ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-96295/2020

23 марта 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  15 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 марта 2022 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего  Ракчеевой М.А., 

судей  Изотовой С.В., Кротова С.М.,   

 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

 

при участии: от  общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек» представителя  ФИО2 (доверенность от 02.11.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя ФИО3 (доверенность от 10.01.2022),

 

рассмотрев 15.03.2022 в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (регистрационный номер 13АП-148/2022) и общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек» (регистрационный номер 13АП-150/2022) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 по делу № А56-96295/2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Фирма «Чорек», адрес: 191186, Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, пом. 10Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора аренды № 03-А633719 нежилого помещения площадью 155,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001184:3974, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, лит. А, пом.10-Н, путем изложения пунктов 3.1, 3.6, 3.14 договора в редакции истца и исключения из договора пункта 6.10.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского,            д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ГУП ГУИОН).

Решением от 07.12.2021 судом урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении спорного договора аренды № 03-А633719 нежилого помещения, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, изложены в следующей редакции:

«Пункт 3.1. Договора: 

Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании заключения судебной экспертизы, подготовленного ООО «АЛЬФА Консалт» по состоянию на 22.03.2021, в следующем размере: за 1 кв. м в год с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) - 24 912 руб. 

Плата за аренду Объекта в 2020 году с учетом НДС составляет в квартал968 454 руб. 

Справочно: 

Плата за аренду Объекта в 2020 году без учета НДС составляет в квартал 807 045 руб. 

Ставка НДС равна 20%, что составляет 161 409 руб. 

 

Пункт 3.6. Договора: 

Арендная плата по Договору вносится Арендатором на 

Счет № 40101810200000010001 в Северо-Западное ГУ Банки России, 

БИК 044030001 

Получатель: ИНН 7В40066803, КП 784201001, УФК по г. Санкт-Петербургу (СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга») 

Код бюджетной классификации 83011105072020100120. 

В течение двадцати дней со дня подписания Договора вносится: арендная плата за первый платежный период (три месяца) в размере 807 045 руб., сумма, засчитывающаяся в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по Договору, размер которой равен размеру арендной платы за первый платежный период и составляет 807 045 руб. При этом последним платежным периодом признается период времени, определенный с учетом пункта 1.3 Договора и предшествующий истечению срока действия Договора. 

Арендная плата, вносимая за последний платежный период, подлежит последующему пересчету с учетом действующих на дату пересчета нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. 

 

Пункт 6.10 Договора: 

Установить размер арендной платы за объект, не ниже указанного в заключении судебной экспертизы, подготовленном ООО «АЛЬФА Консалт» по состоянию на 22.03.2021. 

 

Пункт 6.14 Договора: 

Договор аренды от 27.06.2003 № 03-А080470 считать расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу». В остальной части судом утверждена редакция договора, представленная на л.д. 31- 47 т. 1 арбитражного дела № А56-96295/2020. С Комитета в пользу Общества взыскано 6 000 руб. государственной пошлины. Расходы по оплате судебной экспертизы оставлены на Комитете и на Обществе в фактически понесенном размере (по 20 000 руб.).

Не согласившись с данным судебным актом, Общество и Учреждение обратились с апелляционными жалобами.

Как указывает в жалобе Общество, решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального и процессуального права;  в основу судебного акта положено экспертное заключение ООО «Альфа Консалт», выполненное экспертом ФИО4, вместе с тем названное заключение является недопустимым доказательством, поскольку в нем экспертом допущены противоречия и неточности, ошибки в расчетах, а кроме прочего приведены сведения, не соответствующие действительности, что подтверждается представленной в материалы дела рецензией от 11.05.2021 № 002-04/21 специалиста-оценщика ООО «КонсалтПроект» ФИО5; судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, о проведении которой истец ходатайствовал ввиду вышеназванных причин.

Учреждение в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске Общества отказать; полагает, что в отсутствие в обжалуемом судебном акте оснований невозможности применения отчета ГУП ГУИОН, применение заключения ООО «Альфа Консалт» в данном случае незаконно; пункт 6.14 договора в утвержденной судом редакции является некорректным, поскольку из него невозможно установить по какому конкретному делу должно вступить в законную силу решение.

Комитет в своем отзыве полагал решение суда законным и обоснованным; суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение является достоверным доказательством по делу, оценив в совокупности все имеющиеся доказательства и заслушав пояснения эксперта и доводы лиц, участвующих в деле; основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют, поскольку материалы дела не содержат достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта; что касается приведенных Обществом в своей жалобе замечаний к заключению, то на них экспертом были даны соответствующие пояснения при рассмотрении дела в суде первой инстанции; замечания являются несущественными.

ГУП ГУИОН в отзыве на жалобу Общества также указало, что полагает решение суда законным и обоснованным, а заключение эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО4  допустимым доказательством по делу; истцом не представлено доказательств наличия в заключении методических ошибок и недостоверности итогового результата  величины арендной платы; замечания рецензента были опровергнуты как в состоявшемся 29.11.2021  судебном заседании, так и в возражениях ГУП ГУИОН на рецензию специалиста; каких-либо грубых нарушений экспертом требований действующего законодательства в области оценочной и судебно-экспертной деятельности не выявлено.

В судебном заседании  представитель Общества поддержал доводы жалобы и ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал по мотивам, изложенным в отзыве, вопрос удовлетворения жалобы Учреждения оставил на усмотрение суда, при этом против ее удовлетворения не возражал.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено, поскольку судом не выявлено предусмотренных процессуальным законодательством оснований для назначения такой экспертизы. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 27.06.2003 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор № 03-А080470 аренды помещения 10-Н площадью 155, 5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001184:3974, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, лит. А, 1 этаж, сроком действия до 19.06.2014.

Впоследствии названный договор был продлен на неопределенный срок.

Письмом от 21.11.2019 № 308 Общество со ссылкой на положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» обратилось в Учреждение с просьбой заключить без проведения торгов договор аренды в отношении того же  помещения сроком на пять лет для использования под торговлю.

На основании изданного Комитетом распоряжения от 16.03.2020 № 2300-РК, которым Обществу передано спорное помещение  в аренду под торговлю сроком на пять лет, действующего при условии подписания проекта договора в течение месяца с даты получения последнего, истцу был направлен проект договора аренды № 03-А633719.

Согласно пункту 3.1 указанного проекта договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях на основании отчета об оценке  рыночной величины ежемесячной арендной платы  за объект  от 03.07.2020 № КО001/00006/2020, подготовленного ГУП ГУИОН в соответствии с законодательством РФ  об оценочной деятельности, и на момент заключения ее размер за 1 кв. м в год с учетом НДС  составляет 28 012 руб. 86 коп.; плата за аренду в 2020 году  с учетом  НДС  составляет в квартал 1 089 000 руб. (справочно: плата за  аренду объекта без учета НДС составляет в квартал 907 500 руб.; ставка НДС равна 20%, что составляет 181 500 руб.).

Из пункта 3.6 проекта договора следует, что арендная плата вносится на указанные в пункте реквизиты; в течение двадцати дней со дня подписания договора вносится арендная плата за первый платежный период (три месяца) в размере 907 500 руб., сумма, засчитывающаяся в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по договору, размер которой равен размеру арендной платы за первый платежный период и составляет 907 500 руб. ; при этом последним платежным периодом признается период времени, определенный с учетом пункта 1.3 договора и предшествующий истечению срока действия договора; арендная плата, вносимая за последний платежный период, подлежит последующему пересчету с учетом действующих на дату пересчета нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы.

Пункт 6.10 проекта договора также содержит условие, согласно которому размер арендной платы за объект установлен не ниже указанного в отчете об оценке  от 03.07.2020 № КО001/00006/2020, подготовленного ГУП ГУИОН.

Пунктом 6.14 проекта договора предусмотрено, что с момента подписания договора считается расторгнутым договор аренды от 27.06.2003 № 03-А080470.

Не согласившись с содержанием приведенных пунктов договоров, Общество направило 08.09.2020 Комитету и Учреждению подписанный со стороны Общества проект договора № 03-А633719 с протоколом разногласий от 08.09.2020.

В обоснование предложенной Обществом редакции договора арендатор сослался на отчет от 11.09.2020 № 009-08/20, выполненный оценщиком ООО «КонсалтПроект» ФИО6, об определении величины рыночной арендной платы за спорный объект недвижимости по состоянию на 03.07.2020, согласно которому величина рыночной арендной платы за объект (без учета НДС, ЭР, КР) составляет 1 407 руб. за 1 кв. м в месяц, при этом оценщиком указан диапазон ориентировочной стоимости (без учета НДС, ЭР, КР)  от 1 267 руб./кв. м в месяц до 1 548 руб./кв. м в месяц.

Поскольку договор аренды с учетом протокола разногласий Комитетом подписан  не был, Общество обратилось  в суд с настоящим иском.

В целях определения рыночной величины арендной платы за спорное помещение судом первой инстанции определением от 02.03.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО4, перед экспертом поставлены следующие вопросы: «1. Какова рыночная величина арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, лит. А, пом. 10-Н, общей площадью 155,5 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001184:3974 - за 1 кв.м. в год с учетом НДС; - в квартал с учетом НДС; - в квартал без учета НДС в ценах по состоянию на дату проведения экспертизы? 2. Какова рыночная величина ежемесячной арендной платы за нежилое помещение площадью 155,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001184:3974, расположенное по адресу: 

<

...>- Н, по состоянию на 03.07.2020 - с учетом НДС; - без учета НДС?».

Согласно заключению от 24.03.2021 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная величина  арендной платы  по состоянию на 03.07.2020 составила 26 491 руб. за 1 кв. м в год (с учетом НДС), 1 029 849 руб. в квартал  (с учетом НДС), 858 208 руб. в квартал (без учета НДС). При этом размер ежемесячной арендной платы  по состоянию на упомянутую дату составил 343 283 руб. (с учетом НДС), 286 069 руб. (без учета НДС).

Впоследствии по делу была назначена дополнительная экспертиза, перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Какова  рыночная величина  арендной платы  за нежилое  помещение, расположенное  по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, лит. А, пом. 10-Н, площадью 155, 5 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001184:3974: за 1 кв. м в год с учетом НДС; в квартал с учетом НДС;   в квартал без учета НДС в ценах по состоянию на дату проведения экспертизы  - 22.03.2021?».

Согласно заключению эксперта от 03.09.2021 рыночная величина арендной платы за спорное нежилое помещение по состоянию на 22.03.2021 составила:          24 912 руб. за 1 кв. м в год (с учетом НДС), 968 454 руб. в квартал  (с учетом НДС), 807 045 руб. в квартал (без учета НДС).

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, заслушав пояснения эксперта и лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об обоснованности и допустимости представленного экспертного заключения, в связи с чем выводы экспертного заключения от 03.09.2021 были учтены судом при урегулировании спора  в части утверждения редакции пунктов 3.1, 3.6 договора аренды.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, не согласившись с выводами эксперта, истец представил рецензию специалиста ООО «Консалт Проект»          ФИО5 от 11.05.2021 № 002-04/21 на заключение эксперта от 24.03.2021, согласно которому рецензентом выявлены несоответствия, существенно влияющие на итоговой результат заключения, в частности, данные,  использовавшиеся в расчетах при корректировке на площадь, не соответствуют  фактической таблице из источника; результат поведенного исследования основан на предположениях; в заключении отсутствуют такие разделы как  объекты исследования, материалы дела, представленные эксперту для производства экспертизы, сведения об участниках процесса и т.п.; судебная экспертиза выполнялась лицом, не давшим своевременно подписку  об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вместе с тем эксперт ФИО4 19.08.2021 представила в суд первой инстанции подробные письменные пояснения (л.д. 81-99 т.д.3) на рецензию от 11.05.2021 № 002-04/21, в которых указала на необоснованность доводов специалиста, а в судебном заседании суда первой инстанции 29.11.2021 дала ответы на вопросы сторон.

ГУП ГУИОН, в свою очередь, представил возражения на рецензию специалиста от 11.05.2021, в которых указал, что рецензия специалиста в данном случае не может рассматриваться в качестве процессуального документа и допустимого доказательства, опровергающего достоверность проведенной экспертизы; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения определением суда от 02.03.2021; осмотр объекта исследования был осуществлен экспертом 22.03.2021, о чем были проинформированы все лица, участвующие в деле;  что касается доводов специалиста о нарушении экспертом принципов проверяемости и достоверности сделанных выводов ввиду отсутствия в заключении источника информации, использовавшегося  экспертом  в расчетах при корректировке на площадь, такой довод безоснователен, поскольку такой  источник информации приведен экспертом на странице 115 заключения; также необоснованно замечание о том, что экспертом выводы заключения сделаны на основе предположений, поскольку предположение эксперта о том, что объект не имеет обременений, сделано  лишь для проведения расчетов; замечание рецензента касательно того, что экспертом не проведено самостоятельное  исследование рыночных арендных ставок на объекты, сопоставимые с объектом исследования по местоположению и основным физическим характеристикам, не нашло своего подтверждения, поскольку  приведенные экспертом объекты-аналоги  сопоставимы с объектом исследования  по району и кварталу их расположения, доказательств иного не представлено; замечание касательно отсутствия корректировки арендных ставок объектов-аналогов также стоит оценивать критично, поскольку экспертом указано, что для расчета ставки аренды им использовалась единица измерения исходя из 1 кв. м с учетом НДС  и без учета коммунальных платежей  и т.п.

Изучив доводы жалобы, а также представленные в материалы возражения эксперта  и третьего лица, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы специалиста о наличии ошибок, допущенных при составлении заключения  эксперта и недостоверности итогового результата,  являются необоснованными, а замечания не носят существенного характера, рецензентом и истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности итогового результата исследования.

В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы Общества подлежат отклонению.

Что касается доводов апелляционной жалобы Учреждения, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что при производстве экспертизы экспертом для учета характеристик объекта исследования был использован отчет об оценке, подготовленный оценщиком ГУП ГУИОН, при этом последнее полагало заключение эксперта ООО «Альфа Консалт» допустимым доказательством по делу.

Несогласие участвующих в деле лиц с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной величины арендной платы  спорного объекта.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о необходимости урегулировать возникшие при заключении договора разногласия, утвердив положения пунктов 3.1, 3.6 договора, исходя из приведенной в заключении эксперта от 03.09.2021   рыночной величины арендной платы за спорное нежилое помещение.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 по делу № А56-96295/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

С.В. Изотова

С.М. Кротов