АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1102/2024

г. Владивосток

20 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального округа Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды, о расторжении договора,

при участии в судебном заседании: стороны не явились, извещены,

у с т а н о в и л :

Администрация Михайловского муниципального округа Приморского края (далее – истец (с учетом процессуального правопреемства), Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – ответчик, глава КФХ ФИО1) о взыскании 165 633,50 рублей задолженности по договору аренды от 22.11.2018 №195/2018, 22 346,19 рублей пени, а также о расторжении договора аренды от 22.11.2018 №195/2018.

Стороны, извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что по смыслу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, которые в порядке статьи 66 АПК РФ приобщены судом к материалам дела. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

22.11.2018 между Администрацией Михайловского муниципального района (арендодатель) и главой КФХ ФИО1 (арендатор) заключен договор №195/2018 аренды земельного участка (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 25:09:320701:29, площадью 760 400 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Приморский край Михайловский район, уч. 8 – в 4.2 км северо-западнее с. Ляличи. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Михайловский район, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования (далее – спорный участок). 

Срок аренды земельного участка установлен с 22.11.2018 по 21.11.2067 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора за указанный в п. 1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается годовая арендная плата в размере 74 595,24 рублей.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы в период с начала срока аренды до его государственной регистрации устанавливается в соответствии с п. 3.1. Договора и оплачивается Арендатором единовременно за весь указанный период. Арендная плата в размере 6 216,27 рублей вносится Арендатором ежемесячно, в срок до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. В начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с даты государственной регистрации, если договор заключен на срок более 1 года (с даты подписания акта приема-передачи Участка (Приложение №1)), а в конце периода аренды – не позднее даты окончания Договора. 

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

По акту приема-передачи №195 от 22.11.2018 (Приложение №1 к договору аренды) земельный участок передан арендатору,

17.11.2023 должностными лицами Администрации Михайловского муниципального района проведено выездное обследование спорного земельного участка, по результатам которого составлен соответствующий акт. 

Как указывает истец, в нарушение требований закона и условий заключенного договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность по арендной плате и пене.

08.12.2023 КФХ ФИО1 получена претензия исх.№5989/А/3-14 от 22.11.2023 с требованием об оплате основного долга и пени по договору аренды, а также с требованием о подписании соглашения о досрочном расторжении договора с приложением текста такого соглашения.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Ответчик отзыв, возражения по существу заявленных требований не представил, требования не оспорил, в судебное заседание не явился, что в силу части 4 статьи 131 АПК РФ является основанием для рассмотрения судом дела по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения по договору аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует факт пользования ответчиком земельным участком по договору аренды в период с 01.09.2021 по 20.11.2023, однако в нарушение условий договора и требований закона арендатор арендные платежи в надлежащем размере не производил.

Указанные обстоятельства в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ считаются признанными ответчиком, поскольку они им прямо не оспорены, несогласие с такими обстоятельствами из иных доказательств не вытекает.

Проверив произведенный истцом расчет основного долга по договору за указанный период, суд признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 165 633 рубля 50 копеек. Возражений относительно указанного расчета задолженности ответчик не выразил, контррасчет не представил.

Таким образом, исковые требования в части взыскания основного долга по спорному договору аренды подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании 22 346,19 рублей пени за период с 01.10.2021 по 20.11.2023.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.

В связи с тем, что факт просрочки исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, истец имеет право требовать взыскания договорной неустойки.

Доказательств отсутствия вины в допущенной просрочке, либо наличия оснований к уменьшению размера ответственности в соответствии со статьями 404, 405, 406 ГК РФ ответчиком не представлено. Ходатайства о применении положений статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

Арбитражным судом произведен самостоятельный расчет суммы пени с учетом положений статьей 191, 193 ГК РФ, положений о действии моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497, по результатам которого сумма неустойки в спорный период составила 17 302 рубля 33 копейки.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств оплаты ответчиком указанной суммы неустойки, исковые требования в данной части признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению частично – на сумму 17 302 рубля 33 копейки.

Относительно требований Администрации о расторжении договора аренды от 22.11.2018 №195/2018, суд установил следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: 

- нарушение арендатором условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; 

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а именно когда арендатор, в том числе:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как было установлено выше, на стороне арендатора имеется нарушение условия спорного договора в виде невнесения арендной платы в течение 2-х месяцев, что согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ является самостоятельным основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Кроме того, из содержания акта выездного обследования от 17.11.2023 следует, что земельный участок правообладателем по всему периметру не огорожен и не обозначен любым другим доступным способом. Следов механической и (или) ручной обработки земельного участка по всему периметру не обнаружено. Следов выпаса сельскохозяйственных животных на земельном участке не обнаружено. Следов ведения правообладателем хозяйственной, производственной и иных видов деятельности не обнаружено. Земельный участок по всей площади зарос сорной дикорастущей растительностью. Средняя высота сорной растительности более 60 см. На земельном участке произрастают такие виды дикорастущей растительности как: полынь селенгинская, осока, плевел многолетний, тросник обыкновенный и другие виды растительности, что является признаками неиспользования земельного участка согласно постановления Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482. На земельном участке не обнаружено следов проведения правообладателем мероприятий по охране и защите земель, и не приняты меры пожарной безопасности. Капитальные и некапитальные строения на земельном участке отсутствуют. К земельному участку подъездные пути не оборудованы. Земельный участок не обременен линейными объектами. На земельном участке не обнаружено следов проведения правообладателем мероприятий по охране и защите земель, не приняты меры пожарной безопасности в нарушение статьи 42 ЗК РФ.

В актах повторных выездных обследований от 11.03.2024 и от 28.06.2024 отражено, что выявленные ранее нарушения законодательства Российской Федерации правообладатель не устранены. Земельный участок в нарушение статьи 42 ЗК РФ не используется в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, не осуществляются мероприятия по охране земель, в том числе не приняты меры пожарной безопасности.

Указанные обстоятельства в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ также считаются признанными ответчиком, поскольку они им прямо не оспорены, несогласие с такими обстоятельствами из иных доказательств не вытекает.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии в рассматриваемых правоотношениях трех самостоятельных оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Материалами дела подтверждается, что 08.12.2023 КФХ ФИО1 получена претензия исх.№5989/А/3-14 от 22.11.2023 с требованием об оплате основного долга и пени по договору аренды, а также с предложением о подписании соглашения о досрочном расторжении договора с приложением текста такого соглашения. 

Однако данные требования Администрации оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, арендатором не представлены доказательства устранения последствий существенных нарушений договора в разумный срок после получения претензии. 

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах требование истца о расторжении спорного договора аренды от 22.11.2018 №195/2018 признаются арбитражным судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.11.2018 № 195/2018, заключенный между администрацией Михайловского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу администрации муниципального округа Приморского края 165 633 рубля 50 копеек основного долга, 17 302 рубля 33 копейки пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 12 461 рубль государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.