АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А84-2765/2017

г.Калуга

24 мая 2018г.

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2018 г.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи

 

                          Николаевой Н.Н.

судей

                          Бессоновой Е.В.

                          ФИО1

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Таласса" – директора ФИО2 выписка ЕГРЮЛ, ФИО3 доверенность от 03.07.2017;

от Правительства Севастополя - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 по делу №А84-2765/2017, 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Таласса" (далее - общество, ООО «Таласса») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением о признании незаконным решения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент), оформленного уведомлением от 20.06.2017 N 21365/05-05-21/17 об отказе в предоставлении государственной услуги по переоформлению возникшего в соответствии с земельным законодательством Украины права аренды, путем предоставления в аренду ООО "Таласса" земельного участка площадью 17 479 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе парка Победы, кадастровый номер: 91:02:001017:14, с разрешенным использованием "для строительства и обслуживания гостиничного комплекса"; просило возложить на Департамент обязанность совершить действия, предусмотренные Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП, и направленные на заключение с ООО "Таласса" договора аренды земельного участка площадью 17 479 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе парка Победы, кадастровый номер: 91:02:001017:14, с разрешенным использованием "для строительства и обслуживания гостиничного комплекса".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.10.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 требования удовлетворены. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой и апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители Общества возражали против доводов кассационной жалобы.

Департамент и Правительство представителей в судебное заседание не направили, о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие не явившегося лица.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя Общества, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит в связи со следующим.

Как установлено судами, 16.01.2017 общество обратилось в Департамент с заявлением (вх. N 05-вх/1361/2017) о переоформлении права аренды земельного участка площадью 17479 кв. м, кадастровый N 91:02:001:017:14, расположенного в г. Севастополе, в районе парка Победы, ранее предоставленного Севастопольским городским Советом в аренду по договору аренды от 09 июня 2005 года. К заявлению приложены (в том числе) оригинал договора аренды земельного участка, копия кадастрового паспорта земельного участка, копия разрешения на строительство.

Уведомлением от 20.06.2017 N 21365/05-05-21/17 Департамент сообщил заявителю об отказе в предоставлении государственной услуги по переоформлению права аренды земельного участка по договору аренды от 09 июня 2005 года в связи с незавершением застройки земельного участка в установленный пунктом 9.2.2 договора аренды срок.

Несогласие с отказом послужило основанием обращения Общества в суд. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал отказ Департамента по мотивам несвоевременной застройки арендованного земельного участка не соответствующим требованиям пункта 13 статьи 3 Закона N 46-ЗС и пункта 7 Порядка N 1250, суд апелляционной инстанции согласился с названным выводом.

Выводы судов не противоречат обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Суд установил, что 09.06.2005 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ЧП "Таласса" (арендатор, правопредшественник Общества) заключен договор аренды земельного участка (далее по тексту - договор аренды), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 06.04.2005 N 3059 предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование сроком на 25 лет земельный участок общей площадью 1,8004 га для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением этих земель к землям рекреационного назначения, который находится в районе парка Победы (г. Севастополь), который зарегистрирован Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 04.07.2005 под N 307 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный номер 4-М-01).

В договор дважды – 15.06.2006 и 08.10.2009 вносились изменения в части срока завершения стройки с подписанием дополнительных соглашений, соответствующие записи вносились в   Государственный реестр земель.

Названный земельный участок поставлен на кадастровый учет в Российской Федерации (кадастровый N 91:02:001:017:14) с выдачей кадастрового паспорта.

11.06.2010 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе выдано разрешение N 985 на выполнение частным предприятием "Таласса" строительных работ по проекту "Гостинично-рекреационный комплекс в районе парка Победы г. Севастополь. I пусковой комплекс. Корпус N 1".

Суд руководствовался принятым в соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее по тексту - Закон N 6-ФКЗ) Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее по тексту - Закон N 46-ЗС) и принятым в его исполнение 21.12.2015 Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года (далее по тексту - Порядок N 1250). Утвержденным Правительством Севастополя.

Так, согласно статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации. 

Таким образом, законодатель субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополь – предусмотрел не право, а обязанность внесения изменений в договор, которая возлагается как на орган, уполномоченный действовать от имени собственника, так и на арендатора.

 Неприведение в соответствие российскому законодательству договора аренды: 

влияет на публичный порядок – учет, открытость, доступность сведений о правах на земельные участки, как объекты недвижимости (поскольку обременения арендой земельных участков в публичном реестре – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (раздел III Реестра), а документом-основанием для заполнения указанного раздела является представленный сторонами приведенный в соответствие договор аренды,

 

 - препятствует органу, действующему от имени публичного собственника, надлежащим образом учитывать обязательства по арендной плате, а также реализовывать иные полномочия, связанные с изменением, расторжением договора,

-  влияет на реализацию прав и обязанностей арендатора. 

Проверяя соответствие действий сторон Порядку N 1250, суд установил, что заявитель подал соответствующее пункту 2 заявление надлежащему лицу - Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, чьи полномочия в соответствующем качестве определяет Положение, утвержденное постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП; указанное заявление в порядке пункта 6 Порядка N 1250 уполномоченным органом возвращено не было, что свидетельствует о его соответствии требованиям пункта 4 Порядка N 1250. 

Суд правомерно указал, что пунктом 7 Порядка N 1250 установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка; в  рассматриваемом случае, в оспариваемом решении Департамента отсутствует указание на законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался государственный орган при его принятии; вместе с тем  суд проверил ссылки Департамента на то, что оспариваемое решение принято в соответствии с подпунктом 6 пункта 7 Порядка N 1250, предусматривающим такое основание для отказа в предоставлении земельного участка, как несоответствие фактического использования земельного участка разрешенному использованию. 

Пунктом 7 Порядка N 1250 предусмотрено, что с целью получения информации относительно наличия обстоятельств, указанных в подпункте 6 данного пункта, уполномоченный орган направляет запрос в орган исполнительной власти города Севастополя, уполномоченный на осуществление земельного контроля (надзора) в отношении испрашиваемого земельного участка, который обязан провести обследование указанного земельного участка на протяжении 20 дней с момента поступления запроса и направить информацию по результатам обследования в адрес уполномоченного органа.

Суд исследовал составленный должностными лицами Управления земельного контроля Департамента 31.05.2017 по результатам обследования спорного земельного участка акт, согласно которому в границах земельного участка расположен капитальный объект,  незавершенный строительством в уровне седьмого надземного этажа. 

Суд изучил письмо от 30.01.2017 N 104/01/30-исх./02/17, где Управление земельного контроля Департамента сделало вывод, что возводимый заявителем на основании разрешения на выполнение строительных работ от 11.06.2010 N 985 объект капитального строительства является корпусом N 1 первого пускового комплекса гостинично-рекреационного комплекса в районе парка Победы г. Севастополь, при этом установил, что строительство соответствует виду разрешенного использования земельного участка – для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, в связи с чем пришел к обоснованному выводу, что основания отказа не соответствуют пункту 7 Порядка №1250.

Повторяемой в кассационной жалобе позиция  Департамента и Правительства Севастополя о том, что под несоответствием фактического использования земельного участка разрешенному использованию следует понимать, в том числе, нарушение землепользователем установленных сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, была дана оценка, суд правомерно указал, что в силу упомянутых выше норм Земельного кодекса Российской Федерации под несоответствием фактического использования земельного участка разрешенному использованию земельного участка следует понимать осуществление землепользователем такой деятельности, которая противоречит документам градостроительного зонирования.

Нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации предусматривают общие и специальные основания и процедуры изменения и прекращения арендных отношений, в том числе при незавершении строительства в установленные сроки, при неисполнении договорных обязательств, что является самостоятельным вопросом и возможно после переоформления соответствующих договоров.  На этом, в частности, указал апелляционный суд, оценивая доводы о невнесении арендной платы, как основания отказа в переоформлении договора.

Также суд кассационной инстанции указывает на следующее.

Правовой режим земельных участков при их предоставлении определялся, по законодательству Украины, отнесением земель к той или иной категории, которая, в свою очередь, предусматривала режимы землепользования; соответственно, целевое назначение земельного участка при его предоставлении в аренду определялось по законодательству Украины и должно было учитывать режим и ограничения для определенной категории земель, прежде всего при выдаче разрешающих строительство документов. 

В настоящем деле разрешительные документы выданы, не отменены, объект возведен до уровня 7 этажа; в расторжении договора аренды в деле №А84-3954/2017 судом отказано, обстоятельства ничтожности договора аренды органом местного самоуправления не выявлены и до суда не доведены.

Кроме того, переоформление договора в соответствии с действующим законодательством не препятствует предъявлению в суд соответствующих исков, в том числе, при наличии на то оснований,  в целях применения последствий недействительности ничтожной сделки, чему переоформленный договор также препятствий не создает.

В определении от 29.03.2018 по делу №310-КГ17-15291 Верховным Судом Российской Федерации изложена позиция относительно необходимости учета документов перспективного планирования, однако этот вопрос касался выдачи разрешений на строительство.

В отношении учета текущей градостроительной ситуации и документов перспективного планирования в существующем землепользовании, в том числе при наличии на участке возведенного объекта незавершенного строительства, суд кассационной инстанции полагает необходимым указать на следующее.

Включение земельных участков в земли населенных пунктов, отнесение земельного участка к рекреационным зонам, особо охраняемым землям  и т.п. должно оцениваться с учетом положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Условия, при которых ранее предоставленные земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют вновь установленному градостроительному регламенту территориальных зон населенного пункта, и правовые последствия этой ситуации определены в пункте 4 статьи 85 Кодекса, где определено следующее: 

- указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры,

- в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов,

- реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Изложенное, при наличии угрозы упомянутым выше публичным интересам, требует применения специальных способов защиты (статьи 279,  1065 Гражданского кодекса Российской Федерации), Разрешение названных вопросов в процессе переоформления действующих договоров аренды является ненадлежащим способом реализации органами, осуществляющими публичные полномочия, своих функций.

На основании изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 по делу №А84-2765/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                   Н.Н. Николаева

Судьи                                                                                                Е.В. Бессонова 

                                                                                                            ФИО1