АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 января 2023 года

Дело №

А44-749/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Савицкой И.Г., судей  Аникиной Е.А., Соколовой С.В., 

при участии от Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области ФИО1 (доверенность от 08.11.2022 № 93), от закрытого акционерного общества «Управление механизации № 282» ФИО2 (доверенность от 28.02.2022), 

рассмотрев 11.01.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 21.06.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022 по делу № А44-749/2022,

установил:

Закрытое акционерное общество «Управление механизации № 282», адрес: 174411, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, адрес: 173001, Великий Новгород, Тихвинская ул., д. 7,                               ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Министерство), о признании недействительными уведомления от 24.11.2021 № 16 об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство, приказа от 24.12.2021 № 3407 о прекращении действия разрешения на строительство, а также понуждении Министерства внести изменения в разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Боровичского муниципального района, адрес: 174411, 

<

...>,                      ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация). 

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 21.06.2022, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022, признан недействительным приказ Министерства от 24.12.2021 № 3407, на Министерство возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем отмены указанного приказа; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Министерство, ссылаясь на неправильное применение судами двух инстанций норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, просит отменить принятые судебные акты и отказать Обществу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

 Податель жалобы указывает на  отсутствие у Общества документально подтвержденных прав на земельный участок с кадастровым номером 53:02:0122703:1757, на котором предполагается строительство объекта недвижимости, в связи с чем у Администрации отсутствовали законные  основания для продления разрешения на строительство от 23.01.2008 № 3. В таком случае, как считает Министерство, на основании пункта 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) им обоснованно был вынесен оспариваемый приказ о прекращении действия разрешения на строительство.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.12.2022 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 11.01.2023. 

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против удовлетворения данной жалобы. 

Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя для участия в нем не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов кассационной жалобы (в части удовлетворенных требований). 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация выдала Обществу разрешение на строительство от 23.01.2008 № 3 в отношении объекта капитального строительства - жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Действие указанного разрешения на строительство неоднократно продлевалось до 30.12.2012, 30.12.2013, 30.12.2014, 30.12.2015, 30.12.2016, 30.12.2017, 30.12.2020  на основании соответствующих решений Администрации  и до 30.12.2021 в силу положений приложения № 3 к постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году».

Общество 18.11.2021 обратилось в Министерство с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, в котором просило продлить срок его действия на 3 года, то есть до 30.12.2024 (т. 2, л.д. 82).

Уведомлением от 24.11.2021 № 16 Министерство отказало во внесении изменений в разрешение на строительство на том основании, что заявление направлено лицом, не являющимся правообладателем земельного участка с кадастровым номером 53:02:0122703:1757 (т. 1, л.д. 33).

Кроме того, 24.12.2021 Министерство в связи с отсутствием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 53:02:0122703:1757 издало приказ № 3407 о прекращении действия разрешения на строительство от 23.01.2008 № 3 (т. 1, л.д. 34).

Не согласившись с принятыми Министерством уведомлением и приказом, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением. 

Суды двух инстанций удовлетворили заявленные требования частично, а именно в части признания недействительным приказа Министерства от 24.12.2021 № 3407. В указанной части судебные акты обжалуются в кассационном порядке.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает кассационную жалобу Министерства  подлежащей удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3 части 21.1 статьи 51 ГрК РФ определено, что действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Как указывалось выше, основанием для издания оспариваемого приказа послужило отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 53:02:0122703:1757.

Из материалов дела следует и судами установлено, что Обществу для строительства многоэтажных домов в поселке Прогресс Боровичского района Новгородской области по договору аренды от 06.05.2005 № 9 (далее – Договор) был предоставлен земельный участок площадью 92 844 кв.м с кадастровым  номером 53:02:0122703:0709 и выдано разрешение на строительство от 23.01.2008 № 3.  

Указанное разрешение на строительство было продлено путем оформления нового разрешения на строительство от 29.11.2011, согласно которому разрешалось строительство жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (далее – МКД), поэтапно: 1 очередь (1 и 2 секции – 108 квартир) –  до декабря 2011 года, а 2, 3, 4 и 5 очереди  – до 30.12.2012 (т. 2, л.д. 83-84).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 03.11.2011                                № RU 53502308-056, выданному Администрацией 31.01.2013, в эксплуатацию введен объект капитального строительства – 1 и 2 секции МКД (1 очередь – 108 квартир), который поставлен на учет в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) с присвоением кадастрового номера 53:02:0000000:3731. 

В свою очередь, дополнительным соглашением от 15.04.2013 № 1 к  Договору изменены площадь земельного участка и его кадастровый номер. Согласно указанному дополнительному соглашению Обществу предоставляется земельный участок площадью 90670 кв. м с кадастровым номером 53:02:0122703:1743.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 53:02:0122703:1743 был преобразован путем разделения на несколько  земельных участков, в том числе  с кадастровыми номерами 53:02:0122703:1751, 53:02:0122703:1754, 53:02:0122703:1755, 53:02:0122703:1756 и 53:02:0122703:1757.  

Дополнительным соглашением от 25.11.2013 № 2 к Договору Обществу переданы в аренду с целью строительства земельные участки с кадастровыми номерами 53:02:0122703:1751, 53:02:0122703:1754, 53:02:0122703:1755, 53:02:0122703:1756.

Ввиду регистрации права собственности на часть жилых помещений МКД на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее –               ЖК РФ) земельный участок с кадастровым номером 53:02:0122703:1757 был поставлен на учет в ЕГРН 31.07.2013 как участок общей долевой собственности собственников помещений объекта недвижимости с кадастровым номером 53:02:0000000:3731 и, соответственно, не был включен в перечень участков, передаваемых в аренду по дополнительному соглашению № 2 к Договору. 

Таким образом, с ноября 2013 года в отношении спорного участка (с кадастровым номером 53:02:0122703:1757) арендные отношения между Администрацией и Обществом были прекращены, с чем обоснованно согласился суд первой инстанции. 

Исследовав материалы настоящего дела, суд первой инстанции также констатировал отсутствие у Общества надлежащих доказательств, подтверждающих  его права на использование спорного земельного участка как застройщика.

Однако на основании наличия регистрации за Обществом права собственности на часть жилых помещений МКД суд заключил, что заявитель   является долевым собственником земельного участка, в связи с чем, по мнению суда, необходимость в заключении договора аренды отсутствует. 

В рассматриваемом случае, как счел суд первой инстанции, у Министерства не имелось основания для прекращения действия разрешения на строительство на основании пункта 3 части 21.1 статьи 51 ГрК РФ (ввиду расторжения договора аренды), поскольку Обществом договор аренды на спорный земельный участок и не заключался.

          Апелляционная инстанция, напротив, пришла к выводу о том, что в силу частей 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.05.2010 № 12-П, правоотношения застройщика – арендатора, связанные с использованием спорного земельного участка, не прекратились. Следовательно, по мнению апелляционного суда, у Министерства отсутствовали основания для прекращения действия разрешения на строительство, что послужило основанием для оставления решения суда первой инстанции в силе.

С указанными доводами судов нельзя согласиться на основании следующего.

В силу пункта 1 части 7  статьи 51 ГрК РФ наличие правоустанавливающего документа на земельный участок является одним из необходимых документов для выдачи разрешения на строительство.

 В данном случае таким документом являлся Договор, который подтверждал право аренды Общества на земельный участок площадью                            92 844 кв.м. Впоследствии данный земельный участок претерпевал изменения, что влекло за собой внесение соответствующих изменений в Договор. В итоге в отношении части изначально предоставленного земельного участка, а именно выделенного участка с кадастровым номером 53:02:0122703:1757, арендные отношения между Администрацией и Обществом прекратились, о чем свидетельствует дополнительное соглашение № 2 к Договору, согласно которому из его предмета был исключен указанный земельный участок.  

Из системного толкования статьи 51 ГрК РФ следует, что возможность возведения объекта недвижимости обусловлена наличием у застройщика законных прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство.  

Наличие у Общества права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 53:02:0122703:1757 (ввиду регистрации права собственности на часть жилых помещений МКД) не тождественно праву застройщика на использование всего земельного участка в целях строительства объекта недвижимости.

Поскольку между Администрацией и Обществом полностью прекращены арендные отношения в отношении спорного земельного участка, для застройки которого было выдано разрешение на строительство, Министерство с учетом   условий дополнительного соглашения № 2 к Договору, по существу свидетельствующего о расторжении Договора в части земельного участка с кадастровым номером 53:02:0122703:1757, а также отсутствия у Общества иных правоустанавливающих документов на указанный земельный участок пришло к обоснованному выводу о наличии предусмотренного пунктом 3 части 21.1 статьи 51 ГрК РФ основания для прекращения действия разрешения на строительство.

С учетом изложенного следует признать, что у судов не имелось оснований для признания недействительным оспариваемого приказа о прекращении действия разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление апелляционного суда полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судом неправильно применена норма права.

Поскольку фактические обстоятельства спора установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции в пределах полномочий, представленных пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые решение и постановление в части признания недействительным оспариваемого приказа Министерства и принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявления Общества в указанной части. 

Руководствуясь статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 21.06.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022 по делу № А44-749/2022 отменить в части признания недействительным приказа Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области  от 24.12.2021 № 3407.

 В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «Управление механизации № 282» в указанной части отказать. 

 

Председательствующий

И.Г. Савицкая

Судьи

Е.А. Аникина

С.В. Соколова