Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-85168/21-148-449

01 июля 2021 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Евраплейс»

ООО «Солярис Промо Продакшн»

К Управлению Росреестра по Москве 

Третье лицо – Генеральная прокуратура РФ 

ТО Росимущества по Москве 

ФГБУ «РУДН»

О признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого здания № СПП-ЕВ/001 от 07.09.2020, заключенного между заявителями; о признании недействительными уведомление об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2020-18482478/5 от 19.01.2021 года; об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого здания № СПП-ЕВ/001 от 07.09.2020

при участии: 

от заявителя – 1) ФИО2, дов. от 28.05.2021 года 2) ФИО3, дов. от 28.05.2021 года 

от ответчика – ФИО4 доверенность от 05.05.2021г. (диплом)

от третьего лица – 1)-2) не явились, извещены; 3) ФИО5, дов. от 16.09.2020 года

УСТАНОВИЛ:

ООО «Евраплейс», ООО «Солярис Промо Продакшн»  (далее – Заявители) обратились в Арбитражный суд города  Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по г. Москве (далее — ответчик) в государственной регистрации договора аренды нежилого здания № СПП-ЕВ/001 от 07.09.2020, заключенного между заявителями; о признании недействительными уведомление об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2020-18482478/5 от 19.01.2021 года; об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого здания № СПП-ЕВ/001 от 07.09.2020.

Заявители в судебном заседании поддержали требования по доводам, изложенным в заявлении. 

Заинтересованным лицом в материалы дела представлен отзыв на заявление, на основании которого в удовлетворении требований заявителя возражал.

ФГБУ «РУДН» представило в материалы дела письменные пояснения относительно предмета спора.

Генеральная прокуратура РФ представила в материалы дела письменные пояснения относительно предмета спора.

В судебное заседание  не явились представители третьих лиц. Дело рассмотрено в  их отсутствие в порядке ст. 123, 156 АПК РФ. 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1  ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из заявления, между ООО «Евраплейс» (арендодатель) и ООО «Солярис Промо Продакшн» (арендатор) заключен договора аренды нежилого здания № СПП-ЕВ/001 от 07.09.2020, в соответствии с которым арендодатель обязан передать арендатору во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2 713,4 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0006004:1122, расположенное по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с п. 11.1 Договора срок аренды составляет 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи здания.

Руководствуясь п. 2 ст. 651 ГК РФ и ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», стороны обратились в Управление Росреестра по г. Москве с заявлениями о государственной регистрации Договора аренды (№ MFC-0558/2020-539327-1, № MFC-0558/2020-539327-2 от 08.10.2020).

Уведомлением № КУВД-001/2020-18482478/1 от 19.10.2020 Управлением Росреестра по Москве была приостановлена государственная регистрация Договора аренды. В качестве основания для приостановления регистрации государственный орган ссылается на письмо Генеральной Прокуратуры РФ от 15.01.2019 № 34-11-2019/Ид16819 в отношении предмета аренды (здания с кадастровым номером 77:06:0006004:1122, расположенного по адресу: 

<

...>). При этом содержание данного письма в уведомлении не раскрывается. В связи с данным письмом, а также с целью получения дополнительной информации и направления запроса в Генеральную прокуратуру РФ регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию Договора аренды до 19.01.2021.

Уведомлением № КУВД-001/2020-18482478/5 от 19.01.2021 уполномоченный орган отказал в государственной регистрации Договора аренды. 

Заявители полагая,  что  ненормативные правовые акты Управления Росреестра по г. Москве являются незаконными и необоснованными, обратились  с заявлением в суд.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходил из следующего.

Порядок государственной регистрации права собственности и других вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 5 ст. 18 закона о регистрации и п. 58 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество», государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится на основании соответствующего заявления. К заявлению о государственной регистрации права прилагаются: документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя, документы,   выступающие   основанием   для   осуществления   государственной регистрации права,  иные  документы,  предусмотренные  законом  о  регистрации  и  принятыми  в соответствии с ним нормативными правовыми актами.

Возможность истребования у заявителя других документов законом о регистрации не предусмотрена.

Согласно описям документов, принятых для оказания государственной услуги по регистрации договора аренды, стороны договора представили все необходимые для осуществления регистрационного действия документы. Каких-либо замечаний к форме и содержанию документов, приложенных к заявлению о государственной регистрации договора аренды, в рамках оспариваемого уведомления не имеется.

Более того, в ч. 1 ст. 26 закона о государственной регистрации недвижимости установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав (п. 54 Обзора практики ВС РФ № 3 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2020, Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016).

В соответствии со ст. 27 закона о регистрации отказ в осуществлении государственной регистрации права, в случае если не устранены препятствия, послужившие основанием для приостановления процедуры государственной регистрации.

В соответствии с ч. 6 ст. 29 закона о регистрации, п. 71 Административного регламента уведомление об отказе в государственной регистрации права должно содержать все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав, с указанием норм (пунктов, частей, статей) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению и содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов.

Оспариваемое уведомление об отказе в государственной регистрации Договора аренды не содержит в себе указание на то, в чем именно заключалось нарушение арендатором и арендодателем требований гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости.

Государственный орган ссылается на письмо из Генеральной прокуратуры РФ, не раскрывая его содержание, а также не указывая, каким образом предоставленные Генеральной прокуратурой РФ сведения затрагивают отношения сторон по Договору аренды. 

Как следует из материалов дела, в производстве Арбитражного суда города Москвы находилось дело № А40-69342/2018 по исковому заявлению ФГАОУ ВО РУДН, Генеральной прокуратуры РФ и Территориального управления Росимущества по Москве к ООО «Евраплейс» об истребовании государственного имущества из чужого незаконного владения, а именно земельного участка площадью 2.800 км., входящего в состав большего земельного участка с кадастровым номером 77:06:0006004:11958, расположенного по адресу: 

<

...>, а также об обязании освободить данный земельный участок от находящегося на нем здания. Данное здание выступает предметом аренды по договору, заключенному между ООО «Евраплейс» и ООО «Солярис Промо Продакшн».

В рамках данного дела Управление Росреестра по Москве было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2020 по делу № А40-69342/2018 утверждено мировое соглашение. Согласно данному определению в судебном заседании по утверждению мирового соглашения в качестве третьего лица участвовало Управление Росреестра по г. Москве.

Данным мировым соглашением прямо предусмотрено условие о том, что здание с кадастровым номером 77:06:0006004:1122 передается в собственность Российской Федерации с обременением в виде договора аренды, заключенного между ООО «Евраплейс» и ООО «Солярис Промо Продакшн». 

В соответствии с п. 7 мирового соглашения истцы (ФГАОУ ВО РУДН, Генеральная прокуратура РФ и ТУ Росимущества по Москве) были уведомлены о том, что на момент заключения Мирового соглашения имеется обременение прав на Здание в виде права аренды в пользу арендатора - ООО «Солярис Промо Продакшн» на основании Договора аренды № СПП-ЕВ/001 от 07.10.2020, заключенного между ООО «Ераплейс» и ООО Солярис Промо Продакшн». 

Данный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по городу Москве 18.11.2020 (запись государственной регистрации № 77:06:0006004:1122- 77/018/2020-1).

Таким образом, Управлением Росреестра по Москве была произведена государственная регистрация договора аренды.  Однако в дальнейшем по неизвестным причинам было принято решение об отказе в государственной регистрации.

Предметом рассмотрения данного дела является  отказ в государственной регистрации договора аренды, заключенного между ООО «Евраплейс» и ООО «Солярис Промо Продакшн». При этом заявление на государственную регистрацию Договора подавалось обеими  сторонами договора аренды.  

По смыслу п. 2 ст. 157.1 ГК РФ получение согласия на заключение сделки является обязательным только в том случае, если такое согласие предусмотрено законом. В законе отсутствуют положения, обязывающие собственника здания получать согласие Российской Федерации на заключение договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Также в п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» изложена следующая правовая позиция: «по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. 

Следовательно, факт государственной регистрации договора аренды не имеет правового значения для спорных правоотношений, поскольку Российская Федерация в лице ТУ Росимущества в г. Москве знала о наличии заключенного договора аренды.

Исходя из этого, указанный договор аренды является заключенным и распространяет свое действие на нового собственника - Российскую Федерацию.

В письме от 15.01.2019 № 34-11-2019/ИД16819 указано, что здание, выступающее предметом аренды, расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0006004:69. При этом согласно позиции Генеральной прокуратуры РФ у ООО «Евраплейс» отсутствовали правовые основания для использования указанного земельного участка.

В письме Генеральной Прокуратуры РФ от 28.10.2020 № 34-13-2020/Ид11954-20 указано, что постройка угрожает жизни и здоровью граждан в связи с нарушением правил пожарной безопасности и что эти сведения «сообщаются в порядке информации».  Вместе с тем, в  материалах регистрационного дела отсутствуют доказательства проведения проверок уполномоченными органами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.05.2012 по делу № А40-67052/2011 отказано в удовлетворении искового заявления ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве к ООО «ЕТК-Инвест» и ООО «Базмет» (бывшие собственники здания) р признания здания по адресу 

<

...> самовольной постройкой, о понуждении освободить земельный участок с кадастровым номером 77:06:0006004:69.

В рамках дела было признано правомерным использование указанного выше земельного участка для целей строительства спорного здания. Также решением установлены следующие фактические обстоятельства: «поскольку Государственной приемочной комиссией, с участием представителей органов Госархстройнадзора, государственного пожарного надзора и государственного санитарного надзора, было принято решение принять объект в эксплуатацию, следовательно, при государственной приемке было в полной мере проверено соответствие объекта строительным нормам и правилам, в том числе требованиям безопасности».

Наличие права пользования земельным участком с кадастровым номером 77:06:0006004:69 также подтверждается тем, что правообладатель земельного участка в лице Российского университета дружбы народов взыскивал с ООО «Евраплейс» и предыдущих собственников здания (ЗАО «Боулинг-центр», ООО «Базмет», ООО «ЕТК-Инвест») плату за пользование земельным участком (Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2013 по делу № А40-127020/2012, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу № А40-68678/2014).

Право пользования земельным участком, которым обладали предыдущие собственники, перешло к ООО «Евраплейс» как к покупателю недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 552 ГК РФ.

Здание, выступающее предметом аренды, не является самовольной постройкой, в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства, которые бы подтверждали то, что здание было возведено на чужом земельном участке, что у ООО «Евраплейс» отсутствовало право пользования земельным участком или то, что здание угрожает жизни и здоровью граждан.

Также отсутствуют основания для квалификации сделки в качестве мнимой или притворной. Стороны заключили указанный договор, намереваясь его исполнять путем возмездной передачи здания во владение и пользование арендатора. Воля сторон соответствует волеизъявлению, отраженному в условиях договора.

Таким образом, заявителями  были представлены все необходимые документы, отвечающие требованиям ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также соответствующие по форме и содержанию требованиям действующегозаконодательства.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителей, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 27-29, 64-68, 71, 75,  102, 110, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконным  отказ  Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации договора аренды нежилого здания № СПП-ЕВ/001 от 07.10.2020, заключенного между  ООО «Евраплейс» и ООО «Солярис Промо Продакшн».

Признать недействительным уведомление  Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2020-18482478/5 от 19.01.2021 года.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца с даты вступления решения в законную силу  произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого здания № СПП-ЕВ/001 от 07.10.2020, заключенного между  ООО «Евраплейс» и ООО «Солярис Промо Продакшн».

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Евраплейс» расходы по оплате госпошлины в размере 1500 рублей, в пользу ООО «Солярис Промо Продакшн» расходы по оплате госпошлины в размере 1500 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                              Нариманидзе Н.А.