ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-66728/2017

Дело № А40-96944/17

г. Москва

30 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2018 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Сумароковой Т.Я., Лящевского И.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев вопрос о принятии к производству апелляционной жалобы 

ЗАО "Стройпром"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от «12» октября 2017года 

по делу № А40-96944/17, принятое судье Пуловой Л.В. (10-863)

по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ЗАО "Стройпром" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка, пени

при участии в судебном заседании представителей:  

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 16.10.2017г.;

ФИО3 по доверенности от 16.10.2017г.;

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности за 1 квартал 2017г. в размере 7416682,11 руб., пени за период с 16.03.2017г. по 21.04.2017г. в размере 137208,62 руб. по Договору земельного участка от 08.04.2015г. №6. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2017года  по делу №А40-96944/17 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. 

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя истца.    

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 08.04.2015г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №6 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок, общей площадью 3220 кв.м. кадастровый 50:55:0000000:67494, расположенный пол адресу: 

<

...>. (далее – Земельный участок). 

03.07.2015 года Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, номер регистрации 50-50/027-5010271009/2015-4531/1.

В п. 2.2 Договора стороны установили, что условия Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 11.08.2014 года. 

Согласно п. 2.3 Договора земельный участок считается переданным арендодателем в аренду с даты, указанной в п. 2.2 Договора без оформления акта приема-передачи (с 11.08.2014г.).

Ответчик условия п. 2.2, 2.3 Договора подписал с учетом протокола разногласий от 16.04.2015 года, редакция ответчика: п. 2.2 Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации; п. 2.3 Договора участок считается переданным в аренду арендатору с даты государственной регистрации договора, без оформления акта приема-передачи.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно п.3.1 Договора размер арендной платы за участок установлен протоколом от 28.07.2014г. о результатах аукциона по продаже права на заключение договора, и составляет 25126400 руб. в год, ежеквартальная арендная плата составляет 6281600 руб.

В арендную плату включен задаток, внесенный арендатором организатору торгов в соответствии с извещением о проведении торгов. Размер задатка составляет 1177800 руб.

Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленном в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

12.02.2016г. стороны заключил дополнительное соглашение, в соответствии с которым были внесены изменения в п.п.3.1,3.2 Договора, так размер ежегодной арендной платы за участок с 01..01.2016г. составляет 28 525 700.40 руб., сумма ежеквартальной арендной платы составляет 7 131 425,10 руб.

Согласно п. 3.3 Договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

На основании п. 5.2 Договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Истец сослался на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность  за 1 квартал 2017г. в размере 7416682,11 руб., которая была взыскана Арбитражным судом  города Москвы с ответчика в пользу истца.  

С учетом положений ст. 330 ГК РФ, п. 5.2 Договора суд первой инстанции также взыскал с ответчика неустойку за период с 16.03.2017г. по 21.04.2017г. в размере 137208,62 руб.

Ответчик ссылался на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2016г. по делу №А40-219434/15 было отказано в иске Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года в размере 42527285 руб. 20 коп., неустойки за период с 16.09.2014 по 05.12.2016 года в размере 10756997 руб. 39 коп. по Договору аренды земельного участка  от 08.04.2015г. №6. 

Основаниями для отказа в иске в деле №А40-219434/15 суды указали, что истец не представил доказательств нарушения ответчиком условий Договора. При этом судами установлено, что Земельный участок невозможно использовать для целей строительства вплоть до выдачи ГПЗУ, то есть, до 10 мая 2016 года.

Суд первой инстанции указал на то, что 30.08.2016г. Общество получило разрешение на строительство на земельном участке.

Суд первой инстанции посчитал, что аннулирование МУП «Подольская теплосеть» Технических Условий и необходимость оформления новых ТУ, на что ссылался ответчик, не свидетельствует о невозможности использования земельного участка в спорный период, заявленный по настоящему требованию.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в данном случае отсутствуют основания  для удовлетворения заявленных требований.

Так, согласно вступившему в законную силу постановлении от 06.06.2017 по делу №А40-219434/15 установлено, что Земельный, являющийся предметом Договора, находился в состоянии, исключающем возможность его использования в целях, предусмотренных договором (строительство многоэтажного жилого дома), поскольку как минимум до выдачи градостроительного плана земельного участка – до 10.05.2016 указанный земельный участок невозможно было использовать для целей строительства, при этом разрешение на строительство было получено ответчиком только 26.08.2016.

Девятым арбитражным апелляционным судом также был установлен факт несостоятельности довода истца о согласовании п.п.2.2 и 2.3 Договора в редакции арендодателя, поскольку условия п.п.2.2 и 2.3 Договора были подписаны ответчиком с учетом протокола разногласий от 16.04.2015.

Кроме того, в период оформления ответчиком разрешения на строительство МУП «Подольская теплосеть» письмом от 17.08.2016 №1943 аннулировало ранее выданные технические условия на строительство в связи с изменившимся технико-экономическим обоснованием развития территории мкр. «Восточный» и наличием существенных изменений в схеме теплоснабжения г.о. Подольск. Новые технические условия ответчику выданы не были, несмотря на его неоднократные обращения.

Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что осуществлять строительство без технических условий не представляется возможным в силу ст.ст.44, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее- ГрдК РФ), что также подтверждается информационным письмом Министерства строительного комплекса Московской области от 23.03.2017 №20Исх-4511/53 (л.д.33), адресованным ответчику.

То есть, материалами дела подтверждено, что Земельный участок находился в состоянии, исключающем возможность его использования в целях, предусмотренных в договоре (строительство многоэтажного жилого дома).

В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Поскольку сторонами условие о порядке передачи  земельного участка в аренду не согласовано, передача земельного участка в надлежащем виде в соответствии с условиями договора и его принятие арендатором должны быть подтверждены арендодателем.

В силу положений п.1 ст.655,  п.1 ст.556, п.1 ст.6 ГК РФ документом, подтверждающим передачу имущества, является передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами; при этом, поскольку иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Однако подтверждения передачи Земельного участка ответчику в надлежащем состоянии, соответствующим условиям договора, истцом не представлено, равно как не представлено доказательств фактического использования земельного участка ответчиком.

Следовательно, оснований для начисления и взыскания арендной платы за пользование Земельным участком, не переданным ответчику, не имеется, поскольку отзыв технических условий произошел по причинам, не зависящим от арендатора.

В настоящем деле истцом не представлено доказательств ни возможности использования земельного участка, ни передачи Земельного участка в пользование ответчику, ни фактического использования земельного участка ответчиком в целях, указанных в Договоре аренды.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу №305-ЭС15-15053 изложена правовая позиция, согласно которой исходя из положений п.п.2 и 4 ст.620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ответчика о том, что затягивание истцом процесса подписания Договора, отсутствие передачи земельного участка в надлежащем виде, позволяющем использовать его по целевому назначению, а затем еще и аннулирование технических условий в совокупности с затягиванием выдачи новых, о чем Общество проинформировало главу городского округа Подольск письмом от 18.10.2016 №59 (т.1 л.д.120), привели к тому, что ответчик был лишен возможности осуществлять на Земельном участке строительство многоквартирного жилого дома, как это предусмотрено Договором. 

При этом продолжающаяся невозможность использовать земельный участок стало следствием изначальных действий и бездействий истца, что подтверждается постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда №А40-219434/15.

Так как арендованный земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, находился в состоянии, не пригодном для его использования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за 1 квартал 2017г. в размере 7416682,11 руб., пени за период с 16.03.2017г. по 21.04.2017г. в размере 137208,62 руб. по Договору земельного участка от 08.04.2015г. №6 удовлетворении не подлежат.

Каких-либо доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, а также свидетельствующих о том, что в заявленный период Земельный участок являлся пригодным для его использования по условиям Договора, истцом не представлено.

Девятый арбитражный апелляционный суд также учел, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2017г. по делу №А40-249134/16 было отказано в иске Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате за 2-ой квартал 2016г. в размере 7.985.588 руб. 74 коп., неустойки за период с 16.06.2016г. по 31.10.2016г. в размере 631.804 руб. 16 коп. по Договору аренды земельного участка  от 08.04.2015г. №5, то есть на смежном земельном участке, который был передавал ответчику для тех же целей. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, руководствуясь положениями статей 6, 309, 310, 330, 556, 606, 611, 614, 655 ГК РФ, ст. 69 АПК РФ, ст.ст. 41, 44, 55 ГрдК РФ, указали на отсутствие правовых оснований для взыскания арендной платы и пеней.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от «12» октября 2017 года по делу №А40-96944/17 – отменить. 

В удовлетворении иска – отказать.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в пользу ЗАО "Стройпром" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи: Т.Я. Сумарокова

И.С. Лящевский