РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-143056/22-77-1014

г. Москва

21 февраля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023года

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

с участием представителей: 

от истца: Морозик А.А. (доверенность № 9863 от 10.01.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: Михнев М.П. (доверенность № 33-Д-1544/22 от 22.12.2022., предъявлен паспорт и документ о ВЮО), 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИНТЕКО" (107078, ГОРОД МОСКВА, САДОВАЯ-СПАССКАЯ УЛИЦА, ДОМ 28, ОГРН: 1027739188047, Дата присвоения ОГРН: 13.09.2002, ИНН: 7703010975)   

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) 

о взыскании 5 016 507 руб. 39 коп.,

установил:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ИНТЕКО"  обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 016 507 руб.  39 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст.1102, 1105 ГК РФ и мотивированы тем, что  истец излишне перечислил ответчику арендную плату, которая последним не возращена.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме  с учетом уточнений по доводам искового заявления, со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам письменного отзыва на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства,   выслушав доводы представителей сторон, пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между акционерным обществом «ИНТЕКО» (истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) был заключен Договор аренды земельного участка от 12.10.2012 № М-01-038337 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 77:01:0002022:1003, расположенного по адресу:г. Москва, Садовническая наб.,вл.3-7.

Участок был предоставлен по договору аренды для целей проектирования и строительства объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 25.12.2012 г. № RU77-130000-007351 на срок до 08.08.2019 г.

Денежные средства, поступавшие от истца, отражались на финансово-лицевом счете №М-01-038337-001.

В настоящее время строительство многофункционального комплекса с апартаментами (далее - Объект) на Участке завершено.

29.11.2018 г. Объект введен в эксплуатацию (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №77-130000-008646-2018 от 29.11.2018 г.).

26.03.2019г. была осуществлена первая регистрация права собственности третьего лица, вследствие чего, возникла множественность лиц на стороне Арендатора земельного участка.

12.07.2021 г. Договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

Истец полагает, что начисление арендной платы в отношении помещений и машиномест, находящихся в его собственности, должно производится в порядке, установленном положениями пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которым, размеры обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должны быть соразмерны долям в праве на здание, которое расположено на этом земельном участке.

Как указывает истец, в период с 26.03.2019 года по дату расторжения договора аренды на помещения и машиноместа, реализованные по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи, были оформлены права собственности приобретателей, что не учитывалось ответчиком при осуществлении взаиморасчётов с истцом.

Таким образом, доля истца в праве аренды Участка пропорционально уменьшалась, начиная с 26.03.2019г., а обязанность уплаты арендной платы должна была перераспределяться ответчиком между фактическими землепользователями. 

Однако, истец указал на то, что  Арендодателем перерасчёт сумм по лицевому счёту не проводился, переплата денежных средств АО «ИНТЕКО» не возмещалась.

В соответствии с п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства» при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п. 2 ст. 322 ГК РФ.

В случаях, когда все соарендаторы используют находящиеся на участке здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными (при условии, что иное не установлено договором аренды).

Обязательства всех соарендаторов по договору аренды земельного участка носят долевой характер, если хотя бы один из них использует здание (помещение) в иных целях.

По мнению истца,  обязательство соарендаторов земельного участка по внесению арендной платы носит долевой характер. Поскольку арендная плата перечислялась истцом без учета наличия множественности на стороне арендатора, в том время как она подлежала оплате в размере его доли в обязательстве по внесению арендной платы, на стороне ответчика после расторжения договора  возникло неосновательное обогащение в размере 5 016 507 руб. 39 коп.

Направленная ответчику претензия от 29 ноября 2021 г. № 10-0188/21-инт/07.ВЛ оставлена последним без удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, содержащихся в Гражданском кодексе РФ.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Анализ изложенных норм позволяет сделать вывод, что для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения необходимо установить одновременно наличие следующих обстоятельств:

-возникновение на стороне ответчика имущества (в форме приобретения или сбережения);

-отсутствие для этого правовых оснований;

-уменьшение имущества истца, причинная связь между первым и последним обстоятельствами.

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Для установления факта неосновательного обогащения истец должен представить доказательства, свидетельствующие об отсутствии правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, на основании обращения АО «Интеко» Департаментом было издано Распоряжение от 25.07.2013 № 6332 об изменении вида разрешенного использования земельного участка для целей строительства и реконструкции в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002022:1003.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от 30.10.2013 к договору аренды от 12.10.2012 № М-01-038337 об изменении цели предоставления земельного участка, срока, о возложении обязанностей на арендатора.

29.11.2018 АО «Интеко» был введен в эксплуатацию объект на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002022:1003 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.11.2018 № 77-130000-008646-2018).

На основании обращения АО «Интеко» 22.03.2019 в связи с вводом объекта в эксплуатацию между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 24.04.2019 к договору аренды от 12.10.2012 № М-01-038337 с целью переоформления отношений с целей строительства и реконструкции для целей эксплуатации вновь возведенного объекта.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002022:1003 был разделен на основании Распоряжения Департамента от 14.01.2021 № 976 на два, а именно: на земельный участок 77:01:0002022:1003 и земельный участок  в настоящее время с кадастровым номером 77:01:0002022:4492 площадью 9 284 кв.м, на который между Департаментом и АО «Интеко» заключен договор аренды от 12.08.2021 М-01-057085 с множественностью лиц на стороне арендатора 15.07.2070.

Вместе с тем, неосновательное обогащение на стороне Департамента не возникло, так как денежные средства получены на основании действующего договора аренды, возражений со стороны истца не поступало, договор расторгнут по соглашению сторон, и возражений до момента расторжения не поступало.

Из материалов  дела следует, что договор аренды был заключен и сторонами было достигнуто в установленной законом форме соглашение обо всех его существенных условиях, определен порядок и размер внесения арендной платы.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. («Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации Ко 2 (2016)»).

Следовательно, до расторжения договора аренды у истца сохранялась обязанность внесения арендной платы на условиях, установленных договором.

Таким образом, взыскиваемые денежные средства являются прямым исполнением Арендатором своих обязательств по договору аренды.

Довод истца о том, что Департамент неосновательно сберегает денежные средства, поступившие в оплату пользования земельного участка  не основан на нормах права, поскольку под неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной, в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) ").

В случае если между сторонами имелись договорные отношения и заявленные ко взысканию денежные средства являлись именно прямым исполнением обязательств стороной договора, что исключает применение судами положений главы 60 ГК РФ о кондикционных обязательствах.

Без определения характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установления круга обстоятельств, подлежащих доказыванию, не представляется возможным сделать правильный вывод о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения иска. 

Согласно п. 14 постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких -либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связывало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В соответствии с п. 4.3. договора аренды от 12.10.2012 № М-01-038337 в редакции Дополнительного соглашения от 30.10.2013 на АО «Интеко» возложена прямая обязанность после завершения строительства предоставить в Департамент подтверждение зарегистрированных имущественных прав на завершенный строительством объект для внесения соответствующих изменений в договор аренды.

В случае, если право аренды земельного участка, имевшееся у застройщика перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных отношениях в силу закона. («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)»).

С учетом количества самостоятельных помещений в построенных зданиях, в том числе офисных помещений, отдельных апартаментов, машиномест и т.д.)  обязанность об уведомлении о вводе объекта в эксплуатации и своевременное уведомление о смене собственников объекта недвижимости лежит на Застройщике.

В связи с этим, требование о возврате произведенных за всех собственников платежей влечет нарушение основного принципа платности землепользования, что является злоупотреблением правом, поскольку в спорный период истец с учетом самостоятельных требований должен был обладать всей необходимой информацией. (Определение ВС РФ от 28.04.2020 № 305-ЭС19-1530, Определение ВС РФ от 23.04.2019 № 305-ЭС19-3530).

В случае удовлетворения заявленных требований Департамент не получит арендную плату земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002022:1003 за период с 1 квартала 2019 по 12.07.2021 в полном объеме, что нарушает права и законные интересы города Москвы.

В случае если суд придет к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований, то следует проверить расчет заявленной к взысканию в рамках настоящего дела № А40-239755/2017 суммы с учетом правовой позиции изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.16 № 305-ЭС16-16772, а также в пункте 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), а также принимая во внимание количество всех собственников спорного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являвшемся предметом договора аренды в соответствующий период.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования (неосновательного обогащения), по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. (Определение ВС РФ от 18.02.2016 № 309-ЭС15-19508 по делу № А76-29098/2014).

С учетом изложенного, неосновательное обогащение возникло не на стороне Департамента, а на стороне собственников помещений в построенных объектах, не уплативших соответствующую арендную плату за спорный земельный участок в надлежащем размере.

 Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. 17 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» использование земли в городе Москве является платным.

Обязанность истца уплачивать арендную плату - момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение установлена заключенным между сторонами дополнительным соглашением, а также установлена законом.

Как следует из п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответственно, истец, действуя добросовестно, должен предъявлять соответствующие требования о взыскании неосновательного обогащения в размере сбереженной арендной платы к таким новым собственникам, а не к Департаменту в случае, если указанные собственники отсутствует, Департамент имеет право получить арендную плату с одного единственного собственника.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В силу статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Taким образом, арендатор АО «Интеко», исполнив солидарную обязанность, имеет право встречного требования к остальным должникам (статья 325 ГК РФ), которые обязанность по оплате арендных платежей не исполнили.

Указанная позиция отражена в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении": по смыслу пункта 2 статьи 325 ГК РФ, если иное не установлено соглашением между солидарными должниками и не вытекает из отношений между ними, должник, исполнивший обязательство в размере, превышающем его долю, имеет право регрессного требования к остальным должникам в соответствующей части, включая возмещение расходов на исполнение обязательства, предусмотренных статьей 309.2 ГК РФ.

Кроме того, представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения выполнен неверно, в нарушение  действующего законодательства, поскольку не отражает критерий изменения доли в праве, на которую ссылается истец, в связи с чем, не принимается судом во внимание. 

Материалами дела подтверждается, что по состоянию на 12.07.2021  АО «Интеко» являлся собственником доли в праве в размере 390/10 000, что подтверждается приложение к Договору аренды от 12.08.2021 №М-01-057085 с множественность яиц на стороне арендатора, а также п. 1.7 указанного договора.

Следовательно, в спорный период истец в любом случае обязан был платить арендную плату в полном объеме исходя из принципа платного землепользования.

Таким образом, оценив в совокупности представленные доказательства,   суд не усматривает, что у ответчика возникло неосновательное обогащение на указанную истцом сумму за счет истца, в связи с чем, суд считает необоснованной позицию истца о возникновении неосновательного обогащения ответчика, а требование о взыскании денежных средств в размере 5 016 507 руб.  39 коп. не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится  на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

 На основании изложенного, ст.ст. 8, 10, 11, 12,  307, 309, 310, 314,  1102, 1105, 1107 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-170, 176, 180, 181  АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова