АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45930/2023

г. Краснодар

18 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ               город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Раздольненское»                          (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда              от 24.02.2025 по делу № А32-45930/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Раздольненское» (далее – общество), в котором просила взыскать с ответчика 1 216 243 рубля 52 копейки долга с 01.01.2023 по 30.06.2023 и 193 815 рублей 15 копеек неустойки по состоянию на 10.06.2023 по договору аренды от 28.10.1998                    № 1176. Также администрация просила суд расторгнуть данный договор, указав в решении, что оно служит основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи               от 30.11.2007 № 23-23-19/051/2007-072 об обременении земельного участка договором аренды от 28.10.1998 № 4900001176.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2024,  оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2025, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. В границах спорного земельного участка находятся объекты недвижимости (объекты производственной базы), принадлежащие обществу на праве собственности. Данный участок является ограниченным в обороте, поскольку расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность. Размер арендной платы за использование участка не должен превышать ставку земельного налога. Представленный администрацией расчет произведен без учета применимого нормативного регулирования. Поскольку общество внесло арендные платежи, рассчитанные в соответствии требованиями закона, основания для взыскания долга, неустойки, а также для расторжения договора отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении искового заявления в полном объеме. Податель жалобы указывает на наличие на стороне арендатора задолженности по арендной плате и неустойке, а также на существенное нарушение обществом условий договора, выразившееся в систематическом невнесении арендных платежей. Администрация полагает, что погашение долга арендатором после получения уведомления о необходимости внесения соответствующих платежей не может свидетельствовать о добросовестном исполнении условий договора и исключать возможность его расторжения в судебном порядке по требованию арендодателя.

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.

Стороны представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:8 площадью 10 800 кв. м, категории земель населенных пунктов и с видом разрешенного использования для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, 14 (далее – земельный участок).  

Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель)                                      и ТОО «Раздольненское» (арендатор) заключили договор от 28.10.1998 № 1176 (дополнительным соглашением номер договора аренды от 28.10.1998 изменен на 4900001176) о предоставлении в пользование на условиях аренды данного земельного участка. Участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Договор действует по 01.10.2047 и прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 43).

В соответствии с пунктом 2.4 договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города Сочи, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок.

В силу пункта 5.3 в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Дополнительным соглашением от 27.10.2021 годовая арендная плата установлена на основании отчета оценщика 26.05.2021 № 03-05-41/21 в размере 2 235 368 рублей.

Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края направил в адрес общества дополнительное соглашение от 27.10.2021 об изменении размера годовой арендной платы по договору аренды от 28.10.1998 № 4900001176 с 19.05.2021. Согласно предложенным изменениям размер годовой арендной платы определяется с соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 26.05.2021 № 03-05-41/21 и составляет 2 235 368 рублей. Дополнительное соглашение от 27.10.2021 арендатор не подписал (т. 1, л. д. 36 – 39).

Администрация, указывая, что общество долг за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:8 с 01.01.2023 по 30.06.2023 в размере 1 216 243 рублей 52 копеек и неустойку в размере 193 815 рублей 15 копеек не уплатило, направила в адрес арендатора претензию с требованием об устранении допущенных нарушений, а также предложила подписать соглашение о расторжении договора аренды. 

Поскольку общество требования претензии не выполнило, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации                            (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2                                            статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации                     (далее – Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведены разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым предписано руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. 

В данном случае с учетом положений пункта 2.4 договора аренды арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер. 

Статья 27 Земельного кодекса устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.

В заявленный в рамках настоящего дела период взыскания земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:8 относился к ограниченным в обороте. В границах данного участка находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчику. Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу              № А32-19673/2022. 

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582                                 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»             (далее – постановление № 582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации                      от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением               № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу                     № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что размер арендной платы по договору в рассматриваемый период определен неправильно. Поскольку арендная плата в данном случае носит регулируемый характер, занятый объектами общества участок ограничен в обороте, она подлежит определению исходя из значений кадастровой стоимости участка и ставки земельного налога. На стороне арендатора отсутствует отыскиваемая истцом задолженность по арендной плате и неустойка. Данные обстоятельства влекут отказ в удовлетворении иска администрации, в том числе и в части требования о расторжении договора аренды. 

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет, поскольку администрация не учитывает содержание вступивших в законную силу судебных актов по делам                              № А32-19670/2022 и А32-19673/2022. Земельный участок является ограниченным в обороте в связи с его нахождением в границах особо охраняемой природной территории, созданной до 30.12.2013. Общество, как собственник расположенных на земельном участке объектов, ограничено в приобретении этого участка в собственность. Размер арендной платы для него в рассматриваемый период не мог превышать нормативно установленный предел в размере земельного налога. Ответчик вносил арендные платежи, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами. Наличие оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка арендодатель не доказал.  

При таких обстоятельствах условия для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции                          (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2025 по делу                                          № А32-45930/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               М.Н. Малыхина