АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16361/2020

г. Краснодар

29 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2021  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2021  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОРГН 1022302934367), ответчика – акционерного общества «Сочиторгтехника» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2021 по делу № А32-16361/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к АО «Сочиторгтехника» (далее – общество) о взыскании 350 998 рублей 61 копейки задолженности за пользование земельным участком и 265 081 рубля 21 копейки пени по договору аренды от 16.04.1998 № 4900000844 в период с 01.01.2019 по 31.12.2019.

Требования основаны на положениях статей 209, 309, 310, 330, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы за пользование муниципальным земельным участком во исполнение договора от 16.04.1998 № 4900000844. Неустойка рассчитана администрацией в соответствии с пунктом 5.3 данного договора.

Решением от 15.07.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.09.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды установили, что при расчете задолженности по арендной плате администрация использовала величину рыночной стоимости земельного участка, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2012 № 040/042-2012, тогда как в рамках дела № А32-22443/2019, имеющего преюдициальное значение для настоящего спора, суды констатировали, что срок действия данного отчета, ограниченный законодателем шестью месяцами, истек, ввиду чего представленная оценка не применяется. Администрация не предоставила надлежащие сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка в рассматриваемый период, поэтому суды руководствовались правовым подходом, закрепленным в постановлениях от 28.06.2011 № 913/11 и от 25.06.2013 № 10761/11 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которому кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). То есть до момента признания ее недостоверной, определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость считается надлежащей, равнозначной рыночной стоимости. В деле № А32-22443/2019 при расчете принята кадастровая стоимость исследуемого земельного участка. В период с 2016 года по настоящее время кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:218 согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) не изменялась (4 454 850 рублей 96 копеек). Общество выполнило свои обязательства, произведя оплату аренды по договору от 16.04.1998 № 4900000844, а также уплату пеней, поэтому, суды не усмотрели оснований для удовлетворения требований администрации.

В кассационной жалобе истец просит решение от 15.07.2021 и апелляционное постановление от 06.09.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) норм права, несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Являясь арендатором исследуемого земельного участка, в нарушение договорных обязательств общество несвоевременно вносило арендную плату. Независимо от механизма изменения размера арендной платы, предусмотренного договором, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в нем даты. Поскольку арендуемый участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, – размер регулируемой арендной платы подлежит определению в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования. После проведения рыночной оценки годовой стоимости арендной платы за пользование земельными участками по договору аренды, департамент имущественных отношений администрации обязан производить расчет арендной платы по договору аренды в соответствии с отчетами об оценке. Арендодатель правомерно определил размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком. Взыскание неустойки является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательств.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) на основании постановления главы администрации от 17.06.1994 № 533 заключили договор от 16.04.1998 № 4900000844 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка площадью 1064 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Калараша, 159. Срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (т. 1, л. д. 16 – 18).

На основании пункта 2.3 договора арендатор ежеквартально, равными частями, до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала, вносит арендную плату на расчетный счет отдела по финансам, бюджету и контролю, в сроки, установленные договором.

В соответствии с пунктом 5.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 2.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По договору от 12.07.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.1998 № 4900000844 права и обязанности арендатора перешли к ФИО1

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2014 по делу № А32-22445/2011, признаны недействительными (ничтожными) сделками: договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.07.2010 № 03/6 ЛЗ-У: административного здания (литера А) с кадастровым (условным) номером 23-23-46/007/2007-407 площадью 172,6 кв. м, склада (литера Б) с кадастровым (условным) номером 23-23-46/007/2007-411 площадью 63,4 кв. м, мастерской (литера Г) с кадастровым (условным) номером 23-23-46/007/2007-412 площадью 31,9 кв. м, склада (литера Д) с кадастровым (условным) номером 23-23-46/007/2007-409 площадью 20,2 кв. м, гаража (литера З) с кадастровым (условным) номером 23-23-46/007/2007-408 площадью 62,7 кв. м, по адресу: г. Сочи, 

<

...>; договор от 12.07.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.1998 № 4900000844, заключенные обществом и ФИО1

Указывая, что спорный земельный участок фактически использовался обществом в период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в отсутствие оплаты, в том числе после направления претензии от 19.12.2019 № 30724/02-05-16 (т. 1, л. д. 15), администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 2.3 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 (ред. от 19.09.2016) «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», арендная плата, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в случае, если такие ставки либо методические указания по ее расчету не утверждены, подлежит исчислению и уплате в соответствии со ставками и в порядке, установленном прилагаемым Порядком.

В силу подпункта б) пункта 7 указанного Порядка в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 – 5 настоящего Порядка.

Неустойкой (штрафом, пеней), согласно статье 330 Гражданского кодекса, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив актуальные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, с учетом состоявшихся судебных актов по делу № А32-22443/2019, имеющими преюдициальное значение для настоящего спора, суды указали, что шестимесячный срок действия отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы истек, следовательно, применению подлежит кадастровая стоимость земельного участка, которая с 2016 года по настоящее время не изменялась. Общество обязательства по оплате арендного пользования по договору от 16.04.1998 № 4900000844 в заявленный период исполнило в полном объеме, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

С учетом изложенного основания для отмены решения от 15.07.2021 и апелляционного постановления от 06.09.2021 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2021 по делу № А32-16361/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин