ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-2219/18-37-12

г. Москва

12 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2018 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе судьи Скачковой  Ю.А.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел дело по иску Товарищества собственников жилья «ул. Маршала Бирюзова, д. 32, корп. 1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 28.11.2008г., место нахождения: 123060, 

<

...>) 

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Белеран» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 31.05.2001г., место нахождения: 119590, 

<

...>)

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Москве, 2) ПАО Банк ВТБ 24 

об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности.

В судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 18.05.2017; ФИО3 на основании протокола № 1 от 30.01.2018.

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 28.06.2016;

от третьего лица Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен;

от третьего лица ПАО Банк ВТБ 24 – ФИО5 по доверенности № 350000/32-Д от 09.01.2018.

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «ул. Маршала Бирюзова, д.32, корп.1» (далее – Товарищество, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы к ООО «Белеран»  (далее – ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения следующих помещений:

1. кадастровый номер 77:08:0009019:2270; объект права: помещение, назначение: нежилое, площадь 17 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение XIV – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>;

2. кадастровый номер: 77:08:0009019:2275; объект права: помещение, назначение: нежилое, площадь 25,2 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение XV – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>;

3. кадастровый номер: 77:08:0009019:2274; объект права: помещение, назначение: нежилое, площадь 55,1 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение XХ – комнаты с 1 по 3, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>;

4. кадастровый номер: 77:08:0009019:2277; объект права: помещение, назначение: нежилое, площадь 3212 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал, помещение I – комнаты с 81 по 85, с 87 по 89, 94, с 98 по 100, 107, 108, с 111 по 117, 145, 146, 154; этаж 1, помещение II – комнаты с 10 по 16, с 18 по 23, 25, 31; помещение IX – комната 1; помещение XI – комнаты 1, 2, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>;

5. кадастровый номер: 77:08:0009019:2273; объект права: помещение, назначение: нежилое, площадь 22,9 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение V – комнаты 1, 2, помещение VI – комнаты 1, 2, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>,

а также признании права общей долевой собственности собственников помещений на указанные помещения.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал. В обоснование исковых требований сослался на позицию Конституционного суда РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О-О и разъяснения, содержащиеся в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», указав, что спорные помещения по своему предназначению являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку призваны обслуживать интересы всех жителей дома.

Ответчик в судебное заседание явился, исковые требования признал.

Третье лицо, Банк ВТБ (ПАО), против удовлетворения иска возражало, указав на то, что спорные помещения находятся в аренде у ответчика и являются предметом ипотеки на срок до 20 июня 2020 г. на основании кредитного соглашения от 27 сентября 2010 г. № 2628, договора об ипотеке нежилого помещения от 17 июня 2011 г. № 2628-ДИ/1 и дополнительного соглашения от 14 декабря 2017 г. № 3 к нему, на момент заключения данных соглашений спорные нежилые помещения были обособленными, предназначенными для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, имеют оформленные в установленном порядке кадастровые паспорта и занимают лишь часть площадей подвала и этажей здания, в связи с чем не могут являться общим долевым имуществом. 

Как указывает третье лицо, в материалах дела отсутствуют доказательства, что на момент ввода жилого дома в эксплуатацию или появления в жилом доме первого собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорное помещение фактически использовалось жильцами дома для их нужд в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.

В отношении заявления ответчика о признании иска возражал, указав на то, что такое заявление нарушает его права, как залогодержателя.

Третье лицо, Управление Росреестра по Москве, в судебное заседание не явилось, отзыв на иск не представило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и явившихся в судебное заседание, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Банк ВТБ (ПАО), залогодержателем, и ООО «Белеран», залогодателем, был заключен договор об ипотеке нежилого помещения от 17 июня 2011 г. № 2628-ДИ/1 (далее – договор ипотеки), согласно условиям п.п. 2.1.1, 2.3 которого в обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита в рамках кредитного  соглашения в полной сумме в размере 3 000 000 000 руб., подлежащего погашению до 31 июля 2014 г., и уплате процентов за пользование кредитом залогодатель передал залогодержателю в ипотеку помещения, принадлежащие ему на основании договора купли-продажи от 22 сентября 2010 г. в здании по адресу 

<

...>, включая помещения, являющиеся предметом спора.

В п. 2.1 договора ипотеки его стороны отразили, что помещения принадлежат залогодателю на праве собственности, их описание содержится в кадастровом паспорте помещения, выданном ГУИ МосгорБТИ (Северо-Западное ТБТИ) 19 октября 2010 г. 

Согласно п. 2.9 договора ипотеки залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора в отношении помещений, указанных в п.2.1 договора, не производилось переоборудование/перепланировка, за исключением переоборудования, произведенного с целю улучшения эксплуатационных свойств помещений: этаж 2 пом.ХХ к.1, 2 и этаж 2 пом. XXII к.9. Параметры помещений соответствуют данным, указанным в кадастровых паспортах помещений. 

Таким образом, из содержания договора ипотеки усматривается, что при его заключении содержание экспликации здания, в которой было отражено назначение спорных помещений, - не исследовалось.

В рамках настоящего спора Товарищество обратилось с иском об истребовании из чужого незаконного владения, а также признании права общей долевой собственности собственников помещений на часть заложенных по договору ипотеки помещений, ссылаясь на то, что такие помещения по своему функциональному назначению призваны обслуживать интересы всех жителей дома, в связи с чем являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Предъявляя иск, Товарищество действует на основании протокола общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: 

<

...> от 16 декабря 2016 г., согласно которому Правлению Товарищества было предоставлено право на подачу иска в суд о признании права общедолевой собственности на общее имущество в МКД по адресу 

<

...>, а также об истребовании данного имущества из чужого незаконного владения.

Согласно результатам проведенной судебной экспертизы, в помещениях 2-го этажа XV ком.1; XX ком.1, 2, 3; помещении I подвала – ком. 81, 89, 94, 98, 107, 108, 111, 114, 115; помещениях 1-го этажа – II ком. 12, 13, 18, 20, 31; IX ком.1; XI ком.1 имеются коммуникации и/или иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в жилом доме. В помещениях XIV 2-го этажа ком.1; помещении I подвала – ком. 82, 83, 84, 8, 87, 88, 99, 100, 112, 113, 116, 117, 145, 146, 154; помещениях 1-го этажа – II ом. 11, 14, 15, 16, 19, 21, 22, 23, 25; XI ком.2; VI ком. 1,   отсутствуют коммуникации и/или иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в жилом доме. В помещениях 1-го этажа II ком. 10, V ком. 1, 2 доступ отсутствует, оценить наличие коммуникаций и/или иного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в жилом доме не представляется возможным.

Эксперт также сделал вывод, что все спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав объекта залога с кадастровым номером 77:08:0009019:2277, а именно помещения, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I – комнаты 82, 84, 8; этаж 1, помещения II – комната 14, являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме, представляющие собой межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с п.1 ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п.1 ст.135 ЖК РФ).

В силу п.8 ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Исходя из приведенных норм, а также правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении от 15 декабря 2009 г. № 12537/09, товарищество, предъявляя в арбитражный суд иск, направленный на защиту права общей долевой собственности, не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, и уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, являющихся материальными истцами по делу, законным представителем которых выступает товарищество.

Вместе с тем, из содержания протокола общего собрания собственников от 16 декабря 2016 г., а также правовой позиции истца по делу не усматривается, что Товариществу собственниками помещений предоставлено право и, соответственно, Товариществом оспаривается основание возникновения права собственности ответчика, а также действительность договора залога.

Согласно ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу.

По смыслу правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 11 июня 2013 г. № 15154/11, от 24 июня 2014 г. № 4254/14, в случае изменения правового режима имущества, а именно перехода его в общедолевую собственность, залог в отношении такого имущества сохраняется.

Согласно абз. 2 п.52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом приведенных разъяснений, испрашиваемое истцом решение о признании права собственности не повлечет за собой автоматическое исключение из ЕГРН записи об обременении спорного имущества, которое истцом не оспаривается, что может нарушить права и законные интересы лиц, не привлеченных к участию в деле, а именно собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч.4 ст.15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Учитывая отсутствие в материалах дела решения материальных истцов (собственников помещений в многоквартирном доме) по вопросу принятия на себя обязательств ООО «Белеран» по кредитному договору на сумму 3 000 000 000 руб., в счет исполнения обязательств по которому был оформлен договор ипотеки в том числе спорных помещений, как и решения об оспаривании основания возникновения у ООО «Белеран» права собственности, суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, а также оценивать добросовестность Банка ВТБ (ПАО) при заключении договора ипотеки без исследования экспликации здания и выяснения назначения закладываемого имущества.

При этом суд не вправе возлагать принимаемым решением, как о признании права собственности, так и об истребовании имущества из чужого незаконного владения на собственников имущества в многоквартирном доме, не участвующих в деле, дополнительные права и обязанности ООО «Белеран» по кредитному договору в пределах стоимости заложенного имущества.

С учетом изложенного, суд не принимает признание ответчиком иска, поскольку такое признание нарушает права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле, и свидетельствует о наличии признаков злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ), поскольку направлено на возложение своих прав и обязанностей по кредитному договору на собственников помещений в многоквартирном доме. 

Суд также полагает действия по признанию иска направленными на воспрепятствование реализации спорного имущества в случае не исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, а также на вывод спорного имущества из конкурсной массы в случае возбуждения дела о банкротстве ответчика. 

Процессуальное поведение истца при рассмотрении настоящего дела свидетельствует о наличии единого материально-правового интереса с ответчиком в достижении вышеуказанных последствий предъявления иска.

Как разъяснено в п.35 Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Кодекса.

С учетом приведенных разъяснений, в предмет доказывания по соответствующему требованию входит правомерность возникновения права собственности ответчика на спорное имущество, его добросовестность при приобретении и передаче в залог.

Товарищество данные обстоятельства не оспаривает и такое право ему собственниками имущества не предоставлено.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, не отвечающий интересам собственников помещений в доме и целям деятельности Товарищества, как процессуального истца по настоящему делу, что является основанием для отказа в иске.

Вместе с тем, в случае, если собственниками помещений будет принято решение об оспаривании указанных сделок, Товарищество не лишено права обратиться с соответствующим требованием с учетом того, является ли ООО «Белеран» добросовестным приобретателем имущества, или нет, имеются ли признаки добросовестности у третьего лица при заключении договора ипотеки без исследования вопроса о назначении и функциональном использовании спорных нежилых помещений, а также владеет ли Товарищество на момент предъявления иска спорными помещениями.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 15, 209, 218, 301 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В иске Товарищества собственников жилья «ул. Маршала Бирюзова, д. 32, корп. 1» к Обществу с ограниченной ответственностью «Белеран» - отказать. 

Взыскать с Товарищества собственников жилья «ул. Маршала Бирюзова, д. 32, корп. 1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 28.11.2008г., место нахождения: 123060, 

<

...>)  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Белеран» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 31.05.2001г., место нахождения: 119590, 

<

...>) 260 000 (двести шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              Ю.А. Скачкова