АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А84-1062/2017

г. Калуга

23 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19.03.2018.

Постановление в полном объёме изготовлено 23.03.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

М.М. Нарусова

судей

Ю.В. Бутченко

ФИО1 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

при участии в заседании:

ФИО2

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя:

от акционерного общества «Крымморгидрострой»:

от Правительства Севастополя:

представителя ФИО3 по доверенности от 27.12.2017;

представителей ФИО4; ФИО5 по доверенностям от 22.01.2018;

представителя ФИО6 по доверенности от 19.09.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Правительства Севастополя, на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 по делу № А84-1062/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к акционерному обществу «Крымморгидрострой» (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 25.05.2007, заключенного между Севастопольским городским советом и закрытым акционерным обществом «Морстрой» (правопреемник – АО «Крымморгидрострой») (далее - договор аренды) и об освобождении двух земельных участков общей площадью 800 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...> между домами № 37 и № 39, № 39 и № 41. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017 (судья Васильченко О.С.) по делу исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка от 25.05.2007 в отношении двух земельных участков общей площадью 800 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...> между домами № 37 и № 39, № 39 и № 41, зарегистрированный 13.07.2007 Севастопольским городским филиалом ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» под № 040765800057. АО «Крымморгидрострой» обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> между домами № 37 и № 39, № 39 и № 41. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 (судьи Тарасенко А.А.,  Горбунова Н.Ю., Сикорская Н.И.) решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано.

Не согласившись с обжалуемым постановлением апелляционной инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Правительство Севастополя обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявители ссылаются на невыполнение ответчиком обязанности арендатора, предусмотренной пунктом 9.2.2 вышеуказанного договора, а именно - строительство двух 12-квартирных домов в установленный договором срок.

В судебном заседании представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Правительства Севастополя поддержали доводы кассационных жалоб.

Представители АО «Крымморгидрострой» возражали против доводов кассационных жалоб, считают постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, кассайционные жалобы без удовлетворения.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа полагает, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Севастопольским городским советом (далее - арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Морстрой» (далее - арендатор) 25.06.2007 был заключен договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 24.01.2007 № 1422, предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование два земельных участка для строительства двух двенадцатиквартирных домов с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которые находятся по адресу 

<

...> между домами № 37 и № 39 (далее - участок № 1), и по ул. Крестовского между домами № 39 и № 41 (далее - участок № 2).

В пункте 2.1. раздела 2 договора определено, что в аренду передаются два земельных участка общей площадью 0,0800 га, (в том числе участок № 1 площадью 0,0400 га., и участок № 2 площадью 0,0400 га.).

Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1. договора).

В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 договора определено целевое назначение земельного участка - для строительства двух двенадцатиквартирных домов. Предусмотрено также, что земельные участки должны использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.

Согласно пункту 9.1.1. договора, арендодатель имеет право, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящего договора и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.

Как усматривается из пункта 9.2.2. договора арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельных участков и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом стороны условились, что если, в надлежащим образом утвержденной проектной документации, предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Положениями пункта 12.3. договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.

В пункте 12.4. договора стороны условились, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе, в случае неиспользования земельных участков под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

Правительство Севастополя 12.05.2016 обратилось к обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.05.2007 и возвратить объект аренды в установленном порядке.

В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.05.2007 в течение 30-дневного срока с момента получения данного письма.

По результатам рассмотрения указанного предупреждения 17.06.2016 общество направило в адрес Правительства Севастополя ответ о готовности продолжать соблюдение условий заключенного договора аренды земельных участков, а именно - возобновления и завершения строительства двенадцатиквартирных жилых домов по ул. Крестовского в г.Севастополе. Общество уведомило Правительство Севастополя о проведении им ряда мероприятий, направленных на получение соответствующих разрешительных и иных документов, в соответствии с законодательством Российской Федерации, необходимых для выполнения указанных работ.

Ссылаясь на то, что ответчик противоправно уклоняется от застройки, освоения земельных участков № 1 и № 2 в срок, установленный договором аренды от 25.05.2007, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал, что арендодатель не выполнил предусмотренной законом обязанности по фактической передаче арендатору земельного участка № 1. При этом вина арендатора в неиспользовании земельного участка № 2 отсутствует ввиду объективных препятствий в его застройке.

При этом, суд апелляционной инстанции указал, что спорный договор заключен сторонами до 18.03.2014, в связи с чем необходимо руководствоваться положениями ст.ст. 193, 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), ст.ст. 509, 525, 526, 530,610, ч.1 ст.759, ч.1 ст. 762 ГК Украины. Аналогичные нормы содержатся, аналогичными нормами, содержащимися в ст.ст. 8, 307, 309, 310, 314, 425,  п. 1 ст. 606 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, с учетом заключения назначенной судом апелляционной инстанции судебно-строительной экспертизы от 12.10.2017 № 02-17/09, проведенной ООО «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве», экспертом ФИО7 (далее - заключение судебной экспертизы), согласно которой земельный участок № 1 не свободен от нахождения на земельном участке капитальных объектов благоустройства третьих лиц: металлические стойки с бетонными фундаментами, металлические калитки с запорными устройствами, устройства из металлических труб для сушки белья, глухие ограждение с бетонным цоколем, бетонное крыльцо, металлический навес, дорожки и стационарные бетонные подпорные стенки; высажены фруктовые деревья и кустарник; критически оценив имеющийся в материалах дела акт приема-передачи имущества от 25.07.2007, пришел к выводу о том, что надлежащих доказательств передачи предмета аренды (земельного участка № 1) от арендодателя арендатору в материалы дела не представлено, в связи с чем исключил возможность удовлетворения иска по заявленному основанию: уклонение от строительства объекта.

Применительно к земельному участку № 2 судом апелляционной инстанции установлено, что по состоянию на 01.01.2017 на участке № 2 общество возвело капитальный объект, незавершенный строительством в уровень третьего надземного этажа, на основании строительной и разрешительной документации.

Решением апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 по делу №22ц/797/652/2013 по иску физического лица ФИО8 удовлетворены требования о сносе строительной конструкции, сооруженной ответчиком на земельном участке № 2.

При этом, суд апелляционной инстанции указал, что во-первых, основания и предмет исковых требований по указанному делу и по настоящему делу различные (требование о сносе в связи с осуществлением строительства с нарушением строительных норм (правил) и требование о расторжении договора, в связи с нарушением сроков строительства); во-вторых, круг лиц, участвующих в указанных делах, различный (в частности, арендодатель в первом споре не участвовал), что исключает свойство преюдициальности решения апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 для рассмотрения настоящего спора (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).

С учетом заключения вышеуказанной судебной экспертизы суд апелляционной инстанции пришел к выводу о  том, что демонтаж (снос) объекта незавершенного строительства, сооруженного ответчиком на земельном участке № 2, технически невозможен и может нарушить права и законные интересы иных лиц.

Также апелляционный суд указал, что само по себе наличие соответствующих судебных споров, в частности, решения апелляционного суда города Севастополя от 20.05.2013 по делу № 22ц/797/652/2013 свидетельствует о невозможности продолжения строительства в соответствующие периоды.

Полагая, что нарушений, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК РФ ответчиком не допущено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды соответствующих земельных участков.

Однако, суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции сделаны без учета требований закона и оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 № 60-УГ «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

Таким образом, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон № 6- ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из  ч.1 ст. 188 ХК Украины, аналогичной нормой, закрепленной в ч.1 ст. 651 ГК Украины , ч.ч. 2,3 ст. 188, ч.ч. 2, 3 статьи 651 ГК Украины,  статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли»), ст.619 ГК РФ, ч.2 ст. 450 ГК РФ, а также п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям указывал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленных объектов на двух земельных участках в сроки, определенные договором.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства двух 12 - квартирных домов в 

<

...> (между домами № 37 и № 39, № 39 и № 41). При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течении двух лет с момента подписания акта приема-передачи (25.05.2007), т.е. до 26 мая 2009 года.

Из материалов дела усматривается, что Управлением земельного контроля города Севастополя 09.02.2016 составлен акт обследования земельного участка № 5/04-01/ОБ/16, которым установлено, что Участок 1 не огражден, представляет из себя неосвоенную территорию, свободную от строений и сооружений. Признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой Участка 1, покрыт сорняковой растительностью и многолетними зелеными насаждениями (деревьями). Участок № 2 по периметру огражден некапитальным забором из металлического профилированного листа. На Участке № 2 расположен капитальный объект, незавершенный строительством в уровень третьего надземного этажа. Капитальный объект представляет из себя железобетонный каркас, восточная стена второго надземного этажа частично заполнена природным камнем. На момент обследования, признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ отсутствуют.

Ответчик не оспаривал факт нарушения срока окончания строительства многоквартирных домов на указанных земельных участках, однако не считает это нарушение существенным, поскольку по его мнению имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 5 Закона Украины от 16.11.1992 № 2780-XII «Об основах градостроения», в редакции от 01.01.2008 предусмотрено, что при осуществлении градостроительной деятельности должны быть в частности обеспечены: разработка градостроительной документации, проектов конкретных объектов согласно исходным данным на проектирование, с соблюдением государственных стандартов, норм и правил; размещение и строительство объектов в соответствии с утвержденными в установленном порядке градостроительной документации и проектов этих объектов; рациональное использование земель и территорий для градостроительных нужд, повышение эффективности застройки и другого использования земельных участков.

На момент получения ответчиком необходимых разрешений на выполнение строительных работ на проектирование и строительство объектов на территории города Севастополя осуществлялось собственниками или пользователями земельных участков в соответствии с требованиями Законов Украины «Об архитектурной деятельности» и «О планировании и застройке территорий».

 Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины № 687-XIV «Об архитектурной деятельности», строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Согласно вступившему в законную силу Закону Украины от 16.09.2008 № 509-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» с 15.04.2009 изменился порядок застройки земельных участков, в частности изменен состав исходных данных, необходимых для проектирования объекта градостроительства, а именно архитектурно-планировочное задание (АПЗ) было заменено на градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. При этом, согласно пункта 1 раздела II Заключительных положений данного Закона, разрешение на строительство объекта градостроительства, исходные данные (АПЗ) и разрешение на выполнение строительных работ, полученные до вступления в силу указанного Закона, сохраняют силу в течение двух лет со дня вступления в законную силу данного Закона, а по объектам градостроительства, строительство которых начато, - до завершения их строительства.

Учитывая, что 12.03.2011 вступил в силу Закон Украины от 17.02.2011 №3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» (далее - Закон № 3038-VI), в соответствии с частью 5 статьи 26 Закона № 3038-VI проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в порядке, определенном данным законом.

Однако объект незавершенного строительства, на который ссылался ответчик, в подтверждение своей позиции, является объектом, подлежащим сносу, то есть по сути самовольно возведенным объектом.

Судом установлено, что указанный объект создан без получения необходимой разрешительной документации и в отсутствие доказательств соблюдения градостроительных норм и правил.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно исходил из определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476, согласно которому, для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо помимо прочной связи с землей, чтобы этот объект был создан в установленном законом порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. При этом для строительства и последующего получения правоустанавливающих документов на вновь созданный объект недвижимости установлен особый порядок. Этот порядок включает в себя отвод земельного участка для строительства, получение разрешения компетентных органов на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объектов и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорных земельных участках отсутствуют оговоренные в договоре объекты строительства, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.

Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по строительству заявленных объектов на спорных земельных участках.

Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что нарушения сроков строительства оговоренных в договоре объектов недвижимости и, соответственно, нарушение договорных обязательств произошло не по вине арендатора, а по независящим от него причинам.

Доводы ответчика о том, что договор аренды предусматривает повышающий коэффициент (пункт 4.7 договора) в случае неосвоения земельного участка и последний готов нести соответствующие затраты, а также об отсутствии ущерба у истца были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка с которой соглашается суд кассационной инстанции.

Судом первой инстанции верно отмечено, что наличие решения суда о сносе самовольной постройки на спорном арендуемом земельном участке, которое вступило в законную силу более трех лет назад, не может свидетельствовать о добросовестном поведении ответчика в части неисполнения последним решение суда о приведении земельного участка в первоначальное состояние.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

С учетом положений ст. 785 ГК Украины, и аналогичных требований пунктов 7.1, 9.2.2 договора, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о возврате спорных земельных участков истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.

Учитывая изложенные обстоятельства, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, как основанное на выводах, несоответствующих действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, при неправильном применении вышеуказанных норм материального права.

Принимая во внимание, что арбитражным судом первой инстанции не допущено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебного акта, решение суда подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 по делу № А84-1062/2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.06.2017.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                            М.М. Нарусов

 

         Судьи                                                                                    Ю.В. Бутченко

                                                                                                         ФИО1