ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

«07» июня 2018 года                                                         Дело № А40-91058/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьи  Шишовой О.А.,

судей: Кольцовой Н.Н., Ядренцевой М.Д.,    

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 19 марта 2018 года,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 27 декабря 2017 года № 33-Д-1291/17,

рассмотрев 06 июня 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу  

ООО «ИБ-Инвест» (истец) 

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 27 декабря 2017 года,

принятое судьей Прижбиловым С.В.,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 04 апреля 2018 года,

принятое судьями Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В., Векличем Б.С.,

по делу № А40-91058/2017 по иску ООО «ИБ-Инвест» (правопреемник ООО «Хлебозавод № 6»)

к Департаменту городского имущества города Москвы 

о взыскании денежных средств, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Хлебозавод № 6» (далее – истец, ООО «Хлебозавод № 6») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) о взыскании 87 589 506 рублей 20 копеек неосновательного обогащения, 8 532 260 рублей 21 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных с 19.05.2017 по день фактической уплаты задолженности (с учетом уменьшения суммы иска в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 ООО «Хлебозавод № 6» в порядке процессуального правопреемства заменено на Общество с ограниченной ответственностью «ИБ-Инвест» (далее – ООО «ИБ-Инвест»), решение оставлено без изменения. 

ООО «ИБ-Инвест» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. 

Представитель ООО «ИБ-Инвест» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Департамента в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил решение и постановление оставить без изменения.

Как установлено судами, 04.10.2010 между ООО «Хлебозавод № 6» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор № М-01-034951 аренды земельного участка общей площадью 29 006 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005011:1000, расположенного по адресу: 

<

...>, вл. 16, предоставленного для строительства домов многоэтажной жилой застройки (далее - договор).

Истец осуществил застройку земельного участка объектами первой очереди строительства и в соответствии с разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 05.03.2015 № RU77210000-006353 первая (из трех) очередь жилого комплекса (корпусы 1 - 4) введена в эксплуатацию.

В обоснование иска ООО «Хлебозавод № 6» ссылалось на то, что за период с 31.03.2015 по 05.04.2017 платежными поручениями от 31.03.2015 № 209, от 03.07.2015 № 783, от 15.09.2015 № 1388, от 25.12.2015 № 1676, от 07.12.2016 № 988562, от 07.12.2016 № 988563, от 07.12.2016 № 988564, от 09.01.2017 № 2, от 05.04.2017 № 301 перечислило арендную плату по договору в размере 102 035 052 рублей 20 копеек,  вместе с тем, арендная плата за часть земельного участка площадью 24 951 кв.м, необходимая для эксплуатации жилого комплекса (площадь определена истцом исходя из технического заключения ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» от 11.07.2017 № 0008-НОБС-17) в размере 87 589 506 рублей 20 копеек не подлежала уплате, поскольку 02.06.2015 состоялся переход права собственности на первую квартиру в жилом комплексе к третьему лицу, в связи с чем,  с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц, а Департамент утратил право на распоряжение им, следовательно, перечисленные арендные платежи по договору являются неосновательным обогащением. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

Суд первой инстанции, апелляционный суд, применив положения статей 413, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации,  статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с учетом положений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правомерно исходили из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что земельный участок «площадью 4 115 кв. м», являющийся частью земельного участка, предоставленного обществу для строительства, и необходимый для эксплуатации объектов первой очереди застройки, не сформирован, на самом земельном участке ведется строительство объектов, относящихся к иным очередям строительства, а истец, как лицо, 02.06.2015 зарегистрировавшее право собственности на помещение, расположенное в жилом комплексе, заявление о формировании и предоставлении в собственность земельного участка не подавал, чем допустил бездействие. Признав за истцом право владения и пользования земельным участком, но отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что при допущенном истцом бездействии по формированию земельного участка установленная на основании представленного истцом технического заключения ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» от 11.07.2017 № 0008-НОБС-17 площадь земельного участка «4 115 кв. м» не может быть использована при расчете, в связи с чем в иске отказали.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение судами норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления  и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения: в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

При этом в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14 по делу № А60-21163/2012, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14 по делу № А53-8141/2013,  Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014,  от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 по делу № А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации. 

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по  внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий. 

В силу вышеизложенного, обязательство ООО «Хлебозавод № 6» по уплате арендной платы прекращено в части земельного участка, занятого объектами первой очереди строительства и необходимого для их эксплуатации, при этом для его прекращения не требовалось формирование земельного участка под объектами первой очереди, а выводы судов об отказе в удовлетворении иска со ссылкой на то, что земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов первой очереди, не сформирован, не основаны на законе. 

Принципиальным для рассмотрения настоящего спора являлся вопрос площади земельного участка, занятого объектами первой очереди строительства и необходимого для их эксплуатации, который судами не ставился и не разрешен. 

При этом в обоснование иска истец представил техническое заключение ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» от 11.07.2017 № 0008-НОБС-17 (т.2 л.д. 3-107), из которого усматривается, что для эксплуатации объектов первой очереди застройки (жилой комплекс) необходима площадь 24 951 кв.м, а оставшаяся площадь в размере 4 115 кв. м будет использована для завершения строительства объектов 2 и 3 очередей (детский сад, спортивный комплекс).

Представленное истцом заключение ответчиком не опровергнуто, о несогласии с выводами, содержащимися в указанном заключении, ответчиком не заявлено. При этом в случае возникновения при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, назначить судебную экспертизу (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку указанные вопросы при рассмотрении дела не выяснялись, выводы судов нельзя признать основанными на установлении всех обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. 

Поэтому решение, постановление подлежат отмене.

Так как арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, разрешить по результатам исследования и оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленных в дело доказательств вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов первой очереди застройки, в случае необходимости поставить на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, после чего, правильно применив нормы материального права, с соблюдением норм процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2017 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2018 года по делу № А40-91058/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                     О.А. Шишова 

 

Судьи:                                                                                             Н.Н. Кольцова

 

                                                                                                         М.Д. Ядренцева