Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-105446/17

01 февраля 2018 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ж.П. Борсовой,

при ведении  протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,  рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО "ВАИРВИБЕ"

к АО "ПАНСИОНАТ ОТДЫХА "НОВОГОРСК"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу, 

 

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВАИРВИБЕ" обратилось в арбитражный суд с иском к АО "ПАНСИОНАТ ОТДЫХА "НОВОГОРСК"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды № 04/17/М от 12.04.2017 года.

Представителем истца было заявлено ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об изменении исковых требований, согласно которому просит суд признать договор аренды № 04/17/М от 12.04.2017 года прекратившим действие (расторгнутым) 04 ноября 2017 года.

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику; основанием иска - обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, а изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Под изменением основания иска понимается замена фактов, указанных истцом первоначально в обоснование своего требования, новыми фактами либо приведение дополнительных фактов; возможно также исключение некоторых фактов из числа ранее указанных. Под изменением предмета иска подразумевается замена одного требования, указанного истцом, на другое, основанием которого являются первоначально указанные факты.

При изменении предмета или основания иска иск не должен меняться, тождество иска должно сохраниться, поэтому закон не допускает одновременного изменения истцом и предмета, и основания иска, так как в этом случае был бы предъявлен новый иск.

Рассмотрев заявленное ходатайство, с учётом позиции представителя ответчика, судом рассмотрено и отклонено, так как истец,  изменив основание иска, просил признать прекратившим действие (расторгнутым) Договор аренды, поскольку фактически истец заявляет новые требования по иным основаниям.

Прим этом, судом отмечается, что согласно выработанному походу, отказ судом в изменении исковых требований, не влечёт за собой отказа в предоставлении лицу судебной защиты, так как оно вправе обратиться в суд с новым иском (Постановление Президиума ВАС РФ №161/10 от 11.05.2010г.).

Представителем ответчика заявлено ходатайство об объединении в одно производство дел № А41-105446/2017  и № А41-103553/2017 для совместного рассмотрения.

В производстве Арбитражного суда Московской области имеется дело №А41-103553/2017 о взыскании с ООО «ВАИРВИБЕ» в пользу АО «Пансионат отдыха «Новогорск» задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательств по уплате арендной платы и ущерба, причиненного арендуемому имуществу.

Как указывает ответчик в ходатайстве, вышеуказанные требования АО «Пансионат отдыха «Новогорск» по делу №А41-103553/2017, как и требования Истца по настоящему делу №А41-105446/2017 возникли из одного и того же договора, а именно договора аренды №04/17/М от 12.04.2017 г., заключенного АО «Пансионат отдыха «Новогорск» и ООО «ВАИРВИБЕ», а представленные сторонами по вышеуказанным делам доказательства (практически полностью) совпадают, что подтверждается наименованием приложений к исковым заявлениям по указанным делам.

Суд считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению.

В силу части 4 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединение дел в одно производство и выделение требований в отдельное производство допускаются до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.

Часть 6 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что дела, находящиеся в производстве арбитражного суда первой инстанции, в случае объединения их в одно производство передаются судье, который раньше других судей принял исковое заявление к производству арбитражного суда.

При этом необходимо учитывать основания возникновения заявленных требований и представленные доказательства.

Кроме того, при решении вопроса об объединении дел в одно производство суд должен руководствоваться принципом целесообразности для выполнения задач арбитражного судопроизводства, перечисленных в статье 2 АПК РФ.

Доказательств целесообразности рассмотрения заявленных требований в одном производстве, заявителем не представлено (статья 65 АПК РФ).

Суд в порядке ч. 4  ст. 137 АПК РФ с согласия представителей сторон спора завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению спора по существу.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей сторон спора, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходи  к следующему. 

Как следует из материалов дела, 12 апреля 2017 года между ООО «ВАИРВИБЕ» (Арендатор) и АО «Пансионат отдыха «Новогорск» (Арендодатель) был заключен Договор аренды № 04/17/М (далее -Договор), согласно условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату в пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 3383,5 кв.м. (далее - «Помещение), расположенное по адресу: Московская область, мкр. Новогорск, ул. Заречная, вл. 11 (кадастровый номер 50:10:0080101:779), а также часть земельного участка, занятого Помещением и необходимого для его использования. Состав Помещения указывается в приложении № 2 к настоящему Договору (абз. 1 пункта 1.1. Договора аренды).

Согласно пункту 2.3. Договора в случае, если это не противоречит законодательству РФ, Арендатор имеет право после получения необходимых документов использовать Помещение под гостиницу и ресторан (предложение 2 п. 2.3. Договора).

Согласно пункту 5.3. Договора, Помещение подлежит возврату Арендодателю с сохранением следующих элементов отделки: напольного покрытия, отделки потолка и стен, установленных перегородок, дверей, окон, витрин, конструктивно неотделимых элементов декора и отделки; с системой вентиляции и кондиционирования воздуха (включая разводку воздуховодов, трубопроводов горячей и холодной воды с запорной и регулировочной арматурой, трубопроводы дренажа, теплоизоляция, вентиляционное оборудование); с системой противопожарной вентиляции, дымоудаления и подпора; с системой отопления (включая разводку трубопроводов с запорной и регулировочной арматурой, а также радиаторы); с системой электроснабжения (включая кабельную проводку, распределительные шкафы, выключатели, встроенные светильники и розетки, с санитарными     системами     (включая     разводку     трубопроводов     и     установленное сантехническое оборудование); с системой противопожарной защиты (включая кабельную проводку, автоматические и ручные пожарные извещатели пожарной сигнализации, модули противопожарной автоматики, динамики системы оповещения, трубную разводку спринклерной системы с оросителями, комплектные пожарные шкафы внутреннего противопожарного водопровода); с системой безопасности стационарного типа установки; с телефонной проводкой с абонентскими розетками; с телевизионной проводкой с абонентскими розетками; с противопожарной системой стационарного типа установки; с внешними витринами и иными составными частями Помещения, отраженными в Акте приема-передачи. 

Исковые требования мотивированы тем, что указанные в пункте 5.3. Договора элементы отделки, в акте приема-передачи Помещения сторонами Договора аренды отражены не были.

Согласно п. 4 Акта приема-передачи от 19 августа 2017 года при подписании акта приема-передачи недостатки переданного в аренду помещения сторонами не выявлены.

Вместе с тем, согласно экспертному заключению № 013-11/17 по проверке работоспособности системы автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре на объекте «Главный корпус, клуб, столовая», находящемся по адресу: Московская область, город Химки, микрорайон «Новогорск», «Пансионат отдыха «Новогорск», выполненной ООО «Бюро Независимых Экспертиз», система пожарной сигнализации арендованного здания находится в неработоспособном состоянии и своих функций не выполняет (индикация дежурного режима извещателей ответствует).

Как полагает истец, указанные недостатки носят неустранимый характер, либо их невозможно устранить без существенных для Арендатора затрат. Данное нарушение является существенным и не позволяет эксплуатировать здание по его прямому назначению.

Использовать здание как гостиницу невозможно, поскольку размещение гостей в здании гостиничного комплекса, не соответствующего требованиям пожарной безопасности, создает угрозу жизни и здоровью посетителей и может повлечь за собой привлечение Арендатора к административной ответственности.

28 сентября 2017 года истец обратился к ответчику с письмом, в котором информировал ответчика о своих затратах и видах выполненных работ, которые были произведены истцом для улучшения арендуемого здания, а также попросил расторгнуть договор аренды нежилого помещения, с отнесением обеспечительного платежа в счет возможных потерь Арендодателя при досрочном расторжении договора.

Письмом от 02 октября 2017 года № 113/01 Арендодатель отказал Арендатору в досрочном расторжении договора аренды.

04 октября 2017 года истец письмом (исх. № 151) повторно обратился к ответчику с просьбой расторгнуть ранее заключенный договор аренды в связи с неисправностью пожарной сигнализации, однако ответчик вновь отказывает истцу в расторжении договора аренды (письмо от 12 октября 2017 года исх. № 123/02).

Согласно п. 9.7. Договора Арендатор вправе в соответствие с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления Арендодателю письменного уведомления об одностороннем отказе в следующих случаях:

- если Помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования по Договору, за исключением недостатков, которые были оговорены Сторонами при заключении настоящего Договора или были заранее известны Арендатору (подп.9.7.2.).

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения в суд.

Рассматривая заявленное требование о расторжении договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом, 12 апреля 2017 года между ООО «ВАИРВИБЕ» (Арендатор) и АО «Пансионат отдыха «Новогорск» (Арендодатель) был заключен Договор аренды № 04/17/М (далее - Договор), согласно условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату в пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 3383,5 кв.м. (далее - «Помещение), расположенное по адресу: Московская область, мкр. Новогорск, ул. Заречная, вл. 11 (кадастровый номер 50:10:0080101:779), а также часть земельного участка, занятого Помещением и необходимого для его использования. Состав Помещения указывается в приложении № 2 к настоящему Договору (абз. 1 пункта 1.1. Договора аренды).

Согласно пункту 2.3. Договора в случае, если это не противоречит законодательству РФ, Арендатор имеет право после получения необходимых документов использовать Помещение под гостиницу и ресторан (предложение 2 п. 2.3. Договора).

Сторонами подписан акт приема-передачи от 19.04.2017 года, согласно п. 4 которого недостатки, препятствующие использованию помещения по назначению, сторонами не выявлены. 

Ссылаясь на экспертное заключение № 013-11/17 по проверке работоспособности системы автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре на объекте «Главный корпус, клуб, столовая», находящемся по адресу: Московская область, город Химки, микрорайон «Новогорск», «Пансионат отдыха «Новогорск», выполненной ООО «Бюро Независимых Экспертиз», истец указывает, что система пожарной сигнализации арендованного здания находится в неработоспособном состоянии и своих функций не выполняет (индикация дежурного режима извещателей ответствует).

Как полагает истец, указанные недостатки носят неустранимый характер, либо их невозможно устранить без существенных для Арендатора затрат. Данное нарушение является существенным и не позволяет эксплуатировать здание по его прямому назначению.

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Требование истца о расторжении договора основано на п. 9.7.2 договора аренды.

Согласно п. 9.7. договора Арендатор вправе в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления Арендодателю письменного уведомления об одностороннем отказе в следующих случаях, в том числе:

- если Помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования по Договору, за исключением недостатков, которые были оговорены Сторонами при заключении настоящего Договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Помещения при заключении Договора или передаче Помещения в аренду (9.7.2.).

Исходя из содержания данного пункта договора аренды, данное положение регламентирует порядок одностороннего отказа арендатора от договора. 

Воля на односторонний отказ от договора выражена также в письме от 04.10.2017 года, согласно которому истец просит считать договор аренды № 04/17/М расторгнутым с 04.11.2017 года.

Вместе с тем, истцом заявлено требование о расторжении договора в судебном порядке.

Отклоняя доводы истца о передаче ему помещений, не соответствующих условиям договора, и невозможности эксплуатации арендованного имущества, суд исходит из того, что с учетом срока действия договоров, особенности арендуемого имущества, прав и обязанностей сторон, в том числе арендатора, предусмотренных договорами аренды, именно истцу были предоставлены максимальные права и на него возложена обязанность по решению вопросов, возникших в процессе эксплуатации (использования) арендуемого имущества, в том числе системы пожарной сигнализации.

В рассматриваемом случае, техническое состояние передаваемого помещения, было отражено в акте приема-передачи от 19.04.2017, подписанного обеими сторонами.

Согласно п. 2.6 договора аренды, в целях подготовки помещения к эксплуатации арендатор самостоятельно и за свой счет обязан произвести в помещении все необходимые подготовительные работы (отделочные работы, работы по устройству инженерных сетей и коммуникаций и пр.), а также установить в помещении торговое, технологическое, офисное и иное оборудование, необходимое для разрешенного использования помещения.

Пунктом 2.7. договора определено, что Арендодатель не обязан производить какие-либо изменения, модификации или улучшения Помещения с целью его подготовки для занятия Арендатором. Кроме того, Арендодатель не отвечает за недостатки Помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего Договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Помещения или проверки его исправности при заключении настоящего Договора или передаче Помещения в аренду. Арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии Помещения.

Суд полагает, что указанные арендатором недостатки не являются скрытыми, в связи с чем, осматривая при приемке в аренду спорное имущество, истец не ставил вопросы о возврате имущества из аренды и о расторжении договоров.

Более того, отказ от  договора аренды истцом был заявлен в письме от 04.10.2017 года, то есть по истечении более чем пяти месяцев аренды.

Из представленного в материалы дела письма в адрес ответчика от 28.09.2017 года, в котором истец предлагает расторгнуть договор аренды в связи с тяжелым финансовым положением, а не в связи с недостатками пожарной сигнализации.

Более того, 18 июля 2017 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, тем самым подтверждено намерение о продолжении арендных правоотношений без каких-либо претензий друг к другу.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены доказательства обстоятельств невозможности использования объектов по назначению.

Оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке в связи с невозможностью использования помещения по назначению, а также в связи с односторонним отказом от договора арендатора,  у суда не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). 

 

Судья                                                                                                               Ж.П. Борсова