Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4798/2020

г. Хабаровск

03 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02.07.2020.

 

     Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко,

     при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

     рассмотрел в заседании суда дело по иску  Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 694450, Сахалинская обл.,  пгт. Ноглики, ул. Советская, д. 15) 

     к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ-Строй»                            (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680032, 

<

...>)

     о расторжении договора аренды, о возложении обязанности по  возврату по акту приема-передачи земельного участка, о взыскании 56 806 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате и пеней 

       в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

       Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» Сахалинской области (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Строй» (далее – ООО «ДВ-Строй», Общество)   задолженности по арендной плате в размере 49 299,74 руб. за период с 26.05.2015 по 12.04.2019,  пеней за просрочку оплаты в размере 7 506,84 руб., о расторжении договора аренды земельного участка № 863-82 от 26.05.2015 и обязании передать Комитету по управлению муниципальным имуществом   муниципального образования «Городской округ Ногликский» Сахалинской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000003:1191, площадью 3 857 кв.м.,  имеющий местоположение: Сахалинская область, Ногликский район, с. Вал, участок 12Б.

 Определением суда от 09.04.2020 исковое заявление Комитета принято к производству в порядке упрощенного производства. 

 В порядке части 5 статьи 227 АПК РФ судом 29.05.2020 вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Учитывая отсутствие возражений сторон в отношении перехода из предварительного судебного заседания к рассмотрению дела по существу, суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ, с учетом положений п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 № 65,  завершил подготовку к судебному разбирательству и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

       Стороны, третье лицо в судебное заседание явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ. 

       Ответчик в отзыве на исковое заявление возражает против удовлетворения заявленных требований, указав, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.01.2018 г. по делу № А73-9771/2017 ООО «ДВ-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, в связи с чем требования о взыскании долга по арендной плате и пеней,  возникшие до 10.07.2017 (дала возбуждения дела о банкротстве)  относятся к реестровой задолженности и могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве № А73-9771/2017. Полагает,  договор аренды не был продлен  на неопределённый срок, поскольку земельным участком Общество не пользуется, документов, подтверждающих взаимоотношения сторон после 26.05.2017,не представлено. По мнению истца, имеет место злоупотребление со стороны истца.

     Суд рассмотрел спор по существу в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие  неявившихся лиц.

     Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

На оснований проведенных Комитетом по имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между Комитетом и  ООО «ДВ-Строй» 26.05.2015 года  был заключен договор аренды № 863-82  земельного участка с кадастровым номером 65:22:0000013:1191, общей площадью 3 857 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, с. Вал, участок 12 Б, для строительства многоквартирного жилого дома.

      Согласно пункту 3 Договора срок его действия составляет до 26.05.2017 года. 

      Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

       Передача земельного участка подтверждается подписанным обеими сторонами передаточным актом от 26 мая 2015 г. 

       В соответствии с п. 12.2 Договора арендатор (ответчик) обязан использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием - для строительства многоквартирного жилого дома.

      На сегодняшний день земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, свободен от застройки, разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на данном земельном участке ответчику не выдавалось.

      При этом, земельный участок не возвращен арендатором по акту приема-передачи.

       Арендные платежи согласно пункту 6 Договора вносятся арендатором в течение срока действия договора ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года, согласно прилагаемому в Договору расчету арендной платы.

        Ответчик арендные платежи не уплачивает.

        За период с 26.06.2015 г. по 12.04.2019 г.  общая сумма задолженности  по арендной плате составила 49 299,74 рублей.

       Пунктом 13 Договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

      Согласно произведенных расчетов неустойка, начисленная истцом, составила 7 506,84 рублей.

       Комитет по управлению муниципальным имуществом МО "Городской округ Ногликский" письмом № 798 от 12.04.2019 г.  уведомил ответчика  о расторжении договора аренды земельного участка, потребовав погасить имеющуюся задолженность.

       Претензия оставлена арендатором без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

     Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд  приходит к следующим выводам.

      Судом установлено, что определением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.07.2017 в отношении ООО «ДВ-Строй» возбуждено дело о банкротстве (№ А73-9771\2017).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.01.2018 г. по делу № А73-9771/2017 ООО «ДВ-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику. 

Указанные требования к должнику предъявляются в порядке статьи 71 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве.

Исходя из положений абзаца пятого пункта 1 статьи 4, пункта 1 статьи 5 и пункта 3 статьи 63 Закона о банкротстве в редакции Закона № 296-ФЗ текущими являются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после возбуждения дела о банкротстве.

 В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» имеются  разъяснения о том, что требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств. Требование же о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами.

В силу пункта 2 статьи 5 Закона о банкротстве требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

      Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в договорных обязательствах, предусматривающих  периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

В рамках настоящего иска заявлены требования о взыскании задолженности  по арендной плате и пеней по договору аренды   за период с  26.05.2015 по 12.04.2019.

        В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства. 

       Следовательно, срок исполнения обязательства по оплате арендных платежей за  период с 26.05.2015 по 09.07.2017 наступил, когда судом было принято к производству заявление о возбуждении дела о банкротстве в отношении должника, в связи с чем задолженность ответчика в этой части не является текущей.    

     В связи с чем, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 19 227 руб. 35 коп.  за период с 26.05.2015 по 09.07.2017, пеней, начисленных на задолженность, образовавшуюся за период с 2 квартала 2015 года  по 09.07.2017, не являются текущими платежами и должны быть предъявлены в порядке статьи 71 Закона о банкротстве, и подлежат оставлению без рассмотрения. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 148 ГК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.       

С учетом изложенного, иск в указанной части подлежит оставлению без рассмотрения.

Что касается текущих платежей, то сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ (Аренда).

 По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статьи 606 ГК РФ, 608 ГК РФ).

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

        В  силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации землепользование в Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договоров аренды.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, допускаются также в случаях, предусмотренных договором.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

В договоре определен порядок оплаты. Доказательств наличия возражений со стороны ответчика при подписании договора, а также их исполнения суду не представлено. Условия договора не изменялись сторонами в порядке, определенном в статье 452 ГК  РФ.  

       В силу пункта 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

     Поскольку Арендатор после истечения срока действия договора не возвратил земельный участок по акту приема-передачи, при отсутствии возражений на то Арендодателя, то договор аренды  земельного участка  в силу п.2 ст.621 ГК РФ, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.            

       Материалами дела подтверждается факт передачи ответчику в аренду   земельного участка без внесения соответствующих платежей в спорный период.  Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания долга по аренде после 26.05.2017 судом отклонены, поскольку земельный участок арендатором не возвращен.

Согласно статье 65 АПК РФ, при отсутствии доказательств  погашения задолженности со стороны ответчика, требования о взыскании задолженности за период с 10.07.2017 по 12.04.2019 в размере 30 072 руб. 39 коп. заявлены истцом обоснованно и подлежат удовлетворению. 

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки  за просрочку арендных платежей.

В силу статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

       Пунктом 13 Договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлен факт просрочки внесения арендной платы,   пени за период с 21.09.2017 по 12.04.2019, исходя из суммы задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 10.07.2017 по 12.04.2019, количества дней просрочки, пункта 6 договора, в размере 2 564,41 руб. подлежат взысканию с ответчика.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 названной нормы).

Оценив положения пунктов 18,20  договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ в их совокупности, суд пришел к выводу, что данными положениями договоров стороны согласовали право  арендодателя на отказ от договора в одностороннем порядке, который в случае направления арендатору уведомления о принятии соответствующего решения  влечет расторжение договора.

 Направление арендодателем уведомления от 12.04.2019 № 798 свидетельствует о реализации истцом предусмотренного договорами права на односторонний отказ от договора.  

 Судом установлено, что уведомление от 12.04.2019 направлено истцом 16.04.2019  и возвращено отправителю за истечением срока хранения.

При изложенном, суд счел требования договора о направлении соответствующего уведомления соблюденными.  

Таким образом, спорный договор аренды  считается расторгнутым  с  21.05.2019  во внесудебном порядке на основании статьи 450.1 ГК РФ и пунктов 18 договора. Следовательно, основания для их последующего расторжения в судебном порядке отсутствуют, в связи с чем иск в этой части удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, изложенных в пункте 1 настоящей статьи, где установлена необходимость передачи имущества по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

На основании указанных норм требование об обязании передать  арендованный земельный участок по акту приема-передачи арендодателю подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика  и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, так как истец освобожден от её уплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

        Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 148, статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом   муниципального образования «Городской округ Ногликский» Сахалинской области о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Строй» по договору аренды № 863-82 от 26.05.2015г. задолженности по арендной плате в размере 19 227 руб. 35 коп.  за период с 26.05.2015 по 09.07.2017, пеней, начисленных на задолженность, образовавшуюся за период с 2 квартала 2015 года  по 09.07.2017, оставить без рассмотрения.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Строй» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом   муниципального образования «Городской округ Ногликский» Сахалинской области задолженность по арендной плате в размере 30 072 руб. 39 коп.  за период с 10.07.2017 по 12.04.2019, неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 2 564 руб. 41 коп. по договору аренды № 863-82 от 26.05.2015г., всего 32 636 руб. 80 коп.

      Обязать общество с ограниченной ответственностью «ДВ-Строй» передать Комитету по управлению муниципальным имуществом   муниципального образования «Городской округ Ногликский» Сахалинской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000003:1191, площадью 3 857 кв.м.,  имеющий местоположение: Сахалинская область, Ногликский район, с. Вал, участок 12Б.

      В остальной части иска отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 307 руб.

 Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                          Н.Л.Коваленко