АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

23 апреля 2024 года

Дело №

А55-38132/2023

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Коршиковой О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дюковой Д.Д.

рассмотрев в судебном заседании 26.03.2024-09.04.2024 года дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управления Росреестра по Самарской области,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора:

– АО «Банк Дом.РФ»,

- ФИО2,

- финансового управляющего ФИО2 - ФИО3,

- ФИО4,

- ФИО5,

- Департамента опеки, попечительства и социальной поддержки Самарской области,

- АО «ДОМ.РФ»,

о признании

при участии в заседании

от заявителя – предст. ФИО6 по довер. от 19.10.2023 г.,

от заинтересованного лица – предст. ФИО7 по довер. от 27.12.2023 г.,

от иных лиц – не явились, извещены,

установил:

Заявитель обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконными действия Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Самарской области, выразившихся

1. в отказе от 20.11.2023 года № КУВД-001/2023-35687912/10 государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером 63:01:0705001:805, находящуюся по адресу Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, ул. Шверника, д. 14, кв. 86,;

2. в приостановке регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 63:01:0705001:805, находящуюся по адресу Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, ул. Шверника, д. 14, кв. 86,

Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Отдел регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанную квартиру за ФИО1.

Заявитель в судебном заседании поддерживает заявленные требования с учетом представленных уточнений, согласно которым просит суд:

- Признать незаконными действия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Самарской области, выразившихся в:

1. в отказе от 20.11.2023 года № КУВД-001/2023-35687912/10 в государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером 63:01:0705001:805, находящуюся по адресу Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, ул. Шверника, д. 14, кв. 86 и признать указанный отказ недействительным;

2. Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии,(Росреестр)  по Самарской области устранить допущенные нарушения и  зарегистрировать право собственности на вышеуказанную квартиру за ФИО1.

Поскольку заявленное ходатайство соответствует требованиям ст. 49 АПК РФ, оно подлежит удовлетворению. Считать предметом спора требования, изложенные в ходатайстве от 03.04.2024 г.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ.

 

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования  подлежат удовлетворению.

 

По заявлению залогового кредитора АО «Банк ДОМ.РФ» Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2022 по делу А55-35038/2021 ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: Самарская обл. Хворостянский район с. Хворостянка, адрес регистрации: 

<

...>; ИНН 

<

***>, СНИЛС - 119- 533-928 75) признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО8 (ИНН 

<

***>), член АВАУ «Достояние» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, адрес: 

<

...>). Адрес для корреспонденции: 188507, Ленинградская обл., Ломоновский район, Аннинское поселение, п. Новоселье, д. 4, а/я 10.

01 марта 2021 года разработано Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества ФИО2 в рамках процедуры банкротства по делу № А55-35038/2021, о чем в ЕФРС имеется сообщение № 11426504 от 26.05.2023 г.

13 июня 2023 г. сообщением № 11698846 было опубликовано объявление о проведении торгов. Предметом торгов выступало имущество должника ФИО2: квартира по адресу 

<

...>, состоящая из двух комнат, общей площадью 31,4 кв. метра, расположенная на 2 этаже 9 этажного дома, кадастровый номер: 63:01:0705001:805. Имущество является предметом залога АО "Банк ДОМ.РФ".

21 июля 2023 года Протоколом № 14985-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту №1: квартира по адресу 

<

...>, кадастровый номер 63:01:0705001:805, победителем признана ФИО9 (представитель Истца по агентскому договору № 18/07 от 18 июля 2023 г.).

24 июля 2023 года между финансовым управляющим ФИО2 ФИО8 и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи имущества: квартира по адресу 

<

...>, кадастровый номер 63:01:0705001:805. Денежные средства покупателем были внесены в полном объеме.

14          августа 2023 года было подано заявление для Регистрации перехода права на объект недвижимости.

18 августа 2023 г. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Отделом регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Самарской области было выдано Уведомление № КУВД-001/2023-35687912/2 о приостановлении государственной регистрации права по следующим основаниям:

- Договор купли-продажи представлен от финансового управляющего, действующего от имени ФИО2, в то время как согласно данным Единого государственного реестра прав, вышеуказанная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности (оп 1/3 доли каждому) ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2. Таким образом, договор, представленный в простой письменной форме не соответствует требованиям действующего законодательства.

- С заявлением № КУВД-001/2023-35687912 от 14.08.2023 г., о государственной регистрации права собственности на квартиру кадастровый номер 63:01:0705001:805, расположенной по адресу Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, ул. Шверника, д. 14, кв. 86, обращается ФИО1. Вами на государственную регистрацию представлен протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № 14985-1 от 21.07.2023 г. на вышеуказанный объект, где победителем указана ФИО9. Однако, представленный договор купли-продажи от 24.07.2023 г., предметом которого является вышеуказанная квартира, заключен с покупателем ФИО1. Таким образом, договор купли-продажи, в рассматриваемом случае, должен быть заключен с лицом, указанным в протоколе в качестве победителя торгов.

Для возобновления государственной регистрации необходимо учитывать следующее:

- в договоре должны быть указаны в качестве сторон все собственники помещения,

- договор должен быть удостоверен нотариусом,

- органы опеки и попечительства должны быть привлечены к реализации имущества,

- договор заключается с лицом, выигравшим торги, либо необходимо предоставить документы, согласно которым подтверждается представление интересов иным лицом на торгах (агентский договор с соответствующими полномочиями).

31 августа 2023 года было подано заявление об устранении вышеуказанных недостатков и возобновлении государственной регистрации с предоставлением агентского договора и разъяснениями относительно отсутствия необходимости нотариального удостоверения договора в указанном случае.

04 сентября 2023 г. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Отделом регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Самарской области было выдано Уведомление № КУВД-001/2023-35687912/6 о неустранении причин приостановления государственной регистрации права по следующим основаниям:

- Договор купли-продажи представлен от финансового управляющего, действующего от имени ФИО2, в то время как согласно данным Единого государственного реестра прав, вышеуказанная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности (оп 1/3 доли каждому) ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2. Таким образом, договор, представленный в простой письменной форме, что не соответствует требованиям действующего законодательства.

Для возобновления государственной регистрации необходимо:

- предоставить договор купли-продажи в соответствии с требованиями, а именно удостоверен нотариусом,

- предоставить информацию о привлечении органов опеки и попечительства к реализации имущества.

20 ноября 2023 г. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Отделом регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Самарской области было выдано Уведомление № КУВД-001/2023-35687912/10 об отказе государственной регистрации права по тем же основаниям, за исключением требований предоставить сведения о привлечении органов опеки и попечительства к реализации имущества.

Заявитель, посчитав что указанные действия не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы ФИО1, обратился в Арбитражный суд Самарской области с настоящим заявлением.

Управление, возражая против удовлетворения заявленных требований, указало, что решение о невозобновлении действий по регистрации было принято в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно - заключен в простой письменной форме, в то время как в соответствии с положениями ст. ст.42, 54 Закона о регистрации №218-ФЗ такой договор должен быть нотариально удостоверен. Также, государственный регистратор указал на необходимость соблюдения прав несовершеннолетних сособственников квартиры в ходе реализации имущества и привлечение органов опеки и попечительства к процедуре.

Кроме того, Управление возражает против позиции заявителя со ссылками на судебную практику о приоритете норм Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», так как по мнению заинтересованного лица она не согласуется с прямыми нормами Закона о регистрации №218-ФЗ и Гражданского кодекса РФ.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом о регистрации.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно- процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Заявитель оспаривает отказ Управления Росреестра по Самарской области от 20.11.2023 года № КУВД-001/2023-35687912/10 в государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, ул. Шверника, д. 14, кв. 86.

Основаниями для отказа явились следующие обстоятельства: представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно - заключен в простой письменной форме, в то время как в соответствии с положениями ст. ст.42, 54 Закона о регистрации №218-ФЗ такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Также, государственный регистратор указал на необходимость соблюдения прав несовершеннолетних сособственников квартиры в ходе реализации имущества и привлечение органов опеки и попечительства к процедуре.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Вопреки доводам управления, разъяснения, данные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, были даны применительно к ситуации заключения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве.

Поскольку в рассматриваемом случае по договору купли-продажи произведено отчуждение объекта недвижимости, а не доли в праве на него, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что применительно к положениям статьи 42 Закона о регистрации нотариальное удостоверение указанного договора не требуется.

Суд также верно указал, что в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса в проверки наличия волеизъявления заявителей сделки.

Договор купли-продажи подписан между финансовыми управляющими без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью.

При таких обстоятельствах, учитывая заключение договора купли-продажи от 24 июля 2023 года в порядке реализации требований Закона о банкротстве, а также судебных актов, вынесенных в рамках дела №А55-35038/2021, отсутствие факта привлечения к совершению сделки несовершеннолетних лиц, поскольку обращение взыскания на заложенное имущество производилось в обязательном порядке в связи с наличием соответствующего судебного акта, которым была санкционирована возможность обращения взыскания, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае применительно к положениям части 2 статьи 54 Закона о регистрации привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки не требуются.

В связи с чем  обжалуемый отказ противоречит требованиям  статей 18, 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя.

С учетом изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению с отнесением расходов по госпошлине на Управление Росреестра.

Руководствуясь ст. 167-170, 199-201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство об уточнении заявленных требований удовлетворить. Считать предметом оспаривания – отказ Управления Росреестра по Самарской области от 20.11.2023 года № КУВД-001/2023-35687912/10

Заявленные требования удовлетворить.  Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 20.11.2023 года № КУВД-001/2023-35687912/10 в государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером 63:01:0705001:805, находящуюся по адресу Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, ул. Шверника, д. 14, кв. 86.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в месячный срок по вступлению решения суда в законную силу зарегистрировать права собственности на квартиру с кадастровым номером 63:01:0705001:805, находящуюся по адресу Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, ул. Шверника, д. 14, кв. 86.

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу заявителя расходы по оплате государственной пошлине в размере 300 руб.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

О.В. Коршикова