АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

  

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-16644/2018

г. Барнаул

24 июня   2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2019 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи  Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  Управления имущественных отношений Алтайского края    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311222515900021, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, об изъятии объекта                          незавершенного строительства  с кадастровым номером 22:63:0304726:1524                                                (степень готовности 31%), площадью 441, 9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичный торгов.

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2 с использованием аудиозаписи,

при участии представителей:

от истца – ФИО3 – доверенность от 20.11.2018,

от ответчика – ФИО1 – паспорт, ФИО4 – доверенность от 09.10.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – истец, Алтайкрайимущество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель), в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:0304726:1524 (степень готовности 31%), площадью 441, 9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичный торгов.

Судом  на основании ст. 51 АПК РФ привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.

Исковые требования со ссылкой на  статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы наличием объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1 на земельном участке, являющемся собственностью Алтайского края. В связи с  прекращением действия договора аренды земельного участка, объекты незавершенного строительства подлежат изъятию у собственника на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.

Ответчик в отзыве и дополнении к нему просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований, указав что намерен завершить строительство назавершенного объекта недвижимости, сроки строительства нарушены в связи с изменением параметров строящегося объекта,  необходимостью  подготовки и получения  положительного заключения негосударственной экспертизы, а также действиями (бездействиями)  органов государственной власти, местного самоуправления, невозможностью въезда не земельный участок строительной техники со стороны улицы ФИО6, в настоящее время  на земельном участке расположено незавершенное строительством офисное здание степенью готовности 70 %, площадью 882,7 кв.м. Кроме того, ответчик полагает, что действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие у сторон арендные  правоотношения с 01.03.2015, хотя сам договор и был заключен позднее 26.06.2015, поскольку   арендные правоотношения у сторон возникли  в 2011 году и фактически не прекратились на дату 01.03.2015.

Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула в отзыве исковые требования поддержал, дело просил рассмотреть в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в настоящем заседании на исковых требованиях настаивал согласно искового заявления, представил письменные пояснения по делу.

Ответчик против исковых требований возражал согласно отзыву.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 26.06.2015 между Главным управлением имущественных отношений (правопредшественник истца) (арендодателем) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 4333-з, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030426:31, общей площадью 1610 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> б. Земельный участок предоставляется для завершения строительства  офисов (пункты 1.1 - 1.3 договора).

На основании пункта 1 постановления Администрации Алтайского края N 297 от 26.08.2016 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края. На основании пункта 3 постановления Правительства Алтайского края N 392 от 16.10.2018 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 N 297 "Об органах исполнительной власти Алтайского края", пунктом 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 N 131, Управление является органом исполнительной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования города Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается 3 (три) года с момента вступления договора в силу, который вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном порядке 20.07.2015.

В связи с истечением срока действия договора истец письмом N 24/10640 от 29.06.2018 уведомил ответчика о необходимости завершения строительства до истечения срока действия договора (21.07.2018).

Предприниматель является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства. Назначение нежилое, с кадастровым номером 22:63:030426:1524, площадью застройки 441,9 кв. м и степенью готовности 31%. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.11.2014.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, согласно информации  комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по адресу: 

<

...> б, не выдавалось, разрешение на строительство офисов, выданное ответчику, от 23.01.2015 прекратило свое действие, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с подп. 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд) (статья 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Договор аренды земельного участка N 4333-з  от 26.06.2015 устанавливает цель использования земельного участка - для завершения строительства офисов при этом приведенное описание цели использования участка является окончательным (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Указанное право фактически реализовано, так как, из представленных суду доказательств следует, что правоотношения сторон по аренде земельного участка  с кадастровым номером 22:63:030426:31 возникли ранее на основании договора аренды от 05.09.2011 № 2872-з с дополнительными соглашениями. 

После  окончания действия договора аренды от 05.09.2011 № 2872-з и последующего заключения договора аренды от 26.06.2015 № 4333-з,  фактически из владения и пользования ответчика земельный участок не выбывал, так как срок аренды по договору  от 05.09.2011 № 2872-з определен 06.04.2015, после чего  возобновлен на неопределнный срок, что подтверждается соглашением о расторжении данного договора от 26.06.2015,  договор аренды № 4333-з  заключен сторонами  в тот же день - 26.06.2015.

Основанием для принудительного изъятия вышеуказанных объектов недвижимости, по мнению истца, является положение пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Вышеуказанная статья Гражданского кодекса Российской Федерации была введена в действие Федеральным законом or 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом пункт 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяет, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014                            № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Таким образом, ввиду того, что правоотношения между сторонами носят длительный характер с 2011 года, то есть до вступления в законную силу положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (вступившей в действие с 01.03.2015), положения вышеуказанной статьи не подлежат применению к сложившимся правоотношениям.

Кроме того, судом установлено и  следует из материалов дела, что нарушение срока строительства объекта связано в тем, что первоначально земельный участок площадью 1610 кв.м., по адресу: 

<

...> б, был предоставлен в аренду ООО «Авангард» на основании договора  аренды от 06.12.2010           № 2501-з для строительства автомойки.

Решением Барнаульской городской Думы от 03.06.2011 № 537 утверждены Правила землепользования и застройки города Барнаула, согласно которым  данный земельный участок вошел в состав зоны делового, общественного и коммерческого назначения            (ОД-1), что исключило строительство  на данном земельном участке автомойки и послужило арендатору основанием для  обращения с заявлением об изменении  вида разрешенного использования земельного участка в целях строительства на нем  офисов.

На момент перехода права собственности от ООО «Авангард» к  ответчику на объект незавершенного строительства площадью 441,9 кв.м. степень готовности 31% действовало разрешение на строительство от 29.05.2014  наименование объекта – двухэтажный офис общей площадью 964 кв.м.

В дальнейшем, ответчик, воспользовавшись правом на изменение параметров строящегося объекта, предусмотренным статьей 31 Правил землепользования и застройки г.Барнаула в редакции от 30.10.2015, утвержденными  решением Барнаульской городской Думы от 09.01.2012 № 834, подготовил новый проект строительства – на четырехэтажное здание офиса общей площадью 2263,3 кв.м., вместо двухэтажного здания офиса общей площадью 964 кв.м.

В соответствии с пунктом 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации 22.12.2017 по заявлению  ответчика от 17.05.2016 ООО «ЭкоГрадъ» подготовлено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации для строительства нового объекта.

Согласно техническому паспорту, подготовленому Барнаульским отделением Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 21.02.2019 на земельном участке расположено незавершенное строительством офисное здание степенью готовности 70 % , площадью 882,7 кв.м., а не объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:0304726:1524, степень готовности 31%, площадью 441, 9 кв. м, как указано в исковом заявлении.

Кроме того ответчик указал, что  в период с 17.07.2017 по 23.11.2017 возможность осуществления строительства на данном земельном участке отсутствовала по причине невозможности въезда на земельный участок строительной техники со стороны улицы ФИО6, отсутствия иного проезда для специализированной техники к участку для целей строительства, ввиду работ  по перекладке теплосети через ул.ФИО6, от угла поворота (Узел -1) по магистрали М-34 до угла поворота (Узел-2) силами субподрядчика ООО «Аристо инженерные системы» на территории, прилегающей к земельному участку в рамках реализации муниципального контракта по строительству транспортной развязки в одной уровне на пересечении улицы ФИО6 и улицы Власихинской в городе Барнауле.

С целью проверки указанных доводов ответчика, определением  суда от 07.12.2018 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью «ГрандЭксперт» эксперту ФИО5. На разрешение эксперта суд поставить следующие вопросы:

1.   Возможно ли устройство проезда грузового автотранспорта длиной до 16 метров с учетом его габаритов (длина, ширина, высота) к земельному участку с кадастровым номером 22:63:030426:31 с учетом примыкания, угла пересечения и радиуса закругления с основными дорогами по улице ФИО6, Власихинская и сопутствующей дорогой по проезду Северный Власихинский для осуществления строительных работ?

 2.  Возможно ли было обеспечить въезд строительной техники на земельный участок с кадастровым номером 22:63:030426:31 со стороны улицы ФИО6 в период строительства транспортной развязки в одном уровне на пересечении улицы ФИО6 и улицы Власихинской в городе Барнауле при:

- перекладке теплосети через ул. ФИО6, от угла поворота (Узел-1) по магистрали М-34 до угла поворота (Узел-2) силами Субподрядчика ООО «Аристо инженерные системы» в период с 17.07.2017 по 23.11.2017 на территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 22:63:030426:31;

- переустройстве бытовой напорной канализации силами Субподрядчика ООО «Строительно-монтажная компания ВиКС» на территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 22:63:030426:31, в период с 18.07.2017. по 21.08.2017?

3. Если невозможно было обеспечить въезд, то установить в какой период времени, с учетом проектно-разрешительной документации строительства транспортной развязки и объема выполненных работ?

Согласно заключению от 05.04.2019 № 06/03-13 экспертом сделаны следующие выводы. По первому вопросу: устройство проезда грузового автотранспорта длиной до 16 метров с учётом его габаритов (длина, ширина, высота) к земельному участку с кадастровым номером 22:63:030426:31 с учётом примыкания, угла пересечения и радиуса закругления для осуществления строительных работ возможно (см. приложение 2): по варианту А: от ул. Лазурная, по внутриквартальному существующему проезду между линией застройки жилых домов №№154г,154а,152а,150г по ул. Власихинская и трамвайными путями, расположенными справа как отдельный элемент дороги, в направлении ул. ФИО6 до южной границы земельного участка с к/н 22:63:030426:31, расположенного по адресу: 

<

...>; по варианту Б: при устройстве организованного съезда, не доезжая 80-90 м до перекрёстка с западной проезжей части автодороги по улице  ФИО6 в направлении  ул.  Власихинская, на земельные участки (территории) общего пользования до южнойграницы земельного участка с к/н 22:63:030426:31, расположенного по адресу: 

<

...>; по варианту В: устройство проезда грузового автотранспорта длиной до 16 метров с учётом его габаритов (длина, ширина, высота) к земельному участку с кадастровым номером 22:63:030426:31 с учётом примыкания, угла пересечения и радиуса закругления с сопутствующей дороги по проезду Северный Власихинский для осуществления строительных работ, обеспечить невозможно. По второму вопросу: при отсутствии (не представлении) запрашиваемой документации, определить возможность обеспечения въезда строительной техники на земельный участок с кадастровым номером 22:63:030426:31 со стороны улицы ФИО6 в период строительства транспортной развязки в одном уровне на пересечении улицы ФИО6 и улицы Власихинской в городе Барнауле при:  перекладке теплосети через ул. ФИО6, от угла поворота (Узел-1) по магистрали М-34 до угла поворота (Узел-2) силами Субподрядчика ООО «Аристо инженерные системы» в период с 17.07.2017 по 23.11.2017 на территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 22:63:030426:31;  переустройстве бытовой напорной канализации силами Субподрядчика ООО «Строительно-монтажная компания ВиКС» на территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 22:63:030426:31, в период с 18.07.2017. по 21.08.2017, не представляется возможным. По третьему вопросу: определить в какой период времени, с учётом проектно-разрешительной документации строительства транспортной развязки и объёма выполненных работ, было невозможно обеспечить въезд, не представляется возможным.

Оценив  заключение от 05.04.2019 № 06/03-13, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «ГрандЭксперт» ФИО5 на основании определения суда от 07.12.2018,  в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения  его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не нашел основания для признания экспертного заключения недостоверным или недопустимым доказательством, в связи с этим суд соглашается с приведенными в заключении экспертом доводами и выводами.

Исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив  обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства (в том числе пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Кроме того, исходя из обстоятельств дела и характера спора суд приходит к выводу о том, что избранный истцом исключительный способ защиты в виде предъявления настоящего иска не приведет к восстановлению его прав, так как на спорном земельном участке  также  расположен  принадлежащий ответчику  на праве собственности  завершенный строительством объект  - нежилое здание - офис площадью 46,2 кв.м., что подтверждается выпсикой из  Единого государственного реестра  недвижимости об объекте недвижимости от 05.10.2018 № 99/2018/198586560.

Государственная пошлина с истца не взыскивается в силу подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ввиду освобождения от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 27, 65, 110,  167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

 

Судья                                                                                                            В. А. Зверева