-промышленная группа "Легирус" (далее –заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к ГУ ФССП по г. Санкт – Петербургу, Межрайонному ОСП ИОИП ГУФССП по г. Санкт-Петербургу, судебному приставу-исполнителю  МОСП ИОИП ГУФССП по г. Санкт-Петербургу  ФИО2 (далее – заинтересованное лицо) об оспаривании постановления от 06.04.2023 о принятии результатов оценки.

Суд в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации перешел из предварительного в судебное заседание. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Постановлением от 06.04.2023 судебный пристав-исполнитель МОСП по ИОИП ГУФССП России по Санкт-Петербургу ФИО6 в рамках исполнительного производства № 21178/22/78022-ИП принял результаты отчета  ООО «Аналитический центр «Кронос» от 30.03.2023 № ГКСПб-41/23-122 оценки арестованного имущества принадлежащего ООО «ИПГ «Легирус»: 

- нежилое помещение, площадью 637,3 кв.м,  расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 15-Н, этаж 1, кадастровый номер 78:07:0003001:1096 -оценено в 140 000 000 руб.; 

Полагая постановление пристава незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) и позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом №135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. 

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон №135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297. 

Согласно статье 11 Закона №135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона №135-ФЗ). 

В силу положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки. 

Из представленного отчета следует, что оценка объектов в данном случае определялась специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки – определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчете стоимость определена как рыночная. В рамках данного отчета стоимость объекта определялась оценщиком с учетом положений статей 87 - 90 Закона №229-ФЗ, цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, нахождение недвижимости под арестом, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества. 

Согласно статье 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки для целей настоящего Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 Закона №229-ФЗ. Согласно названной норме реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику, обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества. 

Оспариваемый отчет по своему содержанию соответствуют требованиям Закона №135-ФЗ и ФСО №7 (утв. Приказам Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611), в нем отражены характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, приводятся обоснование избранных подходов и методов оценки, расчет и итоговый результат оценки. 

Как следует из материалов дела, при проведении оценки был использован сравнительный метод (подход), в соответствии с которым оценщик провел сравнительный анализ между Оцененным объектом и иными сопоставимыми объектами на рынке нежилой недвижимости торгово-сервисного назначения г. Санкт-Петербурга. Как следует из стр. 50 Отчета оценщика, сравнительный метод позволяет сопоставить ценообразующие факторы других аналогичных объектов недвижимости с характеристиками Оцененного объекта, что позволяет наиболее объективно установить его стоимость. 

В отчете отдельно отмечено, что все использованные в рамках сравнительного подхода объекты недвижимости наиболее соответствовали по своим характеристикам Оцененному объекту, а также были предложены к продаже на момент проведенной оценки, что подчеркивает актуальность и относимость сделанных оценщиком выводов о рыночной стоимости Оцененного объекта.

 Так, оценщиком для сравнения были взяты объекты нежилой недвижимости торгово-сервисного назначения, продаваемые на общедоступной площадке cian.ru, которые в полной мере соответствовали параметрам Оцененного объекта: каждый из объектов расположен в одном и том же районе с Оцененным объектом (Петроградский район г. Санкт-Петербурга), их площадь незначительно отличается от площади Оцененного объекта (средняя площадь – 447 кв. м.), все из приведенных объектов, как и Оцененный объект, расположены не в специально оборудованных коммерческих пространствах для ведения коммерческой деятельности (бизнес-центрах), а в объектах жилищного фонда. Также учитывался этаж и состояние объектов, которые сопоставимы с характеристиками Оцененного объекта. 

Следовательно, при проведении оценки с использованием сравнительного метода специалистами учитывалась совокупность обстоятельств, которые были сопоставимы с характеристиками Оцененного объекта. В отличие от приводимых Обществом объектов недвижимости, приведенные объекты были выбраны не случайно, по ряду характеристик представляют из себя аналоги, поэтому выбранные оценщиком объекты в полной мере могли быть использованы для определения рыночной стоимости Оцененного объекта.

Необходимо отметить, что определенная в Отчете оценщика стоимость Оцененного объекта является рыночной стоимостью, которая будет использована на торгах как начальная, то есть минимальная (п. 2 ст. 89 Закона «Об исполнительном производстве»), а окончательная цена определяется участниками торгов и может быть существенно повышена ввиду реального спроса на объект.

С учетом изложенного, отчет об оценке рыночной стоимости принадлежащего заявителю имущества выполнен в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. 

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отчет отражает реальную рыночную стоимости спорного имущества, а значит, указанная в нем величина могла быть использована при реализации этого имущества на торгах. 

Оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 2, 85 Закона об исполнительном производстве, статьями 7, 11, 12 Закона №135-ФЗ, суд приходит к выводу о законности отчета от  30.03.2023 № ГКСПб-41/23-122, который соответствует установленным законом требованиям и содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения. 

При вышеуказанных обстоятельствах Постановление о принятии результата оценки является законным, оснований для удовлетворения требований не имеется. 

Руководствуясь статьями 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья Синицына Е.В.