Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-1914/2024

Дело № А19-9560/2023

16 июля 2024 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Дамбарова С.Д., Качукова С.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 января 2024 года по делу № А19-9560/2023, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2024 года по тому же делу,

установил:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «475 Военно-картографическая фабрика» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 20.03.2006 № 224 за период с 01.03.2020 по 31.03.2023 в размере 2 778 449,09 рублей и неустойки за период с 11.03.2020 по 11.03.2023 в размере 1 488 771,53 рублей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10 января 2024 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2024 года, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу управления взыскана неустойка в размере 109 946,66 рублей, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном размере.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что арендатор был надлежащим образом извещен об увеличении арендной платы, в связи с чем выводы судов об отсутствии оснований для ее взыскания противоречат фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу общество, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов, просило оставить их без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25 июня 2024 года Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа объявлен перерыв до 09 июля 2024 года, информация о чем была своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru).

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.03.2006 между управлением и государственным предприятием «475 Военно-картографическая фабрика» топографической службы Вооруженных сил Российской Федерации (правопредшественником общества) заключен договор аренды № 224, по условиям которого последнему передан во временное владение и пользование сроком до 30.10.2054 земельный участок площадью 10 779,28 кв.м с кадастровым номером 38:36:000013:0573, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации зданий фабрики и складов.

В соответствии с приложением к договору арендная плата составляет 18 176,56 рублей в месяц.

Согласно пункту 5.2 договора размер арендной платы пересматривается, в том числе при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы на земельный участок, но не реже одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

Пунктом 5.3 договора определено, что уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 5.5 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

На основании отчета от 13.12.2019 определена рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка в размере 859 333 рублей.

Ссылаясь на направление обществу уведомления об изменении арендной платы, неисполнение последним обязанности по ее внесению, управление обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Разрешая возникший спор, суды руководствовались положениями статей 196, 200, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что в нарушение условий договора общество не было надлежащим образом извещено об увеличении арендной платы, в связи с чем не нашли оснований для ее взыскания на основании отчета об оценке от 13.12.2019; с учетом пропуска исковой давности по части требований и внесения в ходе судебного разбирательства арендной платы, суды частично взыскали с общества неустойку, снизив ее размер в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Пунктом 10 Правил (действовавшим до 21.02.2023) предусматривалось, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет; при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения о том, что к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, в пункте 3 статьи 65 которого предусмотрена необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как установлено судами и не оспаривается сторонами, договор аренды от 20.03.2006 земельного участка, находящегося в федеральной собственности заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов.

В связи с этим арендная плата по договору является регулируемой и подлежит изменению в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка. Соответственно, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Выводы судов о том, что в данном случае арендная плата не являлась регулируемой, ошибочны, основаны на неверном толковании норм права и противоречат правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353.

Ссылки на преюдициальное значение судебных актов по делам №№ А40-5476/2020, А19-11241/2013, А40-1161/2016, в которых рассматривались требования управления о взыскании с общества арендных платежей за предшествующие периоды, являются несостоятельными, поскольку преюдициальное значение для настоящего дела имеют установленные факты, а не выводы из них.

Отказывая во взыскании арендной платы исходя из отчета об оценки, суды посчитали, что управление не исполнило обязанность по уведомлению общества об изменении арендной платы, поскольку почтовые отправления были направлены по адресу: 

<

...>, который не соответствует юридическому адресу ответчика и указанному в договоре - 

<

...>.

Между тем судами не учтено следующее.

В пункте 22 Обзора судебной практики № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, приведена правовая позиция, согласно которой отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом позволяет оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

С учетом изложенного, выводы судов о том, что управление не вправе требовать взыскания с общества платы за пользование землей в размере, установленном отчетом об оценке, являются ошибочными.

Представленный управлением отчет от 13.12.2019 №1-335 не оспорен и необоснованным не признан, приведенная в нем рыночная стоимость права аренды не опровергнута.

Заключая договор аренды, стороны исходили из того, что размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка и предполагали обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, определенном на основании отчета об оценке.

Доводы управления о надлежащем извещении общества об изменении арендной платы отклонены судами формально, без выяснения всех необходимых обстоятельств.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Указанные правила настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В договоре стороны согласовали условие о том, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Из данного условия и положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что уведомление об изменение арендной платы подлежало направлению обществу по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, либо по адресу, указанному в договоре аренды. 

Определением суда первой инстанции от 15.08.2023 истцу предложено представить доказательства направления расчетов арендной платы ответчику.

Во исполнение указанного определения управление представило списки почтовых отправлений, согласно которым уведомления были направлены обществу по адресу: 

<

...>.

Отвергая представленные доказательства, суды указали, что уведомления были направлены на адрес, не относимый к ответчику, соответствующий юридическому либо указанному в договоре.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства ответчик не отрицал, что на момент направления уведомлений названный адрес являлся его юридическим адресом. Соответственно, в силу пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду надлежало признать данный факт установленным или предложить сторонам представить дополнительные доказательства относительно юридического адреса ответчика. При этом из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика видно, что 18.02.2022 в реестр были внесены изменения относительно юридического адреса.

При таких обстоятельствах судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела допущены нарушения норм материального права и неполно установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 января 2024 года по делу № А19-9560/2023 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2024 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Н.П. Кушнарева

С.Д. Дамбаров

С.Б. Качуков