АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-22149/2021

г. Новосибирск

04 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2022 года

В полном  объеме  решение изготовлено 04 апреля 2022  года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Локомотивные технологии" (ОГРН 

<

***>), г. Москва

к закрытому акционерному обществу "ТРУД" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании 407 685 рублей 46 копеек,

по встречному иску закрытого акционерного общества "ТРУД" (ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Локомотивные технологии" (ОГРН 

<

***>),

о взыскании 581 465 руб. 87 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО1 (нотариальная доверенность №27-ЛТ  от 01.01.2022, диплом, паспорт);

ответчика: ФИО2 (доверенность №19 от 07.07.2021, диплом, паспорт);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Локомотивные технологии" (далее – ООО "ЛокоТех", Арендатор) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ТРУД" (далее – ЗАО «Труд», Арендодатель) о взыскании остатка обеспечительного взноса по Договору аренды № 23М1Х49 от 17.06.2019 в размере 399 641 руб. 70 коп., суммы процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 8 043 руб. 76 коп.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и исковые требования поддержал. 

ЗАО «Труд» представил отзыв на исковое заявление, согласно которому с заявленными требованиями о возврате обеспечительного взноса не согласен, полагает, что арендуемые помещения возвращены Арендатором в ненадлежащем виде, ЗАО «Труд» предоставлен расчет причиненного ущерба в размере 963 796 рублей.

Кроме этого, ответчик предъявил встречный иск к ООО  "ЛокоТех" о взыскании стоимости восстановительного ремонта по Договору аренды № 23М1Х49 от 17.06.2019 в размере 581 465 руб. 87 коп.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал встречные исковые требования и доводы отзыва.

ООО  "ЛокоТех" представил отзыв на встречное исковое аявление, в котором возражал против его удовлетворения. Ссылался на то, что арендатором уже выполнен косметический ремонт и в восстановительном ремонте нет необходимости, что стоимость восстановительного ремонта, рассчитанная истцом, является завышенной. Кроме того, взыскание стоимости восстановительного ремонта будет являться для арендодателя неосновательным обогащением, поскольку последующий арендатор уже произвел ремонт помещений.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца,  изучив доводы искового заявления, встречного искового заявления, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к выводу, что исковые требования по первоначальному иску удовлетворению не подлежат, о необходимости удовлетворения встречного искового заявления,  при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «ТРУД» (Арендодатель) и ООО «ЛокоТех» (Арендатор) был заключен Договор аренды № 23М1Х49 от 17.06.2019 (далее - Договор), в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 755,3 (семьсот пятьдесят пять целых три сотых) кв.м., расположенных на 4 (четвертом) этаже (725,6 кв.м.) и на 2 (втором) этаже (29,7 кв.м.) здания по адресу: 

<

...>. Помещения общей площадью 755,8 кв.м, были переданы Арендатору по акту № 1 от 01.07.2019.

20.12.2019 между сторонами было подписано дополнительное соглашение № ПР 1-12-19 к Договору, согласно которому с 01.01.2010 арендуемая по Договору площадь была сокращена до 725,6 кв.м. Помещение, расположенное на втором этаже площадью 29,7 кв.м, было возвращено Арендодателю по акту приема-передачи от 31. 12.2019. 

30.11.2020 срок действия договора истек, в связи с чем, Арендатор возвратил Арендодателю по акту приема-передач и № 2 от 01.12.2020 помещения, общей площадью 725,6 кв.м. 

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения Договора, и обязательства, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного взноса засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае не наступления в предусмотренный Договором срок обстоятельств, указанных в абзаце 2 пункте - 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 3.2.5 Договора, после истечения срока действия настоящего Договора и удовлетворению требований Арендодателя за счет суммы обеспечительного взноса в соответствии с п. 3.1.4 настоящего Договора Арендодатель обязан возвратить Арендатору остаток оплаченного обеспечительного взноса.

Истец указывает, что 01.12.2020, в соответствии с пунктом 3.1.4 Договора, Арендодателем из сумм обеспечительного взноса было произведено удержание задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее оплаты в общем размере 17 841 руб. 29 коп., в том числе задолженность по арендной плате 17 768 руб. 47 коп., задолженность по пени за просрочку оплаты арендной платы 72 руб. 82 коп., задолженность по возмещению стоимости потребленной электроэнергии в размере 96 121 руб. 01 коп.

После удержания указанных сумм задолженности остаток оплаченного Арендатором обеспечительного взноса составил 399 641 руб. 70 коп., о взыскании которых заявляет Арендатор без оспаривания удержанных Арендодателем сумм в счет погашения задолженности по арендной плате и пени, расходов по оплате стоимости потребленной арендатором электроэнергии.

На указанную задолженность ООО  "ЛокоТех" начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 043 руб. 76 коп.

Между тем, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 4.4 Договора Арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое помещение от находящегося там имущества Арендатора и передать его Арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа.

При этом, в соответствии с п. 4.5 Договора аренды при наличии замечаний к состоянию Помещений, лицами, подписывающими Акт приема-передачи №2, составляется и подписывается дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления Помещения сумма затрат и период восстановительных работ.

При приеме-передаче Помещений по Акту № 2 от 01.12.2020, сторонами установлено, что Помещениям причинен ущерб по вине Арендатора, что подтверждается дефектной ведомостью от 01.12.2020.

Согласно п. 4.3 Договора Арендатор обязан полностью компенсировать затраты Арендодателя по восстановлению Помещения или здания в случае, если зданию, в котором находится арендуемое Помещение, или арендуемому Помещению в результате любых действий или бездействий Арендатора (непринятие им необходимых и своевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние данного Помещения (здания) станет аварийным. Компенсация осуществляется в денежной форме.

Сумма компенсаций может быть определена двумя способами: 

1) на основании установленного экспертной организацией размера причиненного ущерба.

2) на основании суммы затрат на восстановление имущества.

Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определяется Арендодателем.

Таким образом, Арендатор обязан возместить вред, причиненный помещению в результате любых действий или бездействий независимо от вины.

Арендодателем на основании дефектной ведомости был составлен сметный расчет № 1 к Акту приема-передачи № 2 от 01.12.2020 г. на ремонтные работы в помещении.

При подаче встречного искового заявления ЗАО «Труд» представлен уточненный сметный расчет №1, согласно которому стоимость восстановительного ремонта составила 963 796 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 20%.

В соответствии с п. 4.5 Договора Арендатор оплачивает сумму затрат, необходимую для восстановления помещения. Такая выплата производится Арендатором в течение 3 (трех) банковских дней с даты выставления Арендодателем требования об их оплате.

В ходе рассмотрения дела, представитель ООО «ЛокоТех» не согласный с фактом причинения ущерба спорным помещениям, указал, что помещения были возвращены Арендодателю в надлежащем виде, сделан косметический ремонт освобождаемых помещений, окрашены стены и т.д., а также с суммой восстановительного ремонта определенной дефектной ведомостью и указавший, что недостатки возвращенных помещений относятся к состоянию нормального износа  (то есть к недостаткам, ремонт по которым Арендатор не обязан оплачивать в силу ст. 622 ГК РФ), ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов.

Определением от 24.11.2021 (с учетом определения от 10.01.2022 о назначении дополнительной экспертизы) по ходатайству ООО "ЛокоТех" по делу назначена комплексная судебная экспертиза для определения необходимости выполнения ремонтно-восстановительных работ и их стоимости, проведение которой поручено экспертам Союза «Торгово-промышленная палата Новосибирской области. 

Как следует из заключения эксперта №016-22-00064 от 14.02.2022, представленного по результатам проведенного экспертного исследования, помещение было передано Арендатором в состоянии, не отвечающим требованиям нормального износа, и в связи с чем требуется текущий ремонт. Стоимость ремонтно-восстановительных работ помещений на дату 01.12.2020 составляет  992 100 руб. 50 коп., в т.ч. НДС (20%) 165 350,08 руб.

С учетом стоимости восстановительного ремонта, установленного экспертным заключением, истец уточнил свои требования.

Из заключения эксперта видно, что эксперт обладает необходимыми и достаточными навыками, познаниями и квалификацией  для дачи экспертного заключения. Так же нужно указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствие со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что оформлено письменной подпиской в   экспертном заключении.

Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у суда, не обладающего специальными познаниями, не имеется.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (пп. 2 и 3 ст. 401 ГК РФ).

Как указал Высший арбитражный суд РФ в Определении от 19.04.2007г. № 5619/06 по делу № А60-34494/2005-СЗ, в случае когда стороны были связаны между собой договорными отношениями арендатор несет обязанность по обеспечению сохранности арендованного имущества.

При этих условиях с учетом требования пункта 2 статьи 401 ГК РФ бремя доказывания отсутствия вины в нарушении обязательства по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии ложится на Ответчика.

Ответчик не опровергнул надлежащими доказательствами доводы истца и представленные им в материалы дела доказательства.

Судом отклоняются доводы ООО «ЛокоТех» об отсутствии у истца убытков в связи с восстановлением помещения новым арендатором, а также о том, что Арендодателем по сути были заявлены убытки в виде стоимости восстановительного ремонта, которые Арендатор должен будет понести в будущем для приведения помещения в надлежащее состояние. 

С учетом положений статьи 622 ГК РФ Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Требование Арендодателя о взыскании стоимости восстановительного ремонта, не выполненного на момент предъявления требования, равно как и осуществление ремонта помещений новым арендатором в данном случае, не влияет на обязанность Арендатора по возврату арендованного помещения в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.

В соответствии с п. 3.1.4 Договора при прекращении действия Договора по любому основанию Арендодатель вправе удержать из оплаченного Арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому Помещению, или зданию, в котором расположено арендуемое Помещение, задолженность по оплате аренды (в том числе задолженность по оплате стоимости потребленных Арендатором электроэнергии и коммунальных услуг), а также сумму штрафных санкций (пени, штрафы) за нарушение обязательств, предусмотренных настоящим Договором. Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определяется Арендодателем.

Таким образом, из суммы оплаченного Арендатором обеспечительного взноса 513 604 руб. 00 коп. Арендодателем была удержана задолженность в размере 131 273 руб. 87 коп.. в том числе: 

-  задолженность по арендной плате  в размере  17 768, 47 руб., 

- задолженность по пени за просрочку оплаты арендной платы - 72,82 руб.;

- задолженность по возмещению стоимости потребленной электроэнергии в размере 111 717  руб. 02 коп.;

- задолженность по оплате пени за просрочку возмещения стоимости потребленной электроэнергии в размере 1 715 руб. 56 коп.

Наличие указанной задолженности не оспаривались ООО  "ЛокоТех", в связи с чем считаются установленными на основании п.3.1 ст.70 АПК РФ

Из оставшейся части обеспечительного платежа 382 330 руб. 13 коп. Арендодатель в соответствии с п, 3.1.4 Договора произвел удержание части задолженности Арендатора по оплате стоимости восстановительного ремонта в размере 963 796 руб. 00 коп. 

После удержания вышеуказанной суммы из обеспечительного взноса за Арендатором числится задолженность по оплате части стоимости восстановительного ремонта в размере 581 465 руб. 87 коп., которая подлежит взысканию с Арендатора в пользу Арендодателя.

Согласно п.2 ст. 168 АПК РФ суд, при принятии решения  распределяет судебные расходы. 

В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца (по встречному иску).

ЗАО «Труд», в связи с предъявлением встречного иска в суд,  во встречном исковом заявлении заявил о взыскании почтовых расходов в сумме 277 руб. 54 коп., факт несения которых подтвержден документально.

На основании ст.101, 106 АПК РФ почтовые расходы, связанные с подачей иска являются судебными издержками, соответственно подлежат взысканию с ответчика по встречному иску.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Локомотивные технологии"-отказать.

Встречные исковые требования закрытого акционерного общества "ТРУД"-удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Локомотивные технологии"  в пользу закрытого акционерного общества "ТРУД" стоимость восстановительного ремонта в размере 581 465 руб. 87 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 629 рублей, почтовые расходы в размере 277 рублей 54 копеек.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов