Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-7590/2020

г. Владивосток

11 ноября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-6579/2020,

на решение от 08.09.2020 судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-7590/2020 Арбитражного суда Приморского края,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка,

при участии:

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 17.12.2019, сроком действия до 31.12.2020, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй» (далее – ООО «ИК Гарант Строй», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление, УМС, ответчик) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.04.2018 №28-Ю-22991 за период пользования земельным участком с кадастровым номером 25:28:030005:4411 с 17.04.2018 по 30.12.2026, исходя из величины коэффициента функционального использования 1; взыскать с УМС г.Владивостока в пользу истца 6 000 рублей государственной пошлины (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 08.09.2020 Арбитражный суд Приморского края обязал Управление произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.04.2018 №28-Ю-22991, начиная с 17.04.2018, применив значение коэффициента функционального использования равным 1, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований. Несогласие с обжалуемым судебным актом апеллянт мотивирует тем, что согласно пункту 2.1 решения Думы г.Владивостока от 30.07.2015 №505 коэффициент функционального использования 1 применяется при расчете арендной платы на земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4.5 статьи 39.7 ЗК РФ, в то время как земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4411 предоставлен обществу непосредственно для использования в целях строительства капитальных гаражей.

Ссылается на подпункт 2 пункта 3 решения Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108 о земельном налоге в г.Владивостоке, согласно которому налоговая ставка установлена в размере 1,5%, в связи с чем расчет арендной платы, установленный пунктом 2.1 договора, произведен с применением ставки арендной платы 1,5*2, что не превышает более чем в 2 раза размер земельного налога.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 10.11.2020.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Приморского края проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

24.04.2018 между ООО «ИК Гарант Строй» и Департаментом земельных и имущественных отношений заключен договор аренды земельного участка №28-Ю-22991, которым в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обществу, как резиденту свободного порта Владивосток, предоставлен в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4411 площадью 542 кв.м, расположенный по адресу: г.Владивосток, в районе ул.2-я Поселковая, д.5, в аренду для реализации инвестиционного проекта «Строительство жилых домов, в том числе блокированного типа и иных зданий и сооружений», разрешенное использование: капитальные гаражи. Срок договора - с момента подписания до 30.12.2026 (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 6 677 рублей 29 копеек в месяц на основании приложенного к договору расчёта с учетом кадастровой стоимости земельного участка 2 670 916,38 рублей, ставки земельного налога 1,5%, коэффициента функционального использования 2. 

Заявлением от 03.03.2020 вх.№2940СП истец обратился к ответчику о перерасчете арендной платы по договору с применением коэффициента функционального использования 1.

Письмом от 27.03.2020 №2940сп ответчик отказал истцу в перерасчете аренды, что явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ  полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации г.Владивостока.

В соответствии с Положением об Управлении муниципальной собственности г.Владивостока, утвержденным постановлением Администрации г.Владивостока от 04.08.2000 №1439, Управление осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа, в связи с чем УМС г.Владивостока является надлежащим ответчиком в части заявленных к нему требований.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. 

Исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума №73), плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, является регулируемой.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.

Положениями пункта 4 Постановления Администрации Приморского края №75-па от 11.03.2015 (в редакции Постановления Администрации Приморского края № 376-па от 11.08.2016) «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А=К х Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка. 

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Думой г.Владивостока 10.08.2015 принят муниципальный правовой акт №208-мпа, определяющий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов. 

Положениями подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без торгов земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

 Как следует из пункта 1.1 договора аренды, арендодатель представляет земельный участок в аренду в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 2.4 правового акта №208-мпа определено, что в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Апл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб. Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

 Пунктом 2.5 правового акта № 208-мпа определено, что Кфи устанавливается Думой г.Владивостока по предложению главы г.Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка. 

28.10.2005 Думой г.Владивостока принято решение №108 о земельном налоге в г.Владивостоке, определяющее подпунктом 2 пункта 3 ставки налога на землю на территории Владивостокского городского округа в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Решением Думы г.Владивостока №505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г.Владивосток» (далее – решение №505) в пункте 2.1 Приложения №1 установлено значение коэффициента функционального использования, равного 1, для земельных участков с различными видами функционального использования, предоставленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ

Приведенные обстоятельства порядка предоставления спорных земельных участков отвечают критериям применения коэффициента, закрепленного в пункте 2.1 приложения №1 к решению №505.

Буквальное толкование положений указанного пункта позволяет оценить использованное в пункте 2.1 словосочетание «земельные участки с различными видами функционального использования» в качестве приема юридической техники, одновременно объединяющего неограниченное количество возможных видов функционального использования тех или иных земельных участков, аренда которых осуществляется после 01.03.2015 и в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ при отсутствии требования непременного наличия нескольких видов функционального использования у одного земельного участка.

Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда о необходимости в рассматриваемом случае применения порядка определения размера арендной платы за использование спорного земельного участка, предложенного истцом, то есть с использованием коэффициента функционального использования, равного 1, что предусмотрено пунктом 2.1 Приложения №1 к решению №505.

Ссылки Управления по тексту апелляционной жалобы на пункт 4 постановления 11.03.2015 №75-па, согласно которому размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, отклоняются коллегией, поскольку из буквального толкования указанной нормы следует, что по общему правилу величина ставки арендной платы должна соответствовать ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при этом только при отсутствии основания для применения соответствующей ставки, аналогичной для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, применяется правило об установлении ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не более двух размеров земельного налога в отношении таких земельных участков.

При расчете арендной платы за спорный земельный участок в силу решения №505 подлежит применению коэффициент функционального использования равный 1, в связи с чем ставка арендной платы будет равна ставке земельного налога, то есть 1,5%.

На основании изложенного, позиция УМС о необходимости применения ставки арендной платы равной 1,5 * 2% апелляционной коллегией признается ошибочной, поскольку прямо противоречит буквальному содержанию и правовому смыслу пункта 4 постановления от 11.03.2015 №75-па, и не учитывает положения муниципальных правовых актов г.Владивостока.

Требование арендатора об обязании произвести перерасчет арендной платы в сложившейся ситуации направлено на внесение правовой определенности в отношения сторон, исключающей возникновение в будущем споров о взыскании санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей арендатора, с одной стороны, либо взысканием неосновательного обогащения с арендодателя, с другой. В этой связи коллегия признает правомерным удовлетворение заявленных истцом требований в части обязания ответчика произвести перерасчет арендной платы по спорному договору начиная с 17.04.2018.

Поскольку арендная плата является регулируемой, нормативно-правовые акты, на основании которых произведен расчет арендной платы по спорному договору могут быть отменены или изменены законодательными органами, а вместе с их изменением или отменой может измениться величина соответствующего коэффициента, суд первой инстанции обоснованно отказал в перерасчете арендной платы по 30.12.2026.

Изучив доводы апелляционной жалобы Управления, судебная коллегия сочла, что обстоятельства, на которых она основана, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда. Иное толкование апеллянтом положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего обособленного спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.09.2020  по делу №А51-7590/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова