Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-61053/2018

22 ноября 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 13 ноября 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2018 года 

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   

ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску ИП ФИО2 

к ООО "МИКРОРАЙОН "КАНТРИ" 

о взыскании 

третьи лица - ФИО3, ФИО4  

при участии – согласно протоколу от 13.11.2018

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2  (истец) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "МИКРОРАЙОН "КАНТРИ" (ответчик) о взыскании 949 200 руб. неустойки по предварительному договору купли-продажи квартиры №СМП-7/1-6-6/ПД от 23.03.2017 (договору купли-продажи №СМП-7/1-6-6 от 24.11.2017) за период с 30.09.2017 по 24.11.2017, штрафа в размере 474 600 руб. 

В судебном заседании представитель истца и третьих лиц поддержал исковые требования в полном объеме. 

Представитель  ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, заявил о применении ст. 333 ГК РФ. 

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства и документы в полном объеме, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23.03.2017 между ООО "МИКРОРАЙОН "КАНТРИ" (Продавец) и ФИО3, ФИО4 (Покупатели) был заключен по предварительному договору купли-продажи квартиры №СМП-7/1-6-6/ПД, в соответствии с пунктом 1.1.стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры (далее - «Основной договор») по форме Приложения № 3 к настоящему Предварительному договору, основные условия которого Стороны определяют в настоящем Предварительном договоре.

В соответствии с пунктом 1.2. Договора, предметом Основного договора будут являться обязательства Продавца по передаче в общую долевую собственность ( ½ доля в праве ФИО4, ½  доля в праве ФИО3) Покупателей - двухкомнатной квартиры, общей площадью 58,01 (Пятьдесят восемь целых 01/100) кв.м. (без учета площади лоджий, балконов и иных неотапливаемых помещений в соответствии с жилищным законодательством) под № 6, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: Московская область, Истринский муниципальный район, сельское поселение Обушковскос, дер. Красный поселок, ЖК «Сампо», ул. Героя Советского Союза ФИО5 дом № 2 (Два) (далее - «Дом») на земельном участке общей площадью 291 217 квадратных метра, с кадастровым номером 50:08:0050402:515 (далее «Земельный участок») или на земельном участке образованном в результате раздела Земельного участка (далее «Квартира», характеристики Квартиры указаны в Приложении №1 «Описание квартиры»), а также обязательства Покупателей по оплате обусловленной Основным договором цены, и принятию Квартиры от Продавца в порядке и на условиях, предусмотренных Основным договором.

Согласно пункту 1.6 договора цена договора составляет 3 995 889,51 руб.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 1.16 указанного договора, Основной договор должен быть заключен Сторонами до 30 сентября 2017 года при совокупном наступлении следующих событий:

-государственной регистрация права собственности Продавца на Квартиру;

-исполнения Покупателями обязательства по оплате Обеспечительного платежа в полном объеме.

Покупатели свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнили 21.04.2017, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором в размере 3 995 889,51 руб.

Однако, как следует из искового заявления, фактически ответчик передал по акту приема-передачи квартиру ФИО3, ФИО4 и заключил с покупателями договор купли-продажи №СПМ7/1-6-6 только 24.11.2017. 

27.03.2018  покупателями  в адрес ответчика было направлено  претензионное письмо с требованием об уплате неустойки, начисленной за нарушение срока заключения договора и передачи квартиры. 

24.04.2018  покупатели  на основании договора цессии №24/04 уступили ИП ФИО2   права требования в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий предварительного  договора купли-продажи квартиры №СМП-7/1-6-6/ПД от 23.03.2017 в части получения (взыскания) от должника неустойки и штрафа. 

25.04.2018 покупателями в  адрес ответчика было направлено уведомление о переходе права требования, в связи с нарушением условий предварительного  договора купли-продажи квартиры №СМП-7/1-6-6/ПД от 23.03.2017.

25.04.2018  истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо с требованием об уплате неустойки, начисленной за нарушение срока заключения с покупателями договора купли-продажи и передачи квартиры.

Поскольку ответчиком обязательства по уплате неустойки добровольно выполнены не были, истец, начислив неустойку и штраф, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, при том, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, целью заключения предварительного договора является заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

Как указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пункте 14 Информационного письма от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. 

По правилам пункта 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

В пункте 3 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Поскольку право собственности на квартиру было оформлено за ответчиком 01.06.2017, что подтверждается представленной в материалы дела истцом выпиской из ЕГРН от 11.11.2018 №99/2018/216905297, у ответчика отсутствовали основания для нарушения срока передачи квартиры и заключения договора купли-продажи после указанной в пункте  1.16 предварительного договора даты. 

Учитывая изложенное, покупателями в адрес застройщика была направлена претензия в связи с задержкой передачи объекта по и заключению договора купли-продажи, которая, вместе с тем, была оставлена ответчиком без удовлетворения.

В силу статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) "О защите прав потребителей"  договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

В соответствии с частью 4  статьи 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) "О защите прав потребителей" требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Поскольку продавец не исполнил своих обязательств по передаче объекта покупателем в установленный договором срок, то у покупателей  возникло право требования уплаты неустойки, которое было передано по договору уступки прав требований неустойки (цессия) истцу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).

Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права (пункт 2 статьи 385 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в определенном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).

В силу положений ст. ст. 383, 384, 388 ГК РФ, которыми установлены требования к виду и объему передаваемых (переходящих) прав, приобретение юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем) прав (требований) гражданина по договору обязательного страхования ответственности владельцев транспортных средств не ведет к переходу прав, связанных со статусом потерпевшего-гражданина как потребителя.

Заключение договора уступки прав юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с соинвестором, в указанном случае направлено на приобретение прав истцом по обязательству уплатить определенную денежную сумму и связано с осуществлением такими новыми кредиторами предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, рассмотрение споров по искам юридических лиц (или индивидуальных предпринимателей), к которым перешли (были переданы) права (требования) по договору в силу ч. 3 ст. 22 ГПК РФ, ч. 2 ст. 27, ст. 28 АПК РФ относится к компетенции арбитражных судов.

Таким образом, субъектный состав участников спорного правоотношения, его характер, предмет и основание заявленных требований, свидетельствуют о том, что настоящий спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, так как связан с осуществлением юридическими лицами иной экономической деятельности, данная позиция подтверждена сложившийся судебной практикой, например, Постановление от 26 сентября 2017 г. № 09АП-44331/2017.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Проверяя обоснованность данного заявления,  проанализировав указанные нормы права, исследовав в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела сторонами доказательства, установив обстоятельство перечисления предварительной оплаты покупателями продавцу, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае факт ненадлежащего исполнения продавцом обязательства по передаче объекта и заключения договора купли-продажи в установленный договором срок  достоверно установлен.

Арбитражный суд, проверив произведенный истцом расчет неустойки за период с  30.09.2017 по 24.11.2017  в сумме 949 200 руб. признал его верным.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании ст.333 ГК РФ. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно данной норме, уменьшение неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства является исключительным правом суда, но не его обязанностью. Суд принимает решение о снижении размера неустойки, исходя из всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств и только по ходатайству ответчика. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. Суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

При этом необходимо отметить, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств и носит компенсационный характер по отношению к возможным убыткам кредитора, направленный на восстановление нарушенных прав, а не карательный (штрафной) характер.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). (Пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Принимая во внимание такие установленные судом обстоятельства, как

значительную величину неустойки в соотношении с периодом просрочки, 

отсутствие у кредитора (покупателей) каких-либо убытков, связанных прямой причинно-следственной связью с просрочкой исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (и доказанных в соответствии со ст.65, 66 и 68 АПК РФ), 

арбитражный суд приходит к выводу о доказанности факта наличия в данном случае предусмотренных ст.333 ГК РФ оснований для снижения размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности, и направленности на необоснованное извлечения прибыли из своего положения, до соразмерной величины, которая в данном случае составит 474 600 руб.,  поскольку истец не нес расходов по оплате договора. 

Кроме того, так как ответчик не исполнил добровольно требование покупателей, то у покупателей также возникло право требовать штраф в соответствии с положением ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", которое также было передано по договору уступки прав требований неустойки (цессии) истцу.

Требование о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной абзацем 1 пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей - штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования о выплате неустойки из Закона об участии в долевом строительстве также является правомерным.

Право на получение такого штрафа возникло у первоначальных кредиторов на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнять требование о выплате неустойки.

Так пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, в случае, если ответчиком добровольно не исполняются требования первоначального кредитора (потребителя) об исполнении договора, то последний имеет право на взыскание штрафа, размер которого - пятьдесят процентов от требуемой суммы.

Ответчик добровольно не выплатил первоначальным кредиторам сумму неустойки, хотя требование о ее выплате заявлялось первоначальными кредиторами.

При этом, указанный в статье 13 Закона "О защите прав потребителей" штраф по гражданско-правовой природе и по своей сути - форма предусмотренной законом неустойки, мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, штраф, установленный статьей 13 Закона "О защите прав потребителей", является неустойкой - мерой ответственности ответчика перед первоначальным кредитором за отказ в добровольном удовлетворении его требования о выплатах денежных средств.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере              237 300 руб.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "МИКРОРАЙОН "КАНТРИ" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 474 600 руб. неустойки, 237 300 руб. штрафа, 27 238 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                                Е.М. Новикова