Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

 

Резолютивная часть  решения оглашена 18 декабря 2018 года 

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2018 года

Дело № А61-997/2018

25  декабря 2018 года

г. Владикавказ

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи  Родионовой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации местного самоуправления г. Владикавказ (ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной платы в размере 11 785 510 руб. 12 коп., в том числе: основной долг – 10 005 135 руб. 78 коп., пеня – 1 780 374 руб. 34 коп., 

при участии:

от Администрации местного самоуправления г. Владикавказ – ФИО2 (доведенность от 12.01.2018 № Д-24),

от общества с ограниченной ответственностью  «Стройинвест» - ФИО3 (доверенность от 01.06.2017 № 3),

установил:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказ (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – ответчик, общество, ООО «Стройинвест») о взыскании задолженности по арендной платы в размере 11 785 510 руб. 12 коп., в том числе: основной долг – 10 005 135 руб. 78 коп., пеня – 1 780 374 руб. 34 коп.  

При определении размера  задолженности истец исходил из отсутствия уплаты арендных платежей в период с 01.01.2015 по 31.10.2016.

Общество представило в суд отзыв, согласно которому коэффициент К доп.,  равный 1,5% не может быть применен администрацией при определении размера  задолженности по арендной плате, поскольку он применяется в соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 №380 на третий и последующие годы строительства. По утверждению общества, после выдачи разрешения на строительства указанный коэффициент не может применяться. Общество также ссылается на необоснованность применения коэффициента 0,4 %  вместо коэффициента 0,22 %,  так как большая часть земельного участка  используется для размещения домов индивидуальной жилой застройки.       

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы отзыва                  в полном объеме, просила  отказать в удовлетворении требования в части превышающей 2 595 306,72 руб. основного долга по арендной плате. 

Представитель администрации возражал против доводов отзыва в полном объеме, просил удовлетворить требование в заявленном размере.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, в том числе заключение землеустроительной экспертизы, Арбитражный суд РСО-Алания  приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «Стройинвест» создано 11.05.2004. с целью осуществления основного вида экономической деятельности строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки (код ОКВЭД 42.99).  

Общество участвовало в аукционе по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка в г. Владикавказ для строительства микрорайона коттеджного типа в границах улиц   Московская-Доватора-Калинина-Х.ФИО4, площадью 22, 3738 га (лот №1), состоявшемся 07.02.2006. Начальный годовой размер арендной платы составлял  3 579 808 руб. В связи с тем, что в аукционе участвовало менее 2 участников, аукцион в силу  подпункта 1  пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ, пункта 30 а статьи 5, Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 №808 признан несостоявшимся (протокола аукциона от 07.02.2006 №1).

Администрация  на основании постановления  от 26.06.2006 №1260 предоставила обществу как единственному участнику аукциона земельный участок площадью 22,3738 га, расположенный  по адресу: РСО-Алания, 

<

...> под строительство микрорайона коттеджного типа по начальной цене аукциона 3 579 808 руб.  годовой арендной платы на срок 3 года.

Между сторонами был  заключен договор  аренды земельного участка  от 10.07.2006 №1482.  В аренду в соответствии с подпунктом 1.1. указанного договора аренды был передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 15:09:0302001:003, находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях строительства микрорайона коттеджного типа, общей площадью 22,3738 га. (далее – спорный земельный участок). Срок аренды договора – с 26.06.2006 по 26.06.2009 (пункт 2.1). Подпунктом 3.2. договора аренды установлен годовой размер арендной платы равный 3 579 808 руб. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Сторонами составлен акт приема–передачи земельного участка от 10.07.2006.

Администрация выдала пять разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на спорном земельном участке: 

- разрешение от 30.12.2011 N RU 15301000-193 на ввод микрорайона коттеджного типа с количеством жилых домов 214 штук; 

- разрешение от 27.08.2013 N RU 15301000-61 на ввод 55-ти квартирного 5-ти этажного дома; 

- разрешение от 27.08.2013 N RU 15301000-62 на ввод 75-ти квартирного 5-ти этажного дома; 

- разрешение от 12.07.2016 N 15-3-52-2016 на ввод многоквартирного жилого дома третья очередь строительства (корпус 1); 

- разрешение от 12.07.2016 N 15-3-51-2016 на ввод многоквартирного жилого дома третья очередь строительства (корпус 2);  приложение №1 к разрешению.

На арендуемом земельном участке арендатором возведено 4 многоквартирных жилых домов с объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства, объектами соцкультбыта с привлечением участников долевого строительства.

Многоквартирные жилые дома с объектами инженерной инфраструктуры и благоустройства, объекты соцкультбыта вводились до ноября 2016 года в эксплуатацию в четыре очереди. Первая очередь строительства: микрорайон коттеджного типа  в количестве жилых домов – 214 штук с объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства (улично-дорожная сеть, спортивная площадка); вторая очередь строительства: многоквартирные жилые дома – 3 и 4 корпусы с элементами благоустройства; третья очередь строительства: многоквартирные жилые дома – 1 и 2 корпусы с элементами благоустройства.

Как указало общество, права третьих лиц на возведенные объекты недвижимости были зарегистрированы в разное время.

По утверждению администрации,  общество продолжало пользоваться спорным земельным участком, в том числе частью земельного участка,  занятого объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрированы за третьими лицами.

По данным кадастрового паспорта земельного участка  по состоянию на 11.11.2015 №15/201/2015-142119, кадастровый номер земельного участка 01.01.1991 внесен в Государственный кадастр недвижимости. На земельном участке расположены объекты капитального строительства. Площадь земельного участка составила 209007 кв.м., кадастровая стоимость 949 376 676, 24 руб. Правообладатель земельного участка  - муниципальное образование г. Владикавказ, собственность зарегистрирована 01.01.1990, запись 15-15/01-47/2005-112. Подпункт 17.4  содержит сведения  о кадастровых номерах участков, образованных из земельного участка.  То есть, спорный земельный участок был разделен на несколько земельных участков, 

Впоследствии, 23.12.2016 в соответствии с проектом планировки территории (в составе которого утвержден проект межевания территории) постановлением администрации от 23.12.2016 №1879 утвержден проект планировки территории микрорайона «Вишневый сад».

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 31.10.2016 по делу №А61-3682/2016 принято заявление о признании ООО «Стройинвест» банкротом; определением от 02.02.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения; сведения о введении наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 18.02.2017. Решением от 18.09.2017 должник признан банкротом, в отношении его открыто конкурсное производство.

16.02.2017  администрация направила  обществу уведомление №27/221 исх. о необходимости погашения задолженности по арендной плате, начисленной   за период с 01.01.2016  по 31.12.2016  в сумме 13 193 461,66 руб., в том числе: основной долг – 11 305 371,99 руб., пеня -1 888 089,67 руб.

 Обществом уведомление получено  15.03.2017 согласно отметке на уведомлении к заказному почтовому отправлению с почтовым идентификатором 3620470900194. 

Поскольку в установленный уведомлением от 16.02.2017 №27/221 срок общество не оплатило задолженность, администрация 27.02.2017 обратилась в суд в рамках дела о банкротстве  с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 12 038 115 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2015 по 16.02.2017 и 2 148 113 рублей 23 копеек пеней за несвоевременную уплату арендных платежей. В обоснование заявленного требования администрация сослалась на заключенный с должником договор аренды от 10.07.2006 земельного участка площадью 22,3738 га, с кадастровым номером 15:09:03 02 001:0003. 

Определением от 30.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления администрации, поскольку на земельном участке построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома и коттеджи, с даты регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме за первым собственником у собственников помещений многоквартирных жилых домов возникло право собственности на весь земельный участок с кадастровым номером 15:09:03 02 001:0003 и с этой же даты прекращен договор аренды земельного участка с должником.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 27.11.2017 определение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.06.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А61-3628/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.12.2017 заявление администрации принято на новое рассмотрение. 

Определением от 09.01.2018 (резолютивная часть оглашена 29.12.2017) утверждено мировое соглашение по делу о несостоятельности (банкротстве) общества, прекращено производство по делу о признании общества несостоятельным (банкротом).

Сведения о прекращении процедуры банкротства в отношении должника опубликованы в едином Федеральном реестре сведений о банкротстве 10.01.2018 номер сообщения 2359528 и Газете "Коммерсантъ" №5 от 13.01.2018, стр. 45.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 18.01.2018 производство по заявлению администрации о включении в реестр требований кредиторов ООО "СтройИнвест" задолженности по арендной плате в размере 14 186 228 рублей 73 копейки прекращено.

После прекращения производства по делу о банкротстве, администрация  заявила в общем исковом порядке требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 785 510 руб. 12 коп., в том числе: основной долг – 10 005 135 руб. 78 коп., пеня – 1 780 374 руб. 34 коп. В соответствии с расчетом  задолженности по арендной плате, расчет за  2015 год и за период с 01.01.2016 по 12.07.2016  составлен исходя из площади земельного участка равной 20,3165  га , а с 13.07.2016 по 31.10.2016  - 19,4627 га, коэффициента по виду использования земель – 0,4 %, дополнительного коэффициента - 1,5%. Расчет за 2015 и 2016 годы составлен в соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 №380. При проведении расчета за последующий период  арендодатель  руководствовался постановлением Правительства РСО-Алания от 28.11.2014 №412. Сумма начисленной арендной платы составила 10 086 478,84 руб.  Пеня в размере 1 780 374, 34 руб.  рассчитана за просрочку уплаты платежей за период с 10.03.2015 по 31.10.2016. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Таким образом, приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как следует из материалов дела, коттеджи с земельными участками в возведенном микрорайоне, начиная с  30.12.2011 были введены в эксплуатацию и переданы обществом участникам долевого строительства, в отношении этих  объектов, начиная с 18.02.2013 была частично произведена государственная регистрация права собственности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 67 постановления N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом, согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из совокупности указанных  норм, суд пришел к следующим выводам.

1. При переходе прав на жилые помещения - коттеджи, возведенные на арендованном земельном участке, оснований для внесения обществом (как застройщиком) арендной платы по договору аренды земельного участка не имелось, часть спорного земельного участка перешла в пользование собственников жилых помещений.

2. Введение в эксплуатацию объекта недвижимости свидетельствует о достижении цели аренды и прекращении арендных правоотношений в отношении земельного участка, который был предоставлен для строительства этого объекта. С момента возникновения права собственности на объект недвижимости права на земельный участок переходят к собственникам этого объекта (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

3. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судом установлено, что согласно проекту межевания территории земельного участка, разрешениям от 30.12.2011 N RU 15301000 -193 на ввод  микрорайона коттеджного типа,  от 27.08.2013 N RU 15301000-61 на ввод 55-ти квартирного 5-ти этажного дома;  от 27.08.2013 N RU 15301000-62 на ввод 75-ти квартирного 5-ти этажного дома; от 12.07.2016 N 15-3-52-2016 на ввод многоквартирного жилого дома третья очередь строительства (корпус 1); от 12.07.2016 N 15-3-51-2016 на ввод многоквартирного жилого дома третья очередь строительства (корпус 2),  отображающим площадь и расположение построенных объектов капитального строительства микрорайона «Вишневый сад» на арендуемом земельном участке (в т.ч. земельных участках после раздела), и вводимых в эксплуатацию поэтапно, переданные собственникам коттеджи с земельными участками  и квартиры в многоквартирных жилых домах, объекты благоустройства и инфраструктуры, инженерные коммуникации, имеют определенную площадь, которой, начиная с 18 февраля 2013 года общество пользоваться не могло в силу возникновения на объекты недвижимости права собственности третьих лиц, находящийся на части спорного земельного участка.

Суд при принятии решения также руководствовался разъяснениями, изложенными  в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2017 N Ф08-8896/2017 по делу N А61-3682/2016 и исходил из того, что при разрешении настоящего обособленного спора необходимо применять положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).

Суд  принял во внимание следующие обстоятельства:

Согласно проекту планировки территории земельного участка на нем кроме многоквартирных жилых домов и под индивидуальные жилые здания (коттеджи) располагаются объекты торговли (торговые, административно-деловые центры), парковка, благоустройство, детские площадки. 

На земельном участке имеются площади, свободные от строительства, и незавершенные строительством объекты, объекты нежилого назначения (стоянка, магазин с офисными помещениями, объекты социального назначения.

С момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования; возможность распоряжения публичным собственником прекратилась в отношении земельного участка под домами в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам жилых помещений, и, соответственно, отсутствуют обязательства должника по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятого жилыми домами.

Земельные участки, свободные от строительства площадей, площадей, занятых недостроенными объектами и объектами нежилого назначения находятся в пользовании у арендатора и основания для  прекращения договора аренды в отношении указанной части земельного участка отсутствуют.

Во исполнение  указаний суда кассационной инстанции по делу №А61-3682/2016, судом назначена землеустроительная экспертиза, которой установлена площадь земельного участка, на которой не осуществлялось строительство, расположены нежилые строения, незавершенные строительством объекты, определена площадь земельного участка.

В соответствии с выводами судебной землеустроительной экспертизы от 30.08.2018 №11/2018, проведенной ООО «Техпроект», площадь земельного участка составила 208 794 кв.м. Согласно договору аренды от 10.07.2006 №1482, площадь арендуемого участка, переданного обществу, составляла 22,3738 га (223 738  кв. м) , т.е. на 1,4944 га (14 944 кв.м.) больше, чем фактически предоставленный в аренду земельный участок.  При  произведении расчета арендной платы администрация исходила из площади земельного участка по состоянию на 01.01.2015 равного 20,3378 га, по состоянию на  01.01.2016 -12.07.2016  –  20,3165 га, с 13.07.2016 по 31.12.2016 – 19,4627 га. Фактически общество не согласилось с расчетом администрации, отмечая, что площадь земельного участка с момента его предоставления в аренду по настоящее время не изменилась, между сторонами было заключено дополнительное соглашение об изменении площади земельного участка, которое не прошло в установленном порядке государственную регистрацию. 

Администрация доказательств обратного не представила. 

Суд находит  общество обязанным произвести оплату за пользование земельным участком, исходя из того, что ему по состоянию на 10.07.2006 была предоставлена площадь земельного участка 20,8794 га ( 208 794 кв.м.), определенная по результатам судебной экспертизы. 

Согласно выводам судебной землеустроительной экспертизы площадь земельных участков, на которых не осуществляется строительство, составила 47 631 кв.м.  На земельном участке, площадью 10 281 кв.м. расположены нежилые строения и незавершенные строительством объекты. Общая площадь земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома (корпуса 1-4) , а также коттеджи с учетом регистрации права собственности  и благоустройства по состоянию на 01.11.2016 составила 116 155 кв.м., без учета регистрации права собственности – 150 875 кв.м.  Заключением судебной экспертизы определены даты регистрации третьих лиц прав собственности на земельные участки, отведенные под строительство коттеджей.     

Таким образом, при сдаче в эксплуатацию микрорайона коттеджного типа, регистрации прав собственности третьих лиц на коттеджи в 2013 году (18.02.2013), площадью 11 946 кв.м., в 2014 году, площадью 5 445 кв.м., данная площадь с указанной даты выбыла из аренды общества. 

Далее, по завершении строительства и регистрации первого права собственности в домах первой очереди (3 и 4 корпусы), начиная с 17.10.2013 выбыла из аренды часть земельного участка площадью 2 785 кв.м. (наступление права собственности третьих лиц на квартиру №75 в корпусе 4, дома 25 по бульвару Цветочный); 24.10.2013 выбыла из аренды часть земельного участка площадью 3 062 кв.м. (наступление права собственности третьих лиц на квартиру № 36 в корпусе 3 по указанному выше адресу) (записи регистрации 15-15-01/162/2013-264, 15-15-01/169/2013-002), а также, придомовая территория многоквартирных домов 3 и 4 корпусов с объектами благоустройства, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества и объекты инженерной инфраструктуры, общей площадью 1 021,87 кв.м. (536,19 кв. +485,68 кв.м). При определении размера площади благоустройства многоквартирных домов суд исходил из заключения судебной землеустроительной экспертизы, определившей площадь благоустройства многоквартирных домов равной 2 519 кв.м. Величина площади благоустройства по каждому дому определяется пропорционально соотношению общей площади благоустройства и площади многоквартирного дома. 

 Земельный участок, занимаемый объектами инженерной инфраструктуры и благоустройства, в том числе спортивная площадка (кадастровый номер 15:09:0302001:223 площадью 6 072 кв.м. и улично-дорожная сеть (кадастровые номера 15:09:0302001:885, 15:09:0302001:888, 15:09:0302001:902) площадью 58 706 кв.м. выбыли из аренды с  2013 года, т.е. с даты сдачи микрорайона коттеджного типа в эксплуатацию, с даты  первой регистрации права собственности в 3 и 4 корпусах многоквартирных домов ввиду того, что микрорайон коттеджного типа  и многоквартирные жилые дома не могут  быть введены в эксплуатацию, не имея обеспечения инженерными коммуникациями и не имея благоустройства.

В силу того, что объекты благоустройства (улично-дорожная сеть, спортивная площадка) строились для коттеджей и многоквартирных жилых домов, не имеют отношения к иным объектам (парковка, дорога на территории торгового центра), они обеспечивают жизнедеятельность жилых домов независимо от реализации в них права собственности и обществом иным образом не используются, выбывают из аренды. В этой части договор аренды должен был быть изменен администрацией путем уменьшения площади аренды и внесения изменений в договор аренды .   

В связи с изложенным, часть земельного участка, площадью 89 037,87 кв.м.  выбыла из аренды общества. 

К началу расчетного периода, то есть к 01.01.2015 в пользовании общества находилась площадь  земельного участка равная 119 756 кв.м. 

Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы общая площадь  по коттеджам составила 65 635 кв.м. С учетом регистрации права собственности третьих лиц на коттеджи в 2013 и 2014 годах (17 391 кв.м.) по состоянию на начало 2015 года у общества остался в пользовании земельный  участок, отведенный под коттеджи, равный 48 244 кв.м., а также земельный участок, на котором осуществилось строительство объектов капитального строительства, площадью 71 512 кв.м    

Из представленного администрацией расчета видно, что арендная плата за спорный период рассчитана по методике, утвержденной постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" (далее - Порядок определения размера арендной платы) с учетом кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента по виду использования земель (0,4), дополнительного коэффициента 1,5  (строительство).

Суд не находит оснований для применения коэффициента 1,5%. Согласно пункту 3 указанного постановления  для земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, арендная плата рассчитывается в зависимости от планируемого вида деятельности строящегося объекта, с применением соответствующей виду разрешенного использования кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента К (в процентах) к кадастровой стоимости земельного участка и дополнительного корректирующего коэффициента К доп. – 1,5 - на третий и последующие годы строительства.

Поскольку находящийся на земельном участке объект  - микрорайон коттеджного типа  введен в эксплуатацию в 2011 году,  при расчете арендной платы за пользование земельным участком, на котором возведены коттеджи, применение дополнительного  корректирующего коэффициента К доп. 1,5% необоснованно. 

Таким образом, за использование земельного участка, на котором расположены коттеджи, в период с  января по февраль 2015 года обществом  подлежала внесению плата за землю в размере 141 690,27 руб. Поскольку судом не приняты расчеты, представленные сторонами, суд самостоятельно произвел расчет арендной платы по следующей формуле.    Судом рассчитана арендная плата как произведение площади земельного участка – 48 244 кв.м., стоимости пользования 1 кв.м. земельного участка – 4 542,32 руб. (исходя из кадастровой стоимости земельного участка), коэффициента по виду использования земель 0,4 % с учетом количества дней (48 244 х 4 542,32 х 0,4% = 876 558,74 руб.; 876 558,74 : 365 х 59 дней = 141 690,27 руб.). 

Аналогичным образом рассчитана  арендная плата за последующие кварталы 2015  и 2016 годы. Судом  при расчете арендной платы за пользование частью земельного участка, на котором расположены коттеджи, учитывалась дата регистрации права собственности третьих лиц на коттеджи в 2015 году:  в марте (площадь застройки 1 127 кв. м);  в апреле  (площадь застройки 1 422 кв. м); в мае (площадь застройки 1 871 кв. м); в июне (площадь застройки 421 кв. м); в июле (площадь застройки 1 275кв. м); в августе (площадь застройки  653 кв. м); в сентябре (площадь застройки 490 кв. м); в октябре (площадь застройки 365 кв. м); в ноябре (площадь застройки 1 079 кв. м);  в декабре (площадь застройки  707 кв. м); в 2016 году: в  январе  (площадь застройки 238 кв.м); в феврале  (площадь застройки 278 кв.м.); в марте (площадь застройки 248 кв. м);  в апреле  (площадь застройки 726 кв. м); в мае (площадь застройки 493 кв. м); в июне (площадь застройки 597 кв. м); в июле (площадь застройки  381 кв. м); в августе года (площадь застройки 210 кв. м); в сентябре (площадь застройки 659 кв. м).

То есть, с учетом выбытия из аренды части земельного участка в связи с регистрацией права собственности на коттеджи размеры арендной платы  составили:   за 1 квартал 2015 -  214 595 руб., 2 квартал 2015 года – 200 682 руб., 3 квартал 2015 года – 190 217 руб. , 4 квартал 2015 года  - 181 658 руб.; 1 квартал 2016 года – 114 874 руб., 2 квартал 2016 года – 166 771 руб., 3 квартал 2016 года – 162 664 руб., октябрь 2016 года – 54 016 руб.  

В пользовании общества в спорный период находился земельный участок площадью 71 512 кв.м.  Указанная площадь земельного участка  образована из земельных участков, на которых осуществлялось  строительство многоквартирных домов (1 и 2 корпуса), площадью 4 143 кв.м. и 4 395 кв.м. соответственно;  с учетом благоустройства придомовой территории, площадью 1 496 кв.м.;  парковки (кадастровый номер 15:09:0302001:882, 15:09:0302001:883), площадью 3 349 кв.м.; дороги на территории торгового центра (кадастровый номер 15:09:0302001:887),  площадью 209 кв.м.;  площади, свободной от строений – 47 631 кв.м.; площади, занятой  незавершенными строительством объектами – 10 281 кв.м. 

   Поскольку находящийся на земельном участке объекты  в спорный период не были введены в эксплуатацию, на земельном участке осуществляется строительство,  при расчете арендной платы за пользование данным земельным участком, суд применил дополнительный  корректирующий коэффициент К доп. 1,5 %. 

За пользование указанным земельным участком подлежит начислению арендная плата по следующей формуле: 71 512 х 4 543,32 х 0,4 х 1,5 = 1 948 982,32 (ежегодная арендная плата). Ежеквартально подлежит оплате арендная плата в размере 487 246 руб. Поскольку с 20.10.2016, то есть с даты регистрации первого  права собственности третьих лиц в корпусах многоквартирных домов № 1 и №2 ( площадь застройки  4 143 кв.м. и 4 395 кв.м. соответственно, с учетом благоустройства придомовой территории, площадью 1 496 кв.м.) (записи регистрации 15-15/001-15/001/118/2016-972 15-15/001-15/001/118/2016-902/1) выбыла  из аренды площадь 10 034 кв.м., арендная плата рассчитана  следующим образом: 71 512 – 10034 = 61 479;  61 479 х 4 542,32 х 0,4% х 1,5 = 1 675 544 руб.; 1 675 544:365=4 591 руб.; 4591 руб. х 31= 142 307 руб. - арендная плата за октябрь 2016 года.

Таким образом, подлежит взысканию задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.01.2015 по 01.11.2016  в размере 4 838 500,05 руб. (701 840  + 687 927,58 + 677 462,13 + 668 903,30 + 602 119,82 + 654 016 + 649 909,15 + 196 322,07). 

Ввиду отсутствия в деле доказательств внесения ответчиком арендной платы, исковые требования в этой части подлежат удовлетворению в указанной сумме.

Согласно статье 12 ГК РФ, взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае не надлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик должен выплатить истцу пеню  за каждый день просрочки платежа, которая определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставки пени принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ.  

Судом установлен факт просрочки обществом исполнения обязательства по внесению арендных платежей.

Согласно расчету истца размер неустойки за спорный  период составил  1 780 374,34 руб. 

Суд считает, что исчисление просрочки платежа за 1 квартал 2015 года следует начинать с 11.04.2015, поскольку условиями договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится до истечения 10 дня месяца следующего за отчетным  кварталом.

Пересчитав размер неустойки в связи с изменением суммы долга, за период с 11.04.2015 по 31.10.2016 исходя из ставки 0,0005%, суд пришел к выводу, что размер неустойки составляет 860 991, 86 руб.

Довод администрации о том, что общество не заключило новое соглашение об изменении площади арендованного земельного участка, не может быть принят во внимание, т.к. нарушение в этой части условий договора аренды не влечет у общества обязанности оплачивать пользование земельным участком, права на который перешли к другим лицам.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, госпошлина по иску относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Так как истец освобожден от уплаты госпошлины в соответствии с налоговым законодательством, госпошлина в него взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковое заявление Администрации местного самоуправления г. Владикавказ частично удовлетворить.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации местного самоуправления г. Владикавказ задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.10.2016 в размере 5 699 491 руб. 91 коп., в том числе: основной долг – 4 838 500 руб. 05 коп., пеня – 860 991 руб. 86 коп.   

  В остальной части  отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ОГРН 

<

***>)  в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 39 620 руб. 30 коп. 

   Взыскать с Администрации местного самоуправления  г. Владикавказ в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ОГРН 

<

***>)  расходы на оплату услуг эксперта в размере 12 909 руб. 96 коп.   

  Финансовому отделу (бухгалтерии) Арбитражного суда РСО-Алания поручить перечислить с депозитного счета Арбитражного суда РСО-Алания экспертному учреждению ООО «Техпроект» (ОГРН 

<

***>) расходы по оплате землеустроительной экспертизы  в размере 25 000 руб., перечисленные ООО «Стройинвест».   

     Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в апелляционном порядке в течение 1 месяца со дня его принятия.

Судья Г.С.Родионова