АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3117/2021

06 июля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                     с ограниченной ответственностью «Атлант»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от  20.04.2021

по делу № А59-4887/2020 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Атлант»

к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска

третьи лица: администрация города Южно-Сахалинска, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска

о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, возложении обязанности выдать разрешение на строительство

Общество с ограниченной ответственностью «Атлант»                     (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693000, 

<

...>; далее – ООО «Атлант», общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>; далее – Департамент архитектуры и градостроительства), оформленного письмом от 27.08.2020 № 5737-026/07, об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта «Магазин строительных товаров» на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0312003:96, расположенном по адресу: 

<

...>. В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов общество просило возложить на ответчика обязанность по выдаче испрашиваемого разрешения на строительство указанного объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693000, 

<

...>; далее – администрация)                      и Департамент землепользования города Южно-Сахалинска                          (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>; далее – Департамент землепользования).

Решением суда от 22.12.2020 заявленные обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                        от 20.04.2021 названное решение от 22.12.2020 отменено, в удовлетворении требований общества – отказано.

В кассационной жалобе ООО «Атлант» выражает несогласие                            с принятым по делу апелляционным постановлением и считает, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права,             в связи с чем просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции – оставить в силе. 

По мнению общества, апелляционным судом сделан ошибочный вывод о том, что утверждение администрацией в 2014 году проекта планировки                  и межевания территории препятствует завершению строительства капитального объекта, возводимого с 2013 года на арендуемом обществом земельном участке с целевым назначением «для строительства магазина строительных товаров». При этом согласно действующим Правилам землепользования и застройки от 03.01.2013 № 744/44-13-4 (далее – ПЗЗ               № 744/44-13-4) указанный участок расположен в коммунально-складской территориальной зоне П-1, одним из условно разрешенных видов использования в которой является строительство объектов торгового назначения. Разрешение на такой вид использования предоставлено обществу постановлением администрации от 27.09.2019 № 2979-па                       по результатам проведенных публичных слушаний. С учетом изложенного общество настаивает на том, что в данном конкретном случае отсутствуют предусмотренные частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ основания для отказа в выдачи испрашиваемого разрешения на строительство спорного объекта.     

Департамент архитектуры и градостроительства в письменных возражениях на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней обществом доводы и предлагает оставить обжалуемое апелляционное постановление без изменения как законное и обоснованное. При этом полагает, что предусмотренный проектом планировки территории вид разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка – для размещения объектов промышленности не допускает возведение на этом участке объектов торгового назначения. 

Администрация и Департамент землепользования отзывы на кассационную жалобу не представили. 

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени          и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд       не обеспечили. Общество ходатайствовало о рассмотрении поданной жалобы в отсутствие его представителя. 

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого апелляционного постановления с учетом доводов и возражений сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам. 

Как усматривается из материалов дела, ООО «Атлант» на основании заключенного с ООО «Сахалинская областная металлобаза» договора купли-продажи от 13.03.2017 является собственником объекта незавершенного строительства «Магазин строительных товаров», кадастровый номер 65:01:0312003:847, площадь 1 040 кв.м, степень готовности 10%, адрес:                   

<

...> (запись в ЕГРН о регистрации права        от 27.03.2017 № 65:01:0312003:847-65/001/2017-3). 

Строительство данного объекта осуществлялось предыдущим собственником на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 24.02.2010 № 000644, в соответствии с выданным администрацией  разрешением на строительство от 02.10.2013 № RU65302000-0000004075 (пункт 1.2 договора купли-продажи от 13.03.2017). 

После приобретения обществом указанного объекта между ним                     и Департаментом землепользования был заключен новый договор аренды                 от 28.07.2017 № 13715, по условиям которого обществу во временное пользование на срок с 28.07.2012 по 28.07.2020 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 65:01:0312003:96, площадью 1 672 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования –            для строительства в установленном порядке объекта «Магазин строительных товаров» (пункт 1.1).

В пункте 1.3 договора отражено наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:010312003:847.

Соглашением от 28.07.2020 № 42091/2 стороны продлили срок действия договора аренды от 28.07.2017 № 13715 до 27.07.2023.

Срок действия разрешения на строительство капитального объекта «Магазин строительных товаров» от 02.10.2013 № RU65302000-0000004075, выданное администрацией ООО «Сахалинская областная металлобаза», также неоднократно продлевался по заявлениям ООО «Атлант»                       до 10.03.2018, а затем до 11.01.2019.

Обществом получен градостроительный план № RU65302000010836  на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:96, согласно которому этот участок расположен в Коммунально-складской территориальной зоне П-1. Согласно градостроительному регламенту данной зоны основным видом разрешенного использования участка является размещение объектов коммунально-складского назначения. К условно разрешенным видам использования отнесено, в том числе размещение объектов торгового назначения.

Впоследствии Департамент архитектуры и градостроительства                      в письмом от 12.04.2019 № 2526-026/07 отказал обществу в выдаче разрешения на строительство спорного объекта на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и порекомендовал обществу получить разрешение на условно разрешенный вид использования участка.

По результатам проведенных публичных слушаний администрацией издано постановление от 27.09.2019 № 2979-па о предоставлении                      ООО «Атлант» разрешения на условно разрешенный вид использования «Объект торгового назначения» земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312003:96.

После этого общество несколько раз обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлениями от 03.10.2019,                            от 12.05.2020, от 30.06.2020 по вопросу о выдаче разрешения на строительство спорного объекта, однако получало отказы со ссылкой на отсутствие документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

После устранения замечаний общество вновь обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением от 20.08.2020, приложив все необходимые документы.

По результатам рассмотрения указанного обращения Департамент архитектуры и градостроительства в ответе от 27.08.2020 № 5737-026/07 сообщил обществу об отказе в выдаче разрешения на строительство ввиду несоответствия представленных документов требованиям к строительству капитального объекта, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (по проекту планировки северо-восточного района, утвержденному постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 17.04.2014 № 668-па), входящего в зону промышленности, строительство объектов торговли в которой не предусмотрено. При этом отмечено, что обществу ранее в письме от 17.08.2020 № 026-7920-20/адм-001/ДаиГ даны разъяснения по вопросу внесения изменений в проект планировки территории.

Полагая, что отказ Департамента архитектуры и градостроительства                    в выдаче разрешения на строительство является незаконным и нарушает право общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Судом первой инстанции установлено, что после начала строительства спорного объекта в 2013 году администрацией было издано постановление    от 17.04.2014 № 668-па, которым утвержден проект планировки и межевания территории северо-восточной части г. Южно-Сахалинска, согласно которому арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:96 отнесен к зоне размещения объектов производственного назначения.

Указанное обстоятельство послужило единственным основанием для  принятия Департаментом архитектуры и градостроительства оспариваемого решения от 27.08.2020 № 5737-026/07 об отказе в выдаче обществу испрашиваемого им разрешения на строительство спорного объекта.

Вместе с тем, суд первой инстанции, применив положения статей 1, 7, 85 Земельного кодекса РФ, статей 37, 39 Градостроительного кодекса РФ и статьи 59 ПЗЗ № 744/44-13-4, установил, что арендуемый обществом земельный участок расположен в Коммунально-складской территориальной зоне П-1, к условно разрешенным видам использования в которой отнесено размещение объектов торгового назначения.

Принимая во внимание предоставленное обществу постановлением администрации от 27.09.2019 № 2979-па по результатам публичных слушаний разрешение на указанный условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312003:96, суд первой инстанции признал, что строительство объекта «Магазин строительных товаров» на данном участке не противоречит градостроительному регламенту Коммунально-складской территориальной зоны П-1. Иных препятствий для возведения на указанном участке спорного капитального объекта судом не выявлено. 

С учетом установленного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае у Департамента архитектуры и градостроительства не имелось предусмотренных частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ оснований для принятия оспариваемого отказа. 

Отменяя принятое по делу решение и отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, апелляционный суд руководствовался положениями статей 41, 42 Градостроительного кодекса РФ и исходил из того, что проект планировки территории, предусматривающий размещение на данной территории определенных объектов капитального строительства исходя из комплексных потребностей населения и экологических, экономических, социальных факторов развития территории, является одним из обязательных документов, на соответствие которого должны проверяться проектные решения возводимого объекта при рассмотрении вопроса                      о выдаче разрешения на строительство этого объекта.

Поскольку утвержденный постановлением администрации                           от 17.04.2014 № 668-па проект планировки и межевания северо-восточной части г. Южно-Сахалинска относит арендуемый земельный участок к территории Производственной зоны П-2, в которой предусмотрено размещение только объектов промышленности, апелляционный суд счел,  что Департамент архитектуры и градостроительства правомерно отказал обществу в выдаче разрешения на строительство торгового объекта.    

Между тем апелляционным судом не учтено следующее. 

Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки включают в себя, в частности градостроительные регламенты (статья 30 Градостроительного кодекса РФ).

 Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ  градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В свою очередь, частью 1 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Согласно пункту 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ).

По смыслу приведенных норм права градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.2013 № 1633/13).

Таким образом, именно градостроительный план определяет возможность строительства того или иного объекта недвижимости                       на конкретном земельном участке в соответствии с действующими                      на территории муниципального образования документами территориального планирования и градостроительного зонирования. 

В данном случае, как верно указано судом первой инстанции,             согласно полученному обществом градостроительному плану                                  № RU65302000010836 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:96, этот участок расположен в Коммунально-складской территориальной зоне П-1, в пределах которой допускается размещение объектов торгового назначения в качестве условно разрешенного вида использования, разрешение на который также получено обществом в установленном законом порядке.  

 

 Само по себе утверждение администрацией проекта планировки                   и межевания территории северо-восточной части г. Южно-Сахалинска                   не повлекло изменения границ территориальных зон и установленных для них градостроительных регламентов. 

Утверждение ответчика, поддержанное апелляционным судом, о том, что спорный участок относится к Производственной территориальной зоне   П-2, а не к Коммунально-складской территориальной зоне П-1, как указано                  в градостроительном плане, не подтверждено имеющимися в деле доказательствами.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал на то, что каких-либо установленных законом препятствий для строительства спорного объекта на арендуемом обществом земельном участке не имеется.   

Более того, даже в случае изменения территориальной зоны и градостроительного регламента общество в силу пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ вправе было бы использовать предоставленный ему земельный участок до окончания срока аренды по своему целевому назначению для завершения начатого в 2013 году строительства спорного объекта, что согласуется с правовой позицией, отраженной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015               № 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Как указал Конституционный Суд РФ в Определениях от 26.03.2020           № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, положения приведенных выше норм права призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

 

Ссылки апелляционного суда на положения пункта 2 части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ также не свидетельствуют о законности оспариваемого отказа Департамента архитектуры и градостроительства. 

Исходя из буквального содержания указанной нормы права проверка уполномоченными органами соответствия проектной документации требованиям, установленным проектом планировки территории, осуществляется только в в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка.

В отношении остальных объектов такая проверка проектной документации осуществляется в соответствии с требованиями градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, у апелляционного суда не имелось законных оснований для отмены принятого по делу судом первой инстанции решения и отказа             в удовлетворении заявленных обществом требований.

Поскольку дополнительного исследования фактических обстоятельств спора и оценки имеющихся в деле доказательств в данном случае                         не требуется, то обжалуемое апелляционное постановление, принятое                   с неправильном применением норм материального права, подлежит отмене           на основании пункта 5 части 1 статьи 284 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ           с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Расходы общества по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат взысканию с Департамента архитектуры и градостроительства на основании частей 1, 5 статьи 110           АПК РФ с учетом разъяснений пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда                     от  20.04.2021 по делу № А59-4887/2020 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, решение суда от 22.12.2020 по тому же делу – оставить          в силе.

Взыскать с Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атлант»                                      (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков        

 

Судьи                                                                             С.Н. Новикова

         В.А. Гребенщикова