﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-53558/2019

Дело № А65-38099/2018

г. Казань

06 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А., 

судей  Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя ООО «Ортэкс» – Копова А.И. (доверенность от 03.12.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Ортэкс»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 

по делу № А65-38099/2018

по исковому заявлению Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Давидова Давида Шахбазовича (ОГРНИП 316344300102071, ИНН 340896841854) к обществу с ограниченной ответственностью «Ортэкс» (ОГРН 1021601978100, ИНН 1649005395) о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Давидов Давид Шахбазович (далее – Глава КФХ Давидов Д.Ш.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ортэкс» (далее – ООО «Ортэкс», общество) о взыскании  задолженности по договору аренды земельного участка от 01.05.2017 за период с 01.09.2017 по 01.11.2018 в размере 1 400 000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2019 исковые требования оставлены без удовлетворения, ввиду того, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды, при этом захламленность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым Исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Ортэкс» в пользу Главы КФХ Давидова Д.Ш. взыскана задолженность по арендной плате в размере 400 000 руб. за период с сентября по декабрь 2017 года, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Ортэкс», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции  предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебный акт, считает, что в связи с истечением срока договора аренды, обязательства по внесению арендной платы отсутствуют.

В судебном заседании представитель ООО «Ортэкс» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Главой КФХ Давидовым Д.Ш. (арендодатель) и ООО «Ортэкс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.05.2017, согласно которому ООО «Ортэкс» передана в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 34:07:120006:3859, расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Красноярское городское поселение, площадью 2 га (20 000 кв. м) для хранения и складирования материальных ценностей и иного его использования в хозяйственной деятельности. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 10.05.2017. 

В соответствии с пунктом 1.2 срок действия договора аренды установлен с 01.05.2017 по 31.08.2017. По соглашению сторон договор может быть пролонгирован путем подписания дополнительного соглашения. 

Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что если арендатор пользуется арендованным участком не в соответствии с условиями договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Подпунктом «г» указанного пункта установлено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 10 дней о предстоящем освобождении участка, в том числе, его части как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать участок по акту.

Согласно пункту 4.1 договора за использование земельного участка арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 100 000 руб. в месяц. 

ООО «Ортэкс» письмом от 25.09.2017 №232/с-ю уведомил Главу КФХ Давидова Д.Ш. о том, что в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка 31.08.2017, земельный участок освобожден, приложив акт возврата земельного участка.  

Глава КФХ Давидов Д.Ш. акт возврата не подписал, направил в адрес ООО «Ортэкс» претензию от 19.07.2018 № 5 с требованием внести арендную плату за пользование земельным участком за период с 01.09.2017 по 30.06.2018 в размере 1 000 000 руб. и уплатить пени в размере 53 240 руб. за период с 05.10.2017 по 05.07.2018. 

Ответным письмом от 21.09.2018 № 8 ООО «Ортэкс» отказало в удовлетворении претензии, указав, что письмом от 25.09.2017 № 232/с-ю уведомило о готовности возвратить земельный участок в связи с истечением срока аренды.

Ненадлежащее исполнение обязательств обществом послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции, разрешая спор, исходил из того, что поскольку доказательства использования ответчиком земельного участка после истечения срока договора аренды в материалах дела отсутствуют, то оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Удовлетворяя требования в части взыскания с ООО «Ортэкс»  арендной платы, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Глава КФХ Давидов Д.Ш. уклоняется от принятия арендованного земельного участка после прекращения договора аренды, при этом требование о взыскании арендной платы за период с 01.01.2018 по 01.11.2018 необоснованно, также суд указал, что взысканию подлежит арендная плата в размере 400 000 руб. за период до прекращения действия договора аренды (с сентября по декабрь 2017 года).

Содержащиеся в судебном акте выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (статья 622 ГК РФ).

Правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ предусматривают, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При этом условиями договора стороны не исключили применение указанных положений закона о возобновлении на неопределенный срок.

Таким образом, поскольку на 31.08.2017 арендодатель не заявил возражения, а арендатор после истечения срока договора продолжил пользоваться участком, такой договор следует считать возобновленным на неопределенный срок в силу предписаний закона. 

Впоследствии только 25.09.2017 арендатор уведомил арендодателя о факте освобождения участка с приложением акта приема-передачи участка. 

Положения статьи 622 ГК РФ предусматривают обязанность арендатора, и как следствие, арендодателя принять имущество после прекращения договора аренды.

Поскольку пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимости, если иной срок  не установлен законом или договором, направление обществом 25.09.2017 уведомления в котором арендатор выразил отказ от дальнейшего его использования и просил принять объект по акту, следует расценивать и как волю на отказ от договора, возобновленного по состоянию на 25.09.2017 на неопределенный срок. 

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Применительно к спорным правоотношениям общество, являясь арендатором, вправе было требовать принятия земельного участка только после прекращения договора аренды, а сам факт неиспользования объекта аренды в период действия договора, в том числе, после его возобновления на неопределенный срок, не исключает обязанности арендатора по внесению платы. 

Таким образом, выводы суда первой инстанции  о том, что, поскольку на 31.08.2017 ответчик в рамках договора, впоследствии возобновленного на неопределенный срок, не использовал участок, исключается его обязанность по внесению арендных платежей, при отсутствии доказательств возврата объекта, не основаны на нормах действующего законодательства и условиях договора. 

Поскольку иной срок не установлен законом или договором, с учетом требований статьи 165.1 ГК РФ, договор аренды считается прекращенным по истечении трех месяцев после вручения уведомления от 25.09.2017 №232/эю.

Следует учесть, что в подпункте «г» пункта 3.2 договора предусмотренная для арендатора обязанность сообщить за 10 дней о предстоящем освобождении участка, в связи с истечением срока действия договора или досрочно, не может рассматриваться в качестве иного срока, установленного для предупреждении о прекращении договора аренды, признаваемого юридически значимым сообщением, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия (статья 165.1 ГК РФ), поскольку такое условие договора определяет лишь сроки и порядок возврата имущества. 

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Абзацем 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 информационного письма № 66).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в случае если имеет место отказ арендодателя в принятии по требованию арендатора имущества после прекращения договора аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем 1 статьи 622 ГК РФ в связи с чем такой отказ является необоснованным, а арендодатель признается просрочившим кредитором (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 ГК РФ), что исключает применение абзаца 2 статьи 622 ГК РФ. 

Поскольку после прекращения договора аренды (с 01.01.2018) у арендодателя имелся акт приема-передачи, однако последний уклонился от принятия участка из аренды, после указанной даты Глава КФХ Давидов Д.Ш. не вправе требовать с арендатора арендные платежи за период просрочки в принятии имущества (с 01.01.2018 по 01.11.2018). 

Судебные акты в части отказа во взыскании 1 000 000 руб. арендной платы за период с 01.01.2018 по 01.11.2018 лицами, участвующими в деле не оспариваются, какие-либо доводы в кассационной жалобе о несогласии с принятыми судебными актами в указанной части отсутствуют, данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у сторон правовой определенности  в указанной части иска.

Суд апелляционной инстанции повторно разрешая спор, правомерно установил наличие правовых оснований для возобновления договора на неопределенный срок и дату (после прекращения договора), с которой арендодатель уклонился от приемки арендованного имущества, тогда как суд первой инстанции допустил неверную квалификацию спорных правоотношений в части прекращения договора и не применил нормы права, подлежащие применению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе относительно того, что договор прекратил свое действие 31.08.2017 и Глава КФХ Давидов Д.Ш. 10.10.2017 получил уведомление об отказе от договора и экземпляры актов приема-передачи, в связи с чем следует исходить о возврате имущества по состоянию на 31.08.2017, не основаны на правильном и системном толковании статей 450, 610, 614, 621, 622 ГК РФ. 

Учитывая, что на момент истечения действия договора (31.08.2017) стороны не имели возражений по использованию участка, в силу закона такой договор возобновлен на неопределенный срок, если иное не установлено соглашением сторон. 

Поскольку договор признавался возобновленным на неопределенный срок и действующим, арендодатель не обязан был принимать объект аренды, а сам факт неиспользования участка арендатором в спорный период, после 31.08.2017, не исключал обязательств по внесению арендной платы.

Кроме того, необходимо учитывать, что договор аренды был прекращен по истечении установленного законом срока только в результате отказа арендатора от договора, до указанного момента общество обязано вносить плату за имущество, которое находится у него в фактическом владении вне зависимости от его использования.

Иных доводов в кассационной жалобе не содержится. 

С позиции статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 1, 35, 36, 65 ЗК РФ, 621, 622 ГК РФ, установив, что спорный договор в силу закона был возобновлен на неопределенный срок, при этом участок находился в фактическом пользовании у арендатора, а также обстоятельства уклонения арендодателя в принятии имущества после прекращения договорных обязательств, удовлетворил иск частично. 

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку заявителю при подаче кассационной жалобы была предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины, с ООО «Ортэкс» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 по делу № А65-38099/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ортэкс» (ОГРН 1021601978100, ИНН 1649005395) 3000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе в доход федерального бюджета.

Поручить Арбитражному суду Республики Татарстан выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     В.А. Петрушкин 

Судьи								     В.А. Карпова 

									     Ф.В. Хайруллина