ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А14-10913/2016

город Воронеж

13» апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено  13 апреля 2017 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                   Ушаковой И.В., 

судей         Поротикова А.И.,

         ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж: ФИО3, представителя по доверенности №134/2016-с от 30.11.2016;

от индивидуального предпринимателя ФИО4: ФИО5, представителя по доверенности б/н от 04.07.2016;

от общества с ограниченной ответственностью «Финансовый консалтинг»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2017 по делу № А14-10913/2016 (судья Сидорова О.И.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРИП 304366335000088, ИНН 

<

***>) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор на условиях истца,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Финансовый консалтинг», 

                                                 У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик) о возложении на  ответчика обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене 5165 274 руб. 58 коп. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Финансовый консалтинг» (далее – ООО «Финансовый консалтинг»).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Администрация городского округа город Воронеж обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель ссылается на то, что заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы № 10928/6-3 от 21.12.2016 о рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> не может рассматриваться в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку оно составлено по состоянию на 18.05.2015, а не 06.05.2016. По мнению заявителя апелляционной жалобы, отчет об оценке № 184-4/Р/16 от 13.05.2016, проведенный по заказу Администрации городского округа город Воронеж, не признан судом недостоверным и является рекомендуемым для целей совершения сделки с объектом оценки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции общество с ограниченной ответственностью «Финансовый консалтинг» явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

Через канцелярию суда от ИП ФИО4 поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации городского округа город Воронеж доводы апелляционной жалобы поддержал, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП ФИО4 против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что между ИП ФИО4 (арендатор) и Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) был  заключен договор аренды от 01.08.2004 №3-137-04 встроенного помещения общей площадью 17 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для использования в целях торговли. 12.02.2016 в договор внесены изменения в части наименования сдаваемого в аренду помещения «часть нежилого помещения, часть позиции 9 (ранее – часть позиции 10)». 

07.06.2007 между ИП ФИО4  (арендатор) и Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) заключен договор аренды №3-210-07 помещения I в Лит А общей площадью 71,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для использования в целях торговли. 12.02.2016 в договор внесены изменения в части наименования сдаваемого в аренду помещения «часть нежилого помещения, часть позиции 9 (ранее – часть позиции 10)». 

18.05.2015 ИП ФИО6 обратилась в Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения в собственность арендуемого нежилого встроенного помещения I лит. А, позиция 9, общей площадью 88,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Управление имущественных и земельных отношений направило в адрес заявителя ответ с приложением приказа от 26.05.2016 №461 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества» и копии проекта договора купли-продажи, согласно которому цена выкупаемого имущества составила 8 147 711 руб. 86 коп. (пункт 2.1 договора) в соответствии с отчетом об оценке от 13.05.2016 №184-4/Р/16, выполненным ООО «Финансовый консалтинг» по состоянию на 06.05.2016. 

Полагая предложенную ответчиком цену выкупаемого имущества завышенной, истец 28.06.2016 направил ответчику письмо о несогласии с предложенной ценой, предложив пересмотреть стоимость выкупа арендуемого имущества до справедливого и разумного размера и обратился в оценочную организацию ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга». Согласно отчету об оценке от 28.07.2016 №167/К рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 7 291 902 руб. 

Поскольку договор купли-продажи сторонами подписан не был, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. 

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Согласно статье 443 Гражданского кодекса РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Материалами дела подтверждается, что между сторонами имеются разногласия относительно цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. 

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается  достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно  статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно назначил по делу судебную экспертизу в виде иной независимой оценки рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 88,4 кв.м и 42/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 136, 6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в лит. А, по состоянию на 18.05.2015, проведение которой было поручено эксперту федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы ФИО7

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно заключению эксперта от 21.12.2106 №10928/6-3 рыночная стоимость спорного объекта оценки с учетом НДС по состоянию на 18.05.2015 составляет 6 095 024 руб. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в арбитражном суде первой инстанции истцом не заявлялось.

У апелляционного суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенных экспертиз, их совокупной оценки по правилам статей, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд первой инстанции дал правильную оценку представленным в дело доказательствам и правомерно удовлетворил заявленные требования. 

Обжалуя принятое по делу решение, заявитель ссылается на то, что у арбитражного суда области отсутствовали допустимые доказательства недостоверности отчета об оценке № 184-4/Р/16 от 13.05.2016.

В соответствии с правовой позицией, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в рассматриваемом случае – по состоянию на 18.05.2015.

Судом установлено, что в отчете № 184-4/Р/16 от 13.05.2016,  выполненным ООО «Финансовый консалтинг» рыночная стоимость объекта была определена по состоянию на 06.05.2016. 

В связи с чем, в целях разрешения преддоговорного спора, судом области была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта по состоянию на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – то есть по состоянию на 18.05.2015.

При этом, следуя  правовой позицией, изложенной в  Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 по делу N 7240/12, согласно которой, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Судебной коллегией  также учтено, что стороны по делу не оспорили результаты судебной экспертизы по существу.

При таких обстоятельствах, доводы заявителя жалобы, направленные на обоснование иной выкупной стоимости со ссылкой на другой отчет оценщика, с учетом вышеизложенного не могут быть признаны обоснованными.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.       

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.                 

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее  уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2017 по делу № А14-10913/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.И. Поротиков

ФИО1