ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-58911/2023

13 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  13 октября 2025 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей  М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания        Ж.В. Урозаевой,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от  Общества представителя ФИО1 (доверенность от 31.10.2023),

от  Администрации представителя ФИО2 (доверенность от 10.03.2025),

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эсна» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (судья  Н.В. Парнюк) по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью  «Эсна» (196620, Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района (195298, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным отказа,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эсна» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения) от 17.04.2023 в выдаче разрешения на завершение строительства спортивно-развлекательного комплекса с кадастровым номером 47:07:1044001:44783, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:585, а также о понуждении Администрации  поселения устранить допущенное нарушение путем выдачи в течение семи рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу разрешения на завершение строительства спортивно-развлекательного комплекса.

Решением от 26.09.2023  в удовлетворении искового заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 решение арбитражного суда от 26.09.2023 оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2024 решение арбитражного суда от 26.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 оставлены без изменения. 

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2024 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2023, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

При новом рассмотрении решением от 14.06.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит  решение отменить, требования Общества удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель  указывает, что в отношении принадлежащего Обществу объекта никаких запретов не установлено, Администрацией не представлено доказательств, свидетельствующих  о том, что на момент принятия оспариваемого отказа  либо на текущий момент установлен запрет на использование спорного объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация   просит решение оставить без изменения, указывает, что вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено спорное здание, был изменен Обществом с вида разрешенного использования «для строительства зданий спортивно-развлекательного центра» на вид разрешенного использования «магазины»,  в связи с чем планируемый к завершению объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка,  Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже  имеющегося на земельном участке объекта, в связи с чем представленное Обществом заключение специалиста не является бесспорным доказательством того, что использование спорного объекта  не создает опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, ходатайство о назначении экспертизы Общество не заявляло. 

В судебном заседании  представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, указал, что в настоящее время  разрешение на строительство продлено, Общество продолжает строительство на основании указанного разрешения сроком до декабря 2025 года, пояснил, что Общество не обращалось с заявлением об изменении вида разрешенного использования.

Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что Администрация не обращалась с заявлением об изменении вида разрешенного использования.

 Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее - Администрация района, арендодатель) и Общество (арендатор) на основании постановления главы Администрации района от 17.07.2012 № 2368 заключили договор аренды от 31.10.2012 № 3961/1.6-08 земельного участка с кадастровым номером 47:07:1044001:58 категории земель населенных пунктов для проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования в целях строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса сроком с 01.08.2012 по 30.07.2013; земельный участок предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов.

В дальнейшем Администрация района и Общество заключили договор аренды от 30.01.2014  № 4698/1.6-08, на основании которого спорный земельный участок передан арендатору в целях строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса сроком с 01.01.2014 по 31.12.2014. 

Администрация района и Общество 28.06.2016 заключили договор аренды № 5835/1.6-08, по условиям которого Обществу передан тот же земельный участок с кадастровым номером 47:07:1044001:585 для строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса сроком с 01.05.2016 по 31.03.2017. 

Администрация поселения 27.07.2016 выдала Обществу разрешение на строительство № 47-RU47504303-24/16-2016 спортивно-развлекательного комплекса сроком действия до 27.07.2017. В данном разрешении указаны сведения о градостроительном плане земельного участка № RU47504303-182, утвержденном постановлением Администрации поселения от 11.12.2012 № 390, а также о проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью «АрхСтройПроект» (шифр проекта П13-05.12). 

На дату выдачи указанного разрешения строительство объекта «спортивно-развлекательный комплекс» изменен соответствовало виду разрешенного использования земельного участка «для строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса» и условиям договора аренды от 28.06.2016. 

Впоследствии действие разрешения на строительство не продлевалось. 

В Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 28.12.2017  зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером 47:07:1044001:44783 степенью готовности 85%, площадью 1 451 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:585. 

Администрация района и Общество 15.05.2018  заключили договор аренды № 15/4.4-08 указанного земельного участка для завершения строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса сроком с 15.05.2018 по 28.02.2021. 

Дополнительным соглашением от 10.03.2021 стороны продлили срок действия договора № 15/4.4-08 до 28.02.2024. 

На основании заявления Общества  Администрация поселения 28.10.2020  выдала Обществу градостроительный план земельного участка № РФ-47-4-04-1-09-2020-0544 (далее - ГПЗУ от 28.10.2020). 

В пункте 2.2 ГПЗУ от 28.10.2020 перечислены основные виды разрешенного использования и условно разрешенные виды использования спорного земельного участка в соответствии Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденными решением Совета депутатов второго созыва муниципального образования «Заневское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 30.11.2011 № 62 (далее - Правила землепользования и застройки) с учетом внесенных в них изменений приказом комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 15.03.2018 № 23  «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в границах деревни Кудрово» (далее - приказ № 23). 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки и ГПЗУ от 28.10.2020 основными видами разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1044001:585 являются: коммунальное обслуживание, деловое управление, магазины, обслуживание автотранспорта, объекты придорожного сервиса, энергетика, связь, склады, железнодорожный транспорт, автомобильный транспорт, трубопроводный транспорт, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территории) общего пользования; условно разрешенными видами использования данного участка - бытовое обслуживание, банковская и страховая деятельность, общественное питание, ветеринарное обслуживание. 

Общество 13.04.2023 обратилось в Администрацию поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство с целью завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса. 

Администрация поселения 17.04.2023  отказала в выдаче испрашиваемого разрешения, поскольку установленные Правилами землепользования и застройки, действующими с учетом внесенных в них изменений приказом № 23 виды разрешенного использования арендуемого Обществом земельного участка не предусматривают размещение на нем зданий спортивно-развлекательного комплекса. 

Считая указанный отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу. 

При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, указал, что  на момент рассмотрения дела вид разрешенного использования «для строительства зданий спортивно-развлекательного центра» на вид разрешенного использования «магазины», Общество не представило доказательств того, что объект не создает опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. 

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. 

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 ЗК РФ). 

Таким образом, собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. 

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в ГрК РФ (пункты 7 и 9 статьи 1) и ЗК РФ (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено ЗК РФ (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 42-П). 

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (части 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ). 

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

Пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. 

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. 

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. 

Частью 8 статьи 36 ГрК РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 

Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. 

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ). 

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом. 

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455, от 03.06.2019 №  301-КГ18-25680, от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13. 

Общество в соответствии с частью 8 статьи 36 ГрК РФ в целях завершения строительства предприняло меры по изменению цели договора аренды в соответствии с действующим видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1044001:585, а также обратилось с заявлением о выдаче разрешения на строительство на реконструкцию существующего объекта в магазин, что отвечало новым требования градостроительного регламента, в удовлетворении которого отказано. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 26.04.2022 по делу № А56-114757/2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2022, отказал в удовлетворении требований Общества о признании незаконным изложенного в ответе от 08.09.2021 № 14490/1.0-15 отказа Администрации района в согласовании вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1044001:585 – «магазины». 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 26.10.2022  по делу № А56-8438/2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2023, также отказал в удовлетворении требований Общества о признании незаконным изложенного в уведомлении от 28.10.2021 № 4856-6-10 отказа Администрации поселения в выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:585 магазина. 

Учитывая, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду 31.11.2012 на основании договора для строительства спортивно-развлекательного комплекса, цель предоставления участка в аренду соответствовала градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки, степень готовности запланированного к возведению объекта по состоянию на дату регистрации за Обществом права собственности на объект незавершенного строительства (28.12.2017) составляла 85%, вид разрешенного использования был исключен из градостроительного регламента внесением изменений в Правила землепользования и застройки 15.03.2018, по состоянию на эту дату действовал договор аренды от 28.06.2016 для строительства спортивно-развлекательного комплекса,  15.05.2018 Администрация района и Общество заключили договор аренды с той же целью - строительство спортивно-развлекательного комплекса, а согласие на реконструкцию существующего объекта с целью приведения его в соответствие с градостроительным регламентом публичные органы не дали, Верховный Суд Российской Федерации в рамках настоящего дела пришел к выводу, что Общество вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, частью 8 статьи 36 ГрК РФ получить разрешение на строительство спортивно-развлекательного комплекса, достроить данный объект и в дальнейшем использовать указанный комплекс и земельный участок, на котором он расположен, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия. 

Доказательства того, что использование спорного объекта опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления о признании незаконным оспариваемого отказа.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц принимается арбитражным судом по правилам, установленным в главе 20 настоящего Кодекса.

Учитывая, что право Общества в настоящее время восстановлено, оснований для обязания Администрации поселения устранить допущенное нарушение путем выдачи разрешения на завершение строительства спортивно-развлекательного комплекса не имеется.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2025 по делу № А56-58911/2023 отменить.

Признать незаконным отказ администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 17.04.2023 в выдаче разрешения на завершение строительства спортивно-развлекательного комплекса с кадастровым номером 47:07:1044001:44783, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:585.

Взыскать с администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭСНА» 62 000 руб. судебных расходов по заявлению, апелляционным и кассационным жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий  двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева