АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-6444/2017

г. Краснодар

15 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Черниговского Алексея Петровича (ИНН 261702706642, ОГРНИП 304264308600114) – Черниговоского А.П. (паспорт), Бандурка Б.Н. (доверенность от 19.10.2015), Анисимова А.Л. (доверенность от 14.12.2017), от ответчика – администрации Петровского городского округа Ставропольского края – Романовой Е.В. (доверенность от 12.01.2018), рассмотрев кассационную жалобу администрации Петровского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.08.2017 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу № А63-6444/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Черниговский А.П. (далее – глава хозяйства, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском об обязании администрации города Светлограда Петровского района (далее – администрация) заключить договор от 17.02.2017 № 01-к/17 купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения района, расположенного в границах муниципального образования город Светлоград, площадью единого землепользования 795 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:08:041601:51, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: здание администрации, участок находится примерно в 8,65 км от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, район Петровский, город Светлоград, площадь 50 лет Октября, 8; разрешенное использование – для сельскохозяйственного назначения, состоящего из следующих частей: 81 тыс. кв. м пастбищ (26:08:041601:47); 7 тыс. кв. м пастбищ (26:08:041601:48); 12 тыс. кв. м пастбищ (26:08:041601:49); 690 тыс. кв. м пашни (26:08:041601:46); 5 тыс. кв. м пастбищ (26:08:041601:50) в редакции протокола разногласий от 07.03.2017.

Решением от 03.08.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.11.2017, требования удовлетворены: на администрацию возложена обязанность по заключению с предпринимателем договора от 17.02.2017 № 01-к/17 купли-продажи земельного участка в редакции протокола разногласий от 07.03.2017. Судебные акты мотивированы тем, что включение в договор купли-продажи пунктов 1.2 и 3.2.2, обязывающих главу хозяйства произвести регистрацию объектов капитального строения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47, может привести к нарушению прав данного лица. Истец обосновывал свое обращение о выкупе земельного участка на основании пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), которая не содержит условий ее применения в зависимости от наличия либо отсутствия на таком земельном участке принадлежащих заявителю объектов капитального строительства и доказательств государственной регистрации права собственности на них.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указывает, что факт наличия строений на испрашиваемом земельном участке установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-4413/2016. Разрешения на строительство данных объектов администрация не выдавала. Строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов. Земельный участок с кадастровым номером 26:08:041601:47, являющийся частью единого землепользования с кадастровым номером 26:08:041601:51, относится к пастбищам, строительство на сельскохозяйственных угодьях возможно лишь после проведения мероприятий по трансформации в соответствии с Приказом министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 14.02.2011 № 30 «Об утверждении Правил трансформации сельскохозяйственных угодий на территории Ставропольского края». Многоконтурный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 795 тыс. кв. м (кадастровый номер 26:08:041601:51), состоящий из пяти контуров, расположен в зоне СХ-2 (Зона производственных и складских объектов сельскохозяйственного назначения). Учитывая, что данные здания возведены без разрешительной документации, на землях сельхозназначения, они имеют признаки самовольной постройки.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Ответчик заявил ходатайство о процессуальной замене: администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края на администрацию Петровского городского округа Ставропольского края, которое рассмотрено и удовлетворено коллегией на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 12.03.1992 администрация района (арендодатель) и крестьянское хозяйство «Алекс» (арендатор) заключили договор аренды земли, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные угодья 69 га пашни для сельскохозяйственного использования сроком на 50 лет (зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.1992 в Комитете по земельной реформе и земельным ресурсам администрации Петровского района).

28 августа 1998 года Петровская районная государственная администрация и крестьянское хозяйство «Алекс» заключили договор аренды земельных угодий общей площадью 10 га для сельскохозяйственного использования сроком на 10 лет (зарегистрирован 29.09.1998 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Петровского района).

Постановлением главы администрации района от 06.10.1992 № 312 крестьянскому хозяйству «Алекс» предоставлен в аренду сроком на 50 лет земельный участок из специального земельного фонда района на землепользовании колхоза-племзавода «Колос» общей площадью 0,5 га для размещения производственных баз и объектов соцкультбыта.

Впоследствии крестьянское хозяйство «Алекс» прекратило деятельность ввиду приобретения главой крестьянского хозяйства Черниговским А.П. статуса индивидуального предпринимателя.

16 января 2012 года в связи с истечением сроков договора аренды от 28.08.1998, а также изменением редакции договора аренды от 12.03.1992 администрация района и предприниматель заключили соглашение, в соответствии с которым последнему передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:08:041601:51, площадью 795 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Петровский район, город Светлоград, площадь 50 лет Октября, 8, для сельскохозяйственного производства, состоящий из следующих частей: кадастровый номер 26:08:041601:47 (площадь 81 тыс. кв. м) пастбища; кадастровый номер 26:08:041601:48 (площадь 7 тыс. кв. м) пастбища; кадастровый номер 26:08:041601:49 (площадь 12 тыс. кв. м) пастбища; кадастровый номер 26:08:041601:46 (площадь 690 тыс. кв. м) пашня; кадастровый номер 26:08:041601:50 (площадь 5 тыс. кв. м) пастбища (запись о государственной регистрации от 04.07.2012).

Приложением к названному соглашению является договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (новая редакция договоров аренды от 12.03.1992 и 28.08.1998), согласно которому главе хозяйства передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:08:041601:51; срок аренды для частей участка установлен до 06.10.2042.

На основании дополнительного соглашения от 26.07.2012 к соглашению от 16.01.2012 срок аренды для всех частей спорного участка установлен до 01.01.2042 (запись о государственной регистрации от 17.08.2012).

28 января 2016 года глава хозяйства обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:08:041601:51 для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Письмом от 12.02.2016 № 01/160 в выкупе земельного участка администрация отказала со ссылкой на отсутствие утвержденного министерством сельского хозяйства Российской Федерации перечня документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка, что не освобождает заявителя от выполнения данной обязанности.

Вступившим в законную силу решением от 27.10.2016 по делу № А63-4413/2016 (с учетом изменений, внесенных постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2017) суд обязал администрацию подготовить и направить в адрес главы хозяйства подписанный проект договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:08:041601:51, площадью 795 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Петровский район, город Светлоград, площадь 50 лет Октября, 8, для сельскохозяйственного производства, состоящего из следующих частей: с кадастровым номером 26:08:041601:47 (площадью 81 тыс. кв. м) пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:48 (площадью 7 тыс. кв. м) пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:49 (площадью 12 тыс. кв. м) пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:46 (площадью 690 тыс. кв. м) пашни; с кадастровым номером 26:08:041601:50 (площадью 5 тыс. кв. м) пастбищ.

Во исполнение решения суда по делу № А63-4413/2016 администрация направила предпринимателю проект договора купли-продажи спорного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.02.2017 № 01-к/17.

Согласно пунктам 1.2 и 3.2.2 проекта договора покупатель обязан до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок произвести регистрацию объектов капитального строения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47, в межмуниципальном отделе по Петровскому, Туркменскому и Благодарненскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а именно: одноэтажное здание с мансардой размерами примерно 12 x 4 м; двухэтажное здание из кирпича красного цвета размерами 1,5 x 1,5 м и высотой около 2,5 м и предоставить продавцу копии свидетельств о государственной регистрации права.

Глава хозяйства проект договора купли-продажи от 17.02.2017 № 01-к/17 не подписал, вернул его в администрацию с протоколом разногласий от 07.03.2017, в котором предложил исключить из текста договора пункты 1.2. и 3.2.2. Считать пункт 1.3 договора от 17.02.2017 № 01-к/17 пунктом 1.2; пункты 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора – пунктами 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, соответственно.

Письмом от 31.03.2017 № 05/890 администрация отклонила протокол разногласий, сославшись на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим.

Нормами Гражданского кодекса определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422 данного Кодекса). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443). В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446).

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса содержится исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов, в частности: земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 39.17 Земельного кодекса в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 или подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Законом № 101-ФЗ.

Как видно из материалов дела спор возник по условиям договора, обязывающим главу хозяйства произвести государственную регистрацию объектов капитального строения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47 (пункты 1.2 и 3.2.2 проекта договора купли-продажи).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства (статья 71 Кодекса), судебные инстанции установили, что спорные условия договора купли-продажи в редакции, предложенной ответчиком, могут привести к необоснованному нарушению прав истца. Правомерность пользования главой хозяйства спорным земельным участком с соблюдением условий его надлежащего использования, по целевому назначению не менее трех лет и наличие условий для приобретения участка без проведения торгов, не оспорены. Существенные условия договора купли-продажи земельных участков определены в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2016 года по делу № А63-4413/2016. Иных условий, в том числе о необходимости государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке сельскохозяйственного назначения, законодательство не содержит. Глава хозяйства обосновал обращение о выкупе земельного участка пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (то есть реализация права предпринимателя на выкуп земельного участка не основана на исключительном праве в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, характера возникших между сторонами правоотношений и результата оценки представленных доказательств, принимая во внимания обстоятельства, установленные в деле № А63-4413/2016 с участием тех же лиц, выводы судов о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела требований надлежит признать правильными.

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения решения от 03.08.2017 и апелляционного постановления от 15.11.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Определением от 19.12.2017 удовлетворено ходатайство администрации о приостановлении обжалуемых судебных актов. С учетом результатов рассмотрения кассационной жалобы приостановление подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 48, 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство о процессуальной замене удовлетворить, произвести процессуальную замену ответчика – администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края на администрацию Петровского городского округа Ставропольского края.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.08.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 по делу № А63-6444/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения от 03.08.2017 и постановления от 15.11.2017 по делу № А63-6444/2017, принятое определением от 19.12.2017.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Н.С. Мазурова