АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19688/2020

г. Владивосток

19 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора,

при участии в судебном заседании: 

истца: представитель ФИО3, паспорт, доверенность от 26.08.2020, диплом;

от ответчика: представитель ФИО4, паспорт, доверенность от 15.02.2022, диплом;

эксперт посредством системы онлайн-заседаний: ФИО8, паспорт,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора субаренды земельных участков № 1 от 19.03.2019.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме и пояснил, использование арендуемых земельных участков в рамках договора субаренды № 1 от 19.03.2019, в 2019 году выявило существенные недостатки арендуемого имущества: сильное переувлажение почвы не позволило засеять согласованную договором полезную площадь земельных участков, поскольку из 241 га использовать по назначению – засеять было возможно только 86 га, при этом на площади 34,4 га урожай погиб из-за переувлажения верхнего слоя почвы, что послужило основанием для обращения к ответчику с претензией от 26.12.2019 и требованием о досрочном расторжении договора субаренды с 01.01.2020. Ответчик в свою очередь согласился на расторжение договора с 01.01.2021, в связи с чем, истец 12.03.2020 в адрес ответчика направил для подписание дополнительное соглашение № 1 от 04.03.2020 в котором срок действия договора указан до 31.12.2020. Однако, ответчик дополнительное соглашение об изменении срока действия договора субаренды, не подписал, в связи с чем просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик заявленные требования оспорил, в материалы дела представил письменный отзыв, из которого следует, что сторонами при заключении договора аренды была согласована общая полезная площадь пяти земельных участков – 241 га. Согласно акту приема-передачи участков, Субарендатор удовлетворен состоянием передаваемых земельных участков, путем их осмотра и при осмотре не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, таким образом как считает ответчик, состояние участков на момент заключения договора, соответствуют условиям договора. Кроме того, ответчик указывает, что 17.09.2016 на участке дамбы обвалования Владимиро-Петровской РОС в 350 м. к востоку от насосной станции при уровне воды в озере Ханка 70,63 м. под воздействием ветрового наката вол со стороны озера, произошел разрыв дамбы с образованием прорана и при достаточной осмотрительности, истец до полписания спорного договора имел реальную возможность более тщательно осмотреть земельные участки и тем самым обнаружить возможность подтопления участков со стороны озера Ханка, учитывая, что участки расположены в непосредственной близости от озера в районе Владимиро-Петровской оросительной системы, а также установить состояние дамбы обвалования и наличие прорана, что истцом не было сделано. В удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 19.03.2019 между ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Грин Агро-Приморье» (Арендатор) заключен договор субаренды земельных участков № 1 сроком действия до 31.12.2023 (пункт 8.1. договора), по условиям которого, Арендодатель сдал, а Арендатор принял в субаренду во временное владение и пользование следующие земельные участки сельскохозяйственного назначения, общей площадью 869,7592 га: 

- земельный участок с кадастровым номером 25:19:030601:399, площадью 1 400 000 кв.м., адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, установленного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 2 294 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 25:19:030601:397, площадью 1 070 000 кв.м., адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, установленного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 843 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 25:19:030601:400, площадью 1 000 000 кв.м., адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, установленного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 799 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 25:19:030601:309, площадью 177 592 кв.м., адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, установленного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 2 128 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 25:19:030601:398, площадью 5 050 000 кв.м., адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, установленного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 325 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> (п. 1.1. договора). После чего между сторонами был подписан акт приема-передачи земельных участков от 19.03.2019.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 28.03.2019 за номером 25:19:030601:309-25/604/2019-3.

Как указано в иске, в процессе использования земельных участков, были выявлены существенные недостатки арендуемого имущества в виде сильного переувлажнения почвы, что не позволило засеять согласованную договором полезную площадь земельных участков.

26.12.2019 истец в адрес ответчика направил претензию №21.08-01/04-10, в которой указал, что использование земельных участков в 2019 году, переданных в субаренду в соответствии с условиями договора субаренды № 1 от 19.03.2019 показало, что выращивание сои на них экономически не рентабельно и привело к существенным убыткам. Убытки вызваны рядом причин, не зависящих от арендатора: так, из согласованной договором и актом приема-передачи общей полезной площади 241 га использовать по назначению - засеять было возможно только 86 га, так как сильное переувлажнение почвы не позволило засеять остальную часть согласованной полезной площади земельного участка. Впоследствии из засеянной площади 86 га урожай вымок, что подтверждается актом обследования посевов сельскохозяйственных культур от 06.09.2019. Причиной вымокания посевов стали: расположение земельных участков (их близость к озеру Ханка), проран в дамбе обвалования и погодные условия – многочисленные дожди в период вегетации. Эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества и проверки его качества при заключении договора, а при этом вызвали убытки, в связи с чем, истец просил ответчика расторгнуть договор субаренды № 1 от 19.03.2019 и подписать соглашение о расторжении.

Ответчик письмом от 20.01.2020 уведомил истца о том, что непосредственная близость земельных участков к озеру Ханка и наличие прорана в дамбе обвалования не могли быть не обнаружены во время проведения осмотра приема-передачи участков, то есть заведомо были известны Арендатору. Однако, ответчик в указанном письме уведомил истца о том, что он предлагает и согласен на расторжение договора субаренды № 1 от 19.03.2019 в добровольном (договорном) порядке с 01.01.2021, в связи с чем, предлагал продолжить переговоры по данному предложению.

Письмом № 21.08-01/04-02 от 11.03.2020 истец сообщил о том, что принимает изложенные в ответе ответчика от 20.01.2020 предложение о расторжении договора субаренды земельных участков №1 от 19.03.2020 в добровольном порядке с 01.01.2021. Для документального оформления достигнутых договоренностей истец направил соответствующее дополнительное соглашение об изменение срока действия спорного договора, в связи с чем, просил в течение 10 рабочих дней с момента получения письма подписать и направить в адрес истца подписанный экземпляр дополнительного соглашения.

Уведомлением № 21.08-01/04-11 от 18.08.2020 ООО «Грин Агро-Приморье» сообщило ответчику о том, что полезная площадь пяти земельных участков, указанная в договоре – 241 га, значительно меньше площади, которую можно реально использовать из-за состояния земельного участков, которое не зависит от арендатора, реальная полезная площадь составила 86 га из 241 га. При наличии всего необходимого для посева на согласованной договором полезной площади, проведение работ в полном объеме фактически невозможно из-за сильного переувлажнения почвы, не зависящего от количества атмосферных осадков, в связи с чем, истец полагает, что в данном случае указанные обстоятельства подпадают под обстоятельства непреодолимой силы. Учитывая изложенное, истец просил ответчика найти объективные возможности изменения размера арендной платы от указанного в договоре аренды и фиксации ее размера 2 000 рублей за 1 га полезной площади в год с 01.09.2020. Так как размеры полезной площади являются существенным условием договора аренды, также требовало внесения изменения в п.2.1 договора субаренды в части указания реальной полезной площади на 2020 год и суммы арендной платы, которая зависит от полезной площади. Исходя из реальной полезной площади на 2020 год в размере 86 га, сумма арендной платы за 2020 год составляет 229 333 рубля. В связи чем, истец требовал возвратить в течение 10 рабочих дней с момента получения настоящего письма излишне уплаченную арендную плату за 2020 год.

Письмом от 28.08.2020 ответчик уведомил истца о том, что считает предъявленные требования необоснованными, поскольку в течение периода аренды, истцом не проводились мероприятия по поддержанию арендуемых объектов в удовлетворительном состоянии, что также могло привести к негативным последствиям, которые претерпевает Субарендатор.

10.11.2020 истец в адрес ответчика направил уведомление № 21.08-01/04-20 о расторжении договора субаренды земельных участков № 1 от 19.03.2019, обосновывая досрочное расторжение договора тем, что недостатки сданного в аренду имущества (постоянное переувлажнение и подтопление арендованного земельного участка), полностью препятствуют использования указанных участков для выращивания сельскохозяйственных культур, в связи с чем, предлагало подписать прилагаемое к уведомлению соглашение о расторжении договора субаренды № 1 от 19.03.2019. В случае несогласия с досрочным расторжением договора, а равно в случае неполучения ответа на данное уведомление в срок 10 рабочих дней с момента его получения, истец указал, что он вправе обратиться в суд с требованиями о расторжении договора.

В связи с неполучением от ответчика письменного мотивированного ответа на указанное требование и фактическим отказом ответчика расторгнуть договор аренды в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статьи 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано выше, 19.03.2019 между ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Грин Агро-Приморье» (Арендатор) заключен договор субаренды земельных участков № 1 сроком действия до 31.12.2023 (пункт 8.1. договора), по условиям которого, Арендодатель сдал, а Арендатор принял в субаренду во временное владение и пользование следующие земельные участки сельскохозяйственного назначения, общей площадью 869,7592 га, из которых полезная площадь составляет 241 га. Цель использования земельных участков: выращивание сельскохозяйственных культур, в том числе зернобобовых культур, зерновых культур, масличных культур (пункт 1.4. договора).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

 В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Фактически, требования истца основаны на пункте 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого предоставляют арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По смыслу названной нормы, таким обстоятельством может являться как физическое состояние объекта аренды, так и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды; вместе с тем, учитывая баланс интересов сторон арендных правоотношений, юридически значимым фактом для расторжения договора по пункту 4 статьи 620 ГК РФ является отсутствие вины арендатора в наступлении (выявлении) такого обстоятельства.

При этом, исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рамках рассмотрения настоящего дела, определением суда от 16.11.2021 было назначено проведение судебной почвоведческой экспертизы, производство которой было поручено экспертам АНО «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства».

Из представленного в материалы дела Заключения экспертов № 38-17/2022/00, изготовленного АНО «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства» следует, что на момент исследования на всех изученных участках наблюдаются следы постоянного или временного переувлажнения почв. По полученным показателям полевой влажности почв на момент обследования участков, она является очень высокой и при таком содержании влаги в почвах сельскохозяйственная обработка земель практически не представляется возможной, кроме нескольких участков. В изученных почвах отмечаются следы сезонного (атмосферного) и постоянного (грунтового) переувлажнения. На участках, где уровень грунтовых вод негативно не влияет на корнеобитаемый слой, весной во время таяния снега и низкой испаряемости влаги, а также во время обильных дождей и ливней в летне-осенний период, с большой вероятностью может возникать застой воды на поверхности почв. Такие негативные последствия могут приводить к невозможности обработки почвы в предпосевной период, к плохому росту, болезням или даже гибели не гидрофильных культурных растений. Причиной переувлажнения служит тяжелый гранулометрический состав почв (от средних суглинков до средних глин), достаточно близкое залегание грунтовых вод, не функционирующая Владимиро-Петровская РОС и изменившийся в последние годы, судя по литературным данным, гидрологический режим озера Ханка. На большинстве площадей исследованных участков в настоящее время без специальных агромелиоративных работ невозможно увеличение продуктивности сельскохозяйственных культур. Оно возможно только при соблюдении оптимальной влажности почвы, улучшении плодородия, а также применении определенных агротехнических приемов обработки почвы, которые изменяют воздушный режим почв и отводят воду из корнеобитаемого слоя. В данных условиях с использованием определенных агротехнических приемов наиболее оптимальным будет выращивание растений, приспособленных к избытку влаги, например, кукурузы и риса. Но, даже наиболее пригодные для выращивания кукурузы участки (кадастровые номера 25:19:030601:397, 25:19:030601:399 и 25:19:030601:400), при таянии снега в весенний период, при длительных дождях или ливнях в вегетационный период, будут испытывать сильное сезонное переувлажнение, что негативно отразится на обработке почвы и развитии растений. Для успешного выращивания риса необходимо восстановить Владимиро-Петровскую рисовую оросительную систему. 

В судебном заседании 26.05.2021 опрошен свидетель ФИО5, занимающий должность управляющего растениеводческого комплекса ООО «Грин Агро-Приморье», который пояснил, что ему известны обстоятельства заключения спорного договора субаренды земельных участков, поскольку они лично занимался указанным вопросом. Свидетель пояснил, что при осмотре участков в феврале-марте 2019 года невозможно было определить подтопляемость участков, поскольку осмотр участков производился в зимний период времени, в связи с тем, что были колеи после сельскохозяйственной техники, что позволяет сделать вывод о том, что земля во время уборки сельхоз культур была переувлажнена. На вопрос истца: как прошли посевные в 2019 году, свидетель пояснил, что в 2019 году весной из-за плохих погодных условий были опоздания по засеву полей, в связи с чем, земельные участки засеивали только соей, в связи с поднятием уровня озера Ханка и прорывом дамбы, которая должна была защищать сельскохозяйственные угодья от переувлажнения и наводнений, в связи с чем, основная посевная компания происходила в конце мая в начале июня 2019 года. Как указал свидетель, вообще планировалось выращивать кукурузу, сою и травы для последующего получения молочной продукции. После первого посева в 2019 году, управляющий растениеводческого комплекса ООО «Грин Агро-Приморье» ФИО5 предупредил представителя Арендодателя в лице ФИО6 о том, что в дальнейшем ООО «Грин Агро-Приморье» не планирует продолжать работу на указанных земельных участках, поскольку денежные вложения, не компенсируются соответствующей прибылью, т.е. компания работает в убыток. Вместе с тем, в связи с неблагоприятной санитарно-эпидемиологической обстановкой, вызванной распространением коронавирусной инфекции COVID-2019, арендные отношения между сторонами продолжились, но в 2020 году Субарендатор также предупреждал Арендодателя о невозможности использовать земельные участки по целевому назначению.

На вопрос ответчика: кто присутствовал во время приема-передачи земельных участков, свидетель пояснил, что в составе комиссии также присутствовал кадастровый инженер ФИО7. Также свидетель ответил на вопрос ответчика, почему земельный участок с кадастровым номером 25:19:030601:398 был рассчитан с нулевой полезной площадью. Указанный участок как указал свидетель, был заросший сорняком и многолетними травами и по договоренности с ФИО6 было принято решение, что если ООО «Грин Агро-Приморье» вспашет указанный участок и начнет обрабатывать, то указанный участок общество примет в работу. Свидетель пояснил, что сооружения рисовой оросительной системы истцом не принимались, поскольку доступ к ним был перекрыт и никто оросительными системами не занимался. Мероприятия по осушению земельных участков в 2019-2020 г.г. не проводились, поскольку обязанность по осуществлению указанных мероприятий возлагалась на Арендодателя. Также свидетель пояснил, что ООО «Грин Агро-приморье» готово было использовать весь объем земельных участков, что составляет 395 га, но учитывая подтопляемость взятых в аренду участков, получилось засеять только 2 га.

На вопрос суда: при осмотре земельных участков, производился ли осмотр дамбы, свидетель пояснил, что при заключении договора субаренды и осмотре участков, Арендодатель не уведомил Субарендатора о том, что имеется наличие прорана в дамбе обвалования, о чем имеется комиссионный акт, составленный в августе 2020 года совместно с представителями Россельхознадзора и сотрудниками администрации Ханкаского муниципального района Приморского края, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 25:19:030601:398 невозможно использовать.

На вопрос истца о том, какой урожай был собран с арендованных земельных участков, свидетель пояснил, что качество зерновых культур с указанных земельных участков было значительно ниже, чем собранный урожай с других земельных участков, находящихся в местах, которые не подвержены подтоплению.

В судебном заседании 12.04.2022 опрошен эксперт АНО «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства» ФИО8 в части особенностей почвы спорных земельных участков. Эксперт пояснил, что вследствие тяжелого гранулометрического состава почвы на спорных земельных участках затруднительно осуществление сельскохозяйственных работ, обработка почвы механическим путем, в том числе автоматизированным средствами, невозможна, наблюдается закочкаренность участков, исследуемая почва находится в переувлажненном состоянии достаточно длительный период (более 10 лет) в том числе в связи с близким расположением грунтовых вод. В отношении земельного участка с кадастровым номером 25:19:030601:398, эксперт пояснил, что никакие восстановительные работы не приведут к тому состоянию участка, когда будет возможно использовать его по целевому назначению, а именно, для выращивания сельскохозяйственных культур, даже для выращивания риса.

На вопрос суда эксперт пояснил, что для использования участков в целях выращивания сельскохозяйственных культур (в частности для выращивания риса) необходимо закрыть проран, привести в работоспособность рисовую систему, обеспечить стабильный уровень воды в озеро Ханка, работу насосной станции для откачки воды, при этом периодическое переувлажнение участков все равно будет сохраняться (например, при ливневых осадках, при таянии снега в период вспахивания участка и т.д.), что является причиной непригодности земельных участков для дальнейшей их обработки. Эксперт также пояснил, что при отборе проб почвы для проведения экспертизы, было затруднительно произвести отбор, поскольку из-за повышенной влажности, земля в виде глиняной породы налипала на измерительный бур и лопаты, в связи с чем затруднительно было произвести отбор проб. 

На вопрос ответчика о том, каким образом производилась обработка почвы, эксперт пояснил, что если почва имеет тяжелый гранулометрический состав, то погодные условия в виде малоснежной зимы, теплой и относительно сухой весны, смогут способствовать для обработки земельных участков, однако в рассматриваемом случае, такие положительные условия, влияющие на арендованные земельные участки, не установлены и в спорный период таких погодных условий не было.

Таким образом, данные выводы подтверждают выводы, ранее изложенные в Экспертном заключении по техническому состоянию сбросной сети каналов и основным причинам подтопления земельных участков, расположенных на территории Владимиро-Петровской рисовой оросительной системы, Ханкайский район Приморского края №3-20 от 27.10.2020, изготовленным Акционерным обществом «Дальневосточный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации», которым установлено, что переувлажнение почвы спорных земельных участков вызвано близким залеганием грунтовых вод, наличием прорана в дамбе обвалования, в связи с чем прекращена работа насосной станции для откачки воды с системы, что привело к выходу из работоспособного состояния Владимиро-Петровской рисовой системы.

Из представленного в материалы дела ответа Ханкайского филиала ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Приморскому и Хабаровскому края» № 118 от 11.02.2022 следует, что целостность дамбы обвалования в настоящее время не восстановлена, как и работа Владимиро-Петровской осушительной насосной станции. При наличии прорана в дамбе, расчистка сбросных каналов не позволит Владимиро-Петровской осушительной насосной станции производить осушение Владимиро-Петровской РОС. Работа Владимиро-Петровской осушительной насосной станции будет восстановлена после восстановления дамбы обвалования, расчистки сбросных каналов от ила и растительности и заключения договора на откачку воды с Владимиро-Петровской РОС. Для этого собственнику системы необходимо: произвести расчистку сбросных каналов системы от ила и растительности (деревьев, кустарников), так как при использовании системы для возделывания риса использовалась «мокрая планировка», в связи с чем каналы заилены, после чего заключить договор на откачку воды с Ханкайским филиалом ФГБУ «Управление Приммелиоводхоз».

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, судом установлено, что арендованные земельные участки находятся в состоянии постоянного переувлажнения, к которому добавляется переувлажнение, вызванное атмосферными осадками, в связи с чем, их состояние не позволяет использовать участки по назначению, а также то, что сельскохозяйственная обработка земельных участков невозможна, в связи с высокими показателями полевой влажности, которые зафиксированы практически на всей площади участков, обнаружить состояние арендованных земельных участков при визуальном осмотре невозможно не только без специальных познаний в области почвоведения и гидрологии, но и без проведения инструментальных исследований. 

В материалы дела в порядке ст.65 АПК РФ ответчиком не представлены надлежащие и достоверные доказательства, подтверждающие то, что при подписании договора аренды арендодатель (ответчик) поставил арендатора (истца) в известность об имеющимся проране в дамбе.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что арендованные земельные участки, имеют препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки их годности при заключении договора, а также то, что арендованные земельные участки, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (постоянное переувлажнение и подтопление) оказалось в состоянии, не пригодном для использования, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора согласно п. 2,4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что невозможно было не увидеть при осмотре проран в дамбе судом отклоняется, поскольку как следует из пояснений эксперта проран является одним из факторов переувлажнения почвы, однако, фактическое состояние почв свидетельствует о том, что в таком состоянии почвы находятся уже несколько десятилетий, связано это с особенностью состава почвы в данной местности, климатических условий. Кроме того, эксперт пояснил, что при визуальном осмотре невозможно установить качество данной почвы, поскольку вода не покрывает земельные участки и невозможно визуализировать переувлажненность почвы, а в силу особенностей данной почвы вода удерживается в верхних слоях, а также близкое к верхним слоям почвы расположение грунтовых вод.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Письмом № 21.08-01/04-20 от 10.11.2020 истец уведомил ответчика о расторжении договора субаренды земельных участков № 1 от 19.03.2019, так как недостатки сданных в аренду участков (постоянное переувлажнение и подтопление арендованных земельных участков), полностью препятствуют их использовать для выращивания сельскохозяйственных культур, в связи с чем, предлагал подписать прилагаемое к уведомлению соглашение о расторжении договора субаренды № 1 от 19.03.2019. 

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, путём направления претензии ответчику по адресу, местонахождения стороны, указанному в договоре аренды.

Таким образом, поскольку истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, суд считает подлежащим удовлетворению требование о расторжении договора субаренды земельных участков № 1 от 19.03.2019, заключенного между ООО «Грин Агро-Приморье» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчиком вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца, а также экспертов, не представлено.

На основании изложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу положений части 1 статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в частности относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам. 

Согласно части 1 статьи 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда (части 1, 2 статьи 109 АПК РФ). 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 6 статьи 110 АПК РФ).

Определением суда от 16.11.2021 по настоящему делу назначена судебная почвоведческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства», ФИО9, ФИО8, ФИО10.

Судом установлено, что платежными поручениям ООО «Грин Агро-Приморье» внесло на депозитный счет Арбитражного суда Приморского края денежные средства для проведения экспертизы в размере 250 000 руб. 

Из представленного в материалы дела счета №38/17/2022/09 от 28.01.2022 следует, что расходы на проведение экспертизы составили 250 000 рублей.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» 250 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы, а также 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 19.03.2019 № 1, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей расходов по оплате судебной экспертизы, а также 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Кобко Е.В.