Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-92336/21

16 сентября 2022 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 08 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа Истра Московской области

к Ассоциации «Балтия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

трете лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z задолженности за период с 02.08.2021 по 30.09.2021 в размере 656706,35 руб., неустойки по состоянию на 01.10.2021 в размере 280413,61 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к НП «ЖК Балтия» с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z задолженности за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 в размере 656706,35 руб., неустойки за период 02.08.2021 по 30.09.2021 в размере 280413,61 руб.

В судебном заседании представитель ответчика дал пояснения по предмету спора, представил в материалы дела дополнительные документы.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 15.08.1997 № 08001-Z, соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды с множественностью ли на стороне арендатора от 05.04.2019 и дополнительного соглашения от 10.12.2020 к договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z в аренду НП «ЖК Балтия» (арендатор 3) сроком на 49 лет предоставлена часть площадью 23100 кв.м земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060102:800 общей площадью 200000 кв.м, категория земель – не установлена, вид разрешенного использования – под строительство жилого комплекса, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.03.2022.

В границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060102:800 расположены объекты недвижимости, принадлежащие НП «ЖК Балтия» на праве собственности: здание караульного помещения с кадастровым номером 50:08:0050427:69, хозяйственно-фекальная канализация с кадастровым номером 50:08:0050427:95, ливневая канализация с кадастровым номером 50:08:0050427:96, газопровод с кадастровым номером 50:08:0060102:953.

Пунктом 4 соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды с множественностью ли на стороне арендатора от 05.04.2019 определен порядок внесения арендной платы в размере, установленном в приложении к настоящему соглашению. При этом в приложении к соглашению о вступлении нового арендатора в договор аренды с множественностью ли на стороне арендатора от 05.04.2019 определен размер ежеквартального платежа.

Договор аренды от 15.08.1997 № 08001-Z, соглашение о вступлении нового арендатора в договор аренды с множественностью ли на стороне арендатора от 05.04.2019 и дополнительное соглашение от 10.12.2020 к договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН и материалами регистрационного дела.

Претензией № 1378 Администрация городского округа Истра Московской области уведомила НП «ЖК Балтия» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 № 08001-Z. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 № 08001-Z за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 не погашена НП «ЖК Балтия» в добровольном порядке, Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 15.08.1997 № 08001-Z, соглашением о вступлении нового арендатора в договор аренды с множественностью ли на стороне арендатора от 05.04.2019 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 15.08.1997 № 08001-Z за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 составляет 656706,35 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на неверное применение при расчете арендной платы коэффициента вида деятельности – жилая застройка, использование земельного участка в некоммерческих целях, необоснованное начисление неустойки в размере 0,7 %.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктами 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

При этом основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», установлено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Указанной статьей также определено, что значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Размер арендной платы по договору от 15.08.1997 № 08001-Z установлен в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", с применением значений коэффициентов Кд=4,2 (жилая застройка), Пкд=1.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060102:800 (части, арендуемой НП «ЖК Балтия») расположены объекты недвижимости – здание караульного помещения с кадастровым номером 50:08:0050427:69, хозяйственно-фекальная канализация с кадастровым номером 50:08:0050427:95, ливневая канализация с кадастровым номером 50:08:0050427:96, газопровод с кадастровым номером 50:08:0060102:953, используемые для обслуживания жилого комплекса «Балтия».

Выпиской их ЕГРЮЛ и уставом подтверждается, что основным видом экономической деятельности НП «ЖК Балтия» является управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе, партнерство создано в целях осуществления необходимых действий для создания, поддержания и дальнейшего развития инфраструктуры жилого комплекса «Балтия», обеспечения эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, в том числе зданий, сооружений, коммуникаций, электросетей и т.п., содействия обеспечению функционирования инженерных сетей, дорог, зданий, сооружений и другого имущества, в том числе газопроводов, объектов водоснабжения, электроснабжения и иных объектов инфраструктуры для нормальной деятельности, содействует организации охраны.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исходя из фактического использования земельного участка и целей предоставления земельного участка, указанных в распоряжении Министерства имущественных отношений Московской области от 02.04.2019 № 15ВР-506 – в связи с размещением объектов инженерной инфраструктуры и ввиду необходимости доступа и эксплуатации инженерных коммуникаций в НП «ЖК «Балтия», в соответствии с пунктом 40 Приложения к Закону N 23/96-ОЗ при определении размера арендной платы по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060102:800 в отношении арендатора НП «ЖК Балтия» должно применяться значение коэффициента Кд=1,5 «для размещения иных объектов некоммерческого назначения». Данный вывод согласуется с правовым подходом, изложенным в судебных актах по делам №№ А41-91464/21, А41-70170/21, А41-22699/14, А41-70238/20, А41-19622/16.

Фактическое использование земельного участка администрацией не оспаривается.

Значение корректирующего коэффициента (Пкд) определено в приложении № 1 к решению Совета депутатов Истринского муниципального района МО от 14.12.2012 N 10/6 в размере 1.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что годовой размер арендной платы в 2021 году по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z подлежит определению по формуле: 13,54*1,5*1*1*23100= 469161 руб.

В материалы дела представлены платежные поручения от 27.07.2022 №№ 253, 254, согласно которым арендная плата по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z в полном размере внесена НП «ЖК Балтия».

Следовательно, оснований для взыскания задолженности по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z не имеется.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 02.08.2021 по 30.09.2021  в общей сумме 280413,61 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан подлежащим корректировке ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» договор аренды земельных участков должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, размер неустойки за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:08:0060102:800 установлен в нормативном порядке в фиксированном размере и не может быть изменен соглашением сторон.

Между тем, в договоре аренды земельного участка от 15.08.1997 № 08001-Z размер неустойки за нарушение срока внесения арендной платы установлен в размере 0,7% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Проверив указанный расчет, суд считает его неверным, поскольку при расчете истцом применена ставка в размере 0,7%, установленная в договоре, что противоречит пункту 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и ведет к необоснованному возложению на ответчика обязанности уплатить неустойку в повышенном размере.

При таких обстоятельствах судом произведен перерасчет неустойки по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 № 08001-Z за период с 02.08.2021 по 30.09.2021по ставке 0,05%, установленной Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", согласно которому сумма неустойки составляет 7917,10 руб.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Оснований для снижения размера неустойки судом не установлено. Следовательно, неустойка по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 № 08001-Z подлежит взысканию в сумме 7917,10 руб. за период с 02.08.2021 по 30.09.2021.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с  Ассоциации «Балтия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Истра Московской области по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z неустойку в сумме 7917,10 руб. за период с 02.08.2021 по 30.09.2021.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                                           Ю.С. Таранец