АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«23» декабря 2022 года                                                                          Дело № А53-4810/2022

Резолютивная часть решения объявлена «20» декабря 2022 года

Полный текст решения изготовлен «23» декабря 2022 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации города Ростова-на-Дону,

третьи лица - Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, муниципальное казенное учреждение «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону, Министерство транспорта Ростовской области, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ростовской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Новый проект» (ИНН 

<

***>),

о признании незаконными пунктов 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3 и 1.9.4 постановления № 993 от 03.11.2021,

по встречному иску Администрации города Ростова-на-Дону 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества, о прекращении права собственности, о признании права собственности,

при участии:

от заявителя - представитель ФИО3 (доверенность от 02.09.2022);

от заинтересованного лица – ФИО4  (доверенность от 28.10.2021);

от третьих лиц: от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону – представитель ФИО5 (доверенность от 10.01.2022);

от муниципального казенного учреждения «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону» – представитель ФИО6 (доверенность от 10.01.2022);

от Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону – представитель ФИО7 (доверенность от 17.01.2022);

от Министерства  транспорта Ростовской области - представитель ФИО8 (доверенность от 11.01.2022);

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ростовской области – ФИО9 (доверенность от 29.11.2022),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону (далее также – администрация) о признании незаконными пунктов 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3 и 1.9.4 постановления № 993 от 03.11.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, муниципальное казенное учреждение «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону, Министерство транспорта Ростовской области, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ростовской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Новый проект».

Протокольным определением от 12.07.2022 принят к производству встречный иск Администрации города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества, о прекращении права собственности, о признании права собственности.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал ходатайство об уточнении требований, согласно которому просит:

признать незаконными п.п. 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону № 993 от 3 ноября 2021 года в части изъятия принадлежащего ФИО2 части земельного участка площадь 2704 кв. м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 103) из земельного участка площадью 3925 кв. м с КН 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенного по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв. м с КН 61:44:0000000:13600, расположенное по адресу: 

<

...>, строенв.; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв. м с КН 61:44:0081126:19, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв. м с КН 61:44:0081126:20, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв. м с КН 61:44:0081126:18, расположенное по адресу: 

<

...> «в»;

обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону осуществить изъятие у ФИО2 путем выкупа всего земельного участка площадью 3925 кв. м с КН 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенного по адресу: 

<

...> «в» и находящихся на данном земельном участке объектов недвижимости: нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв. м с КН 61:44:0000000:13600, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв. м с КН 61:44:0081126:19, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв. м с КН 61:44:0081126:20, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв. м с КН 61:44:0081126:18, расположенное по адресу: 

<

...> «в» за цену в размере 122 452 928 (сто двадцать два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи девятьсот двадцать восемь) рублей из которых 116 913 000 (сто шестнадцать миллионов девятьсот тринадцать тысяч) рублей – рыночная стоимость изымаемого имущества; 5 539 928 (пять миллионов пятьсот тридцать девять девятьсот двадцать восемь) рублей – убытки, связанные с изъятием объектов, путем внесения изменений в Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону № 993 от 03 ноября 2021 года.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании экспертами ООО «Новая Экспертиза» ФИО10, ФИО11, ФИО12, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, даны пояснения по экспертному заключению. Отобранные расписки приобщены к материалам дела.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель предпринимателя возражал.

Суд по выходу из совещательной комнаты объявил протокольное определение об отказе в назначении повторной экспертизы.

Представитель предпринимателя уточненные требования поддержал.

Представитель администрации возражал против удовлетворения требований предпринимателя, поддержал свои требования.

Представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ростовской области поддержал позицию предпринимателя.

Остальные третьи лица поддержали позицию администрации.

В судебном заседании 20.12.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 20.12.2022 до 16 часов 10 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:40, по адресу в 

<

...> «в», со всеми расположенными на участке строениями: нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0000000:13600; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0081126:19; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0081126:20; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:18.

Документация по планировке территории объекта транспортной инфраструктуры «Реконструкций автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная – ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная – ул. Вавилова – пр. Королева» утверждена постановлением администрации города Ростова-на-Дону лот 03.03.2021 г. № 151. 

В соответствии с Положением о размещении объекта капитального строительства местного значения, характеристики планируемого развития территории (Приложение № 3 к упомянутому постановлению), земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:40, являющийся собственностью предпринимателя ФИО2, подлежит разделу на два земельных участка с условными номерами 103 и 104 согласно проекту межевания территории. В соответствии с приложением № 3, участок № 103 подлежит изъятию и предназначен для размещения планируемого линейного объекта, а участок № 104 для размещения такого объекта не предназначен, но изъятию также подлежит. В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ из состава исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:40 образовано 2 земельных участка – с кадастровым номером 61:44:0081126:276 площадью 1221 кв. м (условный номер 104) и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:275 площадью 2 704 (условный номер 103).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 03.11.2021 № 993 принято решение об изъятии недвижимого имущества: части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:40 площадью 2704 кв. м (условный номер 103 по Проекту межевания территории), со всеми расположенными на участке строениями: нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:19; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:20; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:18. При этом решение об изъятии земельного участка с условным номером 104 площадью 1221 кв. м не принято.

В соответствии с позицией Администрации г. Ростова-на-Дону предпринимателем ФИО2 не представлено безусловных доказательств невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:276 (условный номер 104) по его целевому назначению – для эксплуатации производственных помещений. 

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя ФИО2 в арбитражный суд.

Администрацией г. Ростова-на-Дону заявлен встречный иск об изъятии путем выкупа части земельного участка площадь 2704 кв. м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМЗУ103) из земельного участка площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, расположенного по адресу: 

<

...> «в», а также всех объектов недвижимости, находящихся на нем, прекращении права собственности предпринимателя ФИО2 на указанные объекты и признании на нах права муниципальной собственности.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к основным началам гражданского законодательства отнесены неприкосновенность собственности и необходимость обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты (пункт 1 статьи 1). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются реальный ущерб – расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата его имущества, а также упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота (статья 15). Принудительное изъятие недвижимого имущества у его собственника допускается в связи с принудительным отчуждением для государственных или муниципальных нужд земельного участка под этим имуществом (подпункт 3.2 пункта 2 статьи 235, статья 239.2), в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279). В причитающееся в этом случае правообладателю возмещение включаются рыночная стоимость изымаемых земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также убытки, причиненные таким изъятием (статья 281). Соответствующее принудительное изъятие осуществляется по решению суда, если правообладатель изымаемого имущества не заключил соглашение об изъятии (статья 282).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд в исключительных случаях, в том числе связанных со строительством и реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения при отсутствии других возможных вариантов их размещения (пункт 2 статьи 49). Такое изъятие осуществляется на основании решений уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления (статья 56.2). Решение об изъятии должно содержать указание на изымаемые земельные участки, в том числе подлежащие образованию, и расположенные на них объекты недвижимого имущества (статья 56.6). Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, (пункты 2, 3 статьи 56.10) с отчетом об оценке их рыночной стоимости и размера убытков, причиняемых изъятием (пункт 4 статьи 56.10). Неподписание правообладателем изымаемой недвижимости проекта соответствующего соглашения может служить основанием для обращения уполномоченного органа в суд с иском о принудительном изъятии недвижимости (пункт 10 статьи 56.10). В размер возмещения, определяемый в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и связанная с этим упущенная выгода (пункты 1 и 2 статьи 56.8).

Собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. Суд в целях определения размера возмещения не вправе применять результаты оценки изымаемого имущества по состоянию на иную дату. Соответствующие правовые позиции нашли отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (пункт 7), в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (пункты 4, 7), в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 89-КГ15-4 и от 14.02.2017 № 306-ЭС16-9944.

Применительно к рассматриваемому случаю, невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:276 (условный номер 104) по его целевому назначению – для эксплуатации производственных помещений подтверждается заключением внесудебной экспертизы по обследованию земельного участка от 22.03.2022 № 1960/СТЭ-03.22, выполненной ООО "Международная оценочная компания". 

Поскольку в круг обстоятельств, подлежащих исследованию в рамках настоящего иска, входит определение возможности раздела земельного участка, рыночной стоимости имущества и размера убытков связанных с изъятием, суд пришел к выводу о назначении по делу судебной экспертизы.

Проведение экспертизы по делу определением от 14.09.2022 поручено экспертам ООО «Новая Экспертиза» ФИО10, ФИО11, ФИО12.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.Возможен ли раздел, перераспределение или выдел части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> «в», площадью 2704 кв. м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 103) из земельного участка площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, при условии сохранения за остающимся земельным участком (площадью 1221 кв. м) вида разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений»;

2.Определить рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем строений и коммуникаций по адресу: 

<

...> «в», площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40 по состоянию на момент оценки, а также убытки правообладателя, связанные с изъятием перечисленных объектов права собственности;

3.В случае отсутствия возможности раздела, перераспределения или выдела земельного участка с соблюдением условия, указанного в вопросе № 1, определить сумму убытков правообладателя, связанных с невозможностью использования оставшегося земельного участка площадью 1221 кв. м, по адресу: 

<

...>. В том числе, 1) определить виды работ и их стоимость, которые собственник оставшегося земельного участка площадью 1221 кв. м, должен будет провести для восстановления возможности использовать данный земельный участок по виду разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений»; 2) определить величину дохода, которого лишается собственник в связи с невозможностью сдавать в аренду здания и строения, подлежащие сносу, за весь период строительства;

4. В случае наличия возможности раздела, перераспределения или выдела части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> «в», площадью 2704 кв. м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 103) из земельного участка площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, при условии сохранения за остающимся земельным участком (площадью 1221 кв. м) вида разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений» определить рыночную стоимость объектов недвижимости:

1)земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:275 (образованный из земельного участка площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40), общей площадью 2704 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> категория земель:земли населенных пунктов; разрешенное использование: улично-дорожная сеть;

2)объект недвижимого имущества (нежилое здание-котельная) с кадастровым номером 61:44:0000000:13600, общей площадью 145,1 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

3)объект недвижимого имущества (нежилое здание-хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровымномером 61:44:0081126:19, общейплощадью 816,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

4)объект недвижимого имущества (нежилое здание-хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровымномером 61:44:0081126:20, общей площадью 571,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

5)объект недвижимого имущества (нежилое здание-хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым номером 61:44:0081126:18, общей площадью 34,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

5. Рассчитать размер убытков связанных с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости указанных в 4 вопросе.

6. Определить, имеется ли фактическая возможность эксплуатировать образованный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:276 с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, площадью 1221+/- 12 кв. м по целевому назначению.

По итогам произведенного экспертного исследования эксперты пришли к следующим выводам:

1.Раздел земельного участка с к.н. 61:44:0081126:40 на ЗУ площадью 2704 кв. м и 1221 кв. м, при условии сохранения за остающимся ЗУ площадью 1221 кв. м вида разрешенного использования: «Для эксплуатации производственных помещений» невозможен, ввиду изъятия (по п.1.9 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону № 993 от 03.11.2021) и последующего сноса всех объектов производственного комплекса, размещенного на ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40. На выделенном ЗУ площадью 1221 кв. м, имеющем вид разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещения», не остается производственных помещений и зданий. Эксплуатация производственного комплекса невозможна при отсутствии объектов производственного назначения. Также эксплуатация ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276 невозможна, так как граница раздела, предусмотренного Приложением №2 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону №151 от 03.03.2021г., пересекает магистральный газопровод, снабжающий газом ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40. При этом, при разделе ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40, проезд с доступом к территории ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276 остается на изымаемом ЗУ с к.н. 61:44:0081126:275.

2.Рыночная стоимость земельного участка и находящихся на нем строений и коммуникаций по адресу: 

<

...> «в», площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40 по состоянию на момент оценки составляет 116 913 000,00 (сто шестнадцать миллионов девятьсот тринадцать тысяч рублей 00 копеек).

Убытки правообладателя, связанные с изъятием перечисленных объектов права собственности составляют 5 536 928,00 (пять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч девятьсот двадцать восемь рублей 00 копеек).

3.Сумма убытков правообладателя, связанных с невозможностью использования оставшегося земельного участка площадью 1221 кв. м, по адресу: 

<

...> составляет 5 536 928,00 (пять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч девятьсот двадцать восемь рублей 00 копеек).

Данное значение определено в отсутствие возможности раздела, перераспределения или выдела земельного участка с соблюдением условия, указанного в вопросе № 1 и включает в себя величину дохода, которого лишается собственник в связи с невозможностью сдавать в аренду здания и строения, подлежащие сносу, за весь период строительства.

Определение видов и стоимости работ, которые собственник оставшегося земельного участка площадью 1221 кв. м, должен будет провести для восстановления возможности использовать данный земельный участок по виду разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений» не представляется возможным по основаниям, указанным в исследовательской части по вопросу.

4.Принимая во внимание условную часть вопроса, а также учитывая результаты исследовательской части по первому вопросу, решение четвертого вопроса не требуется. Исследование по четвертому вопросу экспертами не производилось.

5.Размер убытков связанных с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости указанных в 4 вопросе составляет 5 536 928,00 (пять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч девятьсот двадцать восемь рублей 00 копеек) за 1 год.

Данное значение включает в себя только величину дохода, которого лишается собственник в связи с невозможностью сдавать в аренду здания и строения, подлежащие сносу, и определено в отсутствие возможности установления рыночной стоимости объектов капитального строительства, сведения о которых свидетельствуют об их единовременном расположении в границах земельного участка площадью 2704 кв. м. с КН 61:44:0081126:275 и земельного участка площадью 1221 кв. м. с КН 61:44:0081126:276.

Стоимость объектов недвижимости, указанных в 4 вопросе без учета доли стоимости связанных с ними имущественных прав на землю составляет: 

1)  Объекта недвижимого имущества (нежилое здание-котельная) с кадастровым номером 61:44:0000000:13600, общей площадью 145,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> – 5 467 000,00 (пять миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч рублей 00 копеек);

3)  Объекта недвижимого имущества (нежилое здание - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым номером 61:44:0081126:19, общей площадью 816,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> 000,00 (тридцать четыре миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч рублей 00 копеек);

4) Объекта недвижимого имущества (нежилое здание - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым номером 61:44:0081126:20, общей площадью 571,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> 000,00 (двадцать четыре миллиона четыреста семьдесят семь тысяч рублей 00 копеек);

5) Объекта недвижимого имущества (нежилое здание - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым номером 61:44:0081126:18, общей площадью 34,6 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, д.73в – 1 534 000,00 (один миллион пятьсот тридцать четыре тысячи рублей 00 копеек).

Размер убытков связанных с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости указанных в 4 вопросе, включая их рыночную стоимость без учета доли стоимости связанных с ними имущественных прав на землю, составляет 71 981 789,00 (семьдесят один миллион девятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят девять рублей 00 копеек).

6.Фактическая возможность эксплуатировать образованный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:276 с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, площадью 1221 +/- 12 кв.м по целевому назначению, отсутствует. Причинами этому служит:

Изъятие, согласно п.1.9 Постановления Администрации города Ростов-на-Дону, всех объектов производственного назначения, размещенных на ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40, в частности котельной площадью 145,1 м2 на ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276, в результате чего эксплуатация данного ЗУ по виду разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений» будет невозможна, ввиду непосредственно отсутствия производственных помещений;

Пересечение линией раздела ЗУ газопровода, снабжающего газом котельную, в результате чего эксплуатация ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276 невозможна без переустройства системы газоснабжения;

Отсечение линией раздела ЗУ проезда к ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276. Въезд на территорию ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40 расположен в юго-восточной его части, которую изымают путем раздела для реконструкции автомобильной дороги по ул. Вавилова.

По ходатайству ответчика в судебное заседание 20.12.2022 вызваны эксперты для дачи пояснений, которые подтвердили выводы, сделанные в заключении.

По итогам допроса экспертов администрацией заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. 

Ходатайство мотивировано мнением ответчика о том, что вывод эксперта о невозможности раздела и использования меньшей части земельного участка не мотивирован должным образом. Эксперт необоснованно называет исследуемые объекты недвижимости производственным комплексом. Возможность использования земельного участка после изъятия площадью 1221 кв.м. в соответствии с установленным видом разрешенного использования («для эксплуатации производственных помещений») экспертом не исследована. Не исследован вопрос о возможности переноса коммуникаций. Экспертом сделан вывод об отсутствии доступа к земельному участку КН 61:44:0081126:276. В то же время не исследован вопрос о наличии иных подъездов к земельному участку. Из материалов дела администрация усматривает наличие подъезда с других сторон земельного участка. Также не исследован вопрос о том, как будет проходить будущее строительство автомобильной дороги, ее характеристиках, съездах, разворотах и т.д., которые смогут обеспечить доступ к земельному участку КН 61:44:0081126:276 со стороны проезжей части. При исследовании по первому вопросу эксперты в части раздела земельного участка должны были исследовать и не исследовали наличие/отсутствие нарушений требований к образуемым земельным участкам, которые установлены ст. 11.9 ЗК РФ. В части вопроса об определении рыночной стоимости объектов администрация отмечает следующее. Согласно ФСО N 7 оценщик должен исследовать те сегменты рынка, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и иные виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10 ФСО N 7); провести анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. При проведении оценки используют подходы: сравнительный, доходный и затратный, тогда как для оценки объектов недвижимости эксперт приходит к немотивированному выводу о применении только затратного подхода. При оценке земельного участка эксперты применяют сравнительный подход, но сравнивают с объектами, отличающимися по площади, местоположению, с разными видами разрешенного использования, что существенно влияет их стоимость. Эксперты необоснованно применяют корректировку на торг при продаже земельных участков под офисно-торговую застройку, в то время как в данном случае вид разрешенного использования участка иной. Относительно вопроса о размере убытков администрация отмечает следующее. Экспертом необоснованно при расчете учитывается годовая арендная плата за объекты-аналоги разных площадей и разного функционального назначения, в ходе экспертизы установлено, что объекты не эксплуатируются, на наличие каких-либо арендных отношений или приготовление к ним не указано, рыночная стоимость исследуемых объектов, размер убытков, определенных экспертом, являются завышенными.

Судом изучены фотоматериалы, приложенные к заключению эксперта, позволившие прийти к выводу о действительном отсутствии подъездных путей к участку с кадастровым номером 61:44:0081126:276, техническом состоянии объектов недвижимости и текущего состояния подъездных путей, внутридворовой асфальтированной площадки. 

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Сама по себе неудовлетворенность результатами проведенной по делу судебной экспертизы лиц, участвующих в деле, не может рассматриваться судом в качестве достаточного основания усомниться в результатах экспертизы.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая указанное заключение экспертов, принимая во внимание отсутствие мотивированных возражений сторон о его порочности, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям закона, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, поэтому заключение является надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, судом достоверно установлена невозможность использования  земельного участка площадью 1221 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:276 с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, по целевому назначению.

Поскольку какое-либо возмещение за изъятое имущество собственнику участка не предоставлено, то собственник такого участка имеет право на возмещение убытков, причиненных таким изъятием.

Право собственности предпринимателя на земельный участок и объекты недвижимости на нем после перечисления возмещения за земельный участок подлежит прекращению.

Государственная пошлина по иску предпринимателя составила 300 рублей.

Предпринимателем при обращении с иском уплачено 6000 рублей платежным поручением от 11.02.2022 № 008 на 6000 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Излишне уплаченная предпринимателем государственная пошлина в сумме 5700 рублей подлежит возврату ему из федерального бюджета.

Понесенные предпринимателем расходы на оплату услуг эксперта в сумме 70 000 рублей (от 06.09.2022 № 40 на сумму 70 000 рублей, счет  от 21.11.2022 № 72/22-01 на 70 000 рублей) также подлежат отнесению на администрацию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными п.п. 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону № 993 от 03 ноября 2021 года в части изъятия принадлежащих ФИО2 части земельного участка площадь 2704 кв.м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 103) из земельного участка площадью 3925 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенного по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:19, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:20, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:18, расположенное по адресу: 

<

...> «в». 

Обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону осуществить изъятие у индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) путем выкупа всего земельного участка площадью 3925 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенного по адресу: 

<

...> «в» и находящихся на данном земельном участке объектов недвижимости: нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:19, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:20, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:18, расположенное по адресу: 

<

...> «в» за цену в размере 122 452 928 (сто двадцать два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи девятьсот двадцать восемь) рублей, из которых 116 913 000 (сто шестнадцать миллионов девятьсот тринадцать тысяч) рублей – рыночная стоимость изымаемого имущества; 5 539 928 (пять миллионов пятьсот тридцать девять девятьсот двадцать восемь) рублей – убытки, связанные с изъятием объектов, путем внесения изменений в Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону № 993 от 03 ноября 2021 года. 

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок площадью 3925 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенный по адресу: 

<

...> «в», и находящиеся на данном земельном участке объекты недвижимости: нежилое здание – котельная площадью 145,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600; нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:19;  нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:20; нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:18, после перечисления возмещения за изымаемые объекты.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на земельный участок площадью 3925 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенный по адресу: 

<

...> «в», и находящиеся на данном земельном участке объекты недвижимости: нежилое здание – котельная площадью 145,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600; нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:19;  нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:20; нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:18, после перечисления возмещения за изымаемые объекты.

Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 70 000 рублей судебных расходов по оплате за проведение судебной экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению №008 от 11.02.2022.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                     С.П. Прокопчук