Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-5400/2023

Резолютивная часть постановления объявлена  25 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 января 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 18.07.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Малявина Е.Д.) и постановление от 24.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Бодункова С.А.,  Воронов Т.А., Краецка Е.Б.) по делу № А46-5400/2023 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Омск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311554320800052) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) в заседании участвовал представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 02.02.2021 (срок действия 3 года), представлен паспорт, диплом.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-С-14-10105 от 19.08.2013 за период с 01.11.2021 по 31.07.2022 в размере 846 885 руб. 39 коп., а также пени за период с 11.08.2017 по 31.07.2022 в размере 126 057 руб. 87 коп. с последующим начислением, начиная с 01.08.2022, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Решением от 18.07.2023 Арбитражного суда Омской области иск удовлетворен частично, с ИП ФИО2 в пользу Департамента взыскано 908 916 руб. 70 коп., в том числе 846 885 руб. 39 коп. основного долга и 62 031 руб. 31 коп. пени. Также решено: взыскивать пени по день фактической уплаты суммы основного долга 410 821 руб. 92 коп. в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 01.08.2022; пени по день фактической уплаты суммы основного долга 436 063 руб. 47 коп. в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 02.10.2022; в удовлетворении остальной части иска отказано. С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 20 819 руб. государственной пошлины.

Постановлением от 24.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение изменено, исковые требования Департамента удовлетворены частично, с ИП ФИО2 в пользу Департамента взыскано 846 885 руб. 39 коп., неустойка в размере     32 436 руб. 75 коп., с последующим начислением неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки на сумму основного долга в размере 846 885 руб. 39 коп. начиная с 02.10.2022; в удовлетворении остальной части иска отказано; с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 20 298 руб. государственной пошлины. С Департамента в пользу ИП ФИО2 в возмещение расходов по уплате государственной пошлина в связи с подачей апелляционной жалобы взыскано 288 руб.

Не соглашаясь с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: без внесения изменений в договор аренды, невозможно изменение размера арендной платы в одностороннем порядке; изменения относительно вида разрешенного использования земельного участка в договор аренды также не вносились, при этом Департамент при расчете изменил ставку арендной платы: вместо 3% применяет 5,9%, а также применяет кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:6057 в размере 23 680 619 руб. 82 коп., которая внесена в Росреестр 08.11.2021.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент прост оставить судебные акты без изменения, указывая на

В судебном заседании представитель кассатора поддержал ранее изложенную правовую позицию о том, что Департамент необоснованно пересчитал размер арендных платежей исходя из экономически обоснованного коэффициента 5,9 % и вида разрешенного использовании земельного участка «под магазины» без заключения дополнительного соглашения и внесения изменений в договор аренды; в настоящее время договор аренды расторгнут в связи с выкупом земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.03.2013 между Департаментом (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-С-14-10105 (далее - Договор), в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 10 413 кв. м, с кадастровым номером 55:36:050208:6057, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир: нежилое одноэтажное здание, почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Советский административный округ, пр-кт Мира, д. 69 (далее - Участок). Цель использования участка: для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что размер арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы.

В силу пункта 2.3 Договора Арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата регистрации договора, а также период, за который осуществляется платеж.

Согласно пункту 5.2 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Департаментом в адрес ответчика направлялось уведомление об изменении размера арендной платы от 21.06.2022 № Исх-ДИО/8464, в соответствии с которым размер арендной платы в месяц с 27.09.2021 составляет 116 429 руб. 71 коп., с 01.01.2022 -         121 086 руб. 90 коп..

По расчету истца задолженность ответчика по договору за период с 01.11.2021 по 31.07.2022 составляет 846 885 руб. 39 коп. и пени за период с 11.08.2017 по 31.07.2022 - 126 057 руб. 87 коп., с учетом уточнений.

Для урегулирования спора в досудебном порядке в адрес Арендатора была направлена претензия от 08.08.2022 № Исх-ДИО/10749, неудовлетворение которой ответчиком явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 196, 200, 202, 207, 309, 310, 329, 330, 606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, данными в постановлении Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные, участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее - Порядок № 419-п), постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее - Постановление № 497), постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»; правовой позицией, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), установив факт изменения вида разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:6057 с «для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на «магазины» (код 4.4) во исполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда Омской области от 2106.2021 по делу № А46-1291/2021, принимая во внимание изначальное использование объекта недвижимости арендатором под здание магазина, то есть фактическое использование, сочтя обоснованным применение экономически обоснованного коэффициента в размере 5,9% исходя из фактического использования земельного участка с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда Омской области от 2106.2021 по делу № А46-1291/2021, пришел к выводу о правомерности уточненного в порядке статьи 49 АПК РФ Департаментом расчета размера арендной платы за период с 01.11.2021 по 31.07.2022, а также установив факт нарушения сроков внесения арендой платы, признал правомерным начисление неустойки, исключив из расчета период действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 в отношении задолженности, возникшей до введения моратория, а также период начисления неустойки с 11.08.2017 по 10.03.2020 в связи с пропуском срока исковой давности.

Проверив расчет пени, суд апелляционной инстанции признал его неверным в части определения начала периода исчисления пени, и размера задолженности, изменив решение в части сумм пени.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из положений пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 65 ЗК РФ, положений статьи 424 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 Постановления № 73, плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок № 419-п устанавливает правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - земельные участки), в силу пункта 2 Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов: 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 2) в соответствии с размером земельного налога; 3) на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с Порядком № 419-п расчет производится по следующей формуле: Ап = Кс х Кф х И, где: Ап - размер годовой арендной платы в руб., Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Кф - экономически обоснованный коэффициент, И - коэффициент уровня инфляции.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, постольку новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Определение размера платы за использование земельных участков собственникам объектов недвижимости различается в зависимости от функционального использования участка, которое осуществляется исходя из применения в расчетах регулируемой платы за пользование публичной землей поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования недвижимого имущества с учетом фактического использования, определяемый для каждого собственника объекта индивидуально.

С учетом указанного, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводам о том, что размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом как арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора и внесения в него изменений.

Исходя из того, что согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ вид или виды разрешенного использования земельного участка относятся к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества и подлежат внесению в кадастр, правомерны выводы судов о том, что Департамент, осуществляя пересчет, правильно исходил из того, что арендная плата по договору должна исчисляться с момента вступления в силу изменений о виде разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку в силу приведенных норм права, такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что в расчете предъявленных ко взысканию арендных платежей коэффициент 5,9 (для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса) определен Департаментом исходя из фактически осуществляемой ответчиком хозяйственной деятельности (эксплуатация магазина) и измененным видом разрешенного использования, факт которого установлен при рассмотрении дела № А46-1291/2021, при этом заключения дополнительного соглашения к договору аренды не требуется, суды пришли к обоснованным выводам о взыскании задолженности арендных платежей за период  с 01.11.2021 года по 31.07.2022, верно определив дату начала периода для расчета исходя из даты вступления в законную силу судебного акта по делу № А46-1291/2021 и уточнений иска – с 01.11.2021.

Возражения ответчика против произведенного Департаментом расчета арендной платы, указавшего на неправомерное применение Департаментом при расчете размера арендной платы коэффициента 5,9% (применяемого для вида разрешенного использования: «магазины (код 4.4)»), вместо коэффициента 3 % (применяемого для вида разрешенного использования - «для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок»), обоснованно отклонены судами исходя из принципа дифференцированного подхода при определении платы исходя из фактического использования земельного участка под объектами недвижимого имущества (с учетом соответствующих экономически обоснованных коэффициентов).

Судами верно учтено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:6057, который был изначально предусмотрен договором - для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, на вид разрешённого использования – под магазины (код 4.4), исключает возможность использовать при расчете размера арендной платы экономически обоснованный коэффициент, предусмотренный Приложением №3 к договору и составляющий 3%, поскольку использование земельного участка предпринимателем фактически осуществлялось по иному назначению.

Выводы судов соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Таким образом при расчете размера арендной платы за спорный период Департамент правомерно руководствовался положениями указанного ранее Порядка № 419-п, верно определил применимый коэффициент и размер кадастровой стоимости, а также дату, с которой подлежат применению при расчете арендной платы экономически обоснованный коэффициент - 5,9% и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:6057, площадью 10 413 кв. м - 23 680 619 руб. 82 коп. (внесенную в государственный реестр недвижимости в ноябре 2011 года именно на основании вступившего в законную силу судебного акта об обязании изменить вид разрешенного использования), руководствуясь датой вступления в законную силу решения Арбитражного суда Омской области от 21.06.2021 по делу № А46-1291/2021, которым суд обязал Департамент в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение об определении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:6057 - магазины (код 4.4) - 27.09.2021, а также с учетом уточнений исковых требований (исходя из срока исковой давности) в порядке статьи 49 АПК РФ - начиная с 01.11.2021 года.

С учетом изложенного, суды правомерно признали обоснованным требование Департамента о взыскании задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.11.2021 по 31.07.2022 в размере 846 885 руб. 39 коп.

Выводы судов в части требований о взыскании пени предметом кассационного обжалования не являются.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе, которые не опровергают выводов двух судебных инстанций по существу спора.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанцией норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые обществом судебные акты отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы в связи с отсутствием оснований для ее удовлетворения относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 24.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-5400/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

ФИО1